某市住宅用地土地使用权转让价格评估

土地估价报告
项目名称：XXX位于XX市XX区XX105号幢单元楼号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估
受托估价单位：XXXX不动产评估咨询
土地估价报告编号：
提交估价报告日期：二00七年
土地估价报告
第一局部摘要
一、估价工程名称
XXX位于XX市XX区XX105号幢单元楼号一宗住宅用地土地使用权转让价格评估
二、委托估价方
XXXX
三、估价目的
XXX拟转让位于XX市XX区XX105号幢单元楼号的一宗住宅用地土地使用权，受让方为XX,特委托XXXX不动产评估咨询对此次转让国有土地使用权所涉及的土地资产的价格进行评估，为土地使用权转让提供客观、公正、合理的价格参考。

四、估价基准日
五、估价日期
六、地价定义
至估价基准日，估价对象作为划拨国有土地，其所有权属于国家，使用权属于XXX，无他项权利限制。

本次评估目的系为委托方转让国有土地使用权量化土地资产效劳，因此此次评估按划拨国有土地、无他项权利限制来设定土地权利状况。

至估价基准日，估价对象的实际用途为住宅，委托估价方拟按实际用途住宅用地进行转让，因此此次评估设定估价对象用途为住宅。

至估价基准日，估价对象作为划拨用地，无使用年期限制。

根据委托方提供的估价背景说明，要求本次评估按设定用途最高出让年限设定，因此本次评估土地使用年限按住宅用地的法定最高出让年期70年设定。

至估价基准日，估价对象实际开发状况已到达宗地外“六通〞〔通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路〕，宗地内“六通一平〞〔通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路及场平〕的开发条件，因此本次评估我们设定的土地开发程度为宗地外“六通〞和宗地内“六通一平〞状况。

因此，本次报告估价对象的价格定义为：在二00七年七月十六日，作为划拨住宅用地、无他项权利限制的状态下，宗地外“六通〞、宗地内“六通一平〞，未来70年期的土地使用权价格。

七、估价结果
单位面积地价：元/平方米
宗地分摊面积: 平方米
评估土地总地价：元
大写：
〔货币种类：人民币元〕
八、土地估价师签字
九、土地估价机构〔签章〕
XXXX不动产评估咨询
二00七年
表1 土地估价结果一览表
估价机构：XXXX不动产评估咨询估价报告编号：估价基准日：年月日估价期日的土地使用权性质：
一、上述土地估价结果的限定条件：
1、土地权利限制：划拨土地使用权，至估价期日，估价对象未设定他项权利限制。

2、设定估价对象根底设施条件：宗地外“六通〞，宗地内“六通一平〞。

“六通〞指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路；“一平〞指：场地平整
3、规划限制条件：住宅用地
4、影响土地价格的其他限定条件：改变评估目的、评估期日、土地使用年限、土地开发状况等，国家政策调整、宏观经济发生大变化，XX区规划调整等都将影响地价评估结果。

5、评估有效期：
二、其他需要说明的事项：
1、待估宗地土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的?国有土地使用证?为依据。

2、本报告结果仅作为XXX转让土地使用权之用，为其提供
土地使用权价格参考。

XXXX不动产评估咨询
二00七年
第二局部估价对象界定
一、委托估价方
XX
二、估价对象
XX区XX105号幢单元楼号,具体位置见表2。

三、估价对象概况
1、土地登记状况
待估宗地的编号、宗地名称、宗地位置、面积、用途、土地等级等土地登记状况详见表2。

2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权原为XXX以划拨方式合法取得，待估宗地来源合法、产权清楚。

待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2。

3、土地利用状况
根据委托估价方提供的资料及估价人员现场勘察，估价对象为住宅用地，地面上建筑物为混合结构6层建筑物，至估价基准日，估价对象实际开发状况为宗地内“六通〞，宗地外“六通一平〞。

表2 估价期日国有划拨土地使用权一览表
四、地价影响因素分析
（一）一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济开展水平、产业政策、人口聚集、城市开展、土地利用规划、地理位置等。

影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。

1、地理位置
2、自然环境
(1)地势、地貌
〔2〕气候、水文
3、行政区划
4、社会经济状况
5、城市规划与开展目标
6、交通条件
〔二〕区域因素
1、区域概况
该区域位于XX市XX区东南段区域，是XX市XX区重要区域之一，商业较繁华,人流量较多。

2、交通条件
该区域交通条件较好，第2、5路公交车位于此区域内，区域内主要道路为市区次级道路，路面质量一般。

3、根底设施
〔1〕供水
该区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库，综合生活用水指标600M3/人.年,工业用水为12000吨/日,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率96%。

(2)排水
该区域排水为雨污合流方式, 城市生活污水量按用水量的85%计,污水处理率为90%,排污管分区铺设,自成系统,排水通畅。

〔3〕供电
该区域内电源来自35千伏以上变电站，供电量6100千瓦，最大供电负荷160138千瓦时，供电保证率达95%。

〔4〕通讯
该区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%，长途交换机容量1.5万路，长途线路0.6万条，通讯线路畅通。

4、环境条件
该区域属XX市旧城区，四周青山环抱，两岸古树点缀，市容景观富有特色。

〔三〕个别因素
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的根底设施条件、宗地自身条件〔形状、面积、地形〕、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素分析，对估价对象价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。

待估宗地评估其它个别条件见下表：
表3 待估宗地个别因素条件说明表
第三局部土地估价结果及其使用
一、估价依据
1、?中华人民共和国土地管理法?
2、?中华人民共和国城市房地产管理法?
3、?城镇土地估价规程〔试行〕?
4、原国家土地管理“关于印发的?土地估价报告标准格式〔1996〕?的通知〞〔[1995]国土[籍]字第180号〕
5、地方政府及有关部门公布的法规、条例、文件、通知
(1)X府发(2005)XX号?XX市人民政府关于发布XX市城市规划区土地使用权价格的通知?
(2)?XX市城镇基准地价评估课题研究报告?;
6、委托方提供的有关资料
7、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
1、估价原那么
〔1〕替代原那么
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供效劳的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或效劳同时存在时，商品或效劳的价格是经过相互影响与比拟之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

〔2〕需求与供给原那么
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。

供小于求，价格就会提高，否那么，价格就会降低。

由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供给的垄
断性特征。

（3）变动原那么
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。

土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

（4）协调原那么
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。

因为土地能适应周围环境，那么该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。

因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

（5）预期收益原那么
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现
状、开展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（6）最有效使用原那么
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

〔7〕多种方法相结合的原那么
随着我国土地估价业的开展，目前比拟实用的宗地估价方法有收益复原法、市场比拟法、本钱逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。

由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

2、估价方法与估价过程
方法选择：
根据?城镇土地估价规程?以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于XXX宗地位于?XX市区土地级别及基准地价表?覆盖范围
内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；因为宗地所在区域类似待估宗地地上建筑物的交易案例较多，能够比拟容易测算待估宗地不动产总价，可以选用剩余法评估；综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、剩余法评估。

表3 待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方米
宗地分摊面积: 平方米
评估土地总地价：元
大写：
〔货币种类：人民币元〕
三、估价结果和估价报告的使用
１、本项估价的假设条件
〔1〕在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的正常市场；
〔2〕估价对象作为划拨土地使用权进行转让的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律法规；
2、本报告使用的限制条件
〔1〕本报告估价结果仅限于XXX此次转让土地使用权之用，不能作为抵押、出租等他项经济活动使用；
〔2〕本报告估价结果为待估宗地在估价期日时，假设开发条件
下的土地价格，如果改变了假设条件、土地用途、估价期日和空间环境条件，本报告的价格结果不成立；
〔3〕本报告必须完整使用方为有效。

对仅使用本报告中局部内容所导致可能发生的经济损失，本公司不承当责任；
〔4〕国有土地使用权和土地面积在XX市国土局注册登记。

3、土地估价结果的有效条件
〔1〕土地估价机构盖章有效；
〔2〕本报告有效期为壹年；
〔3〕本报告评估价格只为本报告确定的目的效劳，当用于其他目的时，本报告结果无效；
〔4〕本报告只对委托方负责，对其他方不承当任何责任，委托方未经评估机构书面同意，不得以任何方式发表、复制。

二、估价方法与估价过程
A：估价方法选择：
方法选择：
根据?城镇土地估价规程?以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。

由于估价对象为住宅用地，因本次评估不能对土地或建筑的
价格依其他方法不能明确把握，所以适合采用剩余法，即从房产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价；由于XXX的宗地位于?XX 市土地级别及基准地价表?覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估；综上所述，本次估价采用剩余法、基准地价系数修正法进行评估。

B：估价过程：
（一）运用基准地价系数修正法测算估价对象的价格
根据2003年?XX市基准地价评估课题研究报告?，基准地价的内涵为基准日于2003年1月1日，II级土地开发程度为宗地外“六通〞〔即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气〕，宗地内“五通一平〞〔即通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整〕条件下不同土地用途法定最高出让年期的平均地价,见表1。

表1 XX市城区各类用地基准地价测算结果一览表
根据?城镇土地估价规程?与?XX市基准地价评估课题研究报
告?，其基准地价系数修正法评估住宅用地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价〔基准地价设定开发程度下的宗地地价〕＝基准地价×K1×K2×K3×K4＊＊×〔1±∑K〕式中：K1──期日修正因素
K2──容积率修正系数
K3──土地使用年期修正系数
K4──临街状况修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价±土地开发程度修正值
2、确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象位于XX区XX105号幢单元楼号，根据XX市城区土地级别图，确定估价对象基准地价为元/平方米，具体见表2。

表2 估价对象基准地价确认表
3、确定期日修正系数〔K1〕
XX市XX区基准地价基准日为年月日，而本次评估的估价基准日为2007年月日，需要进行修正，确定期日修正系数K1＝1.1。

表3 XX市XX区住宅用地地价指数表
4、确定容积率修正系数〔K2〕
XX市城区基准地价设定的住宅用地容积率为1.6，而本次评估的估价对象设定容积率>2.8，需要进行容积率修正，确定容积率修正系数K2＝0.8065/1=0.8065。

表4 住宅用地容积率修正系数表
5、确定土地使用年期修正因素〔K3〕
由于XX市城区住宅用地基准地价为70年期土地使用权价格，与本次评估估价对象的设定土地使用年期70年一致，故不需进行年期修正，土地使用年期修正系数K3＝1。

表5 住宅用地使用
年期修正系数
6、编制估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数〔∑K〕表
根据?XX市城区土地定级与基准地价报告?，住宅用地地价影响因素说明表及修正系数表，按照估价对象的区域因素及个别因
素条件，建立估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数〔∑K〕表〔表6〕。

表6-1 XX市城区II级住宅用地宗地地价修正因素说明表〔%〕
表6-2 XX市城区Ⅱ级住宅用地宗地地价修正系数表〔%〕
表6-3 估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
8、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：
基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×〔1＋ K〕=×××1×〔1+10.107195％〕＝元/平方米
9、算估价设定开发程度条件下的宗地地价
基准地价所定义的II级土地开发程度为宗地外“六通〞〔即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气〕，宗地内“五通一平〞〔即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气及场地平整〕，而此次评估我们所设定的开发程度为，宗地外“六通〞〔即通上水、
通下水、通电、通讯、通路、通气〕,宗地内“六通一平〞〔即通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气和场地平整〕。

故此次评估需要进行土地开发程度修正。

增加宗地内通气费用17元/平方米。

最终土地价格＝+17= 元/平方米
基准地价系数修正法测算详细过程见表5。

表7 基准地价系数修正法评估过程一览表
(二)、运用剩余法测算
剩余法〔旧房剥离〕
剩余法是根据房地产现时售价，扣除建筑物现值以及卖方的相关税费倒推出土地价格的一种方法，由于估价对象属于已建成并在持续经营的工程，所以我们可以通过市场上同等结构、规模、同种用途、相近成新度的房地产售价，扣减房屋现值及卖方应支付的有关税费，即得到地价。

其公式为：估价对象地价=(房地产现时售价-建筑物现值-相关税费)×相关修正系数 (2)
(1)工程根本概况
估价对象位于XX市XX区XX105号幢单元楼号，土地面积平方米，现为住宅正常使用，建筑结构为混合结构，建筑面积为,工程实际容积率7，建筑成新度约七成，处于正常使用状态。

(2)建筑物现值
房屋现值按?城镇土地估价规程?有关规定操作。

即：
房屋现值＝房屋重置价×[1－〔1－残值率〕
×已使用年期／耐用年期] (3)
房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度 (4)
上式中房屋重置价是在目前的技术条件下建造与估价对象地面建筑物功能与结构相同的建筑所需的费用。

根据成都市近期各类建筑安装工程的一般造价水平，结合SGD2-2000?四川省建筑工程计价定额?、SGD2-2000?全国统一安装工程预算定额四川省估价表?，在综合分析估价对象地面建筑的结构、层高及配套设施等因素根底上，确定估价对象所属混合结构建筑物的重置价为800元/平方米，经济耐用年限为50年。

根据委托估价方提供的资料，综合成新度为8成，那么得房屋现值为：
800×80%＝640(元／平方米)
(3)房地产现时售价
我们结合同类型的建筑在估价对象所在区域的估价基准日的实际出售情况，并通过市场比拟来确定工程的开发价值。

据调查，估价对象所在区域同类型住宅用房的售价约为1400元/平方米房屋现时价值=1400元/平方米
(4)相关税费
据了解，在房地产交易过程中，卖方应缴纳的各种税费如下：
①营业税及附加费：一般为售价的5.6%；
②代理及广告费：售价的1-3%，考虑到本工程具体特点，本次评估考虑代理广告费为1%；
③手续费：据川价费(2004)171号文，住宅为3元/平方米，非住宅用房按成交价2%，买卖双方各承当一半，即1%,那么手续费为:
④税金及销售费用合计：
1400×(5.6%+1%+1%)=106.4(元/㎡)
(5)地价测算
估价对象在评估基准日土地剩余使用年期为40年，宗地外“五通〞、宗地内“五通一平〞，出让、无它项权利限制下，楼面地价为：
V＝1400-640-106.4＝654元/平方米
据前述，该工程容积率为7，需进行容积率修正，那么估价对象在估价基准日正常开发年期宗地外实现“六通〞，宗地内具备“五通一平〞，无他项权利限制状况条件下的地价为：654×1.24＝811(元/平方米)
(6)地价修正
①使用年期修正
由于售价界定的使用年期为40年，而估价对象使用年期也为40年，两者一致，无需进行使用年期修正，那么使用年期修正系数为1.0000。

②权利状况修正
估价对象设定的出让土地使用权、无他项权利限制，系完整土地权利状况，与售价的设定一致，那么土地权利状况修正系数为00。

③土地开发程度修正
估价对象在估价基准日设定开发程度为宗地外“六通〞、宗地内“六通一平〞，而工程售价是在宗地外“六通〞、宗地内“六通一平〞状态下的价格，在上述计算中，宗地内“六通〞费用已
通过工程报建费用计入建筑本钱并予以扣除，因此剩余法〔旧房剥离〕最后得出是不含宗地内根底设施配套费用的价格，故此处不再对开发程度进行重复修正。

三、地价确实定
1、对计算结果的分析及地价确定的方法
表8 两种评估方法结果一览表
通过分析，我们认为基准地价系数修正法结果依据该区域的住宅用地基准价格进行因素修正测算而得到的，比拟能反映土地的价格水平；剩余法根据房地产现时售价，扣除建筑物现值以及卖方的相关税费倒推出土地价格的一种方法，本次评估确定用两种方法测算结果的加权平均法作为最终估价结果。

其中，基准地价法权重取0.4，剩余法权重取0.6.
2、计算估价对象价格
估价对象价格= *0.4+811*0.6= 元/平方米总地价= 元/m2×m2= 元
3、估价结果：
单位面积出让地价：元/平方米
评估土地总面积: 平方米
评估土地出让总地价：元
大写：
币种：人民币。