万科工程项目计划管理体系介绍

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万科工程进度管理的破解之道
◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5天后方可分层粉刷 ◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天 ◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和 实干时间（聚氨酯24h、JS防水涂料8h） ◆ 地坪：养护7天后方可上人
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场：
◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28天强度为标准设计强度。龄期达到28天之前，含 水量过高，自身收缩较快，28天后收缩趋缓 ◆ EPS保温板： EPS保温板在自然环境中的自身收缩 变形时间长达60天。在自然环境条件下42天或60℃ 蒸汽养护条件下5d的自身收缩变形可以完成99%以 上。因此要求EPS保温板在自然环境条件下42天或 60℃蒸汽养护条件下5天后再上墙
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房地产企业三级计划管理体系的框架 企业三年或五年经营计划
一级 计划： 以企 业发 展目 标为 主线
总经 理办 公室 年度 工作 目标 及计 划
分解
人力资源 工作指导书
分解
土地储备 财务（利润/资金/ 工作指导书 销售）工作指导书
项目开发工作 指导书
分解
财务 管理 部年 度工 作目 标及 计划
人力 资源 部年 度工 作目 标及 计划
专业及职能部门作业计划的月度分解 公司经营计划制定与修改
各部门月度工作计划任务书(分管领导调整后发布) 总办督办
总经理现场办公会 (月底、项目现场) 现场会纪要(可替代 部门月底半月报) 各部门 例会 部门经理 半月报 经营计划例会纪要
半月通报（公司）
日 常 业 务 跟 进
集 团 快 报 内 部 快 报 知 识 积 累
编制时间：
施工图出图后（可不必完成施工图强审）
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划：
编制依据：
施工图及项目工程总控计划
编制责任部门：
项目工程部
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万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
深度：在项目工程总控计划的基础上核定修正并增加
1、按层、按工序、按工种确定施工顺序
■ 项目工程目标计划：
编制目的：
确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成 本、控制项目经营风险
编制时间：
对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研 阶段
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划：
编制依据：
项目开发经营目标、设计部门提供的规划设计草案 （明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求） 和设计目标计划
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划需要的是各相关业务部门 的业务作业计划，而不是目标成果计划 门窗招标采购计划示例：
门窗成本限价确认、门窗型材招标采购完成、门窗 二次设计完成、门窗五金配件设计封样确认、考察 入围单位、确定投标入围单位、门窗招标文件编制、 门窗招标文件确认、发标、技术标答疑、回标、技 术标、经济标评审、定标。门窗型材发货、门窗生 产加工、门窗到场（分批次进场方案）
项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 8、售楼处建设计划 9、精装样板间、销售展示区建设计划 10、市政景观进场建设计划 11、市政能源开通计划 12、竣工验收计划
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万科工程进度管理的破解之道
项目工程总控计划的审核：
项目工程总控计划（初稿）： 工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿 项目工程保障计划： 相关业务部门经理审核 项目工程总控计划综合评审： 主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审， 相关业务部门经理参与。确认后报公司总经理审批
万科工程项目计划管理体系介绍
2019-3-5
2019-3-5
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万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理常见的问题：
计划管理体系不完善
案例：经营目标计划与业务实施计划脱节，未分解
业务实施计划缺乏统一管理
案例：业务实施计划不完善，存在疏漏或协同矛盾
业务实施计划缺乏过程管理
案例：业务实施计划过程缺乏跟踪、评估及考核
扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制依据：
设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售 部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购 部门提供的成本控制及招标采购要求
编制责任部门：
已确定的项目工程部经理或企业工程管理部（项目工 程部此时还未成立）、相关配合保障业务部门
计划管理方法的基本定位 运用目标管理、责任管理与过程管理的方法， 对公司的经营管理活动进行全面规划、跟踪 和调整
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万科工程进度管理的破解之道
■ 目标管理
分析并形成公司战略与项目经营发展目标 层层分解至相关业务部门
■ 责任管理
相关业务部门制定各自保障目标实现的作业计划 汇总评价各部门作业计划的合理性，评价不同业务 计划之间的协同性和保障性，根据项目开发流程制 定总体协同的《项目开发任务书》（或称项目开发 计划、项目开发大纲）
各专业部门拟稿，项目总经理审核，计划管理工作组 签发
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万科工程进度管理的破解之道
信息管理工作整体规划
■ 企业三级计划的执行与检查：
信息系统需求挖掘、整理、信息沟通处理平台（网站、专用信息系统等）搭建
规划、引导日常信息的整理、保存、流通、变更等过程（如邮件、内部网、专用信息系统等的使用方式）
公司三级 一级：三年（年度）经营计划 计划的制 二级：项目开发工作指导书、土地储备工作指导书、人力资源工作指导书、财务 定与调整 （销售/资金/利润）工作指导书、职能部门年度工作目标与计划 过程 三级：设计、报批报建、工程、销售（围绕项目的）专业作业计划
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万科工程进度管理的破解之道
■ 过程管理
跟踪公司战略与项目经营发展目标的执行情况 评估各部门作业计划执行情况及合理性 调整目标计划 对各部门的作业计划做出协同的调整
■ 系统管理 ■ 持续改进
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万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理应当解决的问题：
公司的生存与发展的战略性规划问题 当年度公司层面的经营与管理安排问题 项目的开发经营工作计划问题 围绕项目开发经营的专业作业计划问题 公司、项目和专业计划的协同，以及各时间 段工作任务的沟通落实问题
编制责任部门：
企业工程管理部（项目工程部此时还未成立）
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万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
工程深度：项目开工、结构±0.00、达到预售许可条 件、结构封顶、外檐落架、道路市政景观工程、分户 验收、取得项目竣工备案、项目交付 工程保障深度：概念设计方案完成、规划设计方案完 成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施 工图设计完成、施工图设计强审完成 项目保障深度：获取土地或项目、取得土地证、项目 市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、 确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等
其它 专业 部门 年度 职能 工作 目标 及计 划
二级计 划：以 管理为 主线
项 目 营 销 销 售 计 划
项 目 设 计 计 划
项 目 报 批 报 建 计 划源自项 目 工 程 进 度 计 划
项 目 施 工 报 建 计 划
项 目 分 包 、 材 料 计 划
项 目 配 合 销 售 计 划
项 目 竣 工 验 收 计 划
一级计划：企业三年或五年经营计划
由公司计划管理工作组或运营管理部门编制，公司决 策层及各业务主管副总审议，总经理签发
二级计划：项目开发工作指导书
由公司相关责任部门拟稿，项目经理部与各专业部门 协调后汇总拟稿，各业务主管副总复核，计划管理工 作组审核，公司总经理签发
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万科工程进度管理的破解之道
三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划
2、分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求 3、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划需要关注的环节：
合理的施工技术间歇必须予以考虑：
◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩 ◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/㎜2后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前1天应浇水湿润，1天内砌筑 高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷
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万科工程进度管理的破解之道
■ 企业开发任务书（项目开发计划）的框架：
■ 编制说明
■ 项目章程 ■ 总体经营要求 ■ 资金 ■ 质量 ■ 项目组织架构
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■ 工作职责分解 ■ 成本控制要求 ■ 项目开发里程碑 ■ 项目未决事项 ■ 专业计划编制时间
万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三级计划的制定与审批：
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万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
项目工程保障计划：依据项目工程总控计划的输出条件 1、图纸进场计划（强审后、二次设计等） 2、项目报批报建计划 3、总分包、监理进场计划 4、甲供物资进场计划 5、设计封样确认计划 6、成本限价计划 7、招标采购计划
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万科工程进度管理的破解之道
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程保障计划编制的误区：
项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合 约签订及审批周期、施工准备周期、总分包 现场工序交接周期等 项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部 门审批存在着一定的不确定性
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目施工进度控制计划：
编制目的：
指导施工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键 节点控制要求
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程目标计划编制容易忽视的环节：
项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、 两收及群体工程带来的影响，规避项目开发 风险
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万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程总控计划：
编制目的：
确定项目工程实施方案和实施计划，组织协同各业务 部门保障工程总控计划的实现
编制时间：
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万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 内部资源与环境分析：
一、企业经营能力与项目资源现状 二、企业人力资源现状 三、企业资金状况 四、企业管理状况
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万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 公司经营控制性计划：
㈠、利润控制性计划
㈡、销售控制性计划
㈢、资金控制性计划 ㈣、土地储备控制性计划 ㈤、人力资源控制性计划 ㈥、各项目开发控制性计划
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万科工程进度管理的破解之道
编制深度要求（应包括的基本内容）：
工程深度：在项目工程目标计划的基础上 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系，进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期
3、国家及当地政府房地产政策 A、土地供应政策 B、税收政策和金融政策 4、客户需求的变化与趋势分析
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万科工程进度管理的破解之道
2、潜在竞争对手的发展战略：
A、合生创展 B、中国海外 C、和记黄埔 D、金地地产 E、……
以北京为中 心的环渤海 地区 以上海为中 心的长江三 角洲拓展区 域
以深圳、广州 为中心的珠江 三角洲拓展区 域
项 目 售 后 服 务 计 划
分解
三级计划：专业部门围绕项目 的作业计划
分解
月度工作计划任务书
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万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划框架（一级计划）：
⑴、 公司内外环境分析 ⑵、 公司的战略目标 ⑶、 公司的经营目标 ⑷、 公司经营控制性计划
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万科工程进度管理的破解之道
■ 企业三年经营计划 — 外部环境分析：
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月度经营计划例会（月底、公司）
其它业务信息来源（各部门邮件内容跟进，部门协办、外部信息等）
万科工程进度管理的破解之道
■ 项目工程计划分级编制的要求：
1、项目工程目标计划： 2、项目工程总控计划： 3、项目施工进度控制计划： 4、项目工程保障计划： 5、项目工程专项计划：
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万科工程进度管理的破解之道
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万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理的基本流程：
计划、执行、评估、改进
目 标 计 划 产 生
目 标 计 划 下 达 P
行 动 计 划 产 生
行 动 计 划 执 行 D
计 划 执 行 监 控 C
计 划 执 行 分 析
目 标 计 划 调 整 A
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万科工程进度管理的破解之道
■ 房地产企业计划管理的方法：
深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 一、国家及当地区域的经济环境
1、国家及区域经济发展态势 A、经济发展形势 B、珠三角房地产发展潜力城市分析和深圳城市定位 2、区域房地产发展态势
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万科工程进度管理的破解之道
A、深圳市城市发展规划
B、深圳市房地产供需总量及趋势分析
C、深圳市人口现状及购房客户趋势分析