某小区前期物业管理投标书(DOC 93页)

目录
投标函〔2〕
第一局部投标人资信与情况介绍〔3〕
第一章投标人资格证明文件〔3〕
一、公司营业执照复印件〔3〕
二、公司资质证复印件〔4〕
三、公司法人代表委托授权书〔5〕
四、拟派工程经理情况说明〔8〕
第二章恩地物业管理公司简介〔10〕
第二局部提高工程物业管理水平的整体设想与筹划〔11〕第一章桔祥·凤凰城工程概况与分析〔11〕
第二章管理目标—构建“文化社区、理想家园〞〔13〕
第三章工程前期物业管理模式〔15〕
第四章拟采取的管理效劳措施〔18〕
第五章管理效劳内容与标准及指标承诺〔22〕
第三局部前期介入与接管验收及入住装修管理方案〔26〕第一章工程的前期介入效劳〔26〕
第二章工程的接管验收与移交〔28〕
第三章工程入伙管理方案〔29〕
第四章工程二次装修管理方案〔31〕
第四局部拟采取的工作方案与物资装备〔33〕
第一章拟采取的工作方案〔33〕
第二章物资装备方案〔39〕
第五局部拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理〔44〕第一章管理结构设置与人员的配备、岗位职责〔44〕
第二章管理效劳人员的培训〔51〕
第三章管理人员的管理〔56〕
第六局部规章制度的建立与档案管理〔58〕
第一章拟建立的规章制度〔58〕
第二章档案的建立与管理〔59〕
第七局部日常管理效劳标准及措施方案〔61〕
第一章业主投诉与报修处理〔61〕
第二章公共秩序维护管理〔63〕
第四章保洁效劳与绿化管理〔67〕
第五章商铺的管理〔70〕
第六章社区文化效劳方案〔71〕
笫八局部物业维修养护方案和实施方案〔74〕
第一章物业维修养护管理方案〔75〕
第二章公用设施设备的维修养护〔76〕
第三章共用部位的维修养护〔78〕
笫九局部桔祥·凤凰城前期物业管理综合效劳费测算〔79〕第一章前期物业管理效劳本钱测算〔79〕
第二章前期物业管理效劳投标报价〔82〕
第三章前期物业管理收支平衡情况测算〔82〕
附一?桔祥·凤凰城业主临时公约?建议稿〔84〕
附二?桔祥·凤凰城?前期物业管理紧急情况处理预案〔88〕
桔祥·凤凰城住宅小区前期物业管理
投标函
湖北盛开房地产开发：
本公司认真研究了贵公司桔祥·凤凰城工程前期物业管理效劳招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。

本公司声明如下：
一、同意按照招标文件要求参与竞标，否那么视为自动放弃。

二、在签署前期物业效劳合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构
成约束双方的契约附件。

三、如我公司中标，将按照贵公司规定的时间签订前期物业效劳合同，
并按照要求准时进驻进行物业管理全方位效劳。

四、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日
内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。

五、我公司的投标报价为：普通住宅物业管理综合效劳费每平米每月
0.55元、商业门店物业管理综合效劳费每平米每月1.2元；前期物
业管理开办费用13万元包干。

投标单位名称：荆州市恩地物业管理〔公章〕
法人代表：孙霖
日期： 2006年10月16日地址：沙市区碧波路48号
联系人：陈尧：8517680
第一局部投标人资信与情况介绍
第一章企业资信与资质影印件一、工商营业执照影印件
二、物业管理资质证书影印件
三、法人委托授权书
法定代表人授权委托书
湖北盛开房地产开发：
本授权书于2006年10月16日签字生效，特此声明。

法定代表人： 888 签字盖章：
投标人代表： 8888 签字盖章：
投标人全称：荆州市恩地物业管理投标人公章：
法定代表人身份证影印件
888
委托代理人的身份证影印件
888
四、拟派工程经理情况说明
工程名称：桔祥·凤凰城住宅小区
投标人名称：荆州市恩地物业管理
投标人公章：
投标人代表签字：
日期：2006 年10月16日
拟派工程经理从业资格证书影印件
第二章恩地物业管理公司简介
荆州市恩地物业管理为2006年成立的现代新型物业管理企业，公司注册资本50万元人民币，物业管理暂定资质。

恩地物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式，充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。

并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中桔祥·凤凰城职务。

恩地物业公司现有员工12多人，中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。

恩地物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。

恩地物业目前正管理和效劳着蔚蓝水岸等荆州市高档住宅小区等，总管理面积达5万平方米，业务范围涵盖多层和桔祥·凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和效劳。

恩地物业以“以客户为中心〞的管理理念和“360度生活管家〞的管理模式，运用ISO9000：2000国际质量管理体系为手段，积极塑造荆州市物业管理的新品牌和行业典范…
恩地物业从外地引进高级物业管理人才担任公司桔祥·凤凰城管理人员以来，充分吸收深圳先进的物业管理理念，有着自己鲜明的管理特征，并在荆州市物业管理行业内率先提出“客户效劳中心物业管理模式〞、“360度生活管家效劳〞、“个性化效劳〞等令行业人士耳目一新的管理理念。

第二局部提高工程物业管理水平的
整体设想与筹划
第一章桔祥·凤凰城工程概况与分析
一、桔祥·凤凰城工程概况
桔祥·凤凰城由湖北盛开开发投资开发，工程位于湖北省荆州市荆州城南开发区屈原路旁，共占地约11万平方米，工程分三期开发。

东邻金丰园路，西至梅村七组，南至梅村九组，北至护城河，该地块周边已根本实现路通，地块未来交通状况良好。

园区绿地率接近40﹪，空气质量明显高于其他各区。

其户型设计经典、建筑外观典雅高贵、园林景观紧密结合当地浓厚的文化底蕴、利用其灵性蜿蜒的水景、曲径通幽的园林小品、丰富的植物造景，将自然风情与工程的整体气氛结合得如此完美、如此人性化、使业主足不出户就能全方位感受到大自然的美丽及生活的美好、能够在享受温馨与舒适的家居生活的同时，成就梦想与辉煌。

桔祥·凤凰城小区工程主要概况如下:
1、主要经济指标概况
⏹总占地面积： 11万平米
⏹
⏹容积率：1.58
⏹绿化率: 39%
⏹车位：人防地下车库380个车位、地上停车位193个
⏹物业管理及公共建筑：约600平米
2、共用设施及公共场所概况
⏹户内配套设施
✧有线数字电视系统
✧系统及信息网络系统预留宽带接口
✧预留给水接口预留下水口
⏹小区出入口共4个
⏹其他数据招标文件未详，因工程在设计建设阶段或有更改，本投标书
以经验值编制。

二、桔祥·凤凰城工程特点与管理难点、重点分析
⏹桔祥·凤凰城工程50栋建筑围绕中心景观带布置，整体采用围合布
局，地理位置优越，交通方便快捷，周边配套设施齐全，理想人居环
境在建筑和规划上充分表达，对物业管理效劳要求相比照拟高。

物业
管理企业如何切合工程规划设计理念，让物业管理效劳与硬件设施完
美融合？
⏹桔祥·凤凰城工程建筑形式普通多层、中小户型为主，容积率较高，
居住密度相对较大，且底商面积大、出入口多达4个，由此引发装修、停车、治安、消防、环境等问题多而复杂。

物业管理企业采用何种管
理方式，方可应付自如？
⏹桔祥·凤凰城工程销售定位为中高档次，我们预计置业对象应该以企
事业单位工作的白领和政府公务员、学校教师、医生等层次中的中青
年人群为主，业主中也将会有局部具有一定学历的工薪阶层。

业主素
质相对较高，对物业管理的期望值也较高，其特殊的人员结构必将为
工程带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念，物业管理企业
如何实现管理方式和管理手段的现代化？
⏹桔祥·凤凰城工程的业主预计将根本属于中层收入阶层，物业管理企
业所提供的效劳产品也应是“质优价廉〞的，而且不能违背业主的客
观需求提供过剩的效劳产品。

物业管理企业如何设计适用的效劳产品
既能够满足业主需求又能够实现收支平衡？......
对于以上主要的难点重点问题，是我们在桔祥·凤凰城物业管理中必须持续思考的。

第二章管理目标－构建“文化社区、理想家园〞
根据我们对桔祥·凤凰城工程的预测分析结果显示，未来桔祥·凤凰城工程的业主对于居住的景观环境和物业管理效劳以及其融合度都应该有很高的要求，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、效劳需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建“文化社区、理想家园〞的完美人居效劳模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区〞的管理目标。

根据我们的住宅效劳经验，我们设计的“文化社区、理想家园〞管理模式涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善〞的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。

二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。

我们的设想是：
－、倡导“全员参与〞的管理文化
在内部管理上我们强调员工在合理分工根底上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁〞，平安管理方面提倡“全员防范，全员消防〞等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。

在社区内，我们推崇“为您想的更多，让您住的更好〞的管理理念，实现“管理开放，开放管理〞。

把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的平安管理和社区文化建设。

此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度〞，每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理效劳费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

二、推广“平等互动〞的效劳文化
效劳文化的涵义在于“把提供优质效劳视为工作的自然方式和最重要的
标准〞。

效劳连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等根底之上的合法契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生效劳热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑效劳〞。

业主在享受效劳的同时提出改进意见，效劳产品的供方和需方均保持愉悦的心境，效劳水准在平等互动的根底上得以提升。

三、营建“和睦亲善〞的社区文化
社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善〞的文化气氛，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠〞。

我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。

我们将结合我们在已往的住宅工程管理效劳经验，围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居〞等八大主题来组织、筹划社区活动，努力把桔祥·凤凰城创立为“精神家园〞。

四、塑造“亲和人文〞的环境文化
现代信息时代的到来，业主更加关注社区内的人文环境。

物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。

在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次：提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势以承续设计理念：以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化社区〞，自然的环境融合文化的气息，桔祥·凤凰城真正成为每一个业主的理想家园。

第三章桔祥·凤凰城前期物业管理模式
一、针对工程的管理思路
根据我们对桔祥·凤凰城工程的实际情况的分析，我们拟订的桔祥·凤凰城工程的管理思路为：
⏹强调本钱控制意识和本钱管理程序
⏹强调流程团队的有效运作和效劳流程的持续改进
⏹强调公众效劳的标准化与特约效劳的个性化
⏹致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
⏹致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
⏹致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境
二、管理效劳模式
根据我们对桔祥·凤凰城工程的定位分析，我们确立桔祥·凤凰城工程的管理模式是：
⏹紧密围绕“质量、本钱双否决〞的运作核心，提供“质优价廉〞的效
劳产品；
⏹倡导“以客户为中心〞客户效劳前向化的流程管理思想，建立以流程
为基石的客户需求满足价值链；
⏹致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动〞的效劳文
化。

在确定管理模式的根底上，针对桔祥·凤凰城的特色及实际情况，我们进一步提出了全方位物业管理的根本思路。

我公司将秉承“效劳创造价值，品质成就未来〞的管理理念，依托我们在已有工程的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据开发商在招标文件中对桔祥·凤凰城的客户定位、综合公共设施的智能化程度等因素，
我们拟在桔祥·凤凰城采用以“以客户为中心、以品质为导向〞的“客户效劳前向化〞经营管理模式。

物业管理处运作原理模型图
三、创立有效的效劳价值链
围绕“效劳创造价值、品质成就未来〞的经营理念和我们拟在桔祥·凤凰城采用的“以客户为中心，以品质为导向〞的经营管理模式，如中标后我公司将在桔祥·凤凰城工程全面推行竞争型效劳战略；采取有效的管理策略提升我管理公司的效劳价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的效劳，又能向周边展示我管理公司风采的团队。

我用高性价比的优质效劳为客户提供使用物业的便利、平安和舒适的生活环境、促进物业的保值增值，同时为自己创造生存和开展空间，我们用效劳为客户创造消费价值、为公司股东、员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。

我们把员工满意、客户满意、股东满意作为我们的追求目标。

创立有效效劳链示意图
四、物业管理外部沟通导向图
外部沟通导向图说明：
⏹在桔祥·凤凰城业主委员会成立之前，开发商通过招标选聘物业管理
企业，并与之签订物业管理合同。

⏹如我公司中标，我们将设立桔祥·凤凰城管理处，全面负责工程物业
管理工作。

⏹桔祥·凤凰城管理处在业务上接受荆州市房管局物业科、街道办事处
和社区居委会等政府主管部门的监督和指导。

⏹在小区入住后到达法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。

⏹管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系根底上不断完善、扩展
各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

第四章拟采取的管理效劳措施
结合桔祥·凤凰城物业管理的难点、重点及管理思路，我们拟采取以下管理效劳措施，以保证管理模式的实现及效劳产品按照预设标准的供给：
一、导入适用和完善的质量管理体系
我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系，通过在所管理效劳的工程实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性。

质量保证体系已成为我们提供标准化、标准化物业管理效劳的基石。

在桔祥·凤凰城物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行全员质量管理，并根据桔祥·凤凰城工程的实际情况和特色制定适用的品质控制方案，在日常管理效劳中加以完善，以期在为业主提供优质效劳的过程中不偏离既定的轨道。

二、实施“质量、本钱双否决〞的运作机制
物业管理是市场活动，物业管理公司受业主委托提供业主所需要的管理效劳，作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的，没有收支平衡控制能力的管理和效劳无论对企业还是业主来说都肯定不是好事情。

从物业管理行业的特点来看，节约和控制本钱对企业来说是必然的，低廉的效劳价格对业主来说也是有利的；但是，我们清楚的看到，控制本钱与保证质量不应该是矛盾的，以牺牲质量为根底的本钱控制不是解决问题的根本方法，惟有在保证质量的前提下谈本钱控制才有意义。

我公司结合物业管理行业的效劳特性，全面推行“质量、本钱双否决〞机制。

公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书，把效劳质量和本钱控制作为考核工作业绩的两顶最重要的指标，且两者是“或〞与“否〞的关系。

通过“质量、本钱双否决〞的运作，我们获得了业主满意率持续稳步上升、管理本钱逐步下降的良好成果。

我们将进一步结合桔祥·凤凰城的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该工程的
管理实践中，力求在“效劳质量〞和“本钱控制〞之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉〞的高性价比效劳。

三、建立“加油站式〞的员工培训制度
由于提供效劳产品的主体之间的个性差异，对于效劳产品的提供，不能简单地只制造一种“准那么〞，而是应该依据效劳需求的变化而不断调整，也即效劳的层次、内容和方向做出相应变化，真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。

在实践中，我们推出了“加油站式〞的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持效劳知识、技能与效劳需求到达动态平衡。

同时，我们亦强化“管理者就是培训者〞、“培训是公司对职员的最大福利〞的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。

四、实现与周边社区的资源共享
桔祥·凤凰城周边紧邻多个新近开发的住宅小区，其中荆州花园、城南春天等多个大型住宅小区，这将成为我们不可或缺的一项管理资源，我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享，以便更好地满足业主的效劳需求。

桔祥·凤凰城与周边工程虽然在物业类型、开发速度、效劳定位等方面存在一些差异，但为业主提供优质效劳的目标是一致的，双方可在竞争的根底上充分开展合作，如管理信息使用、社区治安联防、社区活动开展等方面均可强强携手、优势互补。

五、建立“物业管理信息岛〞
伴随IT产业的迅速开展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来，利用住宅小区的信息宽带网络资源更好的为业主提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值效劳在沿海和其他兴旺的地区已经是非常成熟的。

我们期望在桔祥·凤凰城的管理效劳中占领先机，配合公司的局域网及桔祥·凤凰城的宽带信息网络方案，我们拟逐步建立桔祥·凤凰城社区网站，将各类管理效劳信息定期输入并及时更新，并拟以社区宽带网络和网站为根底逐步为业主提供更多的便利信息效劳，着力实现管理手段的现代化和信息的网络化，构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理
信息岛〞，从而满足社会各界、业主、住户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求。

政府主管部门、业主、住户以及物业管理公司随时可通过互联网登陆网站，高速浏览物业管理处的管理情况，并获取效劳资料，同时对管理处的工作业绩进行监督和指导，实现管理效劳信息的多层面传递。

六、倡导开放式的管理效劳
物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会均涉及业主、住户日常生活的不同侧面。

物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间关系假设协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。

为此，在桔祥·凤凰城我们倡导和强调开放式的管理效劳，明确上述物业管理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合。

即：物业管理公司提供专业物业管理效劳、业主大会及业主委员会负责自治自律管理、居委会承当政府社区行政管理和社区公益效劳。

我们通过按时公布财务帐目、定期提交“管理报告〞、组织“管理处开放日〞活动、公布管理处主管人员的联系等措施，自觉接受业主的监督，对于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并到达规定的条件后依法成立。

并从保护业主合法权益及提高自身管理水平出发，不断增强业主大会及业主委员会自治自律管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。

对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、方案生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。

我们深信：只要从效劳业主、住户的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。

七、提供个性化的装修套餐效劳
随着生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。

但是，现阶段荆州市家居装修市场的不标准因素却让大局部业主和住户深感困惑。

一方面，普通的业主、住户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余力而力缺乏；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队〞四处出没、装修质量事故频频发生。