保利地产住宅项目工程质量控制要点

篇章 分项
砌筑工程
空鼓/ 开裂
抹灰工程
砼观感
组砌方式
观感 质量
构造柱 抹灰墙面观
感质量
地坪观感质 量
开关插座安 装
涂料 瓷砖、文化
石 外墙石材
硅酮胶
成品 保护
防水施工 门窗、五金
子项
砌筑砂浆及砌块 砌筑缝要求 顶砌
砌墙与混凝土墙连接处拉结筋 构造柱 过梁
墙身埋设线管（盒）开槽 抹灰砂浆 基层处理 甩浆 挂网
质量控制要点 1.若有坡度要求，基层应先做好防水找坡 （屋面、地库顶板、阳台、露台、卫生间、 空调板），避免大面积积水或倒灌； 2.防水基层阴角部位做半径100mm倒角处理， 阳角部位做半径10mm倒角处理（不同区域 根据当地要求采用不同倒角处理方式） ；
基层起砂 基层平整、坚实
渗漏篇
阴角部位未做倒角处理 阴角部位抹圆角
后浇带中垃圾未清理 后浇带浇筑样板
渗漏篇
地库顶板后浇带两层接缝处渗水 地下室底板后浇带防水节点图
2. 地下室——填土完成面以下外墙做法
质量问题 1.填土完成面以下部位存在砌体外墙 2.侧墙防水卷材低于园林回填土标高 3.地下室外墙防水无保护层，造成防水层 破坏
质量控制要点
1.填土完成面以下部位，不应采用砌体外 墙，应采用抗渗混凝土现浇结构，地下室 外墙必须使用止水螺杆； 2.地下室外墙防水应高于园林回土标高 200mm； 3.地下室外墙防水施工完毕，应外贴保护 板做防护。
住宅项目工程质量控制要点
工程管理中心 刘志能 2014.8.7
工程质量问题主要有以下几类：
《住宅项目工程质量控制要点手册》通过汇总住宅项目工程常见及危害大的质量风 险问题，有针对性地提出质量控制关注点，使工程设计、施工和各部门对工程质量问 题做到提前发现、过程监控、及时整改，最终达到提高工程质量的目的。
未预埋套管 出屋面管道封堵样板
渗漏篇
屋面套管与管道间未封堵 出屋面管道节点
4. 楼板——设套管穿楼板管道
质量问题 1.未按规范设穿墙套管，预埋质量差 2.穿越各层楼板管道未设置套管，预埋位置 上下不统一，管道无法安装 3.安装套管未按规定做止水环，止水环未与 套管满焊连接
质量控制要点 1.出屋面、地下室顶板和露台管道必须设刚 性防水套管 2.套管高于建筑完成面50mm； 3.管道穿越各层楼板的套管位置准确，确保 上下层套管控制在同一垂直轴线上； 4.套管根部必须做防水附加层，注意防水节 点的收口；
第一章：土建工程
（一）渗漏篇
1. 防水施工 2. 地下室 3. 屋面 4. 楼面 5. 外墙 6. 外窗及幕墙 7. 砼反坎 8. 排水找坡
篇章 渗漏
分项
子项 防水基层
防水施工
涂料防水施工
卷材防水施工
地下防水区域砼裂缝处理
地下室穿墙套管
地下室
地下室外墙止水螺杆 止水钢板
后浇带浇筑
填土完成面以下外墙做法
填土完成面以下部位存在砌墙 防水保护层施工不到位
渗漏篇
地下室外墙防水高度不足 地下室外墙防水节点
3. 屋面——出屋面烟道风道
质量问题 1.出屋面烟风道泛水高度范围内存在砖砌体 2.烟道反坎高度不足，反坎与屋面结合不密 实 3.出屋面烟道根部防水未设附加层或防水上 返高度小于建筑完成面250mm以下
第一章：土建工程
（一）渗漏篇
对于防治渗漏，结构自防水优于所有建筑防水，所以做好砼 工程质量尤为重要。
建筑防水属于辅助防水，选择优质的防水卷材，先进的施工 工艺以及新防水技术，能充分发挥建筑防水作用（重视基层处 理）。
优化施工方案和工艺，结构施工时有预见性的提前对构件进 行细部节点处理，将防水工程做细致。
3.当一次性穿墙螺杆两端采用锥形塑料垫 块时，养护结束后需在墙体内外逐个剔除 塑料垫块，然后将止水螺杆端头从孔口的 最深处一次性割断（螺杆切割后不能高出 墙面），螺杆切割结束后用防锈漆将螺杆 两端刷两遍；
4.施工防水层前，浇水湿润，并逐个将螺 杆位置处的凹槽用聚合物水泥砂浆压实抹 平。
地下室外墙螺杆孔洞渗漏 地下室外墙止水螺杆
渗漏篇
螺杆钢筋头未清理 地下室外墙管孔螺栓封堵节点
2. 地下室——后浇带浇筑
质量问题 1.未达规定时间提前浇筑混凝土 2.浇筑前后浇带未清理 3.防水层未设附加层 4.后浇带两侧接缝未做处理
质量控制要点 1.浇筑前后浇带内的垃圾、积水清理干净； 2.后浇带部位应增设防水附加层； 3.后浇带应在其两侧混凝土龄期达到42天 后再施工，高层建筑的后浇带施工应按规 定时间进行； 4.后浇带应采用收缩混凝土浇筑，其抗渗 和抗压强度等级不低于两侧混凝土； 5.后浇带应一次浇筑，不得留设施工缝， 混凝土浇筑应密实，养护时间不得少于28 天，地库底板后浇带支模体系不宜拆除过 早。
烟道根部未做防水 卫生间排气道节点
渗漏篇
卫生间排气道未做混凝土反坎 厨房烟道节点
4. 楼面——沉箱式卫生间侧排地漏
质量问题 1.沉箱式卫生间底部未设置侧排地漏 2.侧排地漏安装不正确 3.侧排地漏口未做成品保护造成管道堵塞
质量控制要点 1.在降板最低处设置侧排地漏； 2.侧排口200mm范围设置陶粒疏水层并用无 纺布包裹，以防水泥砂浆等堵塞侧排口； 3.侧排管穿混凝土墙需设穿墙套管； 4.注意侧排地漏套管与管道间的防水封堵； 5.防水完成后，进行24小时闭水试验，检查 防水质量，无漏水方可隐蔽。
破坏钢筋 卫生间门槛石施工
墙、地砖铺贴 内墙涂料施工 石膏板吊顶施工 铝板吊顶安装
壁纸施工 瓷砖、石材铺贴
木地板施工 室内栏杆
墙地砖、木地板 木门
共包含88个质量控制子项
第一章：土建工程 （一）渗漏篇
地下室底板、顶 板、外墙、屋面渗漏 水是工程中最常出现 的质量问题。这些问 题处理起来非常麻烦， 后期维修费用昂贵。
质量控制要点 1.出屋面（含地下车库顶板）烟风道反坎应 尽量跟结构板一次性浇筑，若不能一次性浇 筑反坎，反坎高度要高于完成面200mm； 2.阴角部位的防水附加层，平面不小于250mm， 立面高于完成面250mm，注意卷材的防水收口； 3.屋面烟道百叶自身防水性能满足要求，四 周打密封胶，盖板做找坡及滴水；
渗漏篇
卷材搭接长度不足
阳角未设防水附加层
冷底子油涂刷不合规
地下室底板防水卷材施工样板
2. 地下室——地下防水区域砼裂缝处理
质量问题 1.地下室混凝土开裂（温度裂缝、收缩 裂缝、沉降裂缝等） 2.温度裂缝：大体积混凝土成型后，内 外温差较大，收缩程度不同产生裂缝 3.收缩裂缝：混凝土在终凝前，表面失 水较快产生裂缝 4.沉降裂缝：地基土质不均匀，造成不 均匀沉降，产生裂缝
质量控制要点 1.对一般缺陷和裂缝宽度小于0.2mm的混凝 土表面裂缝、气孔，先用修补材料填充补 平，待干燥后打磨干净； 2.当裂缝宽度超过0.2mm时，利用压力设备 将胶结材料压入混凝土的裂缝中，常用交 接材料有水泥浆、环氧树脂等材料； 3.注意对地下室的雨后检查及裂缝处理后 的闭水试验检查。
混凝土细小开裂 一般性修补
渗漏篇
混凝土裂缝 专项修补方案
2. 地下室——地下室穿外墙套管
质量问题 1.地下室穿墙管道未设套管 2.安装套管未按规定做止水环，止水 环未与套管满焊连接
质量控制要点
1.地下室外墙管道应采用套管（套管做防 腐处理），管道集中部位可设群管（穿墙 盒），预埋穿墙管应定位准确，穿管前可 将套管先封盲板； 2.穿墙管中部双面焊接2mm厚100mm宽止水 环，止水环需放在墙的中间； 3.穿墙管与内墙角的距离应大于250mm，相 邻穿墙管间距≥300mm。
穿楼板管道渗漏 穿楼板套管样板
渗漏篇
穿楼板套管未封堵 穿楼板管道节点
4. 楼面——烟道、排气道
质量问题 1.穿楼面烟道、排气道未做防水或防水 施工不到位 2. 烟道、排气道搭接处未做防水油膏 3.穿楼面烟道、排气道结构封堵不密实 4.烟道、排气道根部未设止水台
质量控制要点 1.烟道、排气道搭接应在楼板位置； 2.烟道、排气道根部应设止水台（仅限卫 生间及有水厨房）； 3.注意烟道、排气道与结构楼板间的塞缝 处理； 4.注意防水细部节点，防水材料的上反高 度应不低于完成面250mm，且管根处应有防 水附加层；
屋面泛水高度存在砌墙 屋面烟道现浇砼反坎
渗漏篇
屋面烟道根部防水不到位 出屋面烟道节点图
3. 屋面——出屋面管道
质量问题 1.出屋面管道未设置套管或套管高度低 于结构面300mm 2.管道根部防水节点处理不到位
质量控制要点 1.管道穿结构板的套管位置应准确，且套管 高于屋面结构板300mm； 2.防水层上返至套管顶部，并做打密封胶； 3.套管应有止水环，止水环连接必须连续满 焊； 4.套管根部的防水处理到位，详见节点图；
外檐找坡
排水、 屋面排水、檐口排水、变形缝
找坡
排水
地漏及雨水落口
抹灰
抹灰施工
该部分共包含31个质量控制子项
1. 防水施工——防水基层
质量问题 1.防水基层起砂、空鼓、开裂 2.阴阳角部位未做圆角处理，如：地下室底 板和侧墙防水搭接 3.防水施工前基层处理不到位，钢筋头外露、 孔洞未修补、模板拼缝错台
分层抹灰及养护 空鼓开裂修补
砼构件、砼楼板、砼构件质量 砌筑观感
三线实心砖 构造柱支模质量
抹灰层强度
地坪面层（无地暖） 地坪面层（有地采暖）
开关插座
内、外墙涂料施工质量
外墙瓷砖及施工质量
外墙石材干挂、湿贴施工质量 选胶及打胶质量 地下防水成品保护
屋面、露台防水成品保护 室内、卫生间防水成品保护
门窗成品保护
防水厚度不足 防水厚度满足要求
渗漏篇
管根处防水未上返 卫生间防水样板
1. 防水施工——卷材防水施工
质量问题 1.卷材搭接长度不足 2.阳角未设防水附加层 3.地库底板与外墙交接处防水节点不合规
质量控制要点 1.防水附加层收口部位应牢固、密封（打 密封胶）； 2.注意防水卷材的搭接宽度为10cm，卷材 搭接处应粘贴牢固； 3.地下室底板大面积空铺，附加层以及变 形缝、后浇带、电梯井、水坑等部位热熔 满粘，地下室顶板、外墙、屋面必须热熔 满粘； 4.相邻两幅卷材短边搭接缝应错开，且不 得小于500mm。
篇章 分项
烟风道安 装质量
违规、 保温 强条
石材
结构 安全
支撑 留洞 顶板 裂缝 钢筋 渗漏 空鼓
精装 观感质量 修
成品保护
子项
烟风道质量及安装对接.
保温板材料厚度、燃烧性能 苯板保温施工质量
外墙保温砂浆施工质量（贴砖饰面） 石材材质
干挂石材固定施工 后浇带悬臂构件支撑
砼留洞 地下室顶板 楼板、屋面裂缝
手册分为建筑工程、精装修 工程两部分，主要从渗漏、空鼓 开裂、观感质量、成品保护、违 规及强条、结构安全等六方面汇 总88个质量控制点，相应汇编其 质量问题、常见问题照片、合格 做法照片、构造大样及质量控制 要点等内容，供各子公司技术及 工程部门在项目工程质量管理中 使用。
篇章
渗漏
分项
防水施工
地下室 屋面 楼面
屋面
出屋面烟道风道 出屋面管道
设套管穿楼板管道（阳台、 公区管道、无沉箱卫生间）
楼面
风道烟道
沉箱式卫生间侧排地漏 吊洞封堵
卫生间给水管穿设
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
篇章 渗漏
分项
子项 外墙砌筑
外墙螺杆孔洞封堵
外墙
外墙孔洞封堵
外窗压顶
外墙空调机管道孔
铝窗塞缝（无副框）
外窗及 幕墙
铝窗塞缝（有副框） 铝窗自身
石材幕墙渗漏
砼反坎（导墙）设置 砼反坎 反坎（导墙）支模及浇筑质量
外墙
外窗及幕墙 砼反坎
排水、找坡 抹灰
子项
防水基层 涂料防水施工 卷材防水施工 地下防水区域砼裂缝处理 地下室穿墙套管 地下室外墙止水螺杆
止水钢板 后浇带浇筑 填土完成面以下外墙做法 出屋面烟道风道 出屋面管道 设套管穿楼板管道（阳台、公区管 道、无沉箱卫生间） 风道烟道 沉箱式卫生间侧排地漏 吊洞封堵 卫生间给水管穿设 外墙砌筑 外墙螺杆孔洞封堵 外墙孔洞封堵 外窗压顶 外墙空调机管道孔 铝窗塞缝（无副框） 铝窗塞缝（有副框） 铝窗自身 石材幕墙渗漏 砼反坎设置 反坎支模及浇筑质量 外檐找坡 屋面排水、檐口排水、变形缝排水 地漏及雨水落口 抹灰工程
套管与管道间封堵不严 地下室外墙套管预埋
渗漏篇
穿墙管未设套管 地下室外墙套管节点
2. 地下室——地下室外墙止水螺杆
质量问题 1.未按规范设置止水螺杆 2.端头处理不合规范或螺杆切割后高 出墙面
质量控制要点
2.一次性止水对拉螺杆可采用工具式螺杆 或螺杆加锥形塑料垫块（模板）方式使螺 杆端头留出凹槽；
1. 防水施工——涂料防水施工
质量问题 1.涂料防水施工不规范，施工前基层不干燥 2.涂料防水施工厚度不足 3.附加层的细部节点做法不满足要求 4.卫生间防水上翻高度不足
质量控制要点 1.卫生间淋浴部位防水涂刷墙面上返高于 建筑完成面1800mm； 2.注意检查涂料防水的施工厚度及延展性 要求； 4.待前一遍涂料成膜干燥后，再涂刷后一 遍防水涂料，本层涂膜防水应垂直于上层 涂膜涂刷。