商业地产运营模式-正略咨询

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一、行业趋势
2011年，在全球经济贸易不断复苏的背景下，由于我国经济基本面预期相对稳固，随着国外企业以及资本的不断进入、经济增长强劲以及消费者市场看好等因素的带动下，商办类物业的发展将继续得到支撑。

目前，国内很多新兴市场正处于大力开发周期中，不过零售商日益增强的需求预计将吸纳掉大部分的新增存量。

由于国际零售商品牌继续在我国开设新店，预计我国市场对新增购物中心空间的需求将尤为强劲，在所有物业市场中商铺类物业的租金将保持最大的涨幅。

世界各地对于商业地产并无一致的定义，中国房地产统计年鉴将“进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房”，这个称法是国内广泛使用的商业地产概念。

本文讨论的商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，其经营模式、功能和用途区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

二、商业地产运营模式
在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营：
第一、产权持有
这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。

区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。

这种方式可以分为两元和三元两种格局。

产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。

而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形成。

由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。

第二、租售并举
这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。

由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。

该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。

第三、产权出售
实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。

由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。

但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。

在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。

但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。

这样的缺省，
往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。

三、三种模式对比
1、产权持有：是指开发商持有物业，自行招租或将其整体出租给一家专业商业运营公司，具体的优劣势及适应条件如下：
1.1优势：
1.1.1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；
1.1.2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定；
1.1.3、可将物业抵押融资，等待增值。

1.2劣势：
1.2.1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；
1.2.2、回报期长；
1.2.3、初期投入资金压力大。

1.3适应条件：
1.3.1、开发商以商业地产为长期经营的资产；
1.3.2、资金实力雄厚；
1.3.3、拥有优秀经营管理人才。

2、租售并举：是指开发商将商业大部分出租给大型的主力店，将小部分出售给小业主，藉此在短期内实现项目盈利，具体的优劣势及适应条件如下：
2.1优势：
2.1.1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；
2.1.2、出售部分物业使回报期缩短。

2.1.3、主力店使物业增值快。

2.2劣势：
2.2.1、对主力店招商能力要求极高；
2.2.2、回报期长；
2.2.3、初期投入资金压力大。

2.3适应条件：
2.3.1、盈利周期短；
2.3.2、资金实力雄厚。

3、产权出售：开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、快速回笼资金，具体的优劣势及适应条件如下：
3.1优势：
3.1.1、短期可有回报。

3.1.2、整体出售销售周期较长，客户少。

3.2劣势：
3.2.1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高；
3.2.2、不享有地产增值的效益。

3.3适应条件：
3.3.1、短期内要求回报；
3.3.2、资金实力不够；
3.3.3、人才缺乏。

四、思考
商业地产运营模式应把握以下三个关键问题：
第一个问题是，开发商或投资商首先要考虑自身是否具备经济实力。

自身经济实力不足，其选择的运营模式将难以驾驭。

根据经济实力的大小，开发商或投资商决定是出售、出租，还是采用其他适合的运营模式。

第二个问题是，开发商或投资商考虑自身是否具备运作商业地产的专业团队和人才。

如果这些专业团队和人才缺乏经营商业地产的理念，只是简单地套用住宅开发的习惯性思维，不仅不能盈利，反而会导致投资的失败。

第三个问题是，要调整好开发商、运营商、经营者的利益分配关系。

只有争取“多赢”，才能使整个商业地产的价值链能长期运转。

由此可见，商业地产项目在资金充足的前提下，在开发完毕后，出售该商业地产并不是最好的选择。

如果在开发完毕后，继续持有商业地产，则开发商或投资者既可以坐享物业的经营收益与升值，也同样可以把项目进行资本运作。

如果一定要出售商业地产，最好的出售时机也不应在预售阶段，而应选择在商业地产运营相对成熟之后，这样才可以获得更高的投资回报。

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