国际房产抵押合同的差异

国际房产抵押合同的差异
房产抵押借款合同是由大陆法中的抵押合同演变而来，属单务合同，属要式合同。

即规定抵押人与抵押权人在平等、自愿的基础上，经协商一致，就设定抵押权等内容而达成的书面协议。

借款合同的必备条款应包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。

由于不同国家对房产的立法不同，因此房产抵押合同在各个国家会有所差异，以下将分别介绍几个主要国家房产抵押合同的差异。

一、美国
在美国，财产所有人以财产向债权人设定抵押权时，必须向债权人提供财产的详细说明书，其中应载明财产的性质、坐落、面积、价值以及财产被扣押和占有后债权人的权利等内容。

抵押合同是诺成合同，双方当事人意思表示一致，合同即成立。

抵押合同必须采用书面形式，并经过公证。

经公证的抵押合同具有特殊的法律效力。

二、英国
英国法中没有专门的房产抵押合同。

在英国，当债务人向债权人借款时，如果债务人以其财产作抵押时，则应订立担保契约或保证书。

担保契约的内容包括：抵押物的名称、数量、质量、现状、所在地以及抵押的范围和期限等。

如果债务人要求附有第三者保证时，则应订立保证书。

在英国，抵押权的设定方式有两种：一是通过法院的判决；二是通过双方当事人订立抵押契约并经法院公证后生效。

三、法国
法国民法典对不动产抵押权的设定采取了登记生效主义。

其民法典第375条规定：“以不动产为标的物的抵押权，自登记之日起生效。

”此外，法国民法典还规定了不动产抵押权设定的其
他条件，如须有债务人或第三人对不动产所有权的有效存在；有须就抵押权事项达成的合意；不将其他不动产物权设立于同一标的物上等。

不动产抵押权的实现和效力问题可参照中国担保法来理解。

四、日本
日本的典型抵押契约与不动产担保之特别法令或设定规则适用于以担保权或权利质权所为担保的债权称为“金钱债权”，但作为金钱债权担保的不动产并不需要办理登记手续。

而对于以土
地和建造物及船舶为债权担保的“特定物担保”的设定必须通过登记生效。

对于登记机关日本
有明确的规定，其民法典第396条规定：“不动产物权以法律行为而变动的，应当向地方法局
或都道府县知事申请登录。

”另外日本担保法规定对以不动产作担保时当事人可以约定违约时的违约金计算方法及实现抵押权的费用计算方法。

此与中国担保法中的违约金条款类似。

五、中国内地与香港地区
中国内地借款合同法规及担保法规体系完善，且房地产抵押合同在司法实践中具有相对规范的格式，内容也比较完备。

以香港为代表的英美法系地区的房地产抵押合同格式则具有随意性，对当事人的权利约定具有任意性，并可根据房地产商的要求在一定范围内灵活选择。

但不论是内地还是香港的房产抵押合同，一般都要明确规定有关房产的详细情况，包括坐落地点、产权状况、面积大小、房产权属（新建或旧产）、现使用年限或已使用年限、房产权属证书名称及编号（若已抵押或被法院判决查封等）、债务人基本情况（债务人名称、法定代表人、住址）等；并尽可能明确其在抵押期间内的使用管理责任及维修养护义务；此外还需明确双方当事人的权利义务及违约责任等条款。

这样才有可能更好地理解和把握国际房产抵押合同的差异。