地产公司委托物业前期管理工作业务指引书

地产公司委托物业前期管理工作业务指引
书
地产公司托付物业前期管理工作业务指引书
1、目的
以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。

2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售协作、售后服务等阶段工作的指导。

3、职责
3.1物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。

3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性举行分析。

3.3地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际状况制定详细的工作计划和协议，以明确双方业务和经营关系。

4、原则 4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户惬意、有利于提高招商品牌、有利于增进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交错环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的互相关系，建立规范、高效的协同机制。

4.2在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清楚的业务流程，根据内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双
方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。

作为两个自立经营的经济实体，在各项详细业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。

4.3地产公司应与物业公司应根据已确定的各项托付业务费用结算方法（确保至少按季度结算一次）和收费标准举行结算。

5、定义
5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司托付物业公司实施的物业管理。

5.2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可进展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性看法，以削减产品缺陷的过程。

5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

5.4项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料选购、员工生活设施完美等前期费用。

5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等举行验收。

5.6保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所举行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。

6、办法和过程控制
6.1项目前期介入 6.1.1为提供令客户惬意的产品，规避和削减项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可进展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性看法。

6.1.1.1规划设计过程的控制。

地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。

物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计计划，从物业管理与业主使用角度对设计计划提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门终于确认并打算是否采用物业公司提出的建议并知会物业公司。

6.1.1.2施工过程的控制。

物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参与地产公司工程例会以了解和跟踪工程发展，认识和记录隐蔽工程的管线位置和走向。

同时从管理需求角度对小区的环境、平安、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性看法提交《工程整改建议书》。

6.1.1.3工程接管验收过程的控制。

入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程举行全面的验收检查并提交《物业验收报告》，全部专业工程项目保证在入伙前一个月利用竣工验收。

建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。

地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发觉的工程问题举行整改，确保入伙之前的工程质量。

6.1.1.4营销协作过程的控制。

物业公司需协作地产公司做好以下工
作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待询问服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣扬，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主交流的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。

6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼浮现的冲突。

6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格根据《物业服务前期介入托付合同》（附件一）举行。

6.1.2项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的看法举行交流。

6.1.3项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司担当（参考标准：按前期介入项目建造面积计算，每平方米2～4元）。

6.2前期物业管理阶段6.2.1前期物业管理服务合同：
6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，根据相关规矩要求，起草《前期物业管理服务合同》、《业主暂时公约》。

6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订《前期物业管理服务合同》，明确托付管理事项、托付管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、修理资金及违约责任等。

在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为先前期物业管理过渡到业主托付管理阶段制造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的商定）内容全都。

6.2.2物业管理计划策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理计划，该计划是对管理服务工作的全面策划，详细包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制办法、管理费测算等内容。

6.2.3物业管理费测算 6.2.3.1物业公司应在物业管理策划计划中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。

6.2.3.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为增进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有须要，地产公司应担当相应亏损。

6.2.4项目开办费
6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算
时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。

6.2.4.2假如地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米2～3元），以便物业公司正常开展工作。

6.2.5管理用房提供：
6.2.5.1地产公司应根据规矩要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。

6.2.5.2管理用房的标准，当地规矩有规定的，从其规定；当地规矩没有规定的，地产公司应根据项目总建造面积千分之二比例（不足
50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。

6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。

办公场所详细位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、平安、尽量削减扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，详细位置应按照项目详细状况确定。

规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。

管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住所房内标准。

6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工计划，报地产公司审核。

管理用房装修费用由地产公司担当，装修标准：根据实际提供的建造面积计算，不低于每平方米500元。

6.2.6保洁开荒 6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。

6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作托付物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司担当.
6.2.7房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.
7.1房屋集中交付使用采取地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。

集中入伙期间发生的费用由地产公司担当，详细包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。

6.2.
7.2地产公司如托付物业公司全权办理房屋集中交付使用手续
的，物业公司需提前将集中入伙策划计划和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司担当.
6.2.8售后服务 6.2.8.1地产公司根据《房屋质量保证书》规定担当房屋修理、公共设施设备保修期内的返修以及完美责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司担当责任。

物业公司只负责正常的工程返修工作（详细参见地产、物业、施工三方《保修协议书》）
6.2.8.2地产公司如将保质期内的修理、返修工作托付物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控办法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量举行评估和扣罚。

6.2.8.3地产公司托付物业公司管理修理、返修工作，物业公司酬金收取标准根据《保修协议书》相关内容执行。

6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。

6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地产公司因销售或其他缘由，造成房屋未交付使用而空置的。

空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司担当。

6.2.9.2.为避开在客户看房时浮现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等举行定期检查，须要时对空置房定期清洁。

如地产公司将上述
工作托付物业公司，费用由地产公司担当，详细收费标准由地产公司与物业公司双方协定。

6.3其他
6.3.1代垫款项和代收代付业务根据相关财务管理规定执行。

6.3.2因地产公司销售或其它需要，允诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司担当，此部分费用由地产公司划拨给物业公司。

6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用，地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。

若托付物业公司在业主入住时收取此笔费用，可参照地产托付代理业务操作。

6.3.4因市政配套不到位而销售有允诺等缘由，造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司担当补差责任。

物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。

6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料（楼书、广告、合同及宣扬资料）时，应充分征求物业公司看法。

6.3.6地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的允诺，双方应在房屋销售前对可能浮现的问题统一口径；对因销售允诺过失导致日后增强物业管理成本和难度的，应由地产公司担当责任。

7、相关文件《前期物业服务托付协议》
《前期物业服务合同》
《保修协议书》
8、本指导书内容由物业公司新项目部负责修改、解释。