北京温都水城国际公寓42p
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• 置业多元化
——他们不仅在北京CBD购房，在上海、深圳等CBD也会购房，对城市核心区域稀缺资源的极度依赖，让他们在全球性城市中无数次置业；
客户定位分析
本项目主力客户构成
自住型客户
社会属性：财务自由人
来源：北京市区
置业目的：自住享受
购买动机：成功人士，有丰富的社会阅历，在北京市区及多个一线城市有置业经历，有丰厚的资金积累， 他们追求高端便捷舒适的生活方式。
温都水城国际养生公寓营销报告
宏观大势研判
这一年，国八条”横空出世，“京十五条”相继出台 这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房 地产行业运行整体放缓。 这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台 了“限购令” 这一年，新建普通住房成交均价比去年下降6.3%；新建商品住房价格同比涨幅累 计回落6.9个百分点
❖ 区域别墅个案
• 项目名称：东方普罗旺斯 • 均价：34000元/平米 • 规划面积：15000平米 • 建筑面积：41336平米 • 规划户数：500户 • 容积率：别墅： 0.30 • 绿化率： 63% • 建筑类型：独栋别墅 • 楼盘地址：昌平 小汤山 定泗路88号
区域市场小结
• 昌平区优越地理位置、良好的生态资源环境和长期潜在的发展，对本案长期利好，但总体来 说发展较缓慢，需看其长远发展。
公寓：具备住宅的居住特性、具备投资的超高收益
客户定位分析
客户定位分析
• 工作随意化
——他们往往已经有了丰厚的资金积累，不必为了原始资金的积累再去工作，所以他们自由、随意的做自己中意的事情；
• 生活复合化
——他们的“家”不止一种，也不止一处，与爱人孩子共同享受生活乐趣，还是和商业伙伴私密探讨业务合作，这些都是他们的生活方 式；
宏观大势研判 市场已进入整固期，但由于存在客观的后市利好情况，在本轮调控挤掉房地产泡
沫后，1-2年内将显现效益，房地产市场有望从整固期过度到恢复期。
2011
2012
2013
？
宏观大势研判总结
2012年北京市场继续整固期，整体走势趋稳:
特点：市场观望，刚需被抑制，投资客退场，价格和速度难以兼得。 策略：1、采取强力营销方式，追求价值与速度平衡点
定价原则： 第一，贯彻快速销售、快速回款的原则； 第二，执行低开高走，逐步拉升的原则； 第三，采用市场比较法与经验修正相结合的原则； 我们建议项目的“起售均价”初步定位为： 14800-15200元/平米
阶段性价格及调价策略
后期推盘的价格可根据价格走势和市场反馈情况上下浮动调整
略高于市场价格
低中见涨
项目 理解
项目认知、核心价值挖掘及swot分析
项目认知
• 占地面积: 100000平方米； • 建筑面积: 250000平方米； • 使用年限: 70年； • 总户数: 1496； • 位置：昌平区北七家镇； • 概述：项目为19层-23层塔楼，3梯
15户。小区一层为裙房设计，集医 疗，保健，教育，金融，餐饮，娱乐， 休闲为主的综合体。
❖ 项目基础指标
项目周边具有高端配套资源，环境优美，产品设计有特色，属于区域中高端项目。
项目认知
❖ 区位及交通状况
• 区位：位于国家级4A级景区北京温 都水城内，位于安贞医院昌平分院， 五星级湖湾酒店的西北侧；
• 交通：距北京城区中心故宫正北约 20公里，西侧八达岭高速公路、东 侧京承高速、中间立汤路、东西定 泗路；
参考目前区域市场中主要相近项目价格作为本案参考价格： 包括金色漫香苑、北京太阳城国际老年公寓这两个项目。
金色漫香苑近期成交均价：16800元/平米. 该项目之前均价17800元/平米，近期价格有所下降。 分三期开发，规模大，紧邻科技城，是区域内唯一电梯入户花园洋房，70年
产权。因此从居住角度来说比本案具有优势。 北京太阳城国际老年公寓近期均价：16500元/平米，带精装修。
2、有效整合营销资源，实现销售结果最大化
市场大势难以支撑本项目的目标实现，项目销售突破必须从现有的销售状况中 突围！
区域市场认识
• 昌平区——位于北京市西北部，地处燕山脚下，长城环抱，上风上水，优越地 理位置和丰富的自然生态环境使昌平区成为生态宜居区域。
• 昌平区的城市功能定位为：北京重要高新技术产业研发基地、现代制造业基地、 高等教育基地及现代都市型农业基地，也是疏散城市中心区产业和人口的重要区 域。
•北七家镇 ——地处北京核心城区和昌 平区的结合部，交通便捷，环境优美， 得天独厚的地理位置优势。 •北七家镇镇域面积60.45平方公里，现 北七家镇由原北七家镇、平西府镇和燕 丹乡三个乡镇合并而成。
区域市场认识
北七家镇是北京市绿色生态环境建设区之一，昌平区东南部农村城镇化得主要承载 地，并以中高档住宅为主体的具有大都市边缘区特色的现代化城镇。
太阳城采用现代欧式生态建筑风格，低层低密度项目，小区配套完备，适合老年人在此 长期养老居住。
起售均价
• 因本案属于70年使用权的高端投资度假养生公寓，相比较市场中的产 权式项目价格会有所影响。
• 目前受政策影响，房地产市场整体低迷，观望情绪严重的形势下结合 本案实际情况得：
对销售速度具有显著影响的回收价格敏感点为：15000元/平米
置业目的：投资
购买动机：谙熟地产投资专业，市场跌荡期向金融产品转移投资热钱，伺机抄底入市。
关注点：区域发展潜力，收益回报率，产品设计前瞻性
4
价格 定位
均价制定及阶段性价格策略
31
项目价格不是一成不变的，而是根据市场的变化进行合理提价 与调价，形成合理的价格走势，以保证项目利润的最大化。
均价制定—起售均价
❖ 市场现有个案分析
北京太阳城国际老年公寓配备完善，日常生活容易满足。交通配套缺乏，属于中低档次，出行不方便。 适合老年人居住，修心养性。
区域市场认识
• 项目名称：壹千栋 • 均价：40000元/平米 • 规划面积：1190000平米 • 建筑面积：410000平米 • 规划户数：376户 • 容积率：别墅： 0.41 • 绿化率： 60% • 建筑类型：联排别墅 独栋别墅 • 楼盘地址： [昌平 北七家] 亚运村正北12公里
来越高；
T（threat）
O（opportunity）
① 受政策影响，目前市场整体低迷，客户观望情绪严 重。
② 结合区域发展和本案产品及市场需求，精准的项目 定位尤为重要；
③ 项目属性高端，但其产权属性问题对项目有所影响。
3
市场 定位
项目市场定位分析和客群分析。
本项目市场定位分析
项目市场定位分析
低于市场均价
低开稳走的推盘策略
低于市场水平
折扣优惠调价策略
推盘的促销、优惠活动中的折扣点位可按销售均价的5个点比率进行调整
5
营销 策略
营销思路、推盘节奏、推广手段及我们的营销模式
营销思路
1、资源驱动，最大化扩大客户基数 2、稀缺、独特的物业配套有效带动价格提升 3、推盘顺序与价格策略的配合 4、项目生态价值与客户需求有效对接 5、建立精细化的人本位服务保障体系
W（weakness）
S（strength）
项目是70年使用权无产权，影响销售价格； 项目区域周边发展缓慢且杂乱，区域内生活配套较少； 适合自驾车出行，距离市区较远； 塔楼设计，居住舒适度不高。
项目swot分析
① 项目位于北京核心区和昌平市区之间及亚奥商圈辐射区域内，带 动其发展；
② 随着区域内生活配套的发展，项目居住养生价值凸显； ③ 项目所处区域住宅项目很少，特别是高端公寓项目稀缺； ④ 随着城市的不断发展，人们不断对郊区及高端项目的认同度会越
温泉旅游资源
❖ 项目卖点梳理
生态自然环境优美
交通便利，四通八达
高端物业价值
10大支撑体系 成就本案高端养老居住公寓价值
产品设计优势
项目周边高端配套资源 安贞医院，医疗资源
教育园区
远离城市喧嚣
项目基础定位
公寓：
与 温都 水城 共生的
国际 养生公寓
国际景区 温泉资源
实现极高价值的 完美组合
尊贵配套 高端物业
• 北七家镇具有区位优势和环境优势，但整体建设和布局缺乏统一安排，呈现杂乱无序，相互 影响较大。本案应扩大区域环境优势，注重项目包装和定位，打造区域内高端项目。
• 项目所在区域需求有限，主要依赖市区和其他城区需求消化市场。
区域市场小结
在区域市场除了少量的养老居住性住宅以外，多数为中高端居住别墅，这也进一步确定了本区域的居住 功能。但由于区域内生活配套不完善，距离市中心较远，因此不适合上班族生活。 在区域生活配套落后的情况下，各项目都会通过自身配套的增加去弥补此缺失。项目本身拥有完备高端 的配套，结合优美、远离城市喧嚣的环境，适合给有一定资金积累同时有时间去享受城市慢生活的高端 人群，这也更一步垫定了本区域内项目的高端性。
• 思想国际化
——他们见多识广，海外学习或工作的经历，让他们的思想非常前卫、时尚，意识全球化；
• 城市无界化
——他们往往流动于具有全球性的大都市之间，北京、上海、深圳、香港、东京……全球性城市的建立就是为了要满足他们的生活风格；
• 需求发散化
——他们往往对自己的需求没有明确的指向，购房也是如此，自己住还是投资，炫耀还是享受，他们的各种需求往往融合在了一起；
❖ 市场现有个案分析
金色漫香苑项目属于北七家稀缺性电梯洋房、舒适宜居，适合养老，远离城市喧嚣。
区域市场认识
• 项目名称：北京太阳城国际老年公寓 • 规划面积：420000平米 • 建筑面积：340000平米 • 规划户数：3800户 • 容积率：公寓： 1 • 绿化率： 51% • 建筑类型：板楼 多层 小高层 • 开发商：北京太阳城房地产开发有限公司 • 楼盘地址：昌平区小汤山镇立汤路马坊桥东
• 人口及其变化状况——北京人口数量每年增长52万，2020年将出现拐点。 • 房地产市场环境： • 区域发展、供应结构和物业类型日益分化。
宏观大势研判
2012年市场将探询底价界限，然后进入市场的整固期
市场整固期：即横盘调整期，价格将平稳运行，市场消化速度一般，不会出现09年下 半年的疯狂状态，市场稳定运行。 未来一年中，不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市，实力弱的开发商抵 抗不住资金压力而以低价尽快套现，未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险
❖ 由特征到价值
高端 居住 及
投资 价值
生态宜居/北京自然景区内 适宜居住休养的生态住宅。
高端公寓/拥有高端配套和 物业的高档公寓综合体。
项目swot分析
； 项目位于国家级4A级景区北京温都水城内； 周边具有高端配套资源：安贞医院、湖湾酒店、水空间、滑雪场、教育园 区等； 环境优势，打造北京原生态居住休养高端公寓； 产品本身优势； 交通便捷，四通八达； 其他物业附加值。
• 临近地铁5号线 ，天通北苑换乘快 三线温都水城站下车即到； 周边公 车966路车，昌22站下车即到 。
温都水城国 际养生公寓
具有得天独厚的区位优势和便利的交通，证明项目的高端性和未来发展潜力大。
项目 特征
核心价值挖掘
位于北京温都水城内
休闲旅游资源，环境优美
临近安贞医院 位于教育园区 远离城市喧嚣 产品本身及附加的物业价值
2011这一年
宏观大势研判
宏观大势研判
宏观大势研判
• 宏观政策——为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和 保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。整体宏观调控政策短时间内不 会解除，还将延续，直至十八大召开。
• 经济形势——主要经济指标增速趋稳。中国经济继续在向“低增长高通胀” 的区间滑行，仍没有摆脱进入滞涨的危险。
关注点：生态自然环境、产品舒适度、先进智能化、高端物业服务
占有型客户 投资型客户
社会属性：私营业主
来源：京外
置业目的： 收藏、固化资产
购买动机：多为私营业主，对城市稀缺资源占有欲强烈，非常注重项目品质，需要身份标识。
关注点：区域发展潜力，项目品质，稀缺资源、舒适度
社会属性：专业地产投资客 来源：广泛
目前第三产业中主要为交通运输仓储、服务业和其他，第二产业中主要为工业，现 有“两园四区”，“两园”既北七家工业科技园和宏福创业园。第一产业基本 形成农牧并举的格局。
区域市场认识
• 项目名称：金色漫香苑 • 规划面积：196008平米 • 建筑面积：281323平米 • 规划户数：13积率： 公寓：1.5 • 绿化率： 35% • 建筑类型： 板楼 小高层 • 产权年限：70年
——他们不仅在北京CBD购房，在上海、深圳等CBD也会购房，对城市核心区域稀缺资源的极度依赖，让他们在全球性城市中无数次置业；
客户定位分析
本项目主力客户构成
自住型客户
社会属性：财务自由人
来源：北京市区
置业目的：自住享受
购买动机：成功人士，有丰富的社会阅历，在北京市区及多个一线城市有置业经历，有丰厚的资金积累， 他们追求高端便捷舒适的生活方式。
温都水城国际养生公寓营销报告
宏观大势研判
这一年，国八条”横空出世，“京十五条”相继出台 这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，使房 地产行业运行整体放缓。 这一年，全国有超过120个城市明确出台了房价调控目标，40多个大中城市出台 了“限购令” 这一年，新建普通住房成交均价比去年下降6.3%；新建商品住房价格同比涨幅累 计回落6.9个百分点
❖ 区域别墅个案
• 项目名称：东方普罗旺斯 • 均价：34000元/平米 • 规划面积：15000平米 • 建筑面积：41336平米 • 规划户数：500户 • 容积率：别墅： 0.30 • 绿化率： 63% • 建筑类型：独栋别墅 • 楼盘地址：昌平 小汤山 定泗路88号
区域市场小结
• 昌平区优越地理位置、良好的生态资源环境和长期潜在的发展，对本案长期利好，但总体来 说发展较缓慢，需看其长远发展。
公寓：具备住宅的居住特性、具备投资的超高收益
客户定位分析
客户定位分析
• 工作随意化
——他们往往已经有了丰厚的资金积累，不必为了原始资金的积累再去工作，所以他们自由、随意的做自己中意的事情；
• 生活复合化
——他们的“家”不止一种，也不止一处，与爱人孩子共同享受生活乐趣，还是和商业伙伴私密探讨业务合作，这些都是他们的生活方 式；
宏观大势研判 市场已进入整固期，但由于存在客观的后市利好情况，在本轮调控挤掉房地产泡
沫后，1-2年内将显现效益，房地产市场有望从整固期过度到恢复期。
2011
2012
2013
？
宏观大势研判总结
2012年北京市场继续整固期，整体走势趋稳:
特点：市场观望，刚需被抑制，投资客退场，价格和速度难以兼得。 策略：1、采取强力营销方式，追求价值与速度平衡点
定价原则： 第一，贯彻快速销售、快速回款的原则； 第二，执行低开高走，逐步拉升的原则； 第三，采用市场比较法与经验修正相结合的原则； 我们建议项目的“起售均价”初步定位为： 14800-15200元/平米
阶段性价格及调价策略
后期推盘的价格可根据价格走势和市场反馈情况上下浮动调整
略高于市场价格
低中见涨
项目 理解
项目认知、核心价值挖掘及swot分析
项目认知
• 占地面积: 100000平方米； • 建筑面积: 250000平方米； • 使用年限: 70年； • 总户数: 1496； • 位置：昌平区北七家镇； • 概述：项目为19层-23层塔楼，3梯
15户。小区一层为裙房设计，集医 疗，保健，教育，金融，餐饮，娱乐， 休闲为主的综合体。
❖ 项目基础指标
项目周边具有高端配套资源，环境优美，产品设计有特色，属于区域中高端项目。
项目认知
❖ 区位及交通状况
• 区位：位于国家级4A级景区北京温 都水城内，位于安贞医院昌平分院， 五星级湖湾酒店的西北侧；
• 交通：距北京城区中心故宫正北约 20公里，西侧八达岭高速公路、东 侧京承高速、中间立汤路、东西定 泗路；
参考目前区域市场中主要相近项目价格作为本案参考价格： 包括金色漫香苑、北京太阳城国际老年公寓这两个项目。
金色漫香苑近期成交均价：16800元/平米. 该项目之前均价17800元/平米，近期价格有所下降。 分三期开发，规模大，紧邻科技城，是区域内唯一电梯入户花园洋房，70年
产权。因此从居住角度来说比本案具有优势。 北京太阳城国际老年公寓近期均价：16500元/平米，带精装修。
2、有效整合营销资源，实现销售结果最大化
市场大势难以支撑本项目的目标实现，项目销售突破必须从现有的销售状况中 突围！
区域市场认识
• 昌平区——位于北京市西北部，地处燕山脚下，长城环抱，上风上水，优越地 理位置和丰富的自然生态环境使昌平区成为生态宜居区域。
• 昌平区的城市功能定位为：北京重要高新技术产业研发基地、现代制造业基地、 高等教育基地及现代都市型农业基地，也是疏散城市中心区产业和人口的重要区 域。
•北七家镇 ——地处北京核心城区和昌 平区的结合部，交通便捷，环境优美， 得天独厚的地理位置优势。 •北七家镇镇域面积60.45平方公里，现 北七家镇由原北七家镇、平西府镇和燕 丹乡三个乡镇合并而成。
区域市场认识
北七家镇是北京市绿色生态环境建设区之一，昌平区东南部农村城镇化得主要承载 地，并以中高档住宅为主体的具有大都市边缘区特色的现代化城镇。
太阳城采用现代欧式生态建筑风格，低层低密度项目，小区配套完备，适合老年人在此 长期养老居住。
起售均价
• 因本案属于70年使用权的高端投资度假养生公寓，相比较市场中的产 权式项目价格会有所影响。
• 目前受政策影响，房地产市场整体低迷，观望情绪严重的形势下结合 本案实际情况得：
对销售速度具有显著影响的回收价格敏感点为：15000元/平米
置业目的：投资
购买动机：谙熟地产投资专业，市场跌荡期向金融产品转移投资热钱，伺机抄底入市。
关注点：区域发展潜力，收益回报率，产品设计前瞻性
4
价格 定位
均价制定及阶段性价格策略
31
项目价格不是一成不变的，而是根据市场的变化进行合理提价 与调价，形成合理的价格走势，以保证项目利润的最大化。
均价制定—起售均价
❖ 市场现有个案分析
北京太阳城国际老年公寓配备完善，日常生活容易满足。交通配套缺乏，属于中低档次，出行不方便。 适合老年人居住，修心养性。
区域市场认识
• 项目名称：壹千栋 • 均价：40000元/平米 • 规划面积：1190000平米 • 建筑面积：410000平米 • 规划户数：376户 • 容积率：别墅： 0.41 • 绿化率： 60% • 建筑类型：联排别墅 独栋别墅 • 楼盘地址： [昌平 北七家] 亚运村正北12公里
来越高；
T（threat）
O（opportunity）
① 受政策影响，目前市场整体低迷，客户观望情绪严 重。
② 结合区域发展和本案产品及市场需求，精准的项目 定位尤为重要；
③ 项目属性高端，但其产权属性问题对项目有所影响。
3
市场 定位
项目市场定位分析和客群分析。
本项目市场定位分析
项目市场定位分析
低于市场均价
低开稳走的推盘策略
低于市场水平
折扣优惠调价策略
推盘的促销、优惠活动中的折扣点位可按销售均价的5个点比率进行调整
5
营销 策略
营销思路、推盘节奏、推广手段及我们的营销模式
营销思路
1、资源驱动，最大化扩大客户基数 2、稀缺、独特的物业配套有效带动价格提升 3、推盘顺序与价格策略的配合 4、项目生态价值与客户需求有效对接 5、建立精细化的人本位服务保障体系
W（weakness）
S（strength）
项目是70年使用权无产权，影响销售价格； 项目区域周边发展缓慢且杂乱，区域内生活配套较少； 适合自驾车出行，距离市区较远； 塔楼设计，居住舒适度不高。
项目swot分析
① 项目位于北京核心区和昌平市区之间及亚奥商圈辐射区域内，带 动其发展；
② 随着区域内生活配套的发展，项目居住养生价值凸显； ③ 项目所处区域住宅项目很少，特别是高端公寓项目稀缺； ④ 随着城市的不断发展，人们不断对郊区及高端项目的认同度会越
温泉旅游资源
❖ 项目卖点梳理
生态自然环境优美
交通便利，四通八达
高端物业价值
10大支撑体系 成就本案高端养老居住公寓价值
产品设计优势
项目周边高端配套资源 安贞医院，医疗资源
教育园区
远离城市喧嚣
项目基础定位
公寓：
与 温都 水城 共生的
国际 养生公寓
国际景区 温泉资源
实现极高价值的 完美组合
尊贵配套 高端物业
• 北七家镇具有区位优势和环境优势，但整体建设和布局缺乏统一安排，呈现杂乱无序，相互 影响较大。本案应扩大区域环境优势，注重项目包装和定位，打造区域内高端项目。
• 项目所在区域需求有限，主要依赖市区和其他城区需求消化市场。
区域市场小结
在区域市场除了少量的养老居住性住宅以外，多数为中高端居住别墅，这也进一步确定了本区域的居住 功能。但由于区域内生活配套不完善，距离市中心较远，因此不适合上班族生活。 在区域生活配套落后的情况下，各项目都会通过自身配套的增加去弥补此缺失。项目本身拥有完备高端 的配套，结合优美、远离城市喧嚣的环境，适合给有一定资金积累同时有时间去享受城市慢生活的高端 人群，这也更一步垫定了本区域内项目的高端性。
• 思想国际化
——他们见多识广，海外学习或工作的经历，让他们的思想非常前卫、时尚，意识全球化；
• 城市无界化
——他们往往流动于具有全球性的大都市之间，北京、上海、深圳、香港、东京……全球性城市的建立就是为了要满足他们的生活风格；
• 需求发散化
——他们往往对自己的需求没有明确的指向，购房也是如此，自己住还是投资，炫耀还是享受，他们的各种需求往往融合在了一起；
❖ 市场现有个案分析
金色漫香苑项目属于北七家稀缺性电梯洋房、舒适宜居，适合养老，远离城市喧嚣。
区域市场认识
• 项目名称：北京太阳城国际老年公寓 • 规划面积：420000平米 • 建筑面积：340000平米 • 规划户数：3800户 • 容积率：公寓： 1 • 绿化率： 51% • 建筑类型：板楼 多层 小高层 • 开发商：北京太阳城房地产开发有限公司 • 楼盘地址：昌平区小汤山镇立汤路马坊桥东
• 人口及其变化状况——北京人口数量每年增长52万，2020年将出现拐点。 • 房地产市场环境： • 区域发展、供应结构和物业类型日益分化。
宏观大势研判
2012年市场将探询底价界限，然后进入市场的整固期
市场整固期：即横盘调整期，价格将平稳运行，市场消化速度一般，不会出现09年下 半年的疯狂状态，市场稳定运行。 未来一年中，不排除品牌开发商为了实现销售目标再次以低价入市，实力弱的开发商抵 抗不住资金压力而以低价尽快套现，未来市场充满“低价回款、大力促销促销售”的风险
❖ 由特征到价值
高端 居住 及
投资 价值
生态宜居/北京自然景区内 适宜居住休养的生态住宅。
高端公寓/拥有高端配套和 物业的高档公寓综合体。
项目swot分析
； 项目位于国家级4A级景区北京温都水城内； 周边具有高端配套资源：安贞医院、湖湾酒店、水空间、滑雪场、教育园 区等； 环境优势，打造北京原生态居住休养高端公寓； 产品本身优势； 交通便捷，四通八达； 其他物业附加值。
• 临近地铁5号线 ，天通北苑换乘快 三线温都水城站下车即到； 周边公 车966路车，昌22站下车即到 。
温都水城国 际养生公寓
具有得天独厚的区位优势和便利的交通，证明项目的高端性和未来发展潜力大。
项目 特征
核心价值挖掘
位于北京温都水城内
休闲旅游资源，环境优美
临近安贞医院 位于教育园区 远离城市喧嚣 产品本身及附加的物业价值
2011这一年
宏观大势研判
宏观大势研判
宏观大势研判
• 宏观政策——为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和 保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。整体宏观调控政策短时间内不 会解除，还将延续，直至十八大召开。
• 经济形势——主要经济指标增速趋稳。中国经济继续在向“低增长高通胀” 的区间滑行，仍没有摆脱进入滞涨的危险。
关注点：生态自然环境、产品舒适度、先进智能化、高端物业服务
占有型客户 投资型客户
社会属性：私营业主
来源：京外
置业目的： 收藏、固化资产
购买动机：多为私营业主，对城市稀缺资源占有欲强烈，非常注重项目品质，需要身份标识。
关注点：区域发展潜力，项目品质，稀缺资源、舒适度
社会属性：专业地产投资客 来源：广泛
目前第三产业中主要为交通运输仓储、服务业和其他，第二产业中主要为工业，现 有“两园四区”，“两园”既北七家工业科技园和宏福创业园。第一产业基本 形成农牧并举的格局。
区域市场认识
• 项目名称：金色漫香苑 • 规划面积：196008平米 • 建筑面积：281323平米 • 规划户数：13积率： 公寓：1.5 • 绿化率： 35% • 建筑类型： 板楼 小高层 • 产权年限：70年