多层次住房保障体系研究

多层次住房保障体系研究
完善多层次住房保障体系最关键的是解决好准入问题，论文选取收入余额指标评价家庭住房支付能力，通过建立住房保障分类覆盖模型，并以重庆市为例推算出各类住房保障理论覆盖范围，构建一种无缝衔接的多层次住房保障体系框架，满足各收入家庭的住房需求。

标签住房保障；住房支出；多层次
1、引言
近年来，住房保障取得一定成效的同时存在不少问题，尤其是在至关重要的准入环节，应保未保与保不应保并存，多层次住房保障体系有待完善。

对此，侯国跃、朱伦攀通过分析我国城市保障性住房准入机制现状，从住房保障准入法制化上提出了宝贵建议[1]。

郭士征、张腾认为住房保障应该以租为主，建议取消经适房，并在此基础上构建“三元到四维”的住房保障体系[2]。

郭玉坤、杨坤根据住房消费收入比和房价收入比，采用统计分组法与倒推法推算出2006年住房保障覆盖率40%[3]。

目前国内学者有关住房保障体系准入的研究多以定性研究为主，少量定量研究的也主要集中于常规化的与收入分组相对应的主观划分。

基于此，本文通过建立家庭住房问题分类覆盖模型，兼顾效率与公平，从收入余额角度对各类住房保障范围进行具体划分，意在构建一种无缝衔接的多层次住房分类供应体系，并以重庆市为例进行实例分析。

2、住房保障分类
2.1收入余额评价指标
住房问题是关系国计民生和社会稳定的重大经济问题和社会问题，其核心是居民住房支付能力的不足。

本文运用收入余额指标评价家庭住房支付能力，即以城镇家庭收入在扣除满足其最基本标准生活费用后的余额作为住房最大的支出，若住房最大的支出仍不能获得最基本标准住房，则需要给予相应的住房保障。

假设家庭预算B由住房支出H和非住房支出NH构成，家庭可支配收入为家庭最大预算。

住房支出指购建住房或租赁住房所发生的支出，非住房支出指用于日常生活的全部支出。

假设某一特定社会经济发展阶段最基本标准家庭预算B*由最基本标准住房支出H*和最基本标准非住房支出NH*构成，则最大住房支出Hmax = B - NH*。

2.2模型建立
本文假定：将租赁公租房支付能力不足的纳入廉租房保障范围；将租赁市场住房支付能力不足的纳入公租房保障范围；将购买市场住房支付能力不足的纳入经适房保障范围；其余家庭通过市场机制解决住房问题。

模型建立如图1所示，H1*对应最基本标准的公租房租赁支出，H2*对应最基本标准的商品住房租赁支
出，H3*对应最基本标准的商品住房购买支出；B1*、B2*、B3*分别为其相应的最基本标准家庭预算。

当B<B1*时，纳入廉租房保障范围。

当B1*≤B<B2*时，纳入公租房保障范围。

当B2*≤B<B3*时，纳入经适房保障范围。

当B3*≤B时，不纳入保障房保障范围。

图1 家庭住房支付能力问题分类
3、重庆市住房保障实例分析
3.1最基本標准非住房支出
最基本标准非住房支出指在特定社会经济发展阶段的最基本生活水平所必要的支出，据此，本文将廉租房保障家庭的最基本标准非住房支出等同于城市居民最低生活保障标准，公租房保障家庭在此基础上增长20%，经适房保障家庭在公租房保障家庭基础上增长20%。

2012年12月重庆市城市居民最低生活保障标准为人均326元/月，则廉租房家庭人均NH*=320元/月；公租房家庭人均NH*=391.2元/月；经适房家庭人均NH*=469.44元/月。

3.2最基本标准住房支出
表1 最基本标准住房面积（㎡）
家庭人数（人）廉租房公租房经适房
1
2
3
4 20
35
40
60 25
40
50
70 30
60
80
梯度消费理论认为商品消费具有纵向上升和横向梯度转移特性，住房总价高、使用寿命长等特点使梯度转移消费表现更加明显[4]。

可见，城市中低收入家庭通常选择与自身经济能力相适应的中小套型、中低价位住房。

因此，可制定与不同收入、不同规模家庭对应的住房保障最基本标准面积，详见表1。

3.2.1廉租房保障家庭
依据模型，廉租房保障家庭为租不起公租房的家庭。

2012年重庆市民心佳园、康庄美地、康居西城、两江名居、民安华福和城南嘉园6个公租房项目平均月租为10.61元/m2（含物管费）。

3.2.2公租房保障家庭
依据模型和梯度消费理论，公租房保障家庭为租不起低端商品住房的家庭。

低端商品住房租金通过新浪房产网对重庆27个区县不同面积组出租信息统计得出，面积为20～30（25）、35～45（40）、45～55（50）、65～75 （70）m2样本分别为106、566、815、579个，面积组平均月租分别为28.71、26.84、24.60、22.34元/月. m2。

3.2.3经适房保障家庭
同理，经适房保障家庭为买不起低端商品住房的家庭。

低端商品住房价格通过新浪房产网对重庆27个区县不同面积组出售信息统计得出，面积为25～35（30）、40～50（45）、55～65（60）、75～85（80）m2样本分别为810、1364、1836、2257个，面积组平均单价分别为9216.61、8255.17、7342.02、6734.73元/ m2。

3.3住房保障收入线
廉租房保障收入线根据最基本保障面积标准和公租房月租求得。

公租房保障收入线根据最基本保障面积标准和低端商品住房月租求得。

假设商品住房首付30%，贷款比例70%，贷款年限20年，贷款月利率6.55%/ 12=0.5458%，按等额本息贷款计算月还款额，结合最本保障面积标准和低端商品住房价格得经适房保障收入线，祥见表2。

表2 2012年重庆市住房保障收入线（元）
类型家庭人数NH*
（元）面积（㎡）月租或月供家庭月收入线人均月收入线廉
租
房 1 326 20 10.61 538.20 538.20
2 652 35 10.61 1023.35 511.68
3 978 40 10.61 1402.40 467.47
4 1304 60 10.61 1940.60 485.15
公
租
房 1 391.2 25 28.71 1108.86 1108.86
2 782.4 40 26.84 1855.82 927.91
3 1173.6 50 24.60 2403.73 801.24
4 1564.8 70 22.34 3128.88 782.22
经
适
房 1 469.44 30 1448.75 1918.19 1918.19
2 938.88 45 1946.4
3 2885.31 1442.66
3 1408.32 60 2308.17 3716.49 1238.83
4 1877.76 80 2823.00 4700.76 1175.19
（下转第448页）。