恒大城项目可行性研究报告

恒大城项目可行性研究报告恒大地产集团有限公司二○○九年六月目录第一章总论 (1)1.1 项目建设单位 (1)1.2 目背景 (3)1.3 可行性报告编制依据 (3)1.4 项目主要技术经济指标 (5)第二章市场分析与项目定位 (6)2.1我国房地产行业发展形势分析 (6)2.2西安市房地产发展形势分析 (8)2.2区域房地产市场分析 (11)2.4项目定位及销售价格预测 (22)2.5市场分析结论 (24)2.6市场分析结论 (24)第三章项目建设地址及环境 (25)3.1项目地址 (25)3.2地块概况 (26)3.3 环境分析 (26)第四章项目建设方案 (27)4.1项目总体规划 (27)4.2规划设计理念 (28)4.3建筑风格 (28)4.4园林绿化 (29)第五章项目实施进度 (30)第六章投资估算及资金来源 (31)6.1投资估算范围 (31)6.2投资估算依据 (31)6.3投资估算 (31)6.4资金来源与运用 (36)第七章财务评价 (37)7.1财务评价编制说明 (37)7.2 销售收入估算 (38)7.3成本费用估算 (39)7.4盈利能力分析（财务评价报表及指标） (39)7.5贷款偿还能力分析 (40)7.6财务评价结论 (40)第八章不确定性分析 (42)8.1 盈亏平衡分析 (42)8.2敏感性分析 (42)第九章结论及建议 (44)9.1结论 (44)9.2 建议 (44)第一章总论1．1 项目建设单位1．1.1 项目建设单位：陕西金泓投资有限公司1．1.2 项目建设单位简介陕西金泓投资有限公司成立于2006年11月，注册资金5000万元，经营范围为：投资兴办实业；房地产开发的投资、开发。

恒大地产集团西安有限公司是恒大地产集团有限公司的全资子公司，成立于2007年10月，注册资本3000万元，主要经营范围：房地产开发；室内装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。

恒大地产集团简介恒大地产集团有限公司成立于1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。

经过近九年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为中国500强企业，中国十强房地产企业。

公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。

现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。

恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。

目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。

目前恒大地产集团在西安的项目有“恒大绿洲”“恒大名都”“恒大城”三个。

恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。

恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。

恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。

先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。

在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。

公司荣誉：中国企业500强（连续4年）中国民营企业20强（连续4年）中国房地产十强企业（连续6年）中国房地产领先企业（连续3年）中国房地产项目品牌第1名中国最佳企业公民中国蓝筹地产中国十佳品牌开发商广东省房地产最具竞争力企业20强第1名广东省百强民营企业第9名中国广州质量诚信品牌领先企业第1名广东房地产资信20强（连续2年）广东省房地产诚信企业广东省企业文化建设十佳先进单位广州房地产综合实力30强前列（连续5年）广州市“重合同、守信用”单位（连续5年）广州房地产最具竞争力企业10强第1名广州市纳税信誉A级企业房地产类第1名1．2项目背景1.2.1项目名称：恒大城（226亩）1.2.2 建设地点：西安市雁塔区昆明池路7号；1.2.3 用地面积：226亩（150939平方米）；1.2.4 建设规模：621039平方米；1.2.5项目进展情况目前已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和有关报建手续，已经进入前期基础工程施工阶段。

1．3.可行性报告编制依据●《房地产开发项目经济评价办法》；●《可行性研究指南》；●《方法与参数》；●项目有关资料；●企业有关资料1．4项目主要技术经济指标表1-1 项目主要技术经济指标表第二章市场分析与项目定位2.1我国房地产行业发展形势分析改革开放以来，中国经济得到快速发展，特别是2002年以来，我国国民生产总值持续保持两位数的增长速度，经济的持续增长，使我国的综合实力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不断增加。

2008年，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。

其中，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，第二产业增加值比重为48.6%，第三产业增加值比重为40.1%。

随着经济的发展，我国城镇居民人均可支配收入也得到大幅度提高，2008年，镇居民人均可支配收入达到15781元，比上年增长8.4%。

图1-1 2004-2008年国内生产总值及其增长速度图1-2 2004－2008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度08年，全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。

其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。

按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。

表1 2008年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元30580 20.9 其中：住宅亿元22081 22.6 其中：90平方米以下住宅亿元6416 50.7其中：经济适用房亿元983 19.7房屋施工面积万平方米274149 16.0 其中：住宅万平方米216671 16.0房屋新开工面积万平方米97574 2.3 其中：住宅万平方米79889 1.4房屋竣工面积万平方米58502 -3.5 其中：住宅万平方米47750 -4.2商品房销售面积万平方米62089 -19.7 其中：住宅万平方米55886 -20.3本年资金来源亿元38146 1.8 其中：国内贷款亿元7257 3.4其中：个人按揭贷款亿元3573 -29.7本年购置土地面积万平方米36785 -8.6完成开发土地面积万平方米26033 -5.6土地购置费亿元5795 10.9 经济和人口的增长、住房制度的改革、居民收入的提高、城镇化的深入带动了我国房地产行业的发展，房地产业的发展反过来又促进了经济的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期内，房地产业稳步发展的趋势不会改变。

2.2西安市房地产发展形势分析西安是陕西省省会，现辖9区6县，总面积9983平方公里。

2002—2008西安市生产总值年均增长14%，保持了自1992年以来连续17年的两位数增长，2008年，西安市生产总值预计将达到2190亿元，不仅较上年增长了近296亿元，更是2002年的2.6倍。

5年居民消费价格总指数分别为98.6，80.5，82.3，80.3，81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。

财政收入稳步增长，2008年全市财政一般预算收入145．61亿元，增长28．9％；全社会固定资产投资1906．16亿元，增长32．8％。

图1-3 西安市生产总值增长表随着西部大开发战略的实施，西安社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。

西安又是我国内陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是我国西部地区最具发展潜力的城市之一。

2009年1季度，西安市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。

楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。

商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。

住宅价格仍是带动西安房价上涨的主要力量。

08年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。

07年6月份，在省政府的高度重视下，由省建设厅组织编制的《陕西省城镇体系规划》，历经数年，四易其稿，终获国务院同意批准实施。

该规划首次将一直在理论界探讨的“西安都市圈”予以明确。

《陕西省城镇体系规划》首次明确了“西安都市圈”的提法并确定了其范围。

“西安都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括西安市行政辖属的9区4县，咸阳市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。

“西安都市圈”的主城为西安中心城市，辅城为咸阳中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。

在具体职能上，西安市城六区是高新技术、新型制造业、现代化服务业的最大综合中心，阎良以航空航天为主，临潼以旅游、交通、居住为主，长安以高新技术、科技教育、旅游为主，户县以新型制造业和旅游业为主，其他郊县以旅游、工业和现代化农业为主；咸阳的兴平市发展具有高新技术性质的化学工业、国防工业和星火产业，三原以星火产业、食品、轻工和商贸业为主，礼泉以果业、星火产业和旅游业为主，乾县以旅游、商贸业为主，泾阳以建材加工和食品工业为主。

《陕西省城镇体系规划》还为“西安都市圈”确定了交通支持：其中公路主骨架建设以阿荣旗—北海、银川—武汉、西安—南京、青岛—银川、二连浩特—河口、连云港—霍尔果斯陕西段高等级公路为重点，形成西安到渭南、商洛、杨凌、铜川市耀州区、柞水的1小时公路交通圈，西安到黄陵、宝鸡、韩城、潼关的2小时公路交通圈，西安到延安、汉中、安康、天水、洛阳的3小时公路交通圈，西安到太原、石家庄、徐州、武汉、重庆、成都、兰州、银川、包头的一日交通圈。