囤房现象形成的原因、影响与治理策略
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币”。这直 接导致 了家庭 资产 中货 币储蓄 的 比重下 降④，并挤
出 非住 房 消 费 。
３１房 地 产 财 税 制 度 ．
养老是居 民储 蓄的一个 重要 目的。以房养老 的可行之处在 于住 房产权周期 比较长且 可以抵押 和变现⑧ 。在 社会养 老不发 达 的情况下 ，子 女养 老模 式使得我 国居 民更偏好 能够遗赠 的物
购” “ 限贷 ”这类管制措施来抑制这种行为 。 为什 么居 民对待住房 表现出 了超 出支付能力 的购买偏好 ，
部 分青年群体 宁可透支沦为 “ 房奴”也要一步 到位 ？这种非理 性 行为是如何产 生的？具有哪些影 响？本 文的猜测是 ：给定 中
国家庭是偏好高储 蓄率的 ，大规模 囤房是 这一 偏好 的转化 。住 房 由传统上 的消费或投资物 品转化 为了实物储蓄 ，成为 了 “ 房
高价值性 、 耐久性 、 位置 固定性 、 不可分割性和多重异质性 １ 。 但一般 只有 自用住房属于必需 品。笔者根据住房 的物理 、生产 和产权特点 ， 将住房 的特殊属性归结为七种： 耐用性 、 锚定性（ 不
品房销 售面 积总计达 到 ３ ． ０７ ９亿 ｍ ，年均增 长率为 １％＠ ２ ９ 。经 常使用 的住 房一般会装修 ，但 未装 修住房 占总住房 比例维持 在
≮誊
购房 ，并引发 囤房 。期 房制度通过开发贷 款和个人按揭 的 “ 杠 业管理工作 的管辖 和批 准权 ，这成 为城市 居 民参与社会管理 的 。 麓 杆效 应 “ 使得 囤房 的门槛降低 了，中等 收入 居民也可 以在 金融 重要渠道 。占有多套住 房使家庭可根 据 自身状况 自由切换 常住 ｌ ｌ 工具 的支持下进行 囤房。另外 ，现代房地产 与金融业 的发 展 ， 地点 ，为家庭福利最大化带来 了便利 。 ｉ 已经 使得二手住房 可以 比较方便地进行抵 押和再融资 。由于依 托个 人信用借款在 我国还不发达 ，住房基本 上是家庭进行 大额 融 资的唯一的资产形 式 ，这使得家庭 囤积的住 房具有融资平 台 综上 ，居 民囤房具有制度诱 因，使 囤房优于 囤积其他商品 。 现行 房地产财税制度 和期房制度诱使 高收入居民将储蓄或负债 ≯毫薯 转化 为住房 ，以便低成 本地套取租值 和降低 资金闲置 的机会成
Ｉ． 中彩贾 馋 －
．
。
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疗 、养 老 、教育方面 的投 资有 时并不能使下 一代直接受益 。因
较理想 的。俗话说 ： “ 一铺养 三代” 、 “ 有地斯 有财” ，就是
ｌ ｌ ｌ ｌ ｌ
“ ”。住房公积金 为购房者提供 了优 惠利率 ，租房者无法享 租
而将 囤房做为家庭资产积 累方 式和将住房做 为家族遗产都是 比 受 ，导致不少企事业单位 职工为 了获得更多 利率补贴而超量购 房 。我国长期实行 的经 济适 用住房制度还导致部 分中低收入居
０ 【 摘 要 】 研究目的：解释我 国 城市居 民热衷囤房的原因，分析这一行为对宏观经济与居 民家庭生活的影响， 出治理这一行为 提
、
。
的策略 。研 究方法 ：基于住房特殊属性 的归纳法和比较分析法。研 究结果 ：在制度诱 因和 心理 作用驱使 下 ，居民将 高储蓄率偏好
０ １ ｌ 转化为了囤房动机， 使住房由一般消费品转为实物储蓄。 由于住房的若干基本属性和衍生效应， 长期大规模地囤房将造成资源浪费，
中等 以上收入 居 民基本 已拥 有住 房。截 至 ２０ ０ ９年底 ，中国城 市 人 均 住宅 建 筑面 积 约 ３ ｍ ，在 面 积指 标上 已接 近 日本 。 ０ 二是根 据 ２ ０ 年 的调查 ，房产 占城市家庭 资产 的 比重 已达到 ０２
平和宏 观经济发展造成负面影响 ； 六节是简要结论和启示 。 第
三节 指出造成 囤房 的制度诱 因；第 四节探 讨心理原因 ；第五节
论证 住房的基本属性决定 了住房无法 长期 承担实物储蓄这一功 存 在 囤房现 象 可 以从 三 个方 面得 到 印证 ：一 是 囤房条 件 能 ，主动 囤房及被动 闲置造成 了极 大的租金耗散 ，会对住房公
已基 本具备 。我 国住房拥 有率达 到了 ７ ．％（０ ５ ） ２８ ２ ０ 年 ，城镇 住 房 自有 化率 达到 ８ ．％ （ ０ ８ ），处于全 世界较 高水平 。 ６７ ２ ０ 年
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高位 ，以武汉市为例 ，２ ０ — ０ ９年 占比达 到 ４ Ｉ ０ ７ ２０ ０３ ％、３ ． ６４ ％、 ３ ．％ 。农村宅基地 占而不用 ，农村住房空心化现象也 比较严 ７ ６ 重 】 。三是投 资投机性购房 明显存在 ，为此地方政府采用 了 “ 限
可移动性 ）、 异质性 、 整体性 （ 不可分割性 ） 凝 固性 、 、 恒产性 、 关联 性。作为一种较特殊商 品，居 民乃 至社会 对待住房 的态度 不同于一般消费 品或投资 品。住房 和利益相关人 （ ）之 间还 群 产生了新的关系 ，演化 出类似人地关 系这样 比较复杂 的效 应 ， 本文称之为住房 的衍生效应 。具体描述详 见表 １ 。
空间较大 。房价与公共支 出具有联 动效应 ，即价格受 到公共
支出 的影 响比较大。住房作为一种公共 品的衍生 品 ，公共 服务
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历
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２ ３成就 可以获得房产使用权 和 ～
民也 加 入 到 囤 房 大 军 中来 。 由 于 经 适 房 一 般 采 用 出售 的 方 式 ，
很形象 的比喻。其次 囤房代价较低 。现金和住房都具 有储蓄 的
功能 ，但受通 货膨胀 的影 响 ，住 房更有心理安全 感 （ 尽管存在 贬值 的风 险 ）。 目前 由于保有税率 较低 ，住房不 出售 或出租时
张 齐武 Ｈ ２ ＡＮＧ Ｑｉ 周 德 翼 ’ ｗｕ ２ＨＯＵＤｅ ｉ 曾启 华 ｚ ＮＧ Ｑｉｕ ｙ ＼Ｅ ｈ ａ
，
尊 ｌ （ ． 中农业大学土地管理学院 ，湖北 武汉 ，４ ０ ７ ； ２ 武汉市土地利用和城市空１ １华 ３００ ． ９规划研究 中心 ，湖北 武汉 ，４ ０ １ ３ ０ ４）
就 不 会 被 征 收 交 易 税 和 所 得 税 ，账 面 损 失 很 小 。 三是 囤 房 寻 租
保 障对象 为了获得蕴藏在 经适房中 的补贴 ，只有采用 借款或贷
款购房 的方式来 “ 寻租 ”。一些经适房项 目由于地段 较偏 ，通
。 。
。
勤成 本较高 ，配套设施缺 乏 ，造成 售后空 置率高【。针对供 给 ５ 】 方 的土地 和住 房建设补贴往往会 造成单套住房面积偏 大 ，引发 过度消费和 占有。 ，
ｉ 阻碍 了住房公平 ，削弱 了青年 家庭的购买能力。研 究结论 ：迫切 需要采取政策干预 引导住房 不再成为 “ 币”。 房
＿【 关键词 】 住房政策；住房属性；囤房； 储蓄；治理策略 【 中图分 类号 】 ２ ３ １ Ｆ９ ． ３ 【 文献标识码 】Ａ
ｔ ｂ ｔ ｃ １Ｔ ｉｐｐｒｅｋ ｘｌｎｔ ｈｎｍ ｎｎ ｈｔ ｒａ ｓ ｅｔｏＣ ｉ ｅ ｅｎｔｈａ ｏｓ ｇ ｎ ｅｅｔｅｒ ａａ ｚ ｓｒ ｔ ｈｓ ａｅ ｓ ｓｏ ｐ ｉ ｈ ｐｅｏ ｅｏ ａ ｕ ｎ ｅｉ ｎｓ ｆ ｈ ａ ｒ ｋｅ ｏ ｏｒ ｈｕｉ ｃｎ ｙａ ，ｎｌ ｅ Ａ ａ ｅ ｔｅ ａ ｅ ｔ ｂ ｒ ｄ ｎ ａ ｄ ｎ ｉｒ ｓ ｙ
收益权 ，投资杠杆 率可达 ３ ５倍 ，因而 可以用 自有 的小 资源控 ～
份、 固定地址 、 宜人的室内装修以外 ， 可以优先获得就业机会 、 还
受教育机会这样 的额外福利 （ 可按 “ 如 就近原则 ”入读重 点中
制 大资源 。房价上涨速 度即使略低 于贷 款利 率也会激励投 机性
小学 ）。居 民小 区内的业主大会 和业 主委员会还具有对社 区物
４． ７９ ％，远高 于金 融资产和 经营资产④，到 ２０ ０ ９年这一指标更
上升 到 ７ ． ％＠ ３ ４ ，但 居 民购 房热情并 未停滞 ，２ ０ ～ ０ １ ４ ０９ ２ １ 年商
住房具有 的特殊属性 ，Ｏ’Ｓ ｌｖｎ将其归结 为异 质品 、耐 ｕｌ ａ ｉ 用 品和住 户迁移成本较高 回 。扩展来 看 ，住房具有必 需品性 、
本文后面 的结 构如下 ，第二节作 为本 文的理论基础 ，发展 了房地产经济学 中关 于住房 的基本属性 和衍生效应 的讨论 ；第
Ｕｂｎ ｔ ｉ ｏ１ ｏ ０２ ｒ Ｓ ｄ ５ Ｖｌ９Ｎ ． ２１ ａ ｕｅ ７
品。我 国 目前房 产赠 与税 率约 ４ ％，没有遗产税 ，总体 比发达 国家低得多 。健康 和知识 并不能被很好 的遗 赠 ，所以对 自身 医
ｒｓｕｃｓ ｎ ｉｄ ｒｄｈ ｕｉ ｑ ａｉ ． ｏ ｕｓ ｅｈａｄｎ ａ ｅｎｇｔ ｅｅ ｅｔ ｏ ｑ ｉ ｔ ａ ｄｃｐｂｌｙｏ ｙｕ ｇｆ ｌ ｓＴ ｅｒｓｌ ｅｏｒｅ ｄｈｎ ｅｅ ｏ ｓ ｇｅ ｕｌｙ Ｃ ｍｐ ｌｖ ｏｒｉｇｍ ｄ ｅａ ｖ ｆ ｃｓ ｎｌ ｕｄ ｙ ｎ ａａ ｉｔ ｆ ｏｎ ｍｉｅ． ｈ ｕ ａ ｎ ｔ ｉ ｉ ｆ ｉ ｉ ｉ ａ ｉ ｅ ｔ
币”。这直 接导致 了家庭 资产 中货 币储蓄 的 比重下 降④，并挤
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３１房 地 产 财 税 制 度 ．
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购” “ 限贷 ”这类管制措施来抑制这种行为 。 为什 么居 民对待住房 表现出 了超 出支付能力 的购买偏好 ，
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国家庭是偏好高储 蓄率的 ，大规模 囤房是 这一 偏好 的转化 。住 房 由传统上 的消费或投资物 品转化 为了实物储蓄 ，成为 了 “ 房
高价值性 、 耐久性 、 位置 固定性 、 不可分割性和多重异质性 １ 。 但一般 只有 自用住房属于必需 品。笔者根据住房 的物理 、生产 和产权特点 ， 将住房 的特殊属性归结为七种： 耐用性 、 锚定性（ 不
品房销 售面 积总计达 到 ３ ． ０７ ９亿 ｍ ，年均增 长率为 １％＠ ２ ９ 。经 常使用 的住 房一般会装修 ，但 未装 修住房 占总住房 比例维持 在
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购房 ，并引发 囤房 。期 房制度通过开发贷 款和个人按揭 的 “ 杠 业管理工作 的管辖 和批 准权 ，这成 为城市 居 民参与社会管理 的 。 麓 杆效 应 “ 使得 囤房 的门槛降低 了，中等 收入 居民也可 以在 金融 重要渠道 。占有多套住 房使家庭可根 据 自身状况 自由切换 常住 ｌ ｌ 工具 的支持下进行 囤房。另外 ，现代房地产 与金融业 的发 展 ， 地点 ，为家庭福利最大化带来 了便利 。 ｉ 已经 使得二手住房 可以 比较方便地进行抵 押和再融资 。由于依 托个 人信用借款在 我国还不发达 ，住房基本 上是家庭进行 大额 融 资的唯一的资产形 式 ，这使得家庭 囤积的住 房具有融资平 台 综上 ，居 民囤房具有制度诱 因，使 囤房优于 囤积其他商品 。 现行 房地产财税制度 和期房制度诱使 高收入居民将储蓄或负债 ≯毫薯 转化 为住房 ，以便低成 本地套取租值 和降低 资金闲置 的机会成
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０ 【 摘 要 】 研究目的：解释我 国 城市居 民热衷囤房的原因，分析这一行为对宏观经济与居 民家庭生活的影响， 出治理这一行为 提
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０ １ ｌ 转化为了囤房动机， 使住房由一般消费品转为实物储蓄。 由于住房的若干基本属性和衍生效应， 长期大规模地囤房将造成资源浪费，
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三节 指出造成 囤房 的制度诱 因；第 四节探 讨心理原因 ；第五节
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款购房 的方式来 “ 寻租 ”。一些经适房项 目由于地段 较偏 ，通
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勤成 本较高 ，配套设施缺 乏 ，造成 售后空 置率高【。针对供 给 ５ 】 方 的土地 和住 房建设补贴往往会 造成单套住房面积偏 大 ，引发 过度消费和 占有。 ，
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＿【 关键词 】 住房政策；住房属性；囤房； 储蓄；治理策略 【 中图分 类号 】 ２ ３ １ Ｆ９ ． ３ 【 文献标识码 】Ａ
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住房具有 的特殊属性 ，Ｏ’Ｓ ｌｖｎ将其归结 为异 质品 、耐 ｕｌ ａ ｉ 用 品和住 户迁移成本较高 回 。扩展来 看 ，住房具有必 需品性 、
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Ｕｂｎ ｔ ｉ ｏ１ ｏ ０２ ｒ Ｓ ｄ ５ Ｖｌ９Ｎ ． ２１ ａ ｕｅ ７
品。我 国 目前房 产赠 与税 率约 ４ ％，没有遗产税 ，总体 比发达 国家低得多 。健康 和知识 并不能被很好 的遗 赠 ，所以对 自身 医