写字楼调查报告

济南市写字楼调查报告
09工商管理
2组：谢厚恒赵钦宗耿吉祥宋清超李承龙帅中兰邱钰刘彩霞杨敬秀
2011-04-12
目录
第一部分写字楼调查概况 (1)
1、写字楼调查目的 (1)
2、调查时间 (1)
3、调查对象及路线 (1)
4、调查方法 (1)
第二部分调查信息汇总分析 (2)
一、整体情况 (2)
1、中心板块（泺源大街片区） (2)
2、西客站板块（经十路与经七路交汇区域） (2)
3、山大路----二环东路区域板块 (2)
4、东部高新区板块（二环东路以东） (3)
二、写字楼具体信息分析 (3)
1、写字楼类型分析 (3)
2、写字楼的周边配套情况分析 (4)
3、写字楼入住企业情况 (5)
4、入住率情况 (5)
5、平均建筑面积概况 (6)
6、价格分析 (6)
7、内部配套情况 (7)
8、车位配比分析 (8)
第三部分代表性写字楼分析 (9)
1、历山名郡 (9)
2、银座数码广场 (10)
3、山东商会大厦写字楼 (12)
第四部分附录 (13)
1、信息汇总表 (13)
2、济南写字楼调查表 (14)
第一部分写字楼调查概况
1、写字楼调查目的
通过对济南市区主要主干道周边写字楼的调查，了解诸多写字楼(万达广场、恒基、舜耕山庄会所等)的基本状况：项目名称、占地面积、租售比、车位配比、价格、物业管理费等情况。

整理分析和研究济南市区写字楼定位、市场状况和发展趋势。

从而为有关写字楼建设的必要性、建设内容、建设规模、建设档次、建设时机及开发经营方式等决策提供科学依据，实现写字楼特定的经营目标。

2、调查时间
2012-3-17——2012-3-25，大约用一周半的时间调查完各主干道周边的写字楼
3、调查对象及路线
历山路：历山名郡C座、达盛商务空间写字楼、兴业商务写字楼
解放路：银座数码广场、华强电子城、宏图三胞、济南华强广场
泉城路：山东商会大厦、齐鲁国际大厦涉外写字楼、天业国际大厦写字楼、华能大厦写字楼
泺源大街：圣凯财富广场写字楼、中信银行写字楼
无影山路：天建写字楼
千佛山路：海蔚广场写字楼、华天大厦
经十路：舜华园商务会所、连城国际写字楼、阳光100办公楼
经四到经七路：万达广场、泉景·恒基商务写字楼、双西苑写字楼（装修中）
4、调查方法
这次调查属于描述性调查，我们采用调研法中的人员访谈、电话访谈和实地观察法。

第二部分调查信息汇总分析
一、整体情况
1、中心板块（泺源大街片区）
（1）市场概述：位于泺源大街泉城路附近，交通发达，金融服务等商务配套齐全，聚集了大量的人流，物流和信息流；
（2）该板块聚集了二十几座写字楼，例如，中信广场、中银大厦、天业国际、华能大厦、齐鲁银行大厦、山东邮政大厦等；
（3）该地区写字楼平均建筑面积50000平方米左右，售价在14000元/平米左右；（4）该板块大多为甲级高档写字楼，入住的也多为大型企业，一般是纯商业写字楼或酒店式的写字楼或银行式写字楼；
（5）本区域位于济南市中心，交通是通八达，配套完善；
（6）写字楼的经营方式：70%的写字楼只租（例如中信广场，银座写字楼），可租可售（如：胜利大厦、邮政大厦、齐鲁国际）和只售（丰利大厦）都占很小的比例，两者分别占20%和10%。

2、西客站板块（经十路与经七路交汇区域）
（1）市场概述：继奥体片区之后最热门的区域，在京沪高铁工程的带动下，济南以西客站规划为契机，掀起西进运动，恒大、万科等国内一线大鳄已经将目标瞄向该片区，其发展的潜力有目共睹，无可争议的成为济南下一个房地产开发的重点板块；
（2）该板块大体有十几座写字楼，例如：新空间大厦、军泰写字楼、航空大厦、普利.槐荫大厦、泉景同润商务大厦等；
（3）本区域写字楼平均建筑面积在1.5万平米左右，平均售价为10000元/平米左右；
（4）本版块多为酒店式写字楼，高档次比较少，多为中低档的；
（5）写字楼经营方式：多数为租赁。

3、山大路----二环东路区域板块（以山大路为轴线西起历山路东至外环路）
（1）市场概述，随着山大路商圈的不断成熟，百脑汇、赛博数码广场、华强电子世界的加入使市场科技规模不断扩大；
（2）山大路目前大体有四十座左右的写字楼。

例如：山大路附近银座数码广场、华强广场、中润世纪广场、山东鲁能科技大厦、齐鲁软件大厦、华电国际、银座燕山写字楼；二环东路嘉恒商务大厦、东方丽景商务大厦、冬领尚座、三庆、枫润大厦等。

（3）历山路写字楼平均建筑面积在30000平方米左右，售价在12955元/平米左右；
（4）该地区大部分为乙级写字楼，只有极少数的甲级写字楼，例如银座数码广场；
（5）此板块写字楼多为商住两用的中小型写字楼，周边配套比较完善；
（6）本区域写字楼经营方式：86%采用只售不租的形式（业主买后也一般转租），可售可租的占13%，只租的项目比较少；该区域入住率在70%左右。

4、东部高新区板块（二环东路以东）
（1）市场概述：济南高新技术开发区逐步形成了以电子信息科教研发等多元化产业格局的高新商业圈，该板块汇集了大量从事科研的智力密集型企业；
（2）高新区写字楼大体有三十座左右，例如：鲁银银河大厦、鲁商国奥城、润阳大厦、启德国际金融中心、龙翔商务大厦、中铁会展国际、黄金时代广场等。

（3）东部高新区域板块写字楼面积在45000—500000平方米，平均在200000平方米左右；
（4）写字楼销售价格最低6000元/平米，最高15000元/平米，均价10530元/平米；
（5）该区写字楼大部分为甲级写字楼，少部分为乙级的；
（7）写字楼多为纯商业写字楼；
（8）东部区域写字楼经营方式:该区域采用只租的写字楼数目最多，占总体写字楼的50%，只租和可租可售的各占33%和17%；入住率在68%左右。

二、写字楼具体信息分析
1、写字楼类型分析
银行式写字楼
各大街道写字楼类型差异最根本的原因是其所需的客户群不同决定的。

所有写字楼都是根据其周边客源的需要而建造的，同样就泺源大街来说，其目标客户是大型的知名的企业，这些企业的专业化程度很高，有统一的管理制度和标准，同时又有频繁的现金流量和大量的客户流动量，这些条件决定了其周边写字楼的类型。

2、写字楼的周边配套情况分析
写字楼的周边配套对写字楼的类型、档次以及入驻企业都具有影响性，而写字楼的周边配套设施是否完善，则与其未来的发展前景密切相关。

经过我们对济南主要写字楼的调研，发现大部分的写字楼的周边配套设施还是比较完善的（1）这其中相对而言最完善的当属泺源大街的各式写字楼，这和地理区位是有密不可分的关系，靠近泺源大街主干道，交通十分便利，大多数写字楼周边都配有酒店、银行、餐饮、娱乐等；
（2）经四路到经七路上的写字楼，这里的写字楼的周边配套也是不错的。

例如万达广场，它周边汇集了省委、市委和市政府等重要党政军机关60多个，鲁能集团总部、华电国际等大企业；实验中学、育英中学等省市重点学校；工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行、招商银行、交通银行等银行总部；五龙潭、趵突泉等旅游胜地；山东省立医院、中心医院等医疗机构；长途汽车东站、火车站等交通枢纽。

齐鲁银行总部，国内最大券商国泰君安证券济南永庆街营业部在其正对面；
（3）历山路、解放路上的写字楼的周边的学校较多，为孩子的教育提供了方便；科技产品类的商场也比较多，其他配套也算比较完善；泉城路上的写字楼，紧靠泉城路交通要道，商业很繁华，人流比较大，为写字楼的经营提供了便利。

3、写字楼入住企业情况
片区历山路解放路泉城路泺源大街经十路经四到经七路
入住企业中小型企
业、教育
类居多
科技企业
较多
服务类企
业较多
中大型企业
、金融企业
比较集中
中大型
企业较为
集中
中小型企业较
多
而位于不同地理位置以及周边商业圈和客户人群的影响，使得各写字楼中的入住企业有着细微的差异。

大部分写字楼都有银行入驻，分行或支行，所在楼层基本在一楼，面积在60平米左右。

舜耕商务会所入驻企业情况
4、入住率情况
一座写字楼的入住情况更能够从侧面反映写字楼的周边环境，我们根据自己调研到的各区写字楼的基本入住企业的数量以及面积，算出了各区位写字楼入住率的平均数，借以比较各区位写字楼的入住情况。

从上图可以看出，经十路上的写字楼入住率最高，其次是泺源大街。

5、平均建筑面积概况
关于写字楼的平均建筑面积，跟周边经济发展状况、环境、配套设施等有密切关系。

（1）泺源大街、泉城路，因为档次较高，每个写字楼平均达到50000平米。

（2）解放路片区因为电子产品集中，也使写字楼的建筑面积在增加，也在50000平米左右。

（3）经四路到经七路那边因为有万达广场，整体的建筑面积也比较大。

（4）历山路、经十路，都比较长，穿越面积大，所以有比较多的写字楼，但是写字楼的平均建筑面积比较小，12000平米到20000平米不等。

6、价格分析
（1）泺源大街、泉城路地段好，人流量集中，都一万以上每平米；
（2）历山路、解放路价位差不多，也超过了一万每平米；
（3）相对而言，经七路那边比较低，平均八千每平米。

租金大体与售价向一致，地段好的较高，不是城市中心的较低些。

泉城路、泺源大街及经十路为首的租金最高，约2.5元每平米每天；其余不到2元每平米每天。

7、内部配套情况
绝大部分写字楼均为中央空调，少部分为独立空调，只是空调品牌不尽相同。

历山名郡的中央空调
大部分写字楼的电梯为直梯，包括客梯和货梯，也有一部分是斜梯，电梯的品牌大部分为三菱电梯，另外还有LG、通力、杭州西子等。

大部分写字楼也有银行，一般在一楼，面积在60平方米左右，大多是分行或支行，当然银行式写字楼除外。

下图是万达广场一层的入住银行-----渣打银行。

8、车位配比分析
片区历山路解放路泉城路泺源大街经十路经四到经七路车位配
1：1.4 1：1.5 1：1.6 1：1.4 1：1.6 1：1.5比
地下停车场地上停车场
济南市各大写字楼的车位配比大约集中在1:1.4-1：1.6之间，大型写字楼的车位基本都不够用，目前济南市汽车保有量已超出123万量，而各类停车位加在一块总共15.6万个，巨大的车位缺口从根本上决定了业主停车难，尤其对于商铺、写字楼等商业商品房，停车位直接影响到租金收入与业态配比。

第三部分代表性写字楼分析
1、历山名郡
项目概况：历山名郡位于济南市历下区历山路175号。

它是由山东省三名投资有限公司独立开发的集住宅、办公、商业、娱乐休闲于一体大型综合建筑组群。

总占地180余亩，规划地上建筑面积22万平方米，容积率约1.6，其中：住宅建筑面积15万余平方米，公建、商业及办公建筑面积6.5万平方米。

B、C 座为写字楼。

下面主要介绍一下C座。

C座的总建筑面积为12500平米，写字间的平均面积为210平米/间。

楼层净高2.2米（一楼为3.2米）。

物业管理公司为将军集团有限公司，由于整个历山名郡项目均有将军集团有限公司接管，写字楼C座并没有物业办公室。

物业管理费为3元/（平米·月），销售价格平均39000元每平米，住宅的销售价格在16000左右，租赁价格为2.5元/(平米·天)。

建筑风格：简约的现代建筑风格。

整体外貌如图。

内部配套：项目规划，车位为地下2层整层2200平米左右。

分层中央空调；电梯为通力电梯，两部直梯。

地上30个车位（停车位暂时免费供用户使用）；
中央空调
写字楼内部情况它是综合写字楼，入住情况有商业类、服务类、教育类、娱乐类、餐饮类等。

按面积算入住率约百分之七十。

虽然入住公司不是很多，但是因为有的企业基本占了一整层的一半，所以入住率并不低。

特点：历山名郡地处历下区，文化气息浓郁，人流量虽然没有泉城路那边那么大，但是相对其他地方而言，还是比较大的。

1、距离山东大学、山东师范大学、山师附中、附小等学校都很近，教育设施很好。

2、历山名郡是集住宅、商用、办公于一体的建筑区。

向北三百米就是一个较大型的大润发超市，再向北二百米即苹果城衣物等购物中心，购物很便利。

3、如果有条件，办公人员可以在这边买房，上班就会极其方便。

距离历山名郡三站路的距离，就是泉城花园，环境较好，交通发达，生活便利，孩子上学也方便。

由于地段跟档次不同，价格也没有泉城路、泺源大街那边那么贵，适合刚踏入社会的人员购买和租赁。

2、银座数码广场
项目简介：银座数码广场占地面积约为7.3万平方米，是一个甲级的写字楼，位于解放路与山大路交叉路口，即解放路43号，是由山东商业集团总公司开发的，是一个大型的综合性的写字楼。

银座数码广场共有25层，该写字楼总的租赁面积约7400平方米，层高约3米，写字间的平均面积为85平方米。

入住公司主要为科技类的公司35个，约占总的租赁面积的80%，另外还有电子类的公司8个，广告类的公司6个等其他类型的公司，整体入住率约50%。

写字楼的面积划分情况：所有写字间全部出售给业主，然后由业主自用或出租。

内部配套：配有中央集中空调；配有6个载人电梯，荷载1000kg，13人/部，2个货运电梯，电梯品牌为迅达电梯；智能化物业管理系统；地下一层、二层为停车场，配有350车位；入住银行是中国建设银行，所在位置是一楼，占地面积约为200平方米。

装修标准：写字楼的外观主要是采用蓝色玻璃幕墙，门厅主要是由钢化玻璃和大理石组成，门窗为铝塑材料，公共走廊铺有地毯，门前平地为地砖材料，建筑外观采用的是现代建筑风格。

物业说明：银座数码广场进驻的物业公司为鲁商物业，其物业管理费为800元/月（不含电费），电费8.5角/度。

车位的租金为4200元/年，350元/月，若是打卡，2元/小时。

空间划分：一层为接待大厅和银行；2—23层为写字间，每层的写字间构造一样，每层写字间总面积900平方米；24、25层为机房。

销售价格：1.5万—1.6万/平。

租金：均价7000元/月。

优势：（1）属于该区域开发较早的项目，占据了很好的市场时期。

（2）占据解放路和山大路的交叉路口，地理位置独特，交通便利。

（3）写字间面积较小，减少了出售和出租的压力。

（4）建筑风格简单大气，出众的外观彰显大气。

（5）车位充足，为写字楼未来良好的发展空间提供了基础条件。

（6）配套的物业做的很好，有充足的写字楼管理经验。

劣势：（1）周边生活配套不够成熟，缺少餐饮和休闲场所，给写字楼进驻公司的职员的进餐和休息、娱乐带来诸多不便。

（2）写字间的采光条件不佳，通风不太理想，周边景观不佳，影响办公效率。

（3）出租价位偏高，给入住企业带来财务上的不便。

3、山东商会大厦写字楼
项目概况：山东齐鲁商会大厦有限公司是中国泛海控股集团旗下房地产开发企业，由公司开发建设的5A甲级高档写字楼山东商会大厦已经竣工并投入使用。

山东商会大厦位于山东省济南市纬二路51号，东临大纬二路，北接大观园核心商业圈，交通畅达便捷。

大厦由美国LTC建筑设计集团设计，地上33层，地下3层。

建筑总面积为81260平方米，写字间的最小面积为400平方米。

建筑风格：外立面为现代简约风格
内部配套：此项目规划停车位为地上地下共129个；分层中央空调；电梯品牌为三菱，共20部，均为直梯；智能化物业管理系统
装修：外立面和门厅装饰材料为石材；门窗为铝塑材料。

公共走廊为瓷砖；内部装饰为大理石；商铺外墙为大理石。

物业：物业管理公司为泛海物业服务公司，物业管理费为14、5/平方米/天面积划分：一到三层为上海银行，其余为商业写字楼
租金：平均4元/平方米/天
工程进度：已完工
入住情况：暂未入住
优势：
1、位居开发区核心区域，周边高端社区环绕，城市景观资源丰富。

2、简洁的现代建筑风格，外观鲜明、大气。

3、智能化物业管理，提供快捷安全的商务空间。

4、周边配套较完善，适合办公、休闲需要。

劣势：
1、此项目在节能和环保材料的运用上不足，如吸热玻璃幕墙、大厅采用软膜天
花装饰等新型环保节能材料。

2、车位明显不够，没有规划地下停车场，目前已入住企业的停车问题已凸显出
来。

3、精装修，总价高，给客户会的带来购买一定压力。

第四部分附录1、信息汇总表
2、济南写字楼调查表
调查人员：调查时间：。