龙洲伊都企划推广方案

>>> 宏观政策
十八届三中全会后长期房地产政策方向
会议强调“市场决定性”，预计未来楼市将逐步摆脱全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化， 并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制建立前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继 续实行。
楼市调控逐步去行政化
市场化
城镇化
推进城乡一体化
十八届三中全会
建立城乡统一建设用地市场 土地改革
地标建筑 ——以“时间”为主题八大标志性高层建筑
120塔 永恒塔 公元塔 纪元塔 万年塔 世纪塔
轮回塔
未来塔 光年塔
2019/11/13
>>> 区域板块规划
城市中心强化，三角互动格局
1.城市内环连通 常州目前已形成由“龙城大道——青洋路——长虹路——龙 江路”构成的城市内环交通体系。并通过青洋路高架与沪蓉 高速连接，可快速通过高架到达城市各个组团及交通枢纽。 2.常州东北门户 常州是沪宁城市带中的中心城市，沪蓉高速在城市东面新的 高速出口，与城市内环相交，成为常州新的门户空间。 3.中心区空间结构优化提升 “历史文化中心—行政文体中心—CBD”的城市空间结构， 建立城市金三角格局，提升城市中心区的核心竞争力，为发 展现代服务业提供良好契机。
单位：万㎡、元/㎡
截至11月，今年住宅供应量加大，供应689万方，同比增加280万方，涨幅近70%，成交496万方，同比增 加127万方，市场供求矛盾加剧，库存压力加大。
2019/11/13
>>>
市区精装市场
高端精装项目供应加大，市场反应谨慎，朗诗品牌效应显著
（选择市区10000元/㎡以上在售精装项目作为参考） 单位：万㎡
市府板块
晋林路
龙锦路
世茂香槟湖
东经120
阳光龙庭
龙湖香醍漫步
景瑞望府
北环、红梅、翠竹
北塘河路 竹林北路
>>> 区域住宅供销
区域住宅供销双双下降，大多接近中尾盘阶段
单位：万㎡
区域项目供应量与成交量
2012年
2013年
90
77.9 80
70
59.9
60
50
44.4
40
34.5
30
20
10
0
供应量
成交量
朗诗競园
16.9
心
城
区
2012.5.25
新城金郡
21.0
2011.9.25
凯悦中心
39.0
武
进 2013.9.20
新城帝景
36.0
区
2013.5.31
朗诗新北绿郡
20.3
新
北
区
2013.11.30
雅居乐星河湾
72.0
1.5 19.6 8.2 10.3 5.3 20.1
0.8 16.1 7.3 2.8 4.0 0.0
龙湖香醍漫步
47.3
43.3
88-167㎡
7100
91%
1.8
2009.12
阳光龙庭
36.6
32.5
85-140㎡
6992
89%
3.9
2007.12 2011.11
世茂香槟湖 龙湖原山
2012.4
九龙仓繁华里
合计
2019/11/13
70.6 25.4 28.5 380.3
60.0 17.6 19.7 216.2
总建面积 （万㎡）
22.0
推案量 （万㎡）
成交量 （万㎡）
7.8
3.5
主力面积段 102-133㎡
待开发量 14.2
成交均价 （元/㎡）
9876
精装标准 （元/㎡）
3000
2013.5.31
朗诗新北绿郡
20.3
5.3
4.0
86-160㎡
15.0
11488
2500
2013.11.15
朗诗競园
16.9
1.5
内不得转让。
11月8日
限购加码，二套付首付提升至7成；外地人购房门槛提高，连续纳税记录需满2年；在浦东新区，名下无房产的离异 （或丧偶）带子女生活的外地户籍居民，将不具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，最多只能购一套房。
11月18日 11月22日 11月25日
二套付首付提升至7成；外地人购房门槛提高，非户籍家庭购房年限由一年延长至三年；对新建商品住房预售价格 实行价格指导。
87-163㎡
180㎡、240㎡
96-123㎡/193238㎡ ——
7133
7200 （剩余高楼层为主）
高层：7044 洋房：9126
——
85% 69% 69% ——
5.9 2.1 1.6 ——
>>>
区域精装供销
景瑞望府今年销售222套，2.9万方，性价比高
开盘时间 2012.10底
项目 景瑞望府
>>> 区域精装市场
景瑞望府——品牌、口碑、亲民价格
朗诗新北绿郡 朗诗競园
品牌、科技、性价比
雅居乐星河湾——定位脱离市场，蓄客不佳
金地天际——销售停滞，更改规划
2019/11/13
>>> 未来市场研判
1、十八届三中全会后，随着四大一线城市新调控政策逐一出台，二三线城市政策也有趋紧之势，未来市场仍在调控 夹缝中求存； 2、今年常州住宅供应量大增，市场供大于求凸显，供销比持续拉大，库存压力大，刚需群体仍是主力军； 3、常州精装项目去化缓慢，未来待开发量可观，竞争态势激烈； 4、另一方面，高端精装项目市场接受度低——如曾一度改规划的金地天际，精装改毛坯的巨凝金水岸和凯悦中心， 就连一贯走奢豪精装风的雅居乐星河湾在常州的项目也是可选择性精装，以及其开盘的惨淡收场，都足以说明常州市 场的高端精装项目将步履维艰。
财税改革 一揽子财税改革工程
2019/11/13
>>> 宏观政策
一线城市政策收紧，二三线城市跟风而上，仍以限购、限贷为主要手段
政策
深八条 京七条
沪七条
穗六条 汉七条 厦六条 沈九条 长五条
发布时间
10月11日
10月23日
亮点内容
限贷政策升级，人民银行正抓紧研究提高二套房首付比例和利率。
年底前完成不低于2万套的住房供地；该类住房面积以90平米为主（最大不超过140平米）,按市场价低30%左右出 售，销售对象为本市有购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，5年
0.8
85-175㎡
15.4
11528
3000
2013.11.30 雅居乐星河湾
72.0
合计
227.2
2019/11/13
20.1 72.8
楼王18000，
0.0
169-427㎡
51.9
其余10000- 5000-5500
11000
34.5
——
154.4
——
——
*备注：目前景瑞价格由前期的1.1万元/㎡调整至约9500元/㎡。
2019/11/13
1 Part 市场研判 2 Part 项目解读
2019/11/13
>>> 项目区位价值
项目隶属天宁青龙生活区，是新兴板块，周边配套主要依托东经120规划，但落 实时间相当长
河海路
恐龙园
沪蓉高速方向
太湖路
通江路 2019/11/13
市府板块
距行政中心3km
东经120
晋林路
龙城大道
12 10
8 6 4 2 0
供应量 去化量
5.8 3.2
景瑞望府 5.8 3.2
2013全市精装项目供销图
5.3 4.0
朗诗新北绿郡 5.3 4.0
1.5 0.8
朗诗競园 1. 1
10.3
2.2
0 凯悦中心
0 2.2
2.8
新城帝景 10.3 2.8
今年朗诗两盘、新城帝景均为新入市精装项目，朗诗科技住宅性价比高，市场接受度较高，其他项目项目 去化缓慢。
5000-5500
合计
2019/11/13
227.2
72.8
34.5
15
38.3
123.6
——
——
>>> 区域住宅市场 本案所在区域属于天宁青龙生活片区，产品以高层、别墅为主，普通高层价格7000元/㎡ 左右。
区域主要在售项目——九龙仓、世茂、龙湖、阳光龙庭、景瑞望府等
通江路
河海路
九龙仓国宾花园
2019/11/13
2019/11/13
>>> 区域板块规划
基地面积约150公顷，规划区的开发规模在350万㎡左右。
2019/11/13
>>> 区域板块规划
创智科技商娱区段 创意科普商办区段
金融商务核心区
2019/11/13
>>> 区域板块规划
东经120金融商务区——
代表城市最高能级金融机构、类金融机构及配套服务组织的集聚载体； 引领都市经济发展、提升城市现代服务业档次的领头羊；
竹的睿
智
与
笔尖上的汉 字
开篇 竹子演义-睿智民族
竹
笔
和-汉
开篇 汉字演义-故事要义
和
谦和 揉和 温和 恭和 德和
谦揉 温 恭德
第一章 市场部分/广开言路 兼济各方
谦
言 兼
谦得益。——宋· 欧阳修《新五代史》
市场研判/项目解读
1 Part 市场研判 2 Part 项目解读
2019/11/13
摩天轮，被命名为“时来运转”，寓意东经120度经线 绕地球一周，形成一圆环。 常规的摩天轮都是中间有轴，绕轴转动，而此摩天轮 与众不同，是世界上最大无辐式摩天轮。
2019/11/13
>>> 区域板块规划
规划定位： 以旅游休闲、创意产业、生活服务为主要职能，以东经 120°时间地理概念为主题的生态步行街区、城市次中心 规划结构： 一轴四段九节点
翠竹、北环、红梅
青洋高架方向
竹林北路
紫荆公园
东 经 120
规划范围——位于常州市东北部，南起竹林北路，北至河海东路，全长2.6公里。
2019/11/13
“以东经120度经线为基准线，是‘北京时间’ 基准线，贯穿于东半球包括我国在内的多个国 家和地区，而常州是其中唯一被该经线穿越城 区的城市。” 另外，东经120路周边聚集了丰富的旅游资源， 包括环球恐龙城、紫荆公园、北塘河水利风景 区等，“因此东经120路完全具备成为组织城市 空间、统筹区域旅游资源的重要节点的条件。”
体现优质投资环境、创新创业环境和现代都市经济的重要标志。
金融商务区的核心特征： 高效积聚 资金流、信息流、人流的高度集合 交通便捷 公交优先的综合交通系统 复合多元 商务、商业、酒店、文化创意和居住功能 活力宜人 整合山水资源和地域文化
2019/11/13
>>> 区域板块规划
东经120塔（480m） 120层,多切面的玻璃 体量,晶莹如水晶,不断 向天空延伸,逐渐融入蓝 天 象征时间的无限和财 富的聚集
商品房供销同比均小幅上涨，价格跌宕，低位徘徊
单位：万㎡、元/㎡
截至11月，今年常州商品房供应885万方，成交557万方，供应量、成交量同比基本持平，而成交价格在8月 跌至“冰点”，10月、11月精装、别墅成交增多带动价格上扬。
2019/11/13
>>>
市区住宅
住宅供应同比大增，市场供大于求凸显，供销比持续拉大
2019/11/13
>>> 区域产业结构
东经120常州金融商务中心将成为城市升级的主要核心
在经济、城市和民生三方面都具有重要的战略意义
常州整体经济发展进入创新驱动阶段，金融产业是常州未来经济发展的重要助推器； 2015年常州金融业的目标将是总资产达到一万亿元，增加值占地区生产总值将达到8%。
2019/11/13
总建面积
24.76万方
容积率
2.5
物业类型 社区规划 住宅总建
住宅、公寓、商业
供 销 双 降
2019/11/13
>>> 区域住宅供销
区域内各面积段销售均衡，精装项目去化率约为毛坯项目1/2
开盘时间 2012.10底
项目 景瑞望府
推案量 7.8
成交量 3.5
主力面积段 102-133㎡
2013成交均价 （元/㎡）
9876
去化率 45%
单位：万㎡ 销售周期
（年）
1.1
2012.2
0.8 2.2 2.3 2.8 4.0 ——
0.7 3.5 0.9 7.5 1.3 20.1
15.4
11528
3000
1.4
30.8 （后期 全毛坯）
25.7
14660
楼王3500
17354 12408
3000
小面积3500， 大面积4500
15.0
11488
2500
51.9 （精装 +毛坯）
楼王18000， 其余1000011000
2019/11/13
>>> 市区精装市场
精装项目销售缓慢，待开发量可观，未来形势不容乐观
开盘时间
项目
总建面积
推案量
成交量 2013去化量
可售量
待开发量
成交均价 （元/㎡）
2012.10底
景瑞望府
22.0
7.8
3.5
2.9
4.3
14.2
9876
单位：万㎡ 精装标准 （元/㎡）
3000
中 2013.11.15
>>> 区域板块规划
轨道交通 ——六号线预留三个站点，与五号线实现换乘
2019/11/13
住宅区
商业区
>>> 项目概况
社区整体规划——高层+公寓+商业
经济指标 占地面积
建筑面积
7.5万方 地上：18.62万方
地下6.14万方
产品组合单一，体量较周边大盘薄弱
东临横塘河西路，南临竹林北路，北靠新塘路，紧邻规划中的东经120步 行街、湿地公园及紫荆公园。
外地购房者社保缴存年限满2年，抓紧研究提高二套房首付比例。
二套房首付提升至7成；非本市户籍家庭需在前2年内连续1年以上个税或社保。
11月25日
非本市户籍家庭需交税证明或社保证明增加至2年,二套房商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。
11月26日
进一步提高二套房贷款首付比例。
2019/11/13
>>> 市区商品房