高效商业地产团队建设与职业经理人个人素质提升
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• 2.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文 化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人 权研究的重视，强调零售业企业服务大宗的人文关怀意识，而不 仅仅是 为少数人服务。
• 3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务 实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促 进商品的营销。
韩国招商与经营专家许载宁
• VMD公司常务理事/MD Chief
Consultant
• 经历
• 2000 ~至今
CREATIVE
VMD GROUP 常 务 理 事
MD Chief Consultant
• 1999.01 ~ 02.10 (株) Mario Carte KniｔM.D &营业本部长
• 1997.02 ~ 99.01 (株)
团结合作
• 团结合作源于团队成 员的信念：他们的目 标、希望和利益是正 相关的。
• 共同提升绩效、愿意 分享报酬。团队得成 功与荣誉是共同努力 的结果。
如何团结合作
• 1.团队集体探索愿景和目 标，促进团队得学习。
• 2.建立工作任务的相互依 赖关系。
• 3.建立基于团体的奖励方 式。
• 4.发展人际关系以建立信 任。
• 2001~ 2002 三星TESCO「Home Plus 购物中心 Tenant 标准化规划」
• 2001 《Evergreen Project Shopping Mall」策 划
• 2000 九老洞「Mario Outlet 开发规划」 • 2000 明洞「Cat’S 服装城开发规划」 • 2001 木浦「玉岩洞商业设施开发规划」 • 1997 CITY 「百货商店RENEWAL规划」
深圳铜罗湾百货经营面临挑战
• 首先是三大概念支撑：
• 1.摩尔购物中心，未来购物中心模式 • 2.华强北升级版
• 3.国际牌、流行风
• 其次是4大软硬优势：
• 1.人性化的空间，人性化的服务 • 2.强大营销攻势，品牌扩张平台 • 3.位置显赫，高手策划 • 4.规模宏大，交通便利，布局合理 • 缺点：人材经营是弱项，企业经营基
总结反省
团结合作
深入探索
树立信心
建立商业地产团队开发愿景
• 愿景描绘了更为进步和美好的未来， 它是领导者和员工一起，通过挑战现 状和发扬探索精神而创造的一个他们 向往的未来理想。
• 建议奋斗目标： • 国泰恒生集团公司通过奋斗
拥有最有文化特色、管理水 平一流的、单位面积利润最 理想的一批商业地产项目， 形成自己的著名百货品牌。
Creative VMD Group(株式会社)简介
• 公司名称:(株式会社) Creative VMD Group • 代表理事：尹载晰 中国业务代表 杨宝民 • 地址：汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816)
• 成立日期：1997年1月17日 • 顾问/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato) • 顾问/ Chief Consultant :高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaoki) • 常务/ Chief Consultant : 许载宁
DIAMOND CONSULTING Consultant (理事)
• 拥有韩国新世界百货女装经
营经验，善于招商策划工作
高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaki)日本商业环境设计专家
• 商业室内外环境设计顾问/Chief Director
• 经历 • 具有丰富购物中心环境艺术设计
经验 • 2003.5 ~ 03.11 MARIO outlet 别
本人核心竞争力：
商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营
商业房地产开发与运营 理论与实践 ———————— 杨宝民 等著
清华大学出版社2006 年９月
商业地产第二版本 攀登亚洲商业地产研究至高点
第三本专著
• 世界百货集团 与白领百货经 营研究
NEW MALL商业管理公司简介
• 深圳新摩尔商业管理公 司是一家中日韩新多国 专家合作的专业管理咨 询公司，在商业房地产 与旅游房地产策划和经 营方面具有核心竞争力。
• 愿景揭示利益关系：开发商、商铺投 资者、顾客
国泰恒生集团团队
有效的商业地产高层管理团队
• 有效的高层管理团队是基于
合作性目标而团结起来的，他
们能够公开讨论相互间不同观点， 努力探索问题所在并作出有效的决 策。
• 有效的高层管理团队对发挥组织的 能力和全方位的战略优势是非常有 价值的。尤其是，高层管理团队有
• 5.使团队成员角色互补、 能力互补，追求团队知 识结构最优。
助改善和提高组织在质量、客户相 商业地产高层团队理 应成本、绩效和其它方面的效的高层管理团队的另一个重要 大型购物中心招商与
意义，是用自己的行动为组织建立 了团队合作的典范，表达了他们对
经营
整使个团公队司合员作工更开容展 易团 在队 整合 个作 公的 司希 推望 动， 。百货经营
• 此外，企业文化建设在分公司传递涉及地域文化，在人材本地化的同 时，必需考虑地域文化与企业文化结合的问题，在开展企业文化活动 过程中采用地域文化形式来表现企业价值观。
沃尔玛的企业文化
• 沃尔玛最独特的竞争优势是 员工的献身精神和团队精神。
• 1999年财富杂志评价它“通 过在培训方面花大价钱和提 升内部员工而赢得雇员的忠 诚和热情。管理人员中有 60%的人是从小时工做起的。 它的利润分项计划很大一部 分体现在股票中，这也不无 裨益，因为该公司股票在过 去两年中上涨了两倍。
跨国公司对中国大学生缺点的评 价——为何在中国难以找到合格 人才
• 1.缺乏团队合作意识。
• 2.实际动手能力弱，理论与实际联系不够。
• 药方：加强团队知识学习，多参加团队 活动训练，培养健康心理素质，积极进 取，乐观豁达。
• 针对商业地产团队建设 重点在于高层团 队
高效商业地产组织团队模型
•建立奋斗目标愿景
• 户外大拍卖、气 球大赠送、请乐 队和马戏团表演。 免费竞吃比赛。
深圳铜罗湾百货宣传的成功
• 深圳铜罗湾百货是一个具有 极强文化活动策划能力的商 业公司，它具有全年的活动 计划，能够聚集优秀的艺术 人材与顾客参与表演。
• 拥有专业表演舞台，舞台四 周是商场，非常符合顾客的 欣赏要求。
• 铜罗湾百货迅速发展，已经 开设深圳高尚社区华侨城铜 罗湾百货店。
• 1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的 文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出 零售行业。例如沃尔码品牌的核心价值，不仅对零售业，而且对 其它行业影响也较大。美国通用电气公司CEO杰克。韦尔奇当年 这样评价山姆：“山姆.沃顿了解人性，就像爱迪生了解创新发明， 亨利.福特了解制造生产一样。他给员工最好的，给顾客最好的， 任何与他接触过的人，都可以学到一些有用的东西”。
• 现代零售业创新经营研究
• 中国商业地产联盟专家委员
• 易家房地产顾问机构董事，深圳市摩 尔商业管理有限公司董事长。
• 曾任茂业百货集团公司副总经理，新 世界地产营销总监，沿海物业管理总 经理，王志 纲工作室高级策划师等高 级职务。
• 解放军测绘学院博士生指导小组老师 EMAIL:hcy71420@
• 2002.11 ~ 至今(株) 新世界新规计划MD顾问 • 2001.4 ~ 至今 (株) CREATIVE VMD 顾问/ Chief
Consultant • 2001.4 ~ 2002.10 (株) Creative VMD 社长 • 2001.1 ~ 2001.3 (株) Creative VMD 驻日本顾问
• 联想集团形成了良性的企业文化，员工大力支持变革，经过两年多时 间成功地实施了ERP，优化了企业价值链，创造了联想持续发展的奇 迹。
• 集团公司管理经常出现的问题：分公司没有很好贯彻集团公司意图， 财务问题、人力资源的冲突等等。很重要的原因是企业文化没有形成 共识，分公司没有很好地共享集团公司的无形资产。
• 4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。 • 5.企业文化是一种集体文化，房地产企业集团的企业文化在各地
分支机构的表现应该采用本地化形式。
企业文化在价值链中的构建
• 企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最 大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造（BPR），BPR以流程为核 心必然引起职能部分变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良 好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的 失败与其说是业务工作的失败，倒不如说是企业文化的失败。
• 研究员3名外聘顾问(现行业韩,日专家)8名 • 主营业务
• 商业设施开发策划 • 零售业招商与运营顾问 • 市场调查,营销策划及战略开发 • 商品企划及业态设计、战略开发 • 商业设施环境规划及内部设计 • 商品陈列（VMD）策划及实行
•Creative VMD Group(株式会社)MALL策划案例
商业地产金融
国泰恒生高层团队建设的初步建议
• １．优化高层团队知识结构，形成领导核心。
• ２．二级公司购物中心团队采取百货与大卖场、商业 建筑工程、招商等专业组合的管理团队。
• ３．在重点项目集中优势兵力，集中力量突破难点。
• ４．建立商业地产基础规范，科学评估二级工作项目 运营水平。
商业房地产企业文化特点如下：
馆 商业环境开发咨询 进行中 • 2002.11 ~ 至今 (株)新世界百货
商店 新规计划环境设计 顾问 • 2000.11 ~至今 (株) Creative
VMD 顾问/Chief Director
日本著名业态设计与商业经营
专家青山 正人(Aoyama Masato)
• Chief Consultant经历
• CK PLANNING CHIEF CONSULTANT • 1998.1~99.10(株)DIAMOND CONSULTING 常务 三
星物产流通部门顾问 • 1994.7 ~ 97.12 三星物产流通部门商品业务常务
1994.7 ~ 97.3 (株) DIAMOND CONSULTING 常 务 • 1992.10~ 94.5 (株) BLOOM 21 (日本) 营业担当业 务 • 1989.11 ~ 90.11 (株) 新世界百货商店商品总部顾问 /理事 (随SEIBU百货商店和新世界百货商店合作签 约派遣当地工作) • 1987.3 ~ 89.11 (株) SEIBU 百货商店总部妇人杂货 部部长
• 一个不能调动零售企业员工 全部热情的总经理不是优秀 的经理人。
合伙人关系—沃尔玛团队建设特点
• 山姆认为，顾客、员工和股东都是公司的上帝。员工是 公司创新和变革的最好源泉。每个正式员工都拥有公司 的股份，将股份给予每个普通员工是非常正确的决策， 符合零售业特点，因为零售业最重要的是员工与顾客的 接触，销售业绩是通过员工的服务才达成的。
高效商业地产团队建设与职 业经理素质提升培训讲义
———以房地产和零售业作 为背景的成才之路
杨宝民 主讲 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营客座教授 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理
星联国际地产机构 董事
1
总策划师杨宝民介绍
• 研究方向：基于知识创新的商业房地 产经营与策划；地产与IT复合型知识结 构
础不扎实 • 结局是失败：１．缺乏稳固经营
２．盲目扩张，投资失误，资金连中 断
茂业百货企业文化
• 茂业百货发扬“忠诚、拚搏、创造、发展”的企业精神，以 “领导潮流、追求卓越”为经营理念，根据市场发展和广大消 费者的需求，不断调整商品结构，优化商品组合，完善服务设 施，美化购物环境，提高服务质量,认真做好商品的售后服务 工作，以“真诚服务每一天”为服务理念，努力打造质优价平 “一站式”的购物殿堂，以满足不同层次的消费需求。
• 公司给予员工平等的机会，在公司内形成上下沟通的开 放环境。
• 公司给予员工分享企业经营信息的权利和共同承担企业 经营的责任。
• 出版在零售业知名的刊物：沃尔玛世界。 • 董事长安排出专门时间听取普通员工的意见。
沃尔玛独特的文化氛围
• 重点反映努力工 作、友善待人的 质朴，通过制造 文化氛围，形成 商业文化，聚集 人流。
• 3.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务 实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促 进商品的营销。
韩国招商与经营专家许载宁
• VMD公司常务理事/MD Chief
Consultant
• 经历
• 2000 ~至今
CREATIVE
VMD GROUP 常 务 理 事
MD Chief Consultant
• 1999.01 ~ 02.10 (株) Mario Carte KniｔM.D &营业本部长
• 1997.02 ~ 99.01 (株)
团结合作
• 团结合作源于团队成 员的信念：他们的目 标、希望和利益是正 相关的。
• 共同提升绩效、愿意 分享报酬。团队得成 功与荣誉是共同努力 的结果。
如何团结合作
• 1.团队集体探索愿景和目 标，促进团队得学习。
• 2.建立工作任务的相互依 赖关系。
• 3.建立基于团体的奖励方 式。
• 4.发展人际关系以建立信 任。
• 2001~ 2002 三星TESCO「Home Plus 购物中心 Tenant 标准化规划」
• 2001 《Evergreen Project Shopping Mall」策 划
• 2000 九老洞「Mario Outlet 开发规划」 • 2000 明洞「Cat’S 服装城开发规划」 • 2001 木浦「玉岩洞商业设施开发规划」 • 1997 CITY 「百货商店RENEWAL规划」
深圳铜罗湾百货经营面临挑战
• 首先是三大概念支撑：
• 1.摩尔购物中心，未来购物中心模式 • 2.华强北升级版
• 3.国际牌、流行风
• 其次是4大软硬优势：
• 1.人性化的空间，人性化的服务 • 2.强大营销攻势，品牌扩张平台 • 3.位置显赫，高手策划 • 4.规模宏大，交通便利，布局合理 • 缺点：人材经营是弱项，企业经营基
总结反省
团结合作
深入探索
树立信心
建立商业地产团队开发愿景
• 愿景描绘了更为进步和美好的未来， 它是领导者和员工一起，通过挑战现 状和发扬探索精神而创造的一个他们 向往的未来理想。
• 建议奋斗目标： • 国泰恒生集团公司通过奋斗
拥有最有文化特色、管理水 平一流的、单位面积利润最 理想的一批商业地产项目， 形成自己的著名百货品牌。
Creative VMD Group(株式会社)简介
• 公司名称:(株式会社) Creative VMD Group • 代表理事：尹载晰 中国业务代表 杨宝民 • 地址：汉城江南区农岘洞济玄大厦301号(135-816)
• 成立日期：1997年1月17日 • 顾问/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato) • 顾问/ Chief Consultant :高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaoki) • 常务/ Chief Consultant : 许载宁
DIAMOND CONSULTING Consultant (理事)
• 拥有韩国新世界百货女装经
营经验，善于招商策划工作
高见泽 忠兴(Takamizawa Tadaki)日本商业环境设计专家
• 商业室内外环境设计顾问/Chief Director
• 经历 • 具有丰富购物中心环境艺术设计
经验 • 2003.5 ~ 03.11 MARIO outlet 别
本人核心竞争力：
商业地产创新经营与策划 业态规划、商业运营
商业房地产开发与运营 理论与实践 ———————— 杨宝民 等著
清华大学出版社2006 年９月
商业地产第二版本 攀登亚洲商业地产研究至高点
第三本专著
• 世界百货集团 与白领百货经 营研究
NEW MALL商业管理公司简介
• 深圳新摩尔商业管理公 司是一家中日韩新多国 专家合作的专业管理咨 询公司，在商业房地产 与旅游房地产策划和经 营方面具有核心竞争力。
• 愿景揭示利益关系：开发商、商铺投 资者、顾客
国泰恒生集团团队
有效的商业地产高层管理团队
• 有效的高层管理团队是基于
合作性目标而团结起来的，他
们能够公开讨论相互间不同观点， 努力探索问题所在并作出有效的决 策。
• 有效的高层管理团队对发挥组织的 能力和全方位的战略优势是非常有 价值的。尤其是，高层管理团队有
• 5.使团队成员角色互补、 能力互补，追求团队知 识结构最优。
助改善和提高组织在质量、客户相 商业地产高层团队理 应成本、绩效和其它方面的效的高层管理团队的另一个重要 大型购物中心招商与
意义，是用自己的行动为组织建立 了团队合作的典范，表达了他们对
经营
整使个团公队司合员作工更开容展 易团 在队 整合 个作 公的 司希 推望 动， 。百货经营
• 此外，企业文化建设在分公司传递涉及地域文化，在人材本地化的同 时，必需考虑地域文化与企业文化结合的问题，在开展企业文化活动 过程中采用地域文化形式来表现企业价值观。
沃尔玛的企业文化
• 沃尔玛最独特的竞争优势是 员工的献身精神和团队精神。
• 1999年财富杂志评价它“通 过在培训方面花大价钱和提 升内部员工而赢得雇员的忠 诚和热情。管理人员中有 60%的人是从小时工做起的。 它的利润分项计划很大一部 分体现在股票中，这也不无 裨益，因为该公司股票在过 去两年中上涨了两倍。
跨国公司对中国大学生缺点的评 价——为何在中国难以找到合格 人才
• 1.缺乏团队合作意识。
• 2.实际动手能力弱，理论与实际联系不够。
• 药方：加强团队知识学习，多参加团队 活动训练，培养健康心理素质，积极进 取，乐观豁达。
• 针对商业地产团队建设 重点在于高层团 队
高效商业地产组织团队模型
•建立奋斗目标愿景
• 户外大拍卖、气 球大赠送、请乐 队和马戏团表演。 免费竞吃比赛。
深圳铜罗湾百货宣传的成功
• 深圳铜罗湾百货是一个具有 极强文化活动策划能力的商 业公司，它具有全年的活动 计划，能够聚集优秀的艺术 人材与顾客参与表演。
• 拥有专业表演舞台，舞台四 周是商场，非常符合顾客的 欣赏要求。
• 铜罗湾百货迅速发展，已经 开设深圳高尚社区华侨城铜 罗湾百货店。
• 1.企业文化一般只是作用于房地产企业内部，但知名品牌企业的 文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出 零售行业。例如沃尔码品牌的核心价值，不仅对零售业，而且对 其它行业影响也较大。美国通用电气公司CEO杰克。韦尔奇当年 这样评价山姆：“山姆.沃顿了解人性，就像爱迪生了解创新发明， 亨利.福特了解制造生产一样。他给员工最好的，给顾客最好的， 任何与他接触过的人，都可以学到一些有用的东西”。
• 现代零售业创新经营研究
• 中国商业地产联盟专家委员
• 易家房地产顾问机构董事，深圳市摩 尔商业管理有限公司董事长。
• 曾任茂业百货集团公司副总经理，新 世界地产营销总监，沿海物业管理总 经理，王志 纲工作室高级策划师等高 级职务。
• 解放军测绘学院博士生指导小组老师 EMAIL:hcy71420@
• 2002.11 ~ 至今(株) 新世界新规计划MD顾问 • 2001.4 ~ 至今 (株) CREATIVE VMD 顾问/ Chief
Consultant • 2001.4 ~ 2002.10 (株) Creative VMD 社长 • 2001.1 ~ 2001.3 (株) Creative VMD 驻日本顾问
• 联想集团形成了良性的企业文化，员工大力支持变革，经过两年多时 间成功地实施了ERP，优化了企业价值链，创造了联想持续发展的奇 迹。
• 集团公司管理经常出现的问题：分公司没有很好贯彻集团公司意图， 财务问题、人力资源的冲突等等。很重要的原因是企业文化没有形成 共识，分公司没有很好地共享集团公司的无形资产。
• 4.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。 • 5.企业文化是一种集体文化，房地产企业集团的企业文化在各地
分支机构的表现应该采用本地化形式。
企业文化在价值链中的构建
• 企业文化应该渗透到价值链的各个链条，企业价值链追求企业价值最 大化，构建优秀的价值链需要业务流程再造（BPR），BPR以流程为核 心必然引起职能部分变革，变革就必然涉及企业员工职务的调整，良 好的企业文化能够有助于员工支持变革。因此，很多企业ERP与BPR的 失败与其说是业务工作的失败，倒不如说是企业文化的失败。
• 研究员3名外聘顾问(现行业韩,日专家)8名 • 主营业务
• 商业设施开发策划 • 零售业招商与运营顾问 • 市场调查,营销策划及战略开发 • 商品企划及业态设计、战略开发 • 商业设施环境规划及内部设计 • 商品陈列（VMD）策划及实行
•Creative VMD Group(株式会社)MALL策划案例
商业地产金融
国泰恒生高层团队建设的初步建议
• １．优化高层团队知识结构，形成领导核心。
• ２．二级公司购物中心团队采取百货与大卖场、商业 建筑工程、招商等专业组合的管理团队。
• ３．在重点项目集中优势兵力，集中力量突破难点。
• ４．建立商业地产基础规范，科学评估二级工作项目 运营水平。
商业房地产企业文化特点如下：
馆 商业环境开发咨询 进行中 • 2002.11 ~ 至今 (株)新世界百货
商店 新规计划环境设计 顾问 • 2000.11 ~至今 (株) Creative
VMD 顾问/Chief Director
日本著名业态设计与商业经营
专家青山 正人(Aoyama Masato)
• Chief Consultant经历
• CK PLANNING CHIEF CONSULTANT • 1998.1~99.10(株)DIAMOND CONSULTING 常务 三
星物产流通部门顾问 • 1994.7 ~ 97.12 三星物产流通部门商品业务常务
1994.7 ~ 97.3 (株) DIAMOND CONSULTING 常 务 • 1992.10~ 94.5 (株) BLOOM 21 (日本) 营业担当业 务 • 1989.11 ~ 90.11 (株) 新世界百货商店商品总部顾问 /理事 (随SEIBU百货商店和新世界百货商店合作签 约派遣当地工作) • 1987.3 ~ 89.11 (株) SEIBU 百货商店总部妇人杂货 部部长
• 一个不能调动零售企业员工 全部热情的总经理不是优秀 的经理人。
合伙人关系—沃尔玛团队建设特点
• 山姆认为，顾客、员工和股东都是公司的上帝。员工是 公司创新和变革的最好源泉。每个正式员工都拥有公司 的股份，将股份给予每个普通员工是非常正确的决策， 符合零售业特点，因为零售业最重要的是员工与顾客的 接触，销售业绩是通过员工的服务才达成的。
高效商业地产团队建设与职 业经理素质提升培训讲义
———以房地产和零售业作 为背景的成才之路
杨宝民 主讲 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营客座教授 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理
星联国际地产机构 董事
1
总策划师杨宝民介绍
• 研究方向：基于知识创新的商业房地 产经营与策划；地产与IT复合型知识结 构
础不扎实 • 结局是失败：１．缺乏稳固经营
２．盲目扩张，投资失误，资金连中 断
茂业百货企业文化
• 茂业百货发扬“忠诚、拚搏、创造、发展”的企业精神，以 “领导潮流、追求卓越”为经营理念，根据市场发展和广大消 费者的需求，不断调整商品结构，优化商品组合，完善服务设 施，美化购物环境，提高服务质量,认真做好商品的售后服务 工作，以“真诚服务每一天”为服务理念，努力打造质优价平 “一站式”的购物殿堂，以满足不同层次的消费需求。
• 公司给予员工平等的机会，在公司内形成上下沟通的开 放环境。
• 公司给予员工分享企业经营信息的权利和共同承担企业 经营的责任。
• 出版在零售业知名的刊物：沃尔玛世界。 • 董事长安排出专门时间听取普通员工的意见。
沃尔玛独特的文化氛围
• 重点反映努力工 作、友善待人的 质朴，通过制造 文化氛围，形成 商业文化，聚集 人流。