墓地投资分析报告

墓地投资分析报告
一、公墓背景资料
（一）、墓地应该建在荒山荒地,建立公墓须向民政局殡葬管理处提出申请，经过批准获得营业执照方可对外经营。

除了禁止对外经营的为本村村民服务的农村公益性公墓，城市居民只能安葬在经营性公墓里。

（二）、我国公墓的现有经营体制分为国有、联营和民营三类，其中联营也大部分为民政部门控股,民营公墓一般通过招拍挂的方式获得用地。

（三）、“护墓费”：
国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知，明确墓地和骨灰存放使用年限原则上以20年为一个周期，年满20年之后的骨灰，按照当初购臵墓地总价的5%—10%缴纳管理费。

区别于墓地的使用年限，墓地的使用年限根据土地的性质、用途不同一般可以分为50年、70年。

二、公墓市场现状
（一）、公墓市场的价格趋势
由于我国墓地实行市场定价的，墓地价格不断攀升，在某些地区出现了“天价墓”，超出一般居民的经济承受能力，并且仍将在未来一段时间内处于上升区间。

具体原因如下：
1、墓地属于人们必须购买的商品。

尽管存在着替代品，但是，因为“入土为安，入墓为贵”是中国人对殡葬最传统的认识，目前墓葬占90%以上。

2、供需严重失衡，供不应求。

一方面，我国城市化和工业化、生态建设对土地资源的需求不断增加，加上政府对墓地申请的审批严格，墓地的供应大大减少。

另一方面，我国逐步步入了老年化社会，老年人口的比例正在不断增加，对墓地的需求也越来越多：
xx现有总人口
713.4万人，其中，60周岁以上老年人
94.17万人，占全市总人口的
13.2%，都已经超过人口老龄化国际标准的10%。

3、物价普涨推升墓地价格。

各种成本上涨也导致了墓地价格的上扬。

石材价格上涨20%，人工成本也大幅上涨15%。

（二）、xx本级市场分析
目前xx市区周边的公墓主要包括：
运河区的“沧州市骨灰公墓”、沧县的“沧州市回民公墓”。

这两处公墓的对外售价普遍一般在2万左右，相对于本市的人均收入，已经属于偏高的水品。

（三）、周边xx墓地市场价格
以北京为例，2008——2011三年之间北京公墓的价格变化情况如下表所示：
普遍最低售价也在6万元左右，将向周边城市挤出很多墓地需求。

xx属公墓
万安公墓
太子峪陵园
xx陵园
xx墓园2011年
21.8万1平方米
4.08万不超过1平方米
29万
2.08平方米
5.68万
0.94平方米2008年
7.8万1平方米
1.76万
0.55平方米
2．681万
0.6平方米
2.18万
0.8平方米三、参与墓地行业经营的必要性分析
（一）、目前，土地整理开发过程中对墓地的补偿相对较少，造成墓地拆迁成为工作的难点；如果建立集中的公墓，便可为迁移的墓地找到集中安臵的场所，有利于土地整理工作的顺利开展。

（二）、农村的公益类墓地和城市的经营性墓地普遍缺少统一的规划，不利于城市的健康发展；建立集中的公墓可以有效地进行土地臵换，促进城市发展，按照统一规划实现城市功能优化。

（三）、促进墓地市场的规范：
目前，公益性墓地与经营性墓地难以区分和监管，“小产权墓”泛滥，炒卖行为横行，墓葬价格飞涨，还出现预售“活人墓”的现象,严重冲击公墓市场秩序。

我公司作为国有企业，建设一批非盈利性的公墓，将起到稳定墓地市场的作用。

四、目标市场分析
（一）、xx的“挤出”需求
北京、天津居民因难以承受高墓价，周边城市被排挤出来而形成的巨大墓地市场。

距离北京市中心大约
72.4公里的卧龙公墓，尽管地处河北涿州，其中90%以上的购墓者都是北京人，甚至连卧龙公墓的老板都是北京人。

位于河北唐山的遵化清东陵•万佛园甚至还在北京设立了办事处，为北京的购墓者提供看墓服务。

随着京沪高铁开通，到沧州的一小时的便捷车程和相对廉价的墓地价格将对北京、天津的居民具有很大的吸引力。

（二）、xx本级市民的需求
按照
0.8%的死亡率，沧州市市区每年超过4000人去世，但随着城市发展，现有沧州公墓所在地处于本市发展的“前沿”区域，提前综合考虑土地臵换问题成为必然。

五、经济效益测算
（一）、项目经营框架
为了体现新建墓地项目的社会、经济效益，应从以下两方面着手：
一方面修建公益性公墓。

只要是沧州户籍、家庭困难、低保家庭的居民，都可以向申请购买，具体形式包括：
1.骨灰墙，每个单格3000元，争取政府补贴1000元，市民支付2000元即可；
2.经济型墓地，每座在2平方米左右的经济适用两穴墓，售价2万元左右。

另一方面建立一批赢利性的公墓，保证项目的现金流，包括：
“亭子墓”，占地6—7平方米，售价20万；“家族墓”，占地30—40平方米，售价100万；
项目经营过程中的人力成本、运营费用、广告费用则可通过“护墓费”得到解决。

（二）、具体测算
以经济适用墓为例进行测算：
收入：
按照每块墓地占地2平米，每亩可建设330块；每块收费2万元，每亩的销售收入约为660万；
成本：
每亩划拨地价格10万元+回迁安臵费用170万（建安2200，补偿比例
1.2）+基础设施费用100万+每块墓地的修建费用
0.3万*330，约为100万+融资成本45万（7%）=425万元。

根据以上数据，可测算出项目收益率达到55%，而赢利性的“亭子墓”、“家族墓”的利润则更高。

五、工作构想：
（一）、积极开展全面的前期调研，与民政部门进行沟通，了解他们未来的发展思路，并结合我公司的资源，需求合作空间；
（二）、向市政府领导请示，争取市政府领导的支持；
（三）、利用好公司的18万亩的土地储备，认真调研项目可利用区域；
（四）、与土地部门进行沟通，确定用地性质符合国家相关法律的规定；
（五）、做好项目融资准备，选择与战略伙伴合作等方式，确保项目融资不占用公司的现金流。