商品房策划方案doc

商品房策划方案
篇一：房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划前言随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。

随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。

而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、
预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。

也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录
摘要
一．市场状况分析
1.1宏观环境分析
1.2竞争环境分析
二．SWOT分析
2.1 优劣势分析
2.2 机会与威胁
三．目标市场选择与定位
3.1 广告目标
3.2 目标市场选择
3.3 商品房市场定位
四．营销策略与战术营销组合
4.1 广告诉求策略
4.2 广告表现策略
4.3 广告媒介策略
五．计划具体实施
5.1 时间安排
5.2 广告表现与发布
六．广告分配与预算
七．结语
摘要：
天域香格里拉传承“琅东·香格里拉花园”的品牌理念，再次掀起新一轮“香格里拉”热潮。

项目位于西乡塘区秀灵路，紧邻广西大学，坐拥市区繁华地段，享受学府人文氛围，规划有7栋高层住宅，其中2栋公寓为28层，5栋住宅为18层，并设置1-2层骑楼商业街，是一个集居住、商业、文化等为一体的高尚住区。

聘请国际级规划大师担纲设计，建筑采用现代简约风格，是区域内最为现代靓丽、体现人文韵律的标志性楼盘。

园林景观由国际知名园林大师设计，采用东南亚风情，打造极富东南亚特色的艺术园景。

项目产品类型丰富，从单间至
4房应有尽有。

此处楼盘处于开盘之际，在开盘之前公司已经做了大量的调查，包括广告的调查部分。

通过对消费者的调查结果分析，公司据此制定了适合自己的一套广告营销策略。

另外，通过分析竞争者的宣传方式，取其精华，另辟蹊径，寻找竞争者的弱势，力求新颖、独特，符合群众品位，适合大众心理。

在广告宣传中，无论是在风格、还是内容，侧重点方面都做了精心的设计，希望通过前期的宣传，在开盘期间能有一个好的销售业绩。

以下是天域香格里拉的广告策划内容。

一．市场状况分析
（一）宏观环境分析
1.经济环境与人均收入分析
全区生产总值同比增长11.4%，多年来首次落至12%以下；全区农林牧渔业增加值同比增长5.8%，增速创近3年来同期新高；工业生产总体平稳，企业利润同比下降；投资保持较快增长，民间投资活跃；进出口总额较快增长，出口增速大幅回落??一系列数据勾勒出上半年我区经济图谱：有喜，有忧，有压力。

上半年全区居民消费价格同比上涨3%，同
比回落3.9个百分点。

物价涨幅
回落明显，说明我区物价调控责任落实，措施到位。

上半年我区城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入扣除物价因素后实际增长10.8%，农村居民人均现金收入实际增长14.1%，增速均高于全国平均水平。

1-4月，全市新建商品房成交面积111.66万平方米，同比下降50.73%，成交套数11127套，同比下降51.86%，其中新建商品住房成交面积98.67万平方米，同比下降50.56%，成交套数9122套，同比下降49.49%，商业营业用房成交面5.03万平方米，同比下降43.61%，办公楼成交面积1.05万平方米，同比下降76.14%，其余商品房6.91万平方米，同比下降49.6%。

现房政策仍然继续，房市动荡起伏，根据头几个月数据显示，成交量明显成下降趋势，但全区人均可支配收入却有所增高，也就是说还有还有很强的市场潜力，只是为被挖掘出来。

2.消费者需求分析
大部分消费者持观望态度。

尽管存在很大的刚性需求，但由于上半年的通货膨胀率较高，物价上涨幅度较大，很多人不敢果断地购买。

出现了很多欲购房者持观望态度。

根据
调查资料显示，58%的受访者认为房价会在增长，认为楼市会回下跌的为14%。

所以，消费者的购买态势不会变大。

我们可以从图中看到，人们购房的主要意图为家庭住宿占被调查人数62%，有一部分人打算购房用来投资增值，占总人数的26%,购房外租的人群占总人数的8%,这部分人可能看到了租房工作者这一大批群体，在限房政策颁布后，房市起伏不定，好多人处在观望态度，所以比你买房有很大一部分人选择了租房。

除此之外，还有4%的被调查者有其他用途。

对于房屋价格，公民的想法当然是越低越好，不过由于现在的房价普遍上涨，南宁的公民能接受的房屋价格大致在6000元左右，对于能接受高价格的公民一是自己经济条件比较好，其次可能是想买高品质住房。

3.消费者对广告喜好分析
从数据表以及柱状图中看以看到，最吸引人们的广告方式为户外广告，特别是一些房产户外活动，另外电视广告以及LED房产广告板对人们的吸引力也比较大，网页广告也是人们比较关注的一种房产渠道，占了46%.另外，报告杂志广告，认为其吸引力比较大的占47%，房产可以在杂志宣传册方面加以改进与提高，另一方面人们对于邮件传输方式表示比较平淡，这可能跟人们的网络安全意识有关，不太喜欢关
注不明电子传输内容。

此方式虽然简单便捷，节省成本，但操作不好可能会给公司带来负面影响，所以应操作谨慎，不便大量投放。

篇二：房地产策划书
森林半岛
策划书
前言
随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有“强销”色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。

而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区
位情况。

房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。

同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。

在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。

一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。

它的策划要比较和选择多种方案。

房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。

房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选
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址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业
服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。

基于此，我们小组对选出的建业森林半岛房地产策划书进行了如下分析。

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目录
1.区域市场动态分析 ................................................ . (4)
2.建业森林半岛的推广计划 (5)
2.1.广告策略 ................................................ .. (5)
2.1.1.广告宣传总体策
略 (5)
2.1.2.广告定位 (6)
2.1.3.广告通路 (7)
2.2.阶段推广策略 ................................................ . (7)
2.2.1.筹划准备期 (7)
2.2.2.公开发售期 (8)
2.2.3.强销期 ................................................ (9)
2.2.4.保温期 ................................................ .. 10
2.2.5.尾盘期 ................................................ .. 11
3.目标客户定位分析 ................................................ (12)
3.1. 年龄结构 ................................................ (12)
3.2. 客源心理 ................................................ (12)
3.3. 客源籍贯 ................................................ (13)
3.3.1. 本地客源...............................................
13
3.3.2.外地客源 ................................................
14
3.4.客源群体 ................................................ . (14)
4.价格定位 ................................................ .. (15)
5.入市时机规划 ................................................ . (16)
5.1宏观经济运行状况分析 (16)
5.2.项目所在地房地产调控及市场情况分析 (17)
5.3项目入市时机的确定及安排(原文来自： 小草范文网:商品房策划方案) (19)
5.3.1.项目入市时机的分析 (19)
5.3.2.项目入市阶段安排 (20)
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1.区域市场动态分析
焦作建业森林半岛的地理位置在焦作新区，焦作是一个转型中的城市已经从能源城市成功转型为旅游城市。

具备优美的自然环境、便利的交通、丰富的自然资源以及较为完善的城市基础设施。

近年来，焦作市根据“依托老城、开发新区，环形扩张，滚动发展”的思路，坚持新区开发与旧城改造并举，改造拓宽了东环路、西环路、塔南路等城市交通干道，全面加强了高新区的基础设施建设，新区的主要道路已经建成，党政机关、中心汽车站、河南理工大学等已完成向南的迁移。

焦作新区在各方面展现出强大的发展潜力，特别是房地产潜力巨大。

从焦作统计局得到的相关数据显示：自XX年以来，焦作市城镇人均收入与GDP生产总值呈明显上升趋势，随着城镇居民的生活质量水平的显著提升，消费观念已逐步形成，对居住条件的要求也在不断提高，未来改善型住宅消费或成消费主流。

自从XX年国家出台的“4。

15新政”、“9。

29新政”及“国八条”对房地产市场的打压，以及对一线城市的限购、限价、外地人购置住房的相关要求的政策推出，对那些在一
线城市打工的消费者无论从消费力还是相关政策都很难实现在当地购置住房，这类客户的回流消费在表现的较为明显。

而且由于受到通胀压力的影响，CPI持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，房产的投资保值、增值属性更加凸显，人们投资房产的意识逐步加大，投资房产意识的兴起将极好的带动焦作房地产市场快速发展，也为未来我项目销售带来很好的市场契机。

通过对“商品房销售金额”与“商品房销售面积”的以往数据分析，我们不难看出，90㎡以下户型的销售的面积及金额增幅很大，已远远超过140㎡以下户型，焦作房地产市场整体主力户型面积在逐步下降。

加之近年来全国房价的不断攀升，未来的几年内，主流面积将由大到小不断变化；从以往销售数据看，焦
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篇三：商品房开盘活动策划方案
商品房开盘活动策划方案
一、开盘主题：
对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。

扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良
好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。

同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

二、开盘时间：XX年11月28日（暂预定）
三、活动地点：**房产有限公司
四、剪彩嘉宾：贵公司确定
五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司
六、活动方案
（一）前期准备
1、到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者
2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。

（请贵公司确认、确定。

）
5、其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

（二）开盘前广告发布
在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。

在社区网站配合文字图片报导。

（三）开盘之日媒体报道
开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。

七、开盘现场活动
1、现场布置
售楼大厅：厅内分接待区和服务区。

正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨
询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。

中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。

另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。

整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。

（效果图附后）
会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。

现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。

左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。

签到处：来宾签到处设置在会场入口处。

签到处配礼仪小姐。

礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。

2、庆典剪彩仪式
3、精彩舞狮表演
4、乐队欢奏、礼炮齐鸣
八、现场布置
1、彩虹门
在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势；
2、高空气球
活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

3、小气球
施放XX只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

4、地毯
活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

5、中国礼炮和彩花弹
中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。

6、盆景
在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。

7、舞狮
在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。

8、礼仪小姐
礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

九、活动程序（11月28日安排）
7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况；
彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位；
礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

9：30—9：50嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始；
10：10—10：25 市领导致贺辞、 **房产董事长致欢迎辞；
10：25主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场
10：28—10：40 剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始；
剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏；
放飞氢气球，活动进入高潮；
10：45—10：50 首位客户签约。

10：50－11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

十、人员安排及整体预算
十一、其它设备
落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购；
停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。