中国房地产企业价格行为的经济学逻辑

二 房地产企 业的价 格行 为
当前 我 国 的房地 产 市 场具 有 明 显 的 区域 寡 头特 征 ， 房 地 产企 业 的价 格 行 为 主 要表 现 在 合 谋 、垄 断 定价 、价 格 歧 视 、 产 品查 别 化
以及 搭售 行 为 ， 通 过这 样 的价 格行 为 摄取 了消 费者 的部 分 剩 余 。
快速 的发展 状态 ， 供 求基本平衡 ， 但是仍 然有部 分地 区存 在着住 宅供给结构 不合理 、房价上 涨过快 等问题 。这 主要
是 因 为 不 少房 地 产 企 业 通 过 价 格 竞 争行 为 来 获取 垄断 利 润 ， 致 使 很 多地 区的 房 地 产 价 格 偏 离边 际 成 本 ， 大 大影 响 了 房地 产价格 波动 的强度 和趋 势 。为 了让 我 国的房 地产 市场 能够健康 稳 定的发展 ， 政 府 的宏观经 济政 策对房地 产市 场 的干 预 就显得 尤为重要 。本 文主 要通 指 出在 此市 场结构 下房地 产企业的价格行 为 ， 并运 用经 济 学逻 辑 予 以 分 析 。
１ 、企 业 间的价格合谋 行为
目前 很 多 开 发商 采用 的是 价格 合 谋 的 定价 机 制 ， 这 意 味着 房 地 产市 场 的价 格 竞 争 手段 根本 就 不 存 在 。房地 产业 是产 品高 度 差 异 化 的 产业 ， 产 品 的 差异 化 进 一 步 的 弱 化 了价 格 竞 争 ， 促 使 房 地 产 商 能 够 以 非合 作 的方 式 “ 默 契 合谋 ” 。所 以在 寡 头 垄 断结 构 的房 地 产市场下 ， 房 地 产 商 为 了避 免 相 互 的 竞 争导 致 利 润 的 降 低 ， 因此 一 定 区 域 内 的房 地 产 商 相 互 之 间有 着 强 烈 的 合 谋 动 机 。 房地 产 商 通 常 不 是通 过 “ 公 开 协定 ”形 成 卡特 尔 （ 垄断联盟） ， 而 是 通 过 暗 中 的
业 的 价格 行 为 之前 首先 分 析一 下 目前 我 国 房地 产市 场的结 构 ， 站在 产 业 理论 的角度 来 看 ， 产 业 中的 市场 结 构 主要 是 指企 业 的市 场 关 系 的 形 式 和特 征 ， 产 业 结 构 是 反 映垄 断 关 系和 市 场 竞争 的概 念 。 通 常 我 们 根据 市 场竞 争 与 垄断 程 度 的不 同 ， 将市 场 结 构分 为 完全 竞 争 市 场 、完 全 垄 断 市 场 、竞 争 垄 断 市 场和 寡 头 垄 断市 场 四种 市 场 结 构 。寡 头 垄 断 市 场 指 的是 在 房 地 产市 场 中只 有 少量 的几 个 企 业 相 互竞争 ， 新 的 企 业 想 要 进 入 到 该 市 场 是 要 受 到 一 定 的 阻 碍 和 限制 的， 而各 个 企 业 的产 品也 具 有 异质 性 。在 寡 头 垄 断市 场 中 ， 几 个 少 量 的企 业 之 间也 是相 互 依赖 的 ， 各 个 厂商 之 间 通常 存 在 非价 格性 竞 争 。我 国现 阶段 的 房地 产市 场 就 具有 明显 的 区域寡 头 特 征 ， 属 于寡 头 垄 断市 场 ， 主要 表 现在 ：
一
个 房 地 产 商 提 供 的产 品都 是 与 众 不 同 的 。 因此 房 地 产 是 一 种 完 全 差别 化 的 产 品 ， 具 有 异 质性 ， 差别越大 ， 垄断越大 ， 这 意 味 着 在 房 地 产市 场 是不 存 在完 全 竞争 市 场 的 。
、
房地 产市场 的结构
房地 产 的 市场 结 构决 定 房 地产 企 业价 格 行 为 ， 在 了解 房 地产 企
３
、
房地 产产品具有 异质性
因为 土 地 是 不可 流动 的 ， 所 以 房地 产 是 独 特 的 、 唯 一 的 ， 具 有 产 市 场 的发 现 现状 仁 者 见仁 、智 者 见智 ， 笔者 认 为市 场 结构 决 定 了 企业行为， 企 业 行 为决 定 了市 场 绩 效 。我 国 的房 地产 市 场具 有 寡 头 异 质 性 。 并 且房 屋 建 筑 的 式 样 、层 次 。装 饰 、规 模 和设 备 等各 方 垄 断 的特 征 ， 那 么 要 解 决房 地 产 市 场 出 现 的 问题 ， 首先 就 要 从 房 地 面 也 会 存 在 很 大 的不 同 ， 不 同经 济 条 件 ， 不 同 自然 条 件 的地 区也 会 产市 场 的结 构 特征 人 手 ， 把 握房 地 产企 业 的 价格 行 为与 房 地 产市 场 存 在 不 同 。房地 产 市 场 没有 完 全相 同的 两 宗物 业 ， 产 品 的差 异 使每 发展 间的 关系 ， 针 对性 的提 出相应 的解决 措 施 。
Ｔ ｈ ｅ Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｉ ａ Ｌ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｙ Ｉ产 业 研 究
中国房地产企业价格行为的经济学逻辑
刘 宇 宁 夏 大 学新 华 学 院 宁 夏 银 川 ７ ５ ０ ０ ２ １
摘要： 房地 产业是 我 国的支柱 产业 ， 它的稳定 发展 关乎 国计 民生 。尽 管我 国房 地产业 市场总体 来看仍保持 着健康 、
关键 词 ： 房地产 ； 价格 竞争行为 ； 经济 学逻辑
在 此 制 度 下有 不少 房 地 产 商 获得 了大 量 的 土 地 ， 还 有 很 多 至 今 目前 ， 我 国的 房 地 产价 格 持 续 上 涨 ， 已经 引起 了社 会各 界 和 相 度 ， 还 没有 开 发 出来 ， 这样 其 他 的企 业想 要 进入 也 是很 难 的。 关 部 门的广 泛 关注 。虽 然政 府 针 对 房 地 产业 的发 展 状 况 已 经 出 台 了一 系列 宏 观调 控 政 策 ， 但 是 最 后 的成 效 并不 显著 。理 论界 对 房地