转变地产发展方式,发展房地产金融业务——关于深化双平台互动模式的思考
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转 变地产发 展方 式 ， 发 展房地产金融业务
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关于深化双 平台互动模式的思考
杨
殷
（ 贵 州财 经大学 Ｍ Ｂ Ａ 中心 ５ ５ ０ ０ ０ ４ ）
【 摘 要】 通过 资本运 作 ， 越 秀集 团成 功 地将 地 产 的 商 业地 产 产 品 转
化 成 了房地 产金 融产 品 ， 形成 了独特 的 “ 地 产 开发 平 台 ＋房地 产金 融 平 台” 双 平 台互动 的核 心 竞 争优 势。 本 文在 这 样 的背 景 下探 讨 未来 应如 何 深化 这种 竞争 优势 ， 形成 独特 的 发展 方 式 ， 以 应 对 未来 的发 展
４ ． 越 秀 集 团“ 双 平台” 互 动 模 式 发 展 方 向探 讨 结合标杆 企业 的成 功经验和越秀集团的发展现状 ， 建议从如
下几个方 面深 化“ 双平 台” 互 动模 式 ， 优化集 团发展方式 。
４ ． １ 完善 房地 产金 融 管 理机 构 。
之路 。
【 键词】 地产 ； 基金 ； 平台
１ ． 双 平 台 互 动 实质
双平 台互动实 质 ， 就是 将 房地 产产 品转 化 为金融 产 品 的过 程， 即把流动性较低 的、 非证券形态 的房地产产品 ， 转化 为资本市 场 上的金融产品 的过程 。 广义的双平 台互动是指地产 房地产开发 、 运 营平 台与房地产 金融平 台之 间的互动 ， 包 括商 业地 产项 目与 公募 基金 （ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ ） 、 与未来 国内房托基金之 间 的互 动 ； 住 宅项 目、 商业地 产项 目与私 募 基金 、 公募基 金或其他金融产 品之 间的互 动。狭义的双平 台互 动是指地产商业项 目与公募基金 （ Ｒ Ｅ ｒ ｒ ｓ ） 之 间的互动 。 双平 台互动模式 打通越 秀集 团地 产 、 金融双 融资 平 台， 实现 越秀集 团实业与金融 的互动和协 同， 是越秀集团与核心产业双层 面 的商业模式创新 。
２ ３房 地 产金 融 将 是 地 产 行 业 发 展 的 方 向
与凯德集团进行对 标分 析 ， 集 团地产 ＋金 融的 “ 双平 台” 互 动模式 目前还存在 以下不足 ： 一 是在集 团层 面虽然确 立 了“ 开发 ＋ 运营 ＋ 金融” 的商业地产发展 模式 ， 但 尚未将房地 产金 融作 为 重要的战略举措和战略发展方 向。二是在商业地产平 台方面 ， 商 业地产发展规划和产品线不 明确 ， 可互 动项 目较少 ； 三是 房地产 金融平台方面 ， 在组织 架构上 ， 房 托板块 目前扮演 了越 秀房地 产 金融平台 的角色 ， 但缺 少了房地产金 融职能 （ 包括 房地 产金融 产 品的设计 、 发 起募 集等 职能 ） ； 在基 金 运作 方面 ， 单 基金 运作 ， 具 有私募基 金 发 起 和管 理 经 验 （ 越 秀产 投 房 地产 基 金 及 国 资 基 金） ， 具有较好 的房 地产 金融业 务基 础 ， 但商 业地 产产 品与房 地 产金融产 品未 能有效 匹配 ， 房地产金 融能力 不足 ， 尚未 形成 完整 的房地产金融 产业链 。
３ ． ２与 凯德 “ 双 平 台” 模 式 的 对标
经过过 去十年房地产行业 的快速发展 ， 大型开发商积 累了更 多 资源优势和管控优势 ， 强者更强 ， 行业竞 争加剧 ， Ｔ ｏ ｐ ５ ０门槛 快 速提升 （ 由５ ０ 亿元到 １ ０ ２ 亿元 ） ； 房 地产 调控 Ｅ ｌ 趋行 政化 和 常态 化调控， 进 一 步 加 速 了行 业 淘 汰 ， 地 产 行 业 集 中度 明 显 提 升 （ Ｔ Ｏ Ｐ ２ ０的集中度 由 １ ４ ． ２ ￣ ／ ｏ 提 升到 １ ７ ３ ％） ； 土地红利减 少 、 行 业竞 争加剧 共同促使行业利润水平 不断下 降 ， 销售 净利率 由 ２ ０ ． ４ ％下 降至 １ ４ ． ９ ％。 ２ ２商业地产将迎 来重要发展机遇 随着城镇化进程 的推进 、 人 民消费水平 的提 升 ， 以及消 费观 念的转变使商业地产迎来 了巨大发展机遇 。从投资额 看 ， 自２ ０ ０ １ 年起我 国商业地 产保 持 了高速 稳定 增长 ， 年均 增长 速度 在 ２ ５ ％ 左右 ， 受 商品住宅严厉宏观 调控 的影响 ， 住 宅市场投 资增 速有所 放缓 ， 商业地产投资受替 代效应 影 响 ， 投资增 速加 快 ， 并在 ０ ９ 年 超过住宅投 资增长速度 。
２ ． 双 平 台互 动 的必 要 性 ２ ． １ 住 宅市场竞争加剧 ， 住 宅业务利润率下降
１ ５ ０ ０亿元人 民币 ； １ ６只私募基金 ， 市值约 １ ０ ０ ０亿元人 民币 。 在 房地 产业务管理上 ， 凯德集 团的开 发及房地产金融业务 以 属地原 则进行统一管理 ； 购物 中心和服 务公寓 ， 则 由凯德 商用 和 雅 诗阁 以专业归属进行跨 国管理 。 在房地产金融业务管理上 ， 凯德 资产管理公司负责凯德管 理 投资于非零售类 地 产 （ 住宅、 写 字楼 、 综合 体 ） 的私 募 基金 与 信 托 。凯德商用负责管理凯德投资 于零售类地 产 （ 购物 中心 ） 的私 募基金及信托 。 ２ ０ ０ ０ 年， 新成立的凯德集 团提 出了“ 聚焦核心业务 ， 努力平衡 开发物业 的高 回报与投资业务 的稳定 收益之间的关系 ， 并 推动收 费业务增长 ” 的轻资产战略 ， 该 战略是凯 德地产 金融业 务成 功发 展 的基础 。通过近 十年 的发展 ， 凯德集 团形成 了以基金 为核心的 轻资产扩张发展模式 ， 总资产房地产金融业务 和物业 管理业务成 为一个新 的增长 引擎 ， 收费业 务 占凯 德集 团收入 占比达 １ ６ ％， 并 形成 了专业 的房 地产 运营和房地产金融运作能力 ， 完整的房地产 金 融产 业链 。
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关于深化双 平台互动模式的思考
杨
殷
（ 贵 州财 经大学 Ｍ Ｂ Ａ 中心 ５ ５ ０ ０ ０ ４ ）
【 摘 要】 通过 资本运 作 ， 越 秀集 团成 功 地将 地 产 的 商 业地 产 产 品 转
化 成 了房地 产金 融产 品 ， 形成 了独特 的 “ 地 产 开发 平 台 ＋房地 产金 融 平 台” 双 平 台互动 的核 心 竞 争优 势。 本 文在 这 样 的背 景 下探 讨 未来 应如 何 深化 这种 竞争 优势 ， 形成 独特 的 发展 方 式 ， 以 应 对 未来 的发 展
４ ． 越 秀 集 团“ 双 平台” 互 动 模 式 发 展 方 向探 讨 结合标杆 企业 的成 功经验和越秀集团的发展现状 ， 建议从如
下几个方 面深 化“ 双平 台” 互 动模 式 ， 优化集 团发展方式 。
４ ． １ 完善 房地 产金 融 管 理机 构 。
之路 。
【 键词】 地产 ； 基金 ； 平台
１ ． 双 平 台 互 动 实质
双平 台互动实 质 ， 就是 将 房地 产产 品转 化 为金融 产 品 的过 程， 即把流动性较低 的、 非证券形态 的房地产产品 ， 转化 为资本市 场 上的金融产品 的过程 。 广义的双平 台互动是指地产 房地产开发 、 运 营平 台与房地产 金融平 台之 间的互动 ， 包 括商 业地 产项 目与 公募 基金 （ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ ） 、 与未来 国内房托基金之 间 的互 动 ； 住 宅项 目、 商业地 产项 目与私 募 基金 、 公募基 金或其他金融产 品之 间的互 动。狭义的双平 台互 动是指地产商业项 目与公募基金 （ Ｒ Ｅ ｒ ｒ ｓ ） 之 间的互动 。 双平 台互动模式 打通越 秀集 团地 产 、 金融双 融资 平 台， 实现 越秀集 团实业与金融 的互动和协 同， 是越秀集团与核心产业双层 面 的商业模式创新 。
２ ３房 地 产金 融 将 是 地 产 行 业 发 展 的 方 向
与凯德集团进行对 标分 析 ， 集 团地产 ＋金 融的 “ 双平 台” 互 动模式 目前还存在 以下不足 ： 一 是在集 团层 面虽然确 立 了“ 开发 ＋ 运营 ＋ 金融” 的商业地产发展 模式 ， 但 尚未将房地 产金 融作 为 重要的战略举措和战略发展方 向。二是在商业地产平 台方面 ， 商 业地产发展规划和产品线不 明确 ， 可互 动项 目较少 ； 三是 房地产 金融平台方面 ， 在组织 架构上 ， 房 托板块 目前扮演 了越 秀房地 产 金融平台 的角色 ， 但缺 少了房地产金 融职能 （ 包括 房地 产金融 产 品的设计 、 发 起募 集等 职能 ） ； 在基 金 运作 方面 ， 单 基金 运作 ， 具 有私募基 金 发 起 和管 理 经 验 （ 越 秀产 投 房 地产 基 金 及 国 资 基 金） ， 具有较好 的房 地产 金融业 务基 础 ， 但商 业地 产产 品与房 地 产金融产 品未 能有效 匹配 ， 房地产金 融能力 不足 ， 尚未 形成 完整 的房地产金融 产业链 。
３ ． ２与 凯德 “ 双 平 台” 模 式 的 对标
经过过 去十年房地产行业 的快速发展 ， 大型开发商积 累了更 多 资源优势和管控优势 ， 强者更强 ， 行业竞 争加剧 ， Ｔ ｏ ｐ ５ ０门槛 快 速提升 （ 由５ ０ 亿元到 １ ０ ２ 亿元 ） ； 房 地产 调控 Ｅ ｌ 趋行 政化 和 常态 化调控， 进 一 步 加 速 了行 业 淘 汰 ， 地 产 行 业 集 中度 明 显 提 升 （ Ｔ Ｏ Ｐ ２ ０的集中度 由 １ ４ ． ２ ￣ ／ ｏ 提 升到 １ ７ ３ ％） ； 土地红利减 少 、 行 业竞 争加剧 共同促使行业利润水平 不断下 降 ， 销售 净利率 由 ２ ０ ． ４ ％下 降至 １ ４ ． ９ ％。 ２ ２商业地产将迎 来重要发展机遇 随着城镇化进程 的推进 、 人 民消费水平 的提 升 ， 以及消 费观 念的转变使商业地产迎来 了巨大发展机遇 。从投资额 看 ， 自２ ０ ０ １ 年起我 国商业地 产保 持 了高速 稳定 增长 ， 年均 增长 速度 在 ２ ５ ％ 左右 ， 受 商品住宅严厉宏观 调控 的影响 ， 住 宅市场投 资增 速有所 放缓 ， 商业地产投资受替 代效应 影 响 ， 投资增 速加 快 ， 并在 ０ ９ 年 超过住宅投 资增长速度 。
２ ． 双 平 台互 动 的必 要 性 ２ ． １ 住 宅市场竞争加剧 ， 住 宅业务利润率下降
１ ５ ０ ０亿元人 民币 ； １ ６只私募基金 ， 市值约 １ ０ ０ ０亿元人 民币 。 在 房地 产业务管理上 ， 凯德集 团的开 发及房地产金融业务 以 属地原 则进行统一管理 ； 购物 中心和服 务公寓 ， 则 由凯德 商用 和 雅 诗阁 以专业归属进行跨 国管理 。 在房地产金融业务管理上 ， 凯德 资产管理公司负责凯德管 理 投资于非零售类 地 产 （ 住宅、 写 字楼 、 综合 体 ） 的私 募 基金 与 信 托 。凯德商用负责管理凯德投资 于零售类地 产 （ 购物 中心 ） 的私 募基金及信托 。 ２ ０ ０ ０ 年， 新成立的凯德集 团提 出了“ 聚焦核心业务 ， 努力平衡 开发物业 的高 回报与投资业务 的稳定 收益之间的关系 ， 并 推动收 费业务增长 ” 的轻资产战略 ， 该 战略是凯 德地产 金融业 务成 功发 展 的基础 。通过近 十年 的发展 ， 凯德集 团形成 了以基金 为核心的 轻资产扩张发展模式 ， 总资产房地产金融业务 和物业 管理业务成 为一个新 的增长 引擎 ， 收费业 务 占凯 德集 团收入 占比达 １ ６ ％， 并 形成 了专业 的房 地产 运营和房地产金融运作能力 ， 完整的房地产 金 融产 业链 。