国家房贷政策调整能否作为解除合同之依据
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案例
0184/2011
案例 研究 文/金锦城 张雪洁 073
国家房贷政策调整 能否作为解除合同之依据
【裁判要旨】 银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策 调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时 均不可预测。 购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款 义务， 且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履 行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第 23 条的规定处理，允许当事人解除合同 ，购房人 不承担违约责任。
宣判后， 梁兆泉不服一审判 决，提起上诉。
广东省佛山市中级人民法院
经审理认为，本案银行未能向胡广 勋提供 32 万元贷款， 并最终导致 胡广勋未能继续履行合同，胡广勋 对此并无过错。 且涉案买卖合同并 未明确约定即使胡广勋无法获得 银行贷款，也应承担继续履行支付 房款义务、不得因房贷政策调整而 免除其违约责任等内容。 梁兆泉上 诉主张有权收取 2 万元定金不予 返还，理据不足，不予支持。 此外， 银行房贷政策调整是政府为加强 房地产交易进行的政策调控，该调 控政策何时出台以及具体内容如 何，均是当事人签订合同时无法预 知 的 。 虽 然 涉 案 合 同 签 订 于 2010 年 4 月 12 日，迟于国务院发出 《国 务院办公厅关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知》 的时间 （2010 年 1 月 7 日），但各地银行落 实政策的具体时间并不一致，因 此，胡广勋无法取得银行贷款进而 无法继续履行合同，不可归责于胡 广勋，判决：驳回上诉，维持原判。
第一种观点认为，银行房贷政 策调整属于不可抗力，应当解除合 同。 所谓不可抗力，是指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。 不可抗力可能导致合同不能履行、 不能完全履行、迟延履行。 当事人 由于不可抗力的原因导致合同目 的不能实现，产生的解除权是法定 解除权。 银行房贷政策的调整对于 普通购房者来说确实属于事先无 法预见且不能避免的客观事件，因 为房价过高，很多购房者也无法凑 足相应的购房款，事实上也属于不 可克服， 因此应属于不可抗力，可 以解除合同。
【审判】
广东省佛山市顺德区人民法 院经审理认为，根据最高人民法院 《关于适用 〈中华人民共和国担保
法 〉若 干 问 题 的 解 释 》第 115 条 的 规定，合同法上的定金罚则实际上 是对不履行合同的当事人一方的 制裁，属一种民事责任方式，而民 事责任以过错为原则，因此除法律 另有规定外，只有在合同因一方当 事人的过错造成不能履行或不完 全履行时，才可适用定金罚则。 按 照合同约定，购房款中的 8 万元应 在银行审批同意贷款 32 万元后支 付， 余款 32 万元亦是在银行同意 贷款后由银行直接支付给梁兆泉， 故双方约定付款和办理过户手续 的时间， 均以银行同意贷款 32 万 元给胡广勋为前提。 由于国家房贷 政策变动，银行未能以涉案房产为 标的办理按揭并提供贷款 32 万元 给胡广勋，导致房屋买卖合同不能 履行，属不可归责于双方当事人的 原因，双方均不存在过错，故本案 不适用定金罚则。 胡广勋要求梁兆 泉返还定金 2 万元，合理合法。 故 判决：梁兆泉应于判决书生效之日 起 10 日 内 返 还 胡 广 勋 定 金 2 万 元。
【评析】
一、因国家房贷政策调整导致 房屋买卖合同无法履行，当事人能
案例 074 研究
案例
0184/2011
否解除合同？ 为加强房地产市场交易、稳定
房价， 国务院继 2010 年 1 月 7 日 出台《关于促进房地产市场平稳健 康 发 展 的 通 知 》 （ 国 办 发 [2010]4 号）后，紧接着于 4 月 17 日发布了 《关于坚决遏制部分城市房价过快 上 涨 的 通 知 》 （ 国 发 [2010]10 号 ） （简称“新国十条”），要求各大银行 实行更为严格的差别化住房信贷 政策，在首付比例、贷款成数、贷款 利率、停发第三套住房贷款、提高 异地购房贷款条件等方面对银行 信贷政策产生较大影响。 大批购房 者以未能如期获得银行贷款、且不 能归责于买方为由要求解除合同， 出卖人返还定金或已付购房款，而 出卖人则以购房人未能依约支付 购房款为由，要求购房人承担违约 责任，等等，遂引发了大量纠纷。 对 于此类纠纷如何处理，实践中存在 四种观点。
第二种观点认为，银行房贷政
策调整属于情势变更，可以解除合 同。 根据最高人民法院《关于适用 〈中华人民共和国合同法〉 若干问 题的解释（二）》第 26 条的规定 ，合 同成立以后客观情况发生了当事 人在订立合同时无法预见的、非不 可抗力造成的不属于商业风险的 重大变化，继续履行合同对于一方 当事人明显不公平或者不能实现 合同目的，当事人请求人民法院变 更或者解除合同的，人民法院应当 根据公平原则，并结合案件的实际 情况确定是否变更或者解除。 银行 房贷政策调整是购房人订立房屋 买卖合同时所无法预见的不属于 商业风险的重大变化，若要求继续 履行合同对其明显不公平，故购房 人请求解除合同，于法有据。 当然， 根据最高人民法院《关于当前形势 下审理民商事合同纠纷案件若干 问 题 的 指 导 意 见 》 ( 法 发 [2009]40 号)的规定，法院在实践中应严格 适用情势变更原则。
■案号 一审：（2010）顺法民一初字第 03671 号 二审：（2010）佛中法民一终字第 1761 号
【案情】
上诉人（原审被告）：梁兆泉。 被上诉人 （原审原告）： 胡广 勋。 2010 年 4 月 12 日， 梁兆泉与 胡广勋签订房地产买卖合同，主要 内容是：梁兆泉将涉案房产转让给 胡广勋，转让价格为 42 万元。 胡广 勋先付定金 2 万元， 剩余 40 万元 分两笔支付：胡广勋在双方转名当 天支付 8 万元， 剩余 32 万元等胡 广勋在银行办理按揭后，由银行直 接将剩余金额转账给梁兆泉。 胡广 勋在订约当日向梁兆泉支付了定 金 2 万 元 ， 但 因 银 行未 能 贷 款 32 万元给胡广勋， 致使合同不能履 行，涉案房产亦未移交给胡广勋。 2010 年 6 月 10 日， 胡广勋提 起诉讼，请求判令梁兆泉向其返还 定金 2 万元。
0184/2011
案例 研究 文/金锦城 张雪洁 073
国家房贷政策调整 能否作为解除合同之依据
【裁判要旨】 银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策 调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时 均不可预测。 购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款 义务， 且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履 行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第 23 条的规定处理，允许当事人解除合同 ，购房人 不承担违约责任。
宣判后， 梁兆泉不服一审判 决，提起上诉。
广东省佛山市中级人民法院
经审理认为，本案银行未能向胡广 勋提供 32 万元贷款， 并最终导致 胡广勋未能继续履行合同，胡广勋 对此并无过错。 且涉案买卖合同并 未明确约定即使胡广勋无法获得 银行贷款，也应承担继续履行支付 房款义务、不得因房贷政策调整而 免除其违约责任等内容。 梁兆泉上 诉主张有权收取 2 万元定金不予 返还，理据不足，不予支持。 此外， 银行房贷政策调整是政府为加强 房地产交易进行的政策调控，该调 控政策何时出台以及具体内容如 何，均是当事人签订合同时无法预 知 的 。 虽 然 涉 案 合 同 签 订 于 2010 年 4 月 12 日，迟于国务院发出 《国 务院办公厅关于促进房地产市场 平稳健康发展的通知》 的时间 （2010 年 1 月 7 日），但各地银行落 实政策的具体时间并不一致，因 此，胡广勋无法取得银行贷款进而 无法继续履行合同，不可归责于胡 广勋，判决：驳回上诉，维持原判。
第一种观点认为，银行房贷政 策调整属于不可抗力，应当解除合 同。 所谓不可抗力，是指不能预见、 不能避免并不能克服的客观情况。 不可抗力可能导致合同不能履行、 不能完全履行、迟延履行。 当事人 由于不可抗力的原因导致合同目 的不能实现，产生的解除权是法定 解除权。 银行房贷政策的调整对于 普通购房者来说确实属于事先无 法预见且不能避免的客观事件，因 为房价过高，很多购房者也无法凑 足相应的购房款，事实上也属于不 可克服， 因此应属于不可抗力，可 以解除合同。
【审判】
广东省佛山市顺德区人民法 院经审理认为，根据最高人民法院 《关于适用 〈中华人民共和国担保
法 〉若 干 问 题 的 解 释 》第 115 条 的 规定，合同法上的定金罚则实际上 是对不履行合同的当事人一方的 制裁，属一种民事责任方式，而民 事责任以过错为原则，因此除法律 另有规定外，只有在合同因一方当 事人的过错造成不能履行或不完 全履行时，才可适用定金罚则。 按 照合同约定，购房款中的 8 万元应 在银行审批同意贷款 32 万元后支 付， 余款 32 万元亦是在银行同意 贷款后由银行直接支付给梁兆泉， 故双方约定付款和办理过户手续 的时间， 均以银行同意贷款 32 万 元给胡广勋为前提。 由于国家房贷 政策变动，银行未能以涉案房产为 标的办理按揭并提供贷款 32 万元 给胡广勋，导致房屋买卖合同不能 履行，属不可归责于双方当事人的 原因，双方均不存在过错，故本案 不适用定金罚则。 胡广勋要求梁兆 泉返还定金 2 万元，合理合法。 故 判决：梁兆泉应于判决书生效之日 起 10 日 内 返 还 胡 广 勋 定 金 2 万 元。
【评析】
一、因国家房贷政策调整导致 房屋买卖合同无法履行，当事人能
案例 074 研究
案例
0184/2011
否解除合同？ 为加强房地产市场交易、稳定
房价， 国务院继 2010 年 1 月 7 日 出台《关于促进房地产市场平稳健 康 发 展 的 通 知 》 （ 国 办 发 [2010]4 号）后，紧接着于 4 月 17 日发布了 《关于坚决遏制部分城市房价过快 上 涨 的 通 知 》 （ 国 发 [2010]10 号 ） （简称“新国十条”），要求各大银行 实行更为严格的差别化住房信贷 政策，在首付比例、贷款成数、贷款 利率、停发第三套住房贷款、提高 异地购房贷款条件等方面对银行 信贷政策产生较大影响。 大批购房 者以未能如期获得银行贷款、且不 能归责于买方为由要求解除合同， 出卖人返还定金或已付购房款，而 出卖人则以购房人未能依约支付 购房款为由，要求购房人承担违约 责任，等等，遂引发了大量纠纷。 对 于此类纠纷如何处理，实践中存在 四种观点。
第二种观点认为，银行房贷政
策调整属于情势变更，可以解除合 同。 根据最高人民法院《关于适用 〈中华人民共和国合同法〉 若干问 题的解释（二）》第 26 条的规定 ，合 同成立以后客观情况发生了当事 人在订立合同时无法预见的、非不 可抗力造成的不属于商业风险的 重大变化，继续履行合同对于一方 当事人明显不公平或者不能实现 合同目的，当事人请求人民法院变 更或者解除合同的，人民法院应当 根据公平原则，并结合案件的实际 情况确定是否变更或者解除。 银行 房贷政策调整是购房人订立房屋 买卖合同时所无法预见的不属于 商业风险的重大变化，若要求继续 履行合同对其明显不公平，故购房 人请求解除合同，于法有据。 当然， 根据最高人民法院《关于当前形势 下审理民商事合同纠纷案件若干 问 题 的 指 导 意 见 》 ( 法 发 [2009]40 号)的规定，法院在实践中应严格 适用情势变更原则。
■案号 一审：（2010）顺法民一初字第 03671 号 二审：（2010）佛中法民一终字第 1761 号
【案情】
上诉人（原审被告）：梁兆泉。 被上诉人 （原审原告）： 胡广 勋。 2010 年 4 月 12 日， 梁兆泉与 胡广勋签订房地产买卖合同，主要 内容是：梁兆泉将涉案房产转让给 胡广勋，转让价格为 42 万元。 胡广 勋先付定金 2 万元， 剩余 40 万元 分两笔支付：胡广勋在双方转名当 天支付 8 万元， 剩余 32 万元等胡 广勋在银行办理按揭后，由银行直 接将剩余金额转账给梁兆泉。 胡广 勋在订约当日向梁兆泉支付了定 金 2 万 元 ， 但 因 银 行未 能 贷 款 32 万元给胡广勋， 致使合同不能履 行，涉案房产亦未移交给胡广勋。 2010 年 6 月 10 日， 胡广勋提 起诉讼，请求判令梁兆泉向其返还 定金 2 万元。