休闲度假养身园项目选址论证报告

休闲度假养身园项目选址论证报告
第一章综述 (3)
1.1 项目背景 (3)
1.2 建设必要性 (6)
1.3 项目差不多情形 (9)
1.4 研究范畴 (9)
1.5 选址要求 (9)
1.6 项目选址依据及参考文献 (10)
1.7 编制原则 (11)
第二章项目选址方案 (11)
2.1 项目选址用地 (11)
2.2 规划建设方案概述 (33)
2.3 相关单位对项目建设的回复意见情形 (39)
第三章建设项目规划符合性分析 (40)
3.1 与国家产业政策、进展规划及省、市政府相关文件精神的符合性 (40)
3.2 与城乡规划的符合性 (41)
3.3 与周边用地的符合性 (45)
第四章建设项目合理性分析 (46)
4.1 工程建设适宜性分析 (46)
4.2 用地现状情形和征地拆迁分析 (47)
4.3 交通条件分析 (48)
4.4 设施配套分析 (49)
4.5 环境阻碍分析 (51)
4.6 水土流失阻碍分析 (53)
4.7 历史文化阻碍分析 (54)
4.8 国家产业政策支持和相关行业进展规划指导 (54)
4.9 社会阻碍分析 (54)
4.10 社会稳固风险阻碍分析 (56)
4.11 用地情形分析 (59)
第五章规划选址结论和建议 (60)
5.1 选址结论 (60)
5.2 建议 (61)
第一章综述
引言
随着人们物质生活水平的不断提高和精神文化生活的日益丰富，健康和长寿已成为举世关注的重要问题。

对休闲、养生、康疗产品等需求正逐步加强，越来越多的人期望到有山有水、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养。

养生旅行顺应了这种趋势，已成为人们日益青睐的旅行新产品。

1.1 项目背景
1.1.1 国家关于促进旅行行业进展的政策及行业进展规划的支持
2018年《国务院关于加快进展旅行业的意见》首次明确了旅行业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加中意的现代服务业”的定位，并指出政府要加大投入以及金融支持，大力支持旅行业的进展。

2019年《国民旅行休闲纲要（2019－2020年）》提出到2020年，职工带薪年休假制度差不多得到落实，城乡居民旅行休闲消费水平大幅增长的进展目标。

2019年《国务院关于促进旅行业改革进展的若干意见》（国发31号）的公布，
把休闲提到促进转型方式的高度，明确乡村旅行、体育旅行和医疗旅行是当前休闲进展的重点领域。

2019年《关于支持旅行业进展用地政策的意见》（国土资规10号）提出应积极保证旅行业进展用地供应。

对符合相关规划的旅行项目，各地
应及时安排新增建设用地打算指标，积极组织实施土地供应。

加大旅行扶贫用地保证。

在符合生态环境爱护要求和相关规划的前提下，对使用荒山、荒地、荒滩及石漠化、边远海岛土地建设的旅行项目，优先安排新增建设用地打算指标。

同时，明确旅行新业态用地政策。

引导乡村旅行规范进展，使用农民集体所有的农用地、未利用地，从事与旅行相关的种植业、林业、畜牧业和渔业生产。

促进自驾车、房车营地旅行有序进展，支持邮轮、游艇旅行优化进展，促进文化、研学旅行进展。

国家“十三五”规划纲要也对旅行业进展提出了明确的目标和要求，这既显示了国家进入大众旅行时代，宽敞人民群众的旅行消费需求旺盛，也说明了在社会进展和国民经济体系中旅行业地位的提升。

《纲要》提出，要大力进展旅行业，开发生态旅行、文化旅行、红色旅行、休闲旅行、山地旅行以及生态康养等产品，进展旅行地产、养老地产等新兴服务业，提高旅行便利化，制造就业、增加收入，愉悦身心、提高幸福感，为人民群众生活水平和质量的提高制造保证条件。

旅行业要在社会经济创新体系中发挥庞大的能动作用，成为助推经济增长的有力引擎。

1.1.2 休闲度假、养生旅行和养老服务市场的环境孕育
第一，随着都市生活环境的污染和工作节奏的加快，人们的健康状态不容乐观。

据亚健康数据资料统计说明，70%的人口处于亚健康状态。

随着生活水平的提高和带薪休假制度的实行，加上对健康意识逐步重视，人们开始寻求通过某种方式来进行康体娱心，休闲度假养生旅行就在如此的环境下孕育而生。

在这种形式下，以延年益寿、强身键体、修身养性、康复保健、养生文化体验等为目的的休闲度假养生旅行将成为热点和潮流，
蕴涵着宽敞的市场空间。

生态养生旅行立足于优美的原生态自然环境，人们在游玩观光过程中能给人心灵带来无可替代的美感享受和满足，同时还能够锤炼人的躯体，开阔人的视野，平和人的心态，陶冶人的情操，愉悦人的心情。

其次，随着旅行行业的兴盛，旅行产业也慢慢走向细分市场，以满足不同游客的旅行需求，文化游、休闲游和度假游逐步兴起，专门是生活在都市中先富起来的群体，物质上的充足减轻不了心灵上的疲乏，这部分人期望能在短暂的旅行活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。

以单一形状显现的自然和人文景观，对这部分旅行者的吸引力差不多逐步下降，他们更看好具有综合性特点的旅行产品，期望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。

因此，将文化产业、健康休闲产业和旅行业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢，是各地政府和旅行治理部门必须面对的重大课题。

同时，我国老龄人口规模庞大且不断加速扩大，加上打算生育政策形成专门的四二一家庭结构（即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩），促使中国社会面临越来越严峻的养老压力，而当前我国养老服务业还处于起步时期，供给严峻不足。

庞大的养老需求和严峻的供给不足，催生着现代休闲度假养老产业的快速进展。

1.1.3 项目区域的旅行资源优势
本项目位于**市的**乡，**属中低纬度亚热带潮湿季风区，森林覆盖率达75%，其境北的新屋和**有着得天独厚的温泉资源。

项目区位于新屋村域内，其村域内蕴涵有丰富的温泉资源，山水秀丽、
绿植满地、风光旖旎、气候宜人、田园风光无限，乃休闲度假养生之胜地，适宜开展木屋旅行度假、户外休闲运动的项目建设。

项目区位于S203的两侧，北与**市，南与上饶市的联系十分便利，交通区位条件良好。

在旅行趋势进展的大背景下，结合项目区自身得天独厚的旅行资源和专门的地理区位条件，充分挖掘**乡的秀丽的田园风光和丰富的温泉资源，同时有机结合本公司优质的渠道资源、治理资源、人力资源、技术资源，完善企业多元化进展和扩大营运规模，建立**市蟠龙山木屋休闲度假养生园，深化并提升**乡的旅行定位，共同形成区域型旅行黄金带，实现**市旅行强县的建设目标。

1.2 建设必要性
1.2.1 项目建设符合**省大力进展旅行产业政策，是《**省旅行产业进展“十二五”规划》的表达
按照**省委、省政府关于“科学进展、进位赶超、绿色崛起”的总体要求和建设旅行产业大省的战略部署，紧密策应鄱阳湖生态经济区国家战略，围绕**省旅行产业总体定位，突出进展生态旅行，大力进展乡村旅行，积极进展文化旅行，加快进展休闲度假旅行，着力推进复合型旅行。

依照《**省旅行产业“十二五”规划》，以三清山为中心，集合信州区、上饶县、玉山、**、横峰、铅山、广丰等生态游玩区，共同打造三清山世界峰林景观旅行功能区。

本项目位于**市域内，项目为休闲生态度假型旅行产品，项目建设符
合**省旅行产业政策和《**省旅行产业进展“十二五”规划》对**市的功能要求。

1.2.2 项目建设是**市十三五规划实施的需要
作为旅行大县的**市，在十三五规划中明确要求快速进展地点旅行经济，并将旅行产业规划进展成为国民经济的支柱性产业之一。

**乡具有秀美的自然山水风光和丰富的温泉旅行资源优势，旅行产业进展潜力无限，是**市地点旅行产业体系重要的配套环节之一。

本项目充分结合**乡丰富的旅行资源，项目建设能积极有效地推动**乡旅行产业的快速进展，改善当地的经济产业结构调整，是**乡经济增长的助推剂。

项目建设正是响应了**市政府的号召，以实际行动支持配合十三五规划的具体实施，同时，当地政府高度重视本项目建设，该项目于2019年被列入**市重点工程建设项目之一。

1.2.3 项目建设是丰富精品旅行路线的需要
在过去的十二五旅行业规划以及今后的十三五旅行业规划中，都明确要求建设景区需丰富区域性的精品旅行路线，以满足不同游客的旅行线路要求和特定服务需求。

项目建设将成为**市旅行资源整合的一部分，是**市域内一个新型的旅行节点，可起到丰富区域性精品旅行线路的作用，满足更多游客的休闲度假和养老服务需求，并进展成为**市**乡的一个重要旅行品牌。

1.2.4 项目建设是提升**乡旅行产业竞争力和优化产业结构的需要
尽管**乡有着优良的旅行资源，但必要的旅行配套基础设施建设较为薄弱，旅行接待设施也处于初级时期，缺乏相应的特色项目支撑，旅行资
源未得到充分的挖掘和利用，旅行产业带动效应尚不明显。

本项目的建设，将**的山水、风情、文化、特色旅行资源等自然、人文景观充分利用与开发，开创各种风格各异的多功能景点，以功能完善的基础设施和优质的服务体系为支撑，为游客提供一个集观光旅行、休憩度假、生态休闲和养老服务于一体的高标准高品位的多功能大型生态旅行度假区，具有经济收益显著、社会阻碍大、关联带动力强等特点，必将有助于提升**市整体旅行形象，提高**乡旅行产业竞争力。

同时，本项目建设，推动了**乡旅行产业的快速崛起，有利于**的产业结构由传统、低产值的第一产业向新型、经济收益高的旅行产业调整，促进**乡旅行产业成为全乡的支柱性产业，对**乡经济进展格局的突破具有举足轻重的作用。

1.2.5 项目建设是**乡打造强镇富民的需要
旅行业是一项综合性、关联性强的产业，是第三产业的支柱，在带动产业进展、吸纳就业、扩大需求、增强经济活力、提高人民生活水平等方面具有极其重要的作用。

依靠丰富而有特色的旅行资源，**乡正在积极打造旅行强镇，以通过进展旅行经济带动相关产业经济进展，从而增强乡镇经济实力，快速提高当地居民的收入水平，实现理想的强镇富民目标。

本项目建设，必将给**乡带来重要的进展机遇，成为**进展旅行业、带动地点经济增长的重要组成部分。

建设项目具备有相关产业带动系数大的特性，同时提供有大量的就业岗位，可解决部分当地居民的就业问题，有效增加当地居民的生活收入，加快促进**乡强镇富民目标的实现。

1.3 项目差不多情形
1.3.1 项目名称：**蟠龙山木屋休闲度假养生园
1.3.2 项目建设单位：**蟠龙山木屋休闲度假
1.3.3 项目建设内容：是集休憩度假、汤泉养生、疗养保健、农林种植体验、户外运动等为一体的多元化综合性旅行项目。

1.3.4 建设方案
项目立足于打造“**山水旅行都市”及“**温泉旅行度假基地”的目标功能，定位于高端生态旅行养老度假休闲养生产业，目标设定为中、高端消费人群。

规划项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，项目区共规划有游客集散、养心谷、休闲度假、老年休闲、有机农业种植、果林采摘和生态户外运动等7个区块内容建设，配套完善景区旅行的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅行项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅行市场需求。

1.4 研究范畴
本次论证报告的研究范畴包括：①项目建设用地位置；②项目工程与涉及的**市总体规划、**乡总体规划及与周边用地的关系。

1.5 选址要求
1、项目选址应重点考虑带动地点经济进展的要求，充分考虑与各个相关规划的和谐。

2、应位于自然环境优越、旅行资源丰富的区域内。

3、项目选址应与对外交通通达便利，便于吸引游客的旅行欲望。

4、项目选址时，考虑地基不稳固因素，地震带、软土层、冻土层、地势高差，地下水，地表水，河流，山脉走向等。

躲开滑坡、泥石流、明和暗的河塘、塌陷区河地、地震断裂带等不良地质构造，应躲开溶洞、采空区、岸边冲刷区、易发生滚石等地质构造复杂、不良地质现象严峻的地段。

5、尽量幸免拆迁，减少和排除社会负面阻碍。

6、注意节约用地，尽量利用荒地、劣地，不占或少占农田，尽量减少土石方工程量，减少拆建障碍物清理工作。

7、注重爱护环境，维系区域生态平稳。

1.6 项目选址依据及参考文献
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《都市规划编制方法》
3、《村庄规划用地分类指南》
4、《建设项目选址规划治理方法》
5、《产业结构调整指导名目》（2016年本）
6、《**省旅行产业进展“十二五”规划》
7、《**市都市总体规划(2018－2030)》
8、《**市**乡总体规划（2019-2030）》
9、《**蟠龙山木屋休闲度假养生园旅行基础设施项目申请报告》
10、相关的国家和行业的标准、规范
11、建设单位提供的其他相关资料
1.7 编制原则
1、严格执行国家、省、市相关的法律法规、标准规范。

2、遵循符合城乡规划和可连续进展的原则，统筹城乡进展和区域进展，充分发挥项目建设促进旅行产业进展和带动地点经济进展的作用。

3、以《**市都市总体规划(2018－2030)》和《**市**乡总体规划（2019-2030）》为依据，积极做好与各级规划的衔接。

4、基于节约用地的原则，贯彻执行“十分珍爱、合理利用土地和切实爱护耕地”的差不多国策，与**市、**乡土地利用总体规划相衔接。

5、贯彻环境爱护的原则，维系区域生态平稳。

6、遵循保证公共利益，经济效益、社会效益和环境效益相和谐的原则。

第二章项目选址方案
2.1 项目选址用地
2.1.1 项目区旅行人数与用地规模推测
①项目区旅行人数推测
依照旅行进展的一样规律，项目区的游客量进展有三个时期，即初始时期、进展时期和平稳时期。

初始时期，因开发时期旅行设施不完善、知名度不高，其进展速度相对缓慢；进展时期即具有一定知名度、设施配套较齐全且具有较强的接待能力时期，现在游客量会迅速增长而达到高潮。

而再通过2-5年，游客量逐步回落，进入平稳进展时期。

依照全国旅行业进展的市场增长率12%及华东地区的旅行市场增长率15%情形看，初始时期，项目区游客增长率可按10%增长率测算；进展时期，由于其知名度提高及所处的区位条件优势，可按15%的游客量增率测算；平稳时期的游客增长率可采纳逐步回落的测算方式，最后平稳在12%增长率。

结合考虑本项目景区的规模、级别、综合服务水平和景区辐射吸引力等综合指标，蟠龙山木屋休闲度假养生园旅行人数测算的基数按**大茅山景区接待游客量的50%进行估算，2019年大茅山景区实际年接待游客人数为10万人。

表2-1 项目区游客数量测算表（2016-2025）
②项目景区接待规模推测
项目景区旅行接待高峰期150天，游人量占全年的70%，推测至2025年，项目景区高峰期旅行接待规模：
140000×70%÷150≈653（人/日）
旅行接待设施按照旅行高峰期配置。

考虑游人留宿率均值为35%，平均入住率为80%，则接待床位数为：
653×35%÷80%≈285（床位/日）
则：至2025年，项目景区接待规模约为285床位。

③项目区建设用地规模推测
参照同类型项目的中高档床位用地标准：190平方米/床，则本项目区建设用地规模推测为：
190×285=54150 m2
则：2025年，本项目景区所需的建设用地规模推测约为54150 m2（81.2亩）。

2.1.2 项目选址概述
建设项目选址方案位于**乡新屋村，S203两侧。

项目规划范畴为：东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林交界，西至新潭村建节河为界，项目规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。

其中，一期建设用地为25亩，二期建设用地为20.2亩，三期建设用地为23.4亩。

另外，项目区红线范畴外远景规划建设用地11.4亩。

充分结合项目区内现状地势地貌，统筹考虑项目区内各功能区发挥所需配置的必要的公建设施和基础设施，合理布局各功能景点的建设内容和
场地活动。

依据各功能区的建设内容和功能发挥，统筹确定项目选址内的建设用地，共分为30个地块，每个地块的用地红线坐标详见下表：
表2-2 项目建设用地红线坐标一览表
2.1.3 项目景区建设的SWOT分析
（1）优势
交通与区位优势
本项目位于**市与弋阳县、横峰县交界处的S203旁，项目区距世界自然遗产地-三清山110公里，与国家级重点名胜区“小庐山”-龟峰仅25公
里，离**市大茅山省级风景名胜区约60公里，项目区地理位置恰好处于三清山、大茅山和龟峰风景名胜区之间，而S203则是三清山-大茅山-龟峰景区旅行的最便利的联系通道。

得益于如此优越的区位地理和交通优势，再加上项目区的高标准、高品位地打造集文化产业、健康休闲产业、养老产业和旅行业紧密结合的综合性旅行区，可作为三清山、龟峰和大茅山景区观光旅行线路和旅行接待配套设施的一个补充完善项目，是三清山、龟峰和大茅山景区客流量疏散和游玩项目转移的重要承接腹地。

随着**都市的快速进展，**市的交通网络体系逐步健全，境域内现有德昌、上德和婺常高速公路以及多条串联互通的公路系统，铁路线有九景衢铁路，并已成功开通**高铁站。

四通八达的综合交通网络，缩短了**与省内**及省外的浙江、福建和安徽等周边都市的距离，这为**旅行产业的进展奠定了重要的基础条件，由此扩大了旅行覆盖面，激活了更多的潜在客源。

项目区自S203可与**市和上饶市保持便利联系，项目北至**市约35公里，南达上饶市约70公里，距**乡政府仅2公里，项目区凭借良好的交通地理和资源优势，以及高标准的多功能主题的开发，具有强大的旅行吸引力，是**市地点旅行产业体系重要的配套环节之一。

由此可见，项目区拥有优越的交通与区位优势，项目区旅行开发前景十分宽敞。

旅行资源优势
项目区依靠东面的小黎坞水库和西面的建节水，以及南北面的大面积山体，形成青山碧水得天独厚的山水自然格局。

项目选址区域周围只有一些农业基地和农户居住点，不存在污染源，植被茂盛，空气清新，生态环境优良。

加上，项目区周边的世界遗产地、风景名胜区众多，丰富的旅行资源所蕴涵的旅行市场，为项目建设及今后的进展提供了极为有利的资源条件。

另外，距项目区仅1公里的渡头，具有丰富的温泉资源，也为本项目的资源引进和基础设施建设提供了便利有利的条件，是项目建设条件成熟的助推剂。

（2）劣势-基础设施滞后，配套设施弱
目前，项目区内山峦起伏，地势变化大，项目区虽有S203与外界联系便利，但项目区内的道路网架尚未成形，项目区供水、排水、电力、通讯及温泉引入等设施配套尚未敷设，因而，项目区旅行条件尚未成熟，无法满足游玩需求。

（3）机遇
①休闲度假和养老服务产业的上升势头
随着生活水平的提高和健康意识的重视，以及人口老龄化的加剧，人们对休闲度假、养生旅行和养老服务需求旺盛。

中高等收入人群对休闲消费和养老服务有着强烈需求，而本项目的建设内容即是为满足休闲度假、养生旅行和养老服务群体而打造的中高端旅行产业项目。

因此，建设单位应着重谋求旅行产业升级，完善旅行产业要素，进展休闲度假和养老服务为建设重点。

②周边观光类产品多而单一
周边项目多为依靠资源建设的观光项目，旅行项目的多功能组合有所欠缺，缺乏高质量、多功能的旅行产品项目。

本项目即是朝着旅行产业转型的方向，要紧以本地和区域内旅行消费市场为主，以高中端休闲度假和养老服务为主，超前进展。

（4）挑战-挖掘特色、高端旅行产品，促进旅行产品升级，改善竞争关系
鉴于项目区周边存在专门多知名度高的旅行基地，被周边强势对手围合，因而对本项目构成了猛烈的竞争关系。

因此，本项目应充分挖掘特色、高端旅行产品，提升项目区的旅行吸引力。

同时，项目区通过差异化的产品策划，可与周边的景区形成功能互补的良性关系，促进旅行产业的共同进展。

2.1.4 结论
通过方案的SWOT分析，本项目选址的交通区位优势明显，旅行资源丰富，富有进展潜力。

然而项目所在地目前的社会经济进展水平较低，开发基础薄弱，设施配套不完善，游客吸引力临时不明显。

因此，项目区应大力进展多功能的特色旅行产品，提升项目区的旅行吸引力。

2.2 规划建设方案概述
2.2.1 项目区用地现状概况
项目区选址方案位于**乡新屋村，S203两侧，以S203东侧用地为主。

项目规划范畴为：东起小黎坞水库，南面和北面与新屋村山林地交界，西
以新潭村建节河为界，项目区规划总用地面积为1650亩，建设用地68.6亩，分三期建设。

其中，一期建设用地25亩，二期建设用地20.2亩，三
期建设用地23.4亩。

另外，项目区红线范畴外远景规划建设用地11.4亩。

项目区内现状用地由林地和少量荒地及部分水系组成，区内无村民住
宅用地。

地块用地呈不规则的“Y”字形状，项目区内地势起伏变化大，区
内由水库、山林、宁静溪谷、湿地及荒地等多式多样的景观构成，项目区
依山傍水、空气清新，且坡度适宜，适合开展各种旅行项目。

充分挖掘项目区的地理区位、交通、土地、环境、温泉、旅行等资源
优势，传承和发扬“象山精舍”的心学文化，将项目区打造为一个以休闲养生、文化传承、养老康疗为主题的，集休闲度假、汤泉养生、文化传承、商务会议、生态旅行、户外运动和养老服务等多功能为一体的五星度假养生园，积极促进“**山水旅行都市”和“**温泉旅行度假基地”的目标实现。

依照资源环境条件和地势地貌特点，以及旅行活动的组织需要，规划在S203分别设置景区主、次入口各1处。

在项目区主入口设置停车场，所有外来车辆均停放在停车场内，有效提高游客的旅行安全性，同时，营造了项目区一个纯生态、无尾气污染的“世外桃源”。

项目区通过南北向的景区环行主路与S203连接，由环行主路依地势向四周延伸发散形成景区次路，由此将项目景区分为七个功能区块建设，并配套完善景区旅行的基础设施和多种形式与主题的景区公建服务设施建设，将其建设成一个集文化、娱乐、体验、享受、康体为一体的复合型旅行项目，满足众多的休闲度假、养老服务旅行市场需求。

项目区规划总用地面积为1650亩，建设用地总面积为45734m2，总建筑面积为34484 m2。

2.2.3 交通组织形式
充分结合项目区周边的道路交通格局，规划设置景区主、次入口2处与S203相连。

项目区主入口设置为游客集散区，所有外来车辆均停放至主入口的停车场，一律不准进入景区，完全保证了游客的交通安全，营造一个纯生态、无尾气污染的“世外桃源”。

项目区次入口与现状村庄道路对接，有利于项目区合理的交通组织和游客的应急疏散。

项目区内依地势因地制宜修建的不规则弯曲道路，由中央的环行主路向四周散发，形成景。