商业地产分析及预测

2014年商业地产分析及预测
近年，在楼市新政的影响下，部分资金陆续抽离住宅市场，流入商业地产（“写字楼”和“商业营业用房”），商业地产投资增速高达30%左右；但2014年在商业地产供大于求、电子商务快速发展的市场压力下，商业地产火热程度明显降低，各项指标的增幅均表现出较为显著的降低态势。

一 2014年中国商业地产发展基本特征
近年来商业地产呈现快速发展的趋势，但是随着供求失衡状况的日益严峻，2014年商业地产市场热度显著降低，主要体现在投资总额增速减缓、新开工面积增长率大幅下降、销售结构性差异加大、商业地产均价转增为减、高空置率等五个方面。

（一）投资总额增速放缓
2014年，中国商业地产投资额持续增长，商业地产投资总额达到19987.44亿元，其中商业营业用房投资额14346.25亿元，同比增长20.1%，增速较上年放缓7.2个百分点；办公楼投资额5641.19亿元，同比增长21.3%，增速较上年放缓16.9个百分点，但两者的增长率均远高于商品房投资额的平均增速（10.5%）。

商业营业用房投资方面，2003～2014年经历了增长率急速下滑、增长速度大幅上升和波动性下降三个阶段。

第一阶段为2003～2006年的急速下滑阶段，其间商业营业用房投资增长率从39.5%下落到15.4%；第二阶段为2006～2010年商业营业用房的投资增长率快速上升阶段，由最低点15.4%提升至35.1%；第三阶段为2011年至今，自2011年始，增长速度开始放缓，2012年降至25.4%，随后在2013年增长率出现了小幅上涨，但2014年商业营业用房的投资增长率并未延续2013年的上升趋势，反而转升为降，下降至20.1%。

办公楼投资方面，在2001～2007年经历了增长率快速上升和波动性下降两个阶段后，自2007年开始，办公楼投资增长率进入快速上升阶段，由2007年的11.5%增至2011年的41.6%，2012年增长率又放缓为31.6%；2013年，办公楼投资增长率出现了较大幅度的上涨，升至38.2%，但2014年增长率未延续2013年的上升趋势，下降至21.3%。

通过与商品房整体投资增速进行比较，可将商业地产投资划分为三个阶段，分别是2001～2003年的商业地产投资增长率高于商品房投资增长率、2004～2009年低于商品房投资增长率和2009年至今投资增长率高于商品房投资增长率。

2009年之后，受房地产政策调控影响，与住宅地产的投资受到抑制相比，商业地产的投资以相对较快的速度增长，其中办公楼投资增长率高于商业营业用房的增长率。

图1 商业地产完成投资情况（2001～2014）
（二）开工面积增长率大幅下降
商业地产新开工面积增长率经历了2013年的小幅度上升后，2014年又续接2012年的下降趋势。

2014年，商业地产的新开工面积为32396.83万平方米，其中商业营业用房新开工面积25047.73万平方米，办公楼新开工面积7349.1万平方米，商业营业用房和办公楼的新开工面积增长率分别从2013年的17.7%、15.1%下降至2014年的-3.3%、6.7%，增长速度大幅下跌。

但是与房地产总体情况对比来看，商业地产的新开工情况依旧要好于商品房总体开工情况。

图2显示，2014年，商品房总新开工面积快速下降，由2013年的13.5%下降为-10.7%，商业营业用房和办公楼的增长率均高于商品房新开工面积的增长率。

图2 商业地产新开工面积情况（2001～2014）
（三）销售结构差异性加大
继2013年办公楼和商业营业用房的销售面积和销售额增长率同比均出现了较大涨幅，商业地产销售情况结构性差异有所缓和之后，2014年商业地产的销售面积和销售额增长情况出现差异化，商业营业用房的销售较2013年呈上升趋势，但办公楼的销售面积与销售额均出现下降。

从销售面积来看，2014年，商业营业用房销售面积有所增长，从2013年的8469.22万平方米增至2014年的9074.88万平方米，但同比增长率从2013年的9.2%下降到7.2%；相比而言，办公楼的销售面积则出现小幅下降，从2013年的2883.35万平方米降至2014年的2497.87万平方米，增长率也从2013年的28.0%下降到2014年的-13.4%。

从与商品房总体的销售面积增长率对比来看，2014年商业营业用房销售面积的增长率高于商品房总体销售面积的增长率（-7.6%），而办公楼销售面积的增长率低于商品房总体销售面积的增长率。

从销售额来看，商业营业用房销售额从2013年的8280.48亿元上升至2014年的8905.9亿元，增长率为7.6%，其增速远低于2013年同比增长率（18.3%），但是高于同期商品房销售额平均同比增长率（-6.3%）；办公楼销售额由2013年的3747.35亿元下降至2014年的2944.22亿元，增长率为-21.4%，远低于2013年的同比增长率（35.12%），且低于同期商品房销售额平均同比增长率。

图3 商业地产销售面积情况（2001～2014）
图4 商业地产销售额情况（2001～2014）
（四）销售均价转增为减
2014年，中国商业地产销售均价同比增长率下降。

其中，商业营业用房平均销售价格从2013年的9777元/平方米上涨到2014年的9814元/平方米，同比增长0.38%，远低于2013年8.38%的同比增长率，且低于2014年商品房整体销售均价的同比增长率（1.38%）。

办公楼平均销售价格从2013年的12997元/平方米下降至2014年的11787元/平方米，同比增长率为-9.31%。

图5 商业地产销售均价情况（2001～2014）
（五）供求失衡致使空置率较高
在政府对住宅市场执行了严格的调控政策之后，其发展空间逐年缩小，致使商业地产成为众多房地产企业的主要投资对象。

尚未消化的存量和新增的供应量，使得中国商业地产供大于求的风险逐渐显现。

此外，电子商务的迅猛发展再加之近年来我国社会消费的增长速度放慢，致使商业地产的客流量大幅下降，进而导致商业地产的高空置率。

据统计，我国半数以上的大中城市人均商业面积已经处于饱和或过剩的状态。

以长沙为例，戴德梁行提供的数据显示：2014年长沙甲级写字楼的存量是45.3万平方米，空置率高达36%。

总而言之，去库存已经成为很多开发商需要解决的问题。

二 2014年中国商业地产发展的地区差异分析
本部分主要对中国商业地产在不同地区的发展情况进行比较分析，考察我国商业地产发展的空间特征。

通过比较分析各地区数据得出中国商业地产的区域特性：东中西部、省区、城市之间均表现出不同程度的差异性，集中度较高。

（一）东中西部比较分析
表1数据为2014年全国以及东、中、西部地区，办公楼和商业营业用房销售面积和竣工面积，这两项指标分别反映了各地区商业地产市场供给和需求情况。

从表1数据来看，商业地产的空间特征主要表现在以下两方面。

表1 东中西部商业地产发展情况比较（2014年）
第一，就集中度而言，东部地区相对集中，尤其是办公楼的集中度更高。

2014年东部地区办公楼销售面积、竣工面积分别占全国的56.68%和63.4%，与2013年的62.4%和69.28%相比，办公楼集中度有下降的趋势。

2014年东部地区商业营业用房的销售面积和竣工面积分别占全国的41.18%和47.08%，2013年这两个指标是47.2%和46.43%。

办公楼集中在东部地区、商业营业用房呈现分散化趋势，这与现代服务业在东部大城市集中以及中西部地区经济结构调整有密切关系。

第二，从增速来看，2014年东中西部地区商业地产的供求增长情况表现出较大差异。

在办公楼方面，首先分析西部地区，2013年西部地区办公楼销售面积同比增加6.0%，竣工面积同比增加10.03%，而2014年这两个指标的同比增长率分别为17.31%和44.21%，增速大幅上升。

其次，中部地区的形势与西部地区办公楼趋好的局面相反，出现了供给失衡。

2014年中部地区办公楼销售面积和竣工面积增长率分别为-14.89%和25.69%，而2013年这两个指标分别为40.9%、58.09%。

最后，对东部地区办公楼供需形势进行分析，2014年东部地区办公楼销售面积和竣工面积均出现大幅下跌，同比增长率分别为-21.31%和3.15%，而2013年这两个指标的同比增长率分别为31.4%和16.17%。

在商业营业用房方面，东部地区销售面积增长率转增为降，由2013年的9.8%下降为2014年的-6.51%，竣工面积增长率由2013年的-0.47%增至2014年的12.91%。

中部地区2014年商业营业用房的销售面积增长率高于竣工面积增长率，这两个指标分别为12.81%和3.42%。

就西部地区而言，商业营业用房的发展状况比较平稳，趋势良好。

其销售面积与竣工面积增长率由2013年的24.5%和23.7%变化为2014年的29.02%和25.18%。

整体来看，2014年我国办公楼和商营用房的销售面积增长率均低于其竣工面积的增长率。

（二）省际比较分析
省际比较分析主要采用办公楼和商业营业用房2014年的销售面积和竣工面积两项指标反映各省商业地产市场供需情况。

图6和图7分别显示了2014年我国各省区办公楼和商业营业用房的市场情况。

办公楼方面，广东、江苏、山东、浙江、河南的销售面积居前五位，其销售面积分别为230.45万、210.69万、185.53万、185.22万、181.67万平方米，集中度为39.78%，销售面积增速较快的为海南、新疆、甘肃、青海、西藏等西部省份，增速分别为163.46%、128.93%、120.34%、107.91%、106.49%，但其增速较高是因为2013年销售面积基数较小。

供给方面，竣工面积排名前五的是北京、浙江、江苏、河南、广东，其竣工面积分别为387.45万、370.71万、269.53万、228.49万、211.26万平方米，集中度为46.67%，竣工面积增长率较高的省份为海南、甘肃、宁夏、贵州、广西，但增速较高的原因与销售面积增速一样，均是基数较小。

整体而言，2014年大部分省份竣工面积大于销售面积，竣工面积增长率高于销售面积增长率，仅有少数省份的销售面积增长率为正值。

商业营业用房方面，销售面积排名前五的省份为江苏、山东、安徽、四川与河南，销售面积分别为688.25万、674.69万、647.96万、561.42万、554.60万平方米，占全国销售面积的34.46%，而青海、西藏、海南、贵州与重庆等省份的销售面积增长速度较快，分别为291.24%、121.08%、89.51%、69.74%、42.8%。

就竣工面积而言，位居前五的为江苏、山东、安徽、辽宁与浙江，依旧主要集中于东部，竣工面积分别为1213.1万、837.67万、834.63万、741.14万、708.44万平方米，占全国总竣工面积的35.87%。

与办公楼西部地区增长速度较快不同，商业营业用房竣工增速较快的省区趋于分散，前五位分别为贵州、宁夏、陕西、浙江和海南，增速分别为66.54%、60.49%、59.72%、50.1%和49.34%。

整体而言，办公楼的集中度高于商业营业用房两项指标的集中度。

这表现出现代高端服务业向经济发达地区集聚的特点，而商品零售、娱乐、餐饮等普通服务业在省级表现得相对分散。

商业营业用房省际差距小于办公楼省际差距，这与商业营业用房与办公楼的用途有关。

商业营业用房主要用于餐饮、娱乐、零售等普通服务业，办公楼则主要用于金融、保险、总部经济等高端服务业，前者与省份经济发达程度的关联度相对后者来说较弱。

图6 2014年各省区办公楼市场情况
图7 2014年各省区商业营业用房市场情况
三 2015年中国商业地产发展面临的形势
1.机遇一：新型城镇化为商业地产持续发展提供保障
十六大以来，我国的城镇化水平大幅提高，城市空间扩大了两三倍，据统计，到2014年底，我国的城镇化率已经达到54.77%，但过高的城镇化率并不代表我国的城镇化质量水平很高，为引导城镇化的健康发展，政府提出了“中国特色新型城镇化”。

新型城镇化的“新”重点在于更加注重追求城市的文化、公共服务等内涵的丰富，而非过去片面追求城市
规模的扩大。

真正做到使我们的城镇变为适宜人居住的高品质场所。

城镇化，特别是以人为本的新型城镇化，将成为拉动内需的最大驱动力。

新型城镇化之所以能够促进商业地产发展，其原因在于新型城镇化会进一步促进人口向城镇集聚，提升消费需求。

此外，提高城镇化的质量，有利于提高居民可支配收入，带来配套服务产业的飞速发展，从而进一步扩大内需。

在未来10年，我国每年新增城镇人口约2000万，这将进一步拉动消费市场，促进商业营业用房的需求。

新型城镇化有利于加快转变中国的经济发展方式、提高经济发展效率、提升经济发展质量，为商业地产的持续发展提供坚实的宏观经济支撑。

2.机遇二：现代服务业助推商业地产发展
商业地产指作为商业用途的地产，其经营业态包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、展示、生活配套服务等多种模式。

商家的经营状态良好是商业地产发展的基础，而商家的经营潜力又取决于所在地区消费市场的规模大小。

足够大的人口规模、潜力无限的居民消费水平、经济的稳定增长以及政府对经济发展的支持等是商业地产发展的重要保障。

目前，中国经济正处于“调结构，促转型”的关键期，产业结构正从工业经济转向服务型经济，这将促进现代服务业的发展，服务型经济必将成为未来经济发展的主流趋势。

未来一段时间将是现代服务业大力发展的时期，无论是零售、休闲娱乐以及生活配套服务等生活性服务业，还是商务服务、科研等生产性服务业，都将对综合性购物中心和写字楼形成巨大的需求，从而带动商业地产发展。

3.机遇三：互联网金融将转变商业地产融资格局
近年来，快速崛起的互联网金融对传统的金融业造成了极大的冲击，改写了金融行业的版图，而过度依赖融资的商业地产与金融休戚相关，金融格局的改变对商业地产的发展产生了很大的影响。

首先，商业地产具有可分割性差、资产流动较慢等特点，这些天然属性使得商业地产行业的进入门槛较高，退出难度较大，而新生的互联网金融，具有较强的流动性，克服了商业地产自身特点带来的融资弊端。

其次，互联网金融的发展推动了利率的市场化，整体上降低了商业地产的融资成本。

此外，互联网金融的便利性使得商业地产资金的供需双方信息交流更加顺畅，大大降低了由信息不对称所带来的风险，进一步促进了商业地产的投融资活动。

总而言之，全新的互联网金融模式能够提供更加符合商业地产投融资需求的金融产品和渠道，可以拓展商业地产投融资的领域和范围。

4.挑战一：空置率居高不下，遭遇电商冲击
近年来，政府不断出台针对住宅市场的调控和限购政策，这促使众多的开发商将目光投向了商业地产。

商业地产的大面积开发，致使现如今的地产商不得不面临地产泡沫与经营模式同质化的问题。

世邦魏理仕调查发现，在发达国家，1.2平方米的城市人均商业面积已为较高水平，而我国目前部分城市的人均商业面积已经达到2平方米，远高于发达国家的平均水平，商业地产的过度供给引发了其较高的空置率。

一方面，房地产行业的供需失衡问题日益严重，商业地产的库存量不断创出历史新高，在未来，商业地产商将面临去库存的持久战。

另一方面，电子商务的快速发展也不断给线下商业施加压力。

在电商纷纷崛起的今天，大型零售企业的客流呈现明显的下降趋势。

据统计，全国50家重点大型零售企业2014年第一季度的零售额同比增长率仅为0.1%，增速与上年同期相比，放缓了9.1个百分点，是2009年以来的最低增速。

电子商务的快速发展，使我国商业地产面临需求降低的严峻考验。

5.挑战二：商业地产同质化竞争激烈
近年来的楼市调控政策，从中央到地方，从“限价”到“限购”，住宅市场均是主要的调控对象，地产开发企业和非地产企业纷纷转向投资商业地产，然而，商业地产在局部地区已经出现饱和。

在我国二三线城市，同一个地域范围内存在多个功能类似的商业项目已成为普遍现象。

过多过密的城市综合体直接导致了商业发展模式的同质化。

究其原因是我国二三线市场居住人口的消费能力较低，无法支撑大量的同类商业地产。

如何应对项目经营模式的同质化，是商业地产健康可持续发展必须解决的问题。

四 2015年中国商业地产发展趋势分析
（一）商业地产在房地产业中的比重略有下降
面临电子商务的巨大冲击，加之供应量大增带来的同业竞争加剧，中国商业地产将步入转型期。

2014年的统计数据显示，商业地产占房地产的比重呈现下降趋势。

2014年商业地产的投资总额、销售总额占房地产业的比重略有下降，办公楼的投资较为乐观。

商业地产的销售趋势止升为降是因为商业地产环境的改变，使得其粗放型发展的模式已经成为过去。

商业地产作为目前房地产行业最具发展空间的领域，地产商应抓住机遇，不断尝试各种新颖的经营手段以保障企业的可持续发展。

（二）二三线城市去存量与同质竞争压力并存
目前，政府对住宅市场不断进行调控，使得商业地产成为开发商和消费者规避调控政策的投资热土，商业地产开发的盲目性和同质性问题逐渐显现。

目前，我国二三线城市的消费者在
消费能力和意愿上略显不足，再加上电子商务的冲击，使得城市商业地产的供给与当地商业发展规模和消费需求相脱离，因此，商业地产的存量屡创新高。

此外，各地产项目之间在运营方式、营销手段等方面相互模仿，创新不足也致使同质化竞争日趋激烈。

虽然二三线城市的商业地产供给过剩和同质竞争问题凸显，但伴随着二三线城市逐步替代一线城市成为城镇化发展最快的地区，商业和商务活动的国际化水平和区域外向度的不断提高，二三线城市商业地产的发展潜力仍然不可小觑。

（三）体验式业态成为新趋势
改革开放以来我国的经济高速发展，令世界惊叹。

但伴随着经济的飞速发展、收入分配不平等、环境污染、人口老龄化等一系列问题逐渐凸显。

2014年中国GDP增速放缓、产业结构进一步优化，与过去以两位数高速增长不同，我国经济进入提质增效的新阶段，侧重于“质”的经济发展也促使商业地产领域进入一个新常态。

当下，互联网迅猛发展，电商对于线下商业的冲击日益明显。

对于商业地产来讲，新常态意味着其聚集人气的方式由购物向构建消费体验转变。

体验式业态将成为商业地产可持续发展的重要新引擎。

体验式业态具有以下几个特征：首先，体验式的服务无法被电商所冲击，它能让消费者感受到互联网消费所体验不到的乐趣，提高消费者对实体商场的依赖度，这是它最大的优点；其次，体验式业态的吸引能够延长消费者的滞留时间，进而带动其他业态的消费，能为商业地产带来较大的人流量。

面对电商的冲击与同业直接的激烈竞争，多种多样的以体验为核心的业态成为目前地产商关注的重点，多业态、体验性消费也成为未来商业地产发展的核心。

（四）商业地产“自持”比例上升
商业地产在成功开发之后，分割进行出售是目前我国开发商采取的一般赢利手段，但分割出售致使项目的经营管理权比较分散，不利于统一管理，由此引发一系列的经营问题。

出售的主要收益是销售收入，与出售不同的另外一种赢利模式是自持，物业自持的模式给予开发商充分的经营和管理权，避免了管理不统一的问题，而且租金和资产升值也能为地产商带来可观的收益。

未来，物业自持是商业地产发展的一大趋势。

近几年来，住宅市场受政策调控，大量资金撤离进而涌入商业地产，致使商业地产总量已趋向饱和，商业地产已经进入过剩的阶段。

在这种背景下，商业地产将不断优胜劣汰、更新换代。

房企需要不断打造精品，创新模式来增强新形势下自身的竞争力，以谋取更好的发展。

具体而言，一线城市的高端购物中心以及社区型购物中心将呈现小而精的主题化、细分化方
向，办公楼将向绿色、宜居等体验式方向发展，二三线城市则向大而全的区域性购物中心和新城型购物中心方向发展。

（五）社区商业地产、O2O模式将成为新趋势
近年来，在政策的引导下，中国城市化进程快速前进，城市功能向多元化方向发展，大体量、复合型的商业地产适应了城镇化发展的需求。

社区商业地产的发展将成为新的热点。

社区商业地产是对住宅地产的补充，以住宅地产为依托，因此将随着住宅地产的发展而发展，同时对既有小区的改造升级也会为社区地产提供新的发展空间。

此外，社区商业地产具有经营风险低、投资回收期较短、管理成本可控等优势。

在商业地产结构性过剩的背景下，社区商业地产将成为未来城市商业地产开发的重点。

2014年，我国电子商务依旧保持快速发展势头，上半年我国电子商务的交易额约为5.66万亿元，同比增长30.1%。

互联网带来的高效率和良好的用户体验有目共睹，但其对商业地产的冲击也日益明显。

目前，为应对电子商务的冲击，许多传统百货公司，如王府井银泰百货等均研发了线上网购平台，推出了APP软件、微信等。

同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达电商定位大会员、大数据，称力争3年内会员过亿，真正做到线上线下结合。

未来商业地产与电商的融合发展将成为楼市的常规格局。

五中国商业地产发展对策建议
（一）创新商业模式，实现差异化发展
目前，中国的商业地产出现了严重供过于求的局面，再加之电商冲击，同质化竞争问题日趋明显，在此背景下各地产商应探寻新模式，高度细分市场，实现差异化发展。

具体发展路径如下，不同的项目应根据其所处的区位、服务的对象来选择相应的商业模式。

若处于城市的核心区则应选择以休闲娱乐型为主的商业模式，与之相邻的商业地产项目则应该细分为各自侧重购物、餐饮等不同的商业模式，使每一个商业地产项目都有其独特的经营品类，为顾客提供更具针对性的服务方式。

在细分市场的同时，商业地产的开发也应更多地与旅游休闲、商务、金融等现代服务业相结合，将文化、艺术、科技等新兴元素注入行业内，积极营造、创新购物环境与氛围。

此外，商业地产应加强利用互联网渠道。

如：大数据、移动互联、线上APP等技术。

商业地产应充分利用信息技术手段推动传统商业的革新，更好地满足消费需求的变化。

激烈竞争的当下，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态布局、谋求创新和突破，将是各地产商努力的方向，与互联网之间的复合也是未来创新的趋势之一。