全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见

全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导

意见

为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见：

一、总体要求

以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。

二、严格规范程序

业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和

化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序：

（一）具备条件的要及时组织成立业主大会

1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

（2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。

街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

（二）首次业主大会的筹备

1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。

2、街道办事处应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

（1）业主代表由街道办事处、社区居委会组织业主推选产生，或者由街道办事处、社区居委会提名经业主同意产生，并自筹备组成立之日起在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。半数以上业主对提名提出异议的，由街道办事处或社区居委会重新提名。街道办事处应当对业主代表的身份进行核实。

（2）筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

（3）筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处提出，由街道办事处协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前，区住保局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

3、建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

（1）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；

（2）物业管理区域划分证明；

（3）房屋及建筑面积清册；

（4）建筑规划总平面图；

（5）共用设施设备交付使用备案证明；

（6）物业服务用房配置资料；

（7）成立业主大会必需的其他资料。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。首次业主大会筹备组工作所需经费由建设单位承担。

4、业主大会筹备组履行下列职责：

（1）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（2）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（4）拟定业主委员会选举办法；

（5）提出业主委员会组成人员候选人名单；

（6）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将第1项至第5项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

5、业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

6、管理规约应当包括以下内容：

（1）物业的名称、地点、面积及户数；

（2）业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式；

（3）公共场所及共用设施设备状况；

（4）业主使用物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（5）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（6）业主参与物业管理的权利；

（7）业主对业主委员会及物业企业的监督权；

（8）物业的使用、装饰装修、维护和管理；

（9）业主应尽的义务和在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；

（10）违反管理规约应当承担的责任；

（11）其他有关事项。

7、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（2）业主委员会的职责；

（3）业主委员会议事规则；

（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（5）业主投票权数的确定方法；