全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见
业主大会和业主委员会指导规则全文
业主大会和业主委员会指导规则全文.doc为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，本规则根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定制定。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为进行监督。
物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、其他有关的文件资料。
符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
Article 10: The preparatory group for the first owners' meeting is composed of representatives of owners。
关于加强业主大会制度建设的若干意见
关于加强业主大会制度建设的若干意见住宅小区的物业管理是社区管理的重要组成部分，而业主大会制度是实现业主自我管理的有效方式。
为加强业主大会制度建设，提出以下意见：
- 正确认识业主大会制度，明确业主是物业管理的责任主体，依法行使权利、履行义务。
- 业主大会和业主委员会应依法维护业主权益，不得作出与物业管理无关的规定，不得从事与物业管理无关的活动。
- 明确业主大会和业主委员会的职责分工，业主大会是物业管理的权力机构，具有制定和修改议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等权力；业主委员会是业主大会的执行机构，负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。
- 规范小区管理标准，包括建立维修基金、完善公众制度、建立健全各项管理制度、严格遵守操作规程与保养规范、公开物业管理服务费用收支情况、建立住用户档案等。
加强业主大会制度建设是提高物业管理水平、维护业主权益的重要举措，需要各方共同努力，不断推进业主自治和物业管理的规范化、专业化。
加强小区业主委员会规范化建设的建议
关于加强住宅小区业委会规范化建设的立法建议近年来，基层涉及住宅小区的物业纠纷呈多发、频发态势，问题的背后，反映了住宅小区治理机制方面存在的短板，其中尤其是业委会运作程序不规范发生的权利滥用、矛盾爆发后业委会瘫痪等直接影响社会稳定，影响物业管理水平的提升。
根据《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》和《加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，街道拟对加强业委会规范化建设的制度、机制进行探索研究并先行先试，从立法角度为业委会规范化建设提供经验做法。
一、基本情况及主要问题（一）基本情况街道辖区现有住宅小区73个，其中41个住宅小区已成立业委会，组建率为56.2%。
业委会成员180人，60岁以上委员136人，60岁以下委员44人，平均年龄63.34岁。
（二）主要问题1、街道层面。
一是人选资格审查缺乏制度合力。
现行法律对业委会委员任职条件做了多重限制，涉及多个职能部门，但在制度上缺乏相关配套措施，往往导致业委会人选无法精准把关。
二是日常监管手段缺失。
街道和居委会缺乏对业委会进行指导、监督的有效法律约束手段，业委会的运作多依赖业委会委员的自身能力素质。
2、居民区层面。
一是业委会运作欠规范。
业委会是群众自治组织，业委会各项运作制度缺失或不明确，且缺乏有效的制约措施，导致部分业委会运作欠规范。
二是个别业委会委员意识有偏差。
部分业委会委员的政治意识、民主意识、协作意识淡薄，决策凭感觉、做事凭经验，且不愿接受指导和监督。
三是矛盾纠纷时有发生。
业委会运作中因各方利益冲突甚至利益输送引发的矛盾纠纷时有发生。
3、居民层面。
部分居民对业委会、物业管理的认知存在误区，对自身权利和义务认识混淆，依法维权意识缺乏，依法参与小区事务的意识淡薄。
二、街道已采取的对策措施街道结合教育学习、大调研等活动，采用实地调研、“我与群众面对面”座谈交流、意见建议征询等多种形式，广泛听取辖区各方意见，经多方研究制定了《街道关于加强业委会规范化建设的实施意见（试行）》（详见附件），以“政府监督、依法履职、协调共促”为方针，致力推动完善住宅小区综合治理工作协同机制。
业主大会和业主委员会成立指导意见
业主大会和业主委员会成立指导意见各县（市）、区房管局（处）：为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。
一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。
二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。
召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。
三、业主委员会产生的程序召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。
（一）成立筹备委员会。
由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。
（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。
（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。
并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。
（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。
（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。
业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。
（六）会前公示，公示期不少于十五天。
召开业主大会前应公示本条（二）、（三）、（四）、（五）项内容。
（七）召开业主大会或业主代表大会会议。
（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。
（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。
召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。
业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则1. 引言为了规范业主大会和业主委员会的运作，维护业主的合法权益，特制定本指导规则。
本指导规则适用于各类业主大会和业主委员会，旨在明确各方职责和权益，提高决策效率，促进社区的和谐发展。
2. 业主大会的召开2.1 召开时间和通知要求业主大会应至少提前14天通知业主，并在社区公示栏、社区网站等公共媒介上公布会议时间、地点和议题。
同时，应充分考虑业主的时间安排，避免在非工作日或重要节假日召开。
2.2 参会资格业主大会仅限业主本人或其合法代表参加。
业主应携带有效的业主身份证明文件、房屋产权证明或相关依法授权文件方可进入会场并行使表决权。
2.3 会议议程业主大会议程应事先确定，并在会议开始前向与会业主发放。
议程应包括会议主题、提案内容、决策事项等，确保会议讨论的全面性和有效性。
3. 业主委员会的组成与选举3.1 组成业主委员会由业主大会选举产生，由业主自愿参加，负责代表和协调业主的权益。
业主委员会成员应当遵守相关法律法规，执行业主大会决议，履行与社区管理相关的任务。
3.2 选举程序业主委员会在业主大会上选举产生，选举程序应具备公开、公正、公平的原则。
选举过程中应确保业主的知情权和表决权。
选举结果应当公布，并将选举记录留存备查。
3.3 任期与连任业主委员会成员任期一般为2年，连续两届任期后需重新进行选举。
连任次数不设限制，但应充分考虑业主对委员会成员的评价和反馈。
4. 业主委员会的职责和权益4.1 代表和协调业主委员会代表业主参与社区管理，并协调解决相关问题。
委员会应积极倾听业主的意见和建议，反映业主的利益和诉求。
4.2 决策实施业主委员会应执行业主大会的决议，并积极推动相关事项的实施。
委员会成员应按照职责分工，做好工作记录和汇报。
4.3 财务管理业主委员会负责管理社区的收入和支出，确保经费的合理使用和公开透明。
委员会应按照相关财务程序进行报账、审核和监督，定期向业主大会汇报财务情况。
业主大会和业主委员会指导意见
业主大会和业主委员会指导意见第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《××省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规、规章的规定，结合我市实际，制定本意见。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条市房产管理局负责物业管理区域划分登记、业主委员会备案等工作。
街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府、经济开发区管委会开展社区管理。
第二章物业管理区域划分登记第七条物业管理区域划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条建设单位办理商品房预售许可证前（已办理预售许可证，未进行综合验收的项目，在项目综合验收之前），应当持以下材料向市房产管理局提出物业管理区域划分申请：（一）莱西市物业管理区域划分申请表；（二）房地产项目开发经营权证明；（三）建设用地规划许可证；（四）建设用地使用权证书；（五）项目规划设计方案；（六）地名核准文件；（七）物业管理区域建设用地规划平面图。
关于加强业委会指导和管理的建议
加强业委会指导和管理的建议
一、大部分业主法律意识淡薄，依法维权能力不强。
只关注于自己专有部分的住宅房屋的所有权、支配权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利并不关心，有的业主一旦遇到对物业公司服务不满意，就拒付物业费。
而实际上，对物业公司签订的物业服务合同不按约定执行的部分，可以拒付部分物业费，但拒交全部物业费，同样也需承担部分违约责任。
这也就是业主依法维权的意识和能力较弱的根所在。
建议：业主应加强依法维权的意识和能力的提升。
二、有的物业公司诚信不足，履行合同不到位，甚至有少数物业公司虚报工作量，高套定额，违规使用物业的专项维修基金等，这导致了业主利益受损。
建议：政府相关部门不断加强物业专项维修基金的管理，充分发挥专项维修基金作用，保障公共设施正常使用。
三、政府相关部门职责不明晰，指导监管不够到位。
权责不清、责任不明的情况。
建议：政府相关部门要进一步明确具体工作职责，各负其责，并要完善沟通协调机制，形成工作合力，共同推进业委会依法实施规范化管理。
四、加强培训和指导。
建议：政府相关部门要加强对业主大会和业委会的业务指导和监督。
一要加强对业委会的指导，既要侧重对新法规的培训，也要重视业委会专业知识和能力的培训；二要进一步加大依法依规对业委会和物业公司的监督管理的力度。
在法律法规和制度的框架内充分发挥业委会的自治功能。
业主大会和业委会指导规则2021
业主大会和业委会指导规则2021一、业主大会和业委会的概述业主大会和业委会是物业管理中至关重要的两个环节。
业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，其作用是审议和决定物业管理工作中的重大事项，确保业主的权益得到有效保障。
而业委会则是业主大会的执行机构，负责监督和协调物业管理公司的工作，同时也是业主与物业管理公司之间的桥梁和纽带。
二、2021年业主大会和业委会指导规则的重点内容2021年业主大会和业委会指导规则对于业主大会的召开和参会人员、业委会的选举和任职条件、议事规程以及监督与管理等方面都做出了详细的规定。
这些规定旨在规范业主大会和业委会的操作流程，确保其充分发挥作用。
三、如何充分发挥业主大会和业委会的作用为了充分发挥业主大会和业委会的作用，我们需要从以下几个方面入手：1.提升业主参与度：业主大会和业委会的运作离不开业主的积极参与。
通过加强宣传和培训，提高业主对业主大会和业委会的认识和了解，从而提高参会率和参与度。
2.加强业主与物业公司的沟通与合作：业主大会和业委会应定期与物业管理公司召开沟通会议，共同探讨物业管理工作中遇到的问题，并推动解决方案的实施。
3.建立健全业主大会和业委会的制度建设：完善业主大会和业委会的选举、换届、考核等制度，确保其运作的规范性和透明度。
四、业主大会和业委会面临的问题与挑战尽管业主大会和业委会在物业管理中起着重要作用，但目前仍面临一些问题和挑战，如业主参与度低、业委会成员素质参差不齐、执行力不足等。
这些问题亟待解决，以推动业主大会和业委会更好地发挥作用。
五、2021年业主大会和业委会指导规则的实施意义2021年业主大会和业委会指导规则的实施对于提升物业管理水平、保障业主权益以及促进社区和谐发展具有重要意义。
通过规范业主大会和业委会的运作，有助于提高业主的满意度，营造一个和谐、舒适的居住环境。
同时，也有利于推动物业管理行业的健康发展。
总之，业主大会和业委会在物业管理中具有不可替代的作用。
业主大会和业主委员会指导规则最新
业主⼤会和业主委员会指导规则最新业主⼤会和业主委员会都是⼩区业主成⽴的⼀种组织，⽬的就是为了更好的维护⼩区业主的权益，可以表达⼩区业主的诉求等等。
这类型的组织是需要合法的开设、成⽴、表现的，必须要按照业主⼤会和业主委员会指导规则最新进⾏。
下⾯店铺⼩编为你详细介绍。
业主⼤会和业主委员会指导规则最新第⼀章总则第⼀条为规范业主⼤会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华⼈民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主⼤会和业主委员会指导规则》、《四川省物业管理条例》及有关规定，制定本规则。
第⼆条本省⾏政区域内业主⼤会、业主委员会的成⽴、选举和活动，适⽤本规则。
第三条业主⼤会由物业管理区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履⾏相应的义务。
业主⼤会的决定，对业主具有约束⼒。
同⼀物业管理区域内只能成⽴⼀个业主⼤会。
第四条业主委员会是业主⼤会的执⾏机构，由业主⼤会选举产⽣，履⾏业主⼤会赋予的职责，执⾏业主⼤会决定的事项，接受街道办事处(乡、镇⼈民政府)的指导，接受业主的监督。
业主委员会的决定，对业主具有约束⼒。
第五条业主⼤会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主⼤会议事规则的约定⾏使共同管理权。
业主⼤会、业主委员会不得作出与物业管理⽆关的决定，不得从事与物业管理⽆关的活动。
业主⼤会、业主委员会对业主损害他⼈合法权益或者业主共同利益的⾏为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条街道办事处(乡、镇⼈民政府)组织、指导、协调本辖区内业主⼤会的成⽴和业主委员会的⼯作，督促业主⼤会和业主委员会依法履⾏职责;协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。
居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇⼈民政府)开展物业管理有关的⼯作。
第七条业主⼤会、业主委员会的成⽴、选举和活动的法律服务⼯作和物业管理纠纷⼈民调解⼯作出现争议时应当接受司法⾏政主管部门的指导和监督。
住建部关于业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
黑龙江省住房和城乡建设厅关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见
黑龙江省住房和城乡建设厅关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见文章属性•【制定机关】黑龙江省住房和城乡建设厅•【公布日期】2017.06.02•【字号】黑建规范〔2017〕1号•【施行日期】2017.06.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文关于加强和规范全省物业管理工作的指导意见黑建规范〔2017〕1号各市（地）、县（市）房产局（住建局、城管局）、大庆市城管委，省农垦总局、森工总局住建局：为规范物业管理，提升服务水平，改善人居环境，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）、《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）等法律法规，结合我省实际，现就加强和规范全省物业管理工作提出如下指导意见：一、指导思想认真贯彻党的十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以法制为统领，以改革创新为驱动，以服务业主为宗旨，以市场化、专业化、产业化为导向，提高认识、强化措施，着力加强制度建设，完善服务标准规范，健全监督管理体系，建立信用管理体系，推动行业自律，强化事中事后监管，提升物业服务品质和物业管理水平，着力构建管理规范、服务优质、竞争有序、健康发展的物业服务业体系。
二、发展目标到2020年底，全省建立和完善物业服务管理法规政策体系、行业服务标准体系和网格化管理体系，物业市场发育程度和物业管理水平明显提高。
（一）健全物业管理法规体系。
2018年底前，具有立法权的设区城市全面启动物业立法工作，其他市、县加快制定《物业管理办法》或《物业管理实施细则》，力争到2020年底，各市、县普遍建立健全物业管理法律法规体系，依法依规规范物业管理。
（二）建立物业服务质量考核机制。
2017年底前，各市县制定出台物业服务质量考核标准，物业行政主管部门指导街道、社区定期对辖区物业服务企业服务质量情况进行考核，到2018年底，各市县实现年度考核全覆盖。
不断提升物业服务水平，依法解决物业服务纠纷，物业服务群众满意度明显提高。
关于做好业主委员会工作的指导意见
各市、区房产管理局（建设局）、工业园区国土房产局；各街道办事处、各业主委员会：为认真贯彻落实《苏州市住宅区物业管理条例》，进一步做好我市业主委员会的指导工作，使业主委员会工作有序开展，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐苏州的建设。
现将《关于做好业主委员会工作的指导意见》印发给你们。
在实施过程中有何新情况新问题，请及时向我局反馈。
二○○九年一月四日关于做好业主委员会工作的指导意见为贯彻《苏州市住宅区物业管理条例》，进一步做好我市业主委员会的指导工作，使业主委员会工作有序开展，更好地维护全体业主的公共利益，促进和谐苏州的建设。
特对我市业主委员会工作提出如下指导意见：一、关于业主代表的产生及代理等问题:1、业主代表的产生应当由该代表所代表的至少半数以上业主的书面同意。
业主代表产生后，非经该代表所代表的半数以上业主的书面同意，不得更换。
业主代表提出辞去代表资格的，该代表所代表的全体业主应当及时重新选举业主代表。
非经业主代表所代表的半数以上业主的书面同意，业主代表不能代理。
2、业主委员会的委员不能代理。
3、业主委员会主任或副主任，原则上只在一个物业管理区域内担任。
二、业主委员会应当做好的以下工作：1、做好《业主大会议事规则》和《管理规约》的贯彻落实工作。
大会议事规则和管理规约是规范业主之间权利与义务关系和业主（代表）大会内部运作机制的基础性规约。
这些规约在生效以后对本物业区域内的全体业主都有约束力，涉及全体业主的共同利益。
大会议事规则是业主（代表）大会运行应当遵循的规则，它就业主（代表）大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、任期以及权限等事项作出约定。
管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约。
管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
大会议事规则和管理规约能否在本物业区域内得到有效的贯彻落实，关系到小区能否形成良好物业管理秩序的关键。
住建部《业主大会和业主委员会指导规则》
(一）制定和修改业主大会议事规则；
(二）制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
（五）选聘和解聘物业服务企业；
(六)筹集和使用专项维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途；
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:
（一)物业的使用、维护、管理；
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
（三)物业共用部分的经营与收益分配;
（四)业主共同利益的维护;
（五)业主共同管理权的行使；
(六)物业服务用房配置证明;
（七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的,区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
上海市住房保障和房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见-
上海市住房保障和房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市住房保障和房屋管理局关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见为了规范本市住宅小区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设提出以下意见：一、正确认识业主大会制度，切实维护业主权益，促进社区和谐（一）业主是物业管理的责任主体房屋所有权人为业主。
业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。
业主在物业管理活动中，应当依法行使权利、履行义务。
（二）业主大会、业主委员会要依法维护业主的权益物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。
业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。
业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。
业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（三）业主大会、业主委员会要切实承担起促进社区和谐的义务业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
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全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见：一、总体要求以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。
二、严格规范程序业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。
加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和化解矛盾纠纷，促进社区和谐。
在具体工作中，要严格遵循以下规范程序：（一）具备条件的要及时组织成立业主大会1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；（2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。
2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。
街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。
街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
（二）首次业主大会的筹备1、组建业主大会筹备组。
业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。
街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。
建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。
筹备组组长由街道办事处工作人员担任。
2、街道办事处应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
（1）业主代表由街道办事处、社区居委会组织业主推选产生，或者由街道办事处、社区居委会提名经业主同意产生，并自筹备组成立之日起在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。
半数以上业主对提名提出异议的，由街道办事处或社区居委会重新提名。
街道办事处应当对业主代表的身份进行核实。
（2）筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。
筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。
（3）筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起7日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处提出，由街道办事处协调解决。
筹备组正式开展筹备工作前，区住保局应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
3、建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（1）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（2）物业管理区域划分证明；（3）房屋及建筑面积清册；（4）建筑规划总平面图；（5）共用设施设备交付使用备案证明；（6）物业服务用房配置资料；（7）成立业主大会必需的其他资料。
建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作，在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
首次业主大会筹备组工作所需经费由建设单位承担。
4、业主大会筹备组履行下列职责：（1）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；（2）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（4）拟定业主委员会选举办法；（5）提出业主委员会组成人员候选人名单；（6）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将第1项至第5项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。
业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
5、业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。
6、管理规约应当包括以下内容：（1）物业的名称、地点、面积及户数；（2）业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式；（3）公共场所及共用设施设备状况；（4）业主使用物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；（5）专项维修资金的筹集、管理和使用；（6）业主参与物业管理的权利；（7）业主对业主委员会及物业企业的监督权；（8）物业的使用、装饰装修、维护和管理；（9）业主应尽的义务和在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；（10）违反管理规约应当承担的责任；（11）其他有关事项。
7、业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（9）业主委员会换届程序、补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
8、业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
9、划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。
（三）业主大会的召开1、业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。
业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
2、采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表出席业主大会会议不得委托他人。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。
3、采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。
需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。
采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会书面报告所在街道办事处，街道办事处或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。
4、业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照《X市物业管理条例》的规定和业主大会议事规则组织召开。
召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书面告知居民委员会。
5、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由所在地街道办事处组织召开。
6、业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：（1）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（2）选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；（3）物业管理模式；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）续筹和使用住宅专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；（8）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（9）利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；（10）对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；（11）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定第5项、第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
7、业主大会会议表决采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。
业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。
（四）业主委员会委员候选人产生办法及资格条件1、业主委员会委员候选人通过业主联名推荐或业主自荐的方式产生。
符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。
筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
2、业主委员会候选人资格：（1）具有完全民事行为能力的本物业区域内业主；（2）遵守（临时）管理规约，正常履行缴纳物业服务费、缴存专项维修资金等业主义务；（3）热心公益事业，政治坚定、责任心强、公正廉洁、作风民主；（4）身体健康（年龄原则不超过70周岁），组织协调能力较强，有必要的工作时间；（5）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业、建设单位任职；（6）无侵犯本物业管理区域其他业主合法权益和公共利益的行为（损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为）；（7）其他符合业主大会议事规则规定的条件。
街道办事处应当对业主委员会候选人进行资格审查。
业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。