论预告登记制度的完善
浅论我国预告登记制度的完善
（ ） 四 明确规 定 义务人 的抗辨 权 我 国《 权法》 物 中没有规 定预告登 记义务 人具有 抗辩权 ， 使 这
我国预 告登记 制度 的登 记 的范围含糊 不清 ， 底保障 类型 的 得预 告登 记制 度在 实践 中会遇 到一 些无 法解 决 的问题 。如在 商 到 物权 ， 没有 明确 说法 。 笔者 认为 ， 物权 法》 ２ 《 第 ０条规 定的 预告登 品房 预售 中， 购买 人享有 请求 到期 交房 的权利 ， 应的 售房人 也 对 记 的范围仅 适用 于买卖 房 屋或者 其他 不动产 协议， 而对变 更 、 消 有请 求对 方支 付价款 的权 利 。假设 预购人 没有 交付 房款 就请 求 灭或 赠与 及 附条件 或附 期限 的请 求权等 是否 能够 进 行于 告登记 转移 所有 权 ， 售房 人可 以对抗 其 。因此 ， 《 贞 则 在 物权 法》 中对此 作 并没有 规定 。 这样 一 种范 围规 定， 使得 保护 交易安 全 的制度价 值 出相应 规 定就 显得十 分必要 。 和功 能十分 有 限。 此 ， 国预 告登 记的 范围应 当进 行适 当的扩 为 我 （ ） 五 明确规 定预告 登记 转为 本登记 的程序 大， 应在 以下 以下几个 方面 进 行扩大 ： 我国 《 物权法》对 于预告 登记 如何转 为为本登记 没有作 出规
关键词 预告 登记 利益保 护 本 登记 绝对 无效
中图分 类号 ： ９ ３２ Ｄ ２．
文献 标识 码 ： Ａ
文章编 号 ： ０ ９０ ９ （０ ００ －５ ．１ ｌ ０ ．５ ２２ １）５０ ７Ｏ
求权 的本质 没 有发生 改变 。如 果不动 产所 有权 人的所 有处 分行 度一样 ， 是一种 预 备登记 制度 ， 房屋 买卖 和其他 不动 产登记 法 为都被 认定 为无 效 ， 在 不但违 反 了公平 原则 ， 且在实 质上 也使这 而 上与本 登记相 对称 。 该项 登记 在本 登记之 前进 行 ， 登记 的不是 已 种 保护 变得十 分僵 化 。 此外 ， 告登 记也存 在被 撤销或 者无 效的 预 经完 成 的不动产 物权 登记， 其出 发点在 于限制 所有权 人对 所登 记 情 形 ， 这种 情况 若还不 允许 不动产 物权人 对不 动产进 行处 分 ， 势 的权利 的处分 ， 并对 第三人 予 以警示 ， 因而其 实观 的不是 物权 的 必将 浪 费不动产物 权人 的时间和 成本 ， 从而 又产生 了另外 一种不 实际变动 ， 效力 上可 以防 止 “ 一物 二卖 ”保护 买受 人的权 益． 证 公平 。因此 ， ． 保 笔者 建议采取 相 对无效主 义 原则 。 以不动产 物权 变动为 内容 的债 权请 求权 能够真 正实现 。 从 国家公共权 力 对预告登记 效力 的影响 方面来看 ， 国 《 我 物 不动 产预 告登记 的特 点是 ： 登记 对象 的特殊性 、 登记 效力 的 绝 对性 、 行为上 的从 属性 和临 时性等 。 我 国法学学 者对 于关于 预告 登记 的性质主 要有三 种论 断： 物 权 说、 准物权 说 和物权 化 的债权 说， 笔者 认 同物 权化 的债 权说 这 权法》 并没有 明确 的规 定 。很 显然预 告登记 排除不 了国 家征收 ， 处 分。而对于 因假扣 押 ， 处分 ， 假 强制 执行 、 法院判 决而为 的新登 记 ， 是公 共权力对 私权 的一种干预 ， 都 目的还 是为 了保护私权 。 既 然 都是为 了保护私 权 ， 就没 有什么 优劣之 分，并且经 过预告 登记
论预告登记制度
另 外 ，一 些地 方 性 法 规 早 在 物 权 法 》 预 告 登 记 制 度 颁布 之 登 记 的 权 利具 有 类 似 物 权 的 排 他 效 力 。 从 各 国 法 律 的 规 定 来 看 ， 前 ，就 已经 对 房 屋 预 告 登 记制 度 作 出 了规 定 。例 如 《 京 市城 镇 这种 排他 效 力 主 要 包 括 权 利 保全 、顺位 保全 和 破 产 保 护 效 力 ，它 南
２０ 年 《 ０５ 天津市房地 产登记条例 和 ２ ０ ０ ７年 《 广州市城镇房屋 《 权 法 只规 定 了权 利 保 全 效 力 ， 而对 顺位 保 全 和 破 产 保 护 效 物
通过 基 本 法 、 行政 法 规 和地 方 性法 规 这 三个 层面 的法 律 对于 预 后 ，登 记 义 务 人有 权 处 分 不 动 产 ，但 与 预 告 登 记保 全 的 权 利 相抵
房屋权属登记条例》第２ 条 ，２ ０ 年 上海市房地产登记条例 ９ ０２ ，
登记管理办法》等等。 告 登 记制 度 的规 范 ，说 明我 国 已经 从 体制 上 建 立 了预 告 登记 制 度 。
２ 实 际 操 作 情 况 ． （） 告 登记 制 度 １预
们分 别体 现 了预 告 登 记 的担 保 作 用 、顺 位 作 用 和 完 善 作用 。我 国 力均 未 涉 及 。笔 者 建 议 采 取 相 对 无 效 的效 力 规 范 模 式 。预 告 登记 触 的 ，不 发 生 物 权 效 力 。而 且 ，为 发挥 预 告 登 记 的功 能 ，在 经 法 院 确 定 的 判 决 而 对 不 动 产 为 强 制 执 行 也 不 能 排 除 预 告 登 记 的 效 力 。 另 外 ，明 确 规 定 预 告 登 记 保 全 顺 位 的 效 力 和破 产保 护效 力 。 ３ 预 告 登 记 制 度 的 发 生 方式 缺失 ． 关于 预 告 登 记 的 产 生 原 因 及 申请 程 序 。我 国物 权 法 只规 定 当 如何 处 理 ，在 国外 有 相 应 的 假 处 分 制度 。假 处 分 是 法 院 为 保全 某
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
预告登记制度现状
预告登记制度现状介绍预告登记制度是指在不动产权利发生变动前，可以向房地产登记机构提出登记预告的制度。
该制度旨在保护买卖双方的权益，在房屋交易过程中起到重要作用。
本文将深入探讨预告登记制度的现状，包括其概念、功能、实施情况以及存在的问题和改进方向等。
预告登记制度的概念预告登记制度是指在不动产转移、设立抵押等权利行为发生前，通过登记预告，通知第三人，保护买卖双方的利益。
通过预告登记，他人在办理相关登记时会收到提前通知，从而避免权益的受损。
预告登记制度的功能预告登记制度具有以下功能：1.保护买卖双方权益。
买卖双方在房屋交易前，可以通过预告登记确保自身的权益不受损失。
预告登记的存在通知了第三人，使其在办理相关登记时予以重视，避免与买卖双方权益相冲突。
2.提高交易安全性。
预告登记制度的实施，将房屋交易过程纳入登记机构的监管范围，从而确保交易的合法性和真实性。
3.优化不动产登记流程。
通过预告登记制度，可以提前通知相关人员，减少交易过程中的不确定性和纠纷，使不动产登记流程更加高效、便捷。
预告登记制度的实施情况当前，预告登记制度在许多国家和地区得到了广泛应用，并取得了显著成效。
国外实践在国外，许多国家已经建立了健全的预告登记制度。
例如，英国的土地注册处可以提供不动产权益的预告登记服务，确保权益的顺利转移。
澳大利亚的不动产登记机构也开展了预告登记制度，以确保房屋买卖双方的权益。
中国实践在中国，预告登记制度也已经在许多地区得到了实施。
例如，北京市就建立了房地产交易预告登记制度，允许房屋交易前进行登记预告，保护买卖双方的权益。
上海市也在不动产登记系统中引入了预告登记，提高了交易的安全性和效率。
存在的问题和改进方向虽然预告登记制度在实践中发挥了重要作用，但仍然存在一些问题需要解决，并且有待进一步完善。
问题1.信息传递渠道不畅。
预告登记需要提前通知相关人员，但信息传递渠道并不完善，导致预告登记的效果受到限制。
2.预告登记范围有限。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策作者：欧林来源：《大经贸·创业圈》2019年第11期【摘要】不动产预告登记制度这一法律制度在我国《物权法》中占据着不可替代的位置。
这一法律制度既能维护当事人权益，还能辐射到房地产交易安全上。
然而，我国不动产预告登记制度仍有不足之处，在实际生活中，该制度原本的功能未能全面显现，甚至被忽略。
相关部门必须重视这一问题并着手解决。
本文从不动产预告登记的概念着手，分析了该制度在我国施行中存在的问题并提供了完善对策，仅供参考。
【关键词】不动产预告登记制度不足不动产预告登记制度可以说是一个“舶来品”。
由于我国民法基础薄弱，民法中的许多内容都借鉴了发达国家的民法条款，不动产预告登记制度就是其中一项代表。
改革开放后，我国城市房屋交易量大增，房地产行业十分红火，随之而来的是不规范的不动产交易行为也增多，在这种情况下，不动产预告登记制度逐渐进入人们的视野中，被我国各地广泛采用。
1 不动产预告登记的概念预告登记与本登记是相对的概念。
预告登记是为了实现未来不动产物权而提前登记，以保证未来不动产物权得以顺利施行的法律制度。
不动产预告登记常出现与房屋售卖中，房地产商取得预售证之后，民事主体可以进行购买，并对购买的不动产进行预告登记，防止房地产商违背约定、任意出卖该不动产。
可以说，不动产预告登记制度既能保护不动产所有权人的未来权益，还能提醒、约束债务人，督促其在法律范围内认真履行约定、诚实守信。
从总体上说，不动产预告登记制度能够为不动产交易行为带来安全保证，使得房地产市场交易双方能够放心交易，最终维护不动产交易的秩序，减少不动产交易纠纷。
下面，本篇文章将会就国内不动产预告登记制度存在的问题和问题的解决措施展开分析。
2 我国国内不动产预告登记制度现存的不足2.1不动产预告登记范围狭窄我国《物权法》规定了不动产登记制度。
但是，我国《物权法》仍在健全、完善过程中，其现有规定也并非完美无瑕、无可挑剔。
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
我国预告登记制度的不足与完善
非 常 不统 … ． 且部 门之 多 达 ６个 之 多 ． 而 即不 动 产
记机 关按 照不 同的管理 体 制对 土地 、房 屋 、森林 、 水 面、 滩涂 、 道路 等 各项 不动 产分 别予 以登 记 种 多部 这
负责 的局 面在 实践 巾很 容易 出现 问题 ． 成适 用 巾 造 的混 乱 ． ｌ ． 此 虽然我 国制定 ｒ不 动产 预告 登记 制度 ． 【 夫 但 由 于立 法上 不够完 善 ． 因此 实践 ・ 可能 现 纠纷 的 ‘ ｌ ｌ 情形 会很 多 原 因是 多方 面 的 ：原 因之 一就 是法 律 其 “ 没有 为 当事人 提 供充 分知 情 的机会 ． 即预告 登 记机 关 不统 一 造成 的不 动产 信息 不 能充 分公示 ． 此 ， 从 ． 要 根 本上 解决 现行 预告 登 记制度 在 实际运 用 中 的不便 ． 应 统 一 预告 登 记 机 关 ． 【我 闰《 权 法 》 １ ．”２ ＿ 物 第 ０条 规 定 ：不 动产登 记。 “ 由不动产所在地 的登记机构办理 陶 家对不动产施行统 一登记 制度 ．统一登记 的范闱 、 ． 登记 机构 和登记办法 ． 由法律 、 行政法规规定 。” 到 日前为 但
关 键 词 ： 告 登 记 机 关 ； 用 范 围 ； 动 产 预 适 不
中图 分 类 号 ： ２ ． Ｄ９ ３２
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ６ ３ ９ ９ ２ １ ）５ ０ ８ ０ １ ７ —１ ９ （ ０ １ ０ —０ ４ — ２
作者简介 ： 张珍 珍 （ ９ ２ ， ， 南周 Ｃ 人 ， 北 师 范 大 学 （ 肃 兰 州 ７ ｛ ７ ） 法 学 院 硕 士 研 究 生 １ ８ 一） 女 河 ｔ 西 甘 ３｝ ０ 政 ０ 收 稿 日期 ：（１ —１ ～Ｉ ２｝０ ２ ６
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记是指当事人在未将不动产权利转移或设定抵押等法律行为实现前，以登记名义向不动产登记机构登记该项法律行为并公示于不动产登记簿上的一种登记方式。
该制度可以有效地预防欺诈、侵权和财产风险，保护当事人的合法权益，促进不动产交易的顺利进行。
但是，在实践中，我国不动产预告登记制度存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
一、不足之处1. 登记流程繁琐，效率低下。
不动产预告登记需要提交大量的材料，并经过多次复查和审批才能完成，整个登记流程较为繁琐，时间成本较高，严重影响了当事人的合法权益。
2. 信息公示方式单一。
不动产预告登记在不动产登记簿上进行公示，但是这种方式存在信息公示不及时、不准确的问题，容易导致不动产权利的侵害和损失。
3. 对登记机构的监管不力。
一些不动产登记机构的工作人员存在违法违规行为，比如虚开预告登记证明，私自修改不动产登记簿等行为，但是对这些行为的处罚力度不够，监管不力。
二、完善对策1. 优化登记流程，提高效率。
针对登记流程繁琐、效率低下的问题，可以加强政府部门之间的信息共享，实行一网通办，建立一体化的不动产登记服务平台，提高登记效率。
2. 创新信息公示方式，提高透明度。
可以借鉴国外的经验，采用不动产信息中介机构作为公示平台，将不动产预告登记信息实时地公布于该平台上，提高信息公示的准确性和即时性。
3. 强化监管力度，净化工作环境。
加强对不动产登记机构的监管，加强对工作人员的教育和培训，建立健全的内部监督和惩治机制，使得登记机构不得参与不正当的行为。
4. 完善保障措施，保护当事人利益。
加大对不动产预告登记的监管力度，建立健全的赔偿机制，对于因不动产预告登记错误导致的损失进行赔偿，保障当事人的合法权益，提高预警机制，在第一时间发现风险并采取措施。
综上所述，我国的不动产预告登记制度在实践中存在一些问题和不足之处，需要进行改革和完善。
只有通过不断地完善和提高该制度的监管机制和服务机制，才能更好地保障当事人的权利和利益，促进不动产交易的安全和健康发展。
关于推动预告登记制度全面落地的司法建议”办理情况的函
关于推动预告登记制度全面落地的司法建议”办理情况的函
尊敬的先生/女士：
感谢您对预告登记制度全面落地的关注和支持。
根据您的请求，我们想向您提供关于推动预告登记制度全面落地的司法建议的办理情况。
我们已经仔细研究了您提出的司法建议，并认真讨论了相关问题。
我们承认预告登记制度在确保权益和促进司法公平方面具有重要作用。
因此，我们将采取以下措施促进预告登记制度的全面实施：
1. 宣传推广：我们将积极开展宣传活动，向公众普及预告登记制度的重要性，以及如何正确地进行登记。
我们将发布宣传材料和官方通知，并利用社交媒体和网站等渠道，向公众提供相关信息和培训。
2. 规范登记程序：我们将进一步完善相关法律法规和登记制度，确保预告登记的程序规范、透明和高效。
我们将加强对登记机构的监管，提高工作效率和服务质量。
3. 加强信息共享：我们将建立统一的登记信息数据库，将各个登记机构的信息相互连接和共享。
这将有助于避免重复登记和信息不一致的情况发生，提高登记工作的准确性和可靠性。
4. 加强执法力度：我们将加强对违法行为的打击和惩罚力度，严厉打击伪造、篡改或隐瞒登记信息的行为。
我们将加大执法
力度，确保预告登记制度的有效实施。
这些努力将有助于推动预告登记制度全面落地，并有效维护公众的权益。
我们将持续关注该问题的发展，并及时向您提供相关的进展情况。
再次感谢您对预告登记制度的关注和支持。
顺祝商祺，
xxx（您所在机构的代表签名）。
论我国的不动产预告登记制度
论我国的不动产预告登记制度
口牛迎 雪
（ 西北政法 大学民商法学院 陕西西安 ７ ０ ６ ） １０ ３
摘 要 ： 国物权法首次确立 了不动产预告登记制度 ， 我 这对于保护 不动产 交易安全 、 少交易风险 、 减 稳定社会秩序 具有重要意 义 本文结合我 国实 际情 况， 图对预告登记制度 的涵 义、 试 适用范 围、 力等 问题进行 阐述 ， 效 并提 出建立并完善我 国预告登记制度 的点滴建议 。 关键词 ： 预告登记 物权法 完善 预告 登记 的涵 义 预告 登记 ，即为保 全 一项 以将 来发 生不 动产 物权 为 目的 的请 求权 的不动 产 登记 。预 告登记 所 登 记 的不 是现 实 的不 动产 物 权 ， 而 是将 来发 生不 动产 物权 变动 的请 求权 ， 是在 确 定 的财产 登记 它 条件 还 不具备 时 ， ｌ 来财 产变 动 能够顺 利进 行 ， 为『 将 而就 相关 权利 的请 求权 进行 的 登记 。预 告登 记属 于不 动产 登 记 的范畴 ，记 载于 不动 产记 簿 中 ， 有登 记 的公示 力 。其 旨在 保全 不动 产物 权 变动 具 的债 权请 求权 ，同时它 也 是一种 担保 手 段 。在登 记要 件 主义 的物 权变 动模 式下 ， 动产物 权变 动 因进 行本 登记而 发 生 ， 进行 本登 不 在 记之 前 ， 可能 不动产 物权 变动 的 原 因已经存 在 ， 登 记条 件缺 乏或 但 尚未 成就 ， 时当 事人虽 拥有 债权 请求 权 ， 物权 变动 仍 然存 在落 此 其 空 的风险 ， 因此 ， 利 人可将 该 债权 请求 权记 载 于登记 簿 中 ， 权 以限 制物 权人 的处 分 行为 。 二、 预告 登记 制度 适用 的范 围 预告 登记 可 以适 用的 范 围是非 常广 泛 的 。 国 《 权法 》 ２ 我 物 第 ０ 条规 定 ： ”当事人 签 订买卖 房屋 或 者其 他不 动产 物权 的协 议 ， 为保 障将 来实现 物 权 ， 照 约定 可 以 向登 记机 构 申请 预告 登记 。预 告 按 登记后 ， 未经 预告 登记 的权利 人 同意， 分该不 动产 的 ， 发生物 权 处 不 效力 ” 由此可 见 ， 物权 法》 。 《 没有 对预 告 登记 的范 围进 行严 格 的限 定， 只规 定了两 种情 形 ， 即最 典型 的商 品房预 售登 记及 其他 不动 产 物权 的预 告登 记 ，而且 发生 预告 登记 的债 权 请求权 的原 因仅 限定 为合 同 。 三、 告登 记 的效 力 预 １ 担保 效 力 ． 预告 登记 的首 要效 力在 于担 保功 能 ， 《 国民法典 》 ８ ３ 如 德 第 ８ 条第 ２款 规定 ：在 预 告登 记后 对土 地或 权利 进行 处 分 的，以处 分 ” 将 妨害 或侵 害请 求权 为 限 ， 处 分无 效 。以强制 执 行或 假扣 押执 其 行 的方 式或 破产 管理 人进 行 处分 的 ， 适用 此 种规 定 。” 国 《 也 我 物 权法》第 ２ ０条第 １ 规 定 ：预 告登记 后 ， 款 ” 未经 预告 登记 的权 利人 同意 ， 处分 该不 动产 的 ， 不发 生物 权效 力 。” 根据 这 一规 定 ， 过预 经 告登记 的债 权请 求权 ， 获得 了对 抗其 他处 分行 为 的排斥 性效 力 。 我 国采 绝对 无 效主 义， 即在 预 告登 记后 ， 务人对 不动 产权 利 的处分 义 在 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内，处分 行 为一律 无 效 。这种 排斥 性 效力 ， 理论 上一般 称之 为预 告 登记 的担 保效 力 ， 叫保 全效 力或 也 排 他效 力 ， 是预 告登 记制 度 的核心 效 力 。 是 ， 全 效力 不是 预告 但 保 登记 的唯一 效力 。 ２ 登 记 顺位 保证 效力 ． 依物 权法 理论 ， 当同一物 上 有数 个相 冲突 的物权 时 ， 位在 前 顺 的物 权优 先 实现 。预告 登记 保全 顺位 的效 力是指 当预 告 登记推 进 到本 登记 时 ， 不动产 权利 的顺 位 不是 依本 登记 的 日期 确定 ， 是 以 而 预 告登记 的 日期 为准 加 以确 定 。由于预 告 登记 是暂行 性 的 ， 要 其 么转 为本 登 记 ， 么丧 失效 力 。当 其能 够成 功地 转 为本登 记 的时 要 候 ， 所具 有 的顺位 自然 也应 当转 归 为本登 记 ， 有这 样才 能更 有 其 只 效地 保障 债权 人 的合法 权 益 。 国 《 我 物权 法》 预 告登 记 的顺 位 效 对 力没 有规 定 ，建议 在将 来 的不动 产 登记 立法 中对 这个 问题 加 以明
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度作为不动产登记制度的重要组成部分，负责保障不动产交易安全、维护不动产权益，并为不动产交易提供优质服务。
然而，当前不动产预告登记制度还存在不少不足之处，需要进一步完善。
本文就不动产预告登记制度的不足与完善对策进行浅析。
1.机构设置不完善。
我国不动产预告登记机构通常设在不动产登记中心，但由于一些地区的不动产登记中心设置不够合理，不同司法行政机关之间协作不够充分，导致不动产预告登记工作难以顺利开展。
2.登记成本高。
当前我国不动产预告登记成本相对较高，包括基础设施、人力资源、系统建设等方面，不动产登记中心的开支也随之增加，导致不动产预告登记的费用相对于手续简化程度不够划算。
3.登记信息的真实性不高。
由于不动产预告登记时需要提交大量的证明材料、不动产权属证明等，这些信息的真实性需要得到充分的验证，但是当前不动产登记中心往往因人员短缺和工作压力问题，无法做出充分的验证和核实，导致登记信息的真实性不够高。
1.机构合并优化。
一些地区可以将不动产预告登记机构与其他司法行政机关合并，构建全方位、多层次的法律服务平台，提高不动产登记服务的效率和质量。
2.降低登记成本。
实现不动产预告登记时，可减少不动产权属证明等证明材料的提交量，有效降低登记成本，提高不动产登记服务的便利性和实用性。
3.优化工作程序。
当前我国不动产登记中心需要从起草合同、办理贷款到支付税金等方面进行详尽的验证和核实，这个工作仍然比较耗时，需要优化工作程序，以减少等待时间和范围。
针对以上不足与完善对策，我国可以在不动产预告登记的实施过程中，深入研究总结经验，完善现有不动产预告登记制度，优化工作流程，提高服务质量，从而进一步提高不动产登记的效率和质量。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策自我国不动产登记制度改革推行以来，预告登记制度一直是其中的重要组成部分。
预告登记制度是指当事人在尚未办理所有权或其他物权登记的情况下，依据自己的权利拟定预告登记申请，向不动产登记机构申请登记。
预告登记制度的实施，可以为当事人提供一定的法律保护，但是随着不动产市场逐渐成熟，预告登记制度也逐步暴露出了一些不足。
因此，本文将对我国不动产预告登记制度的不足逐一进行分析，并提出完善对策。
1. 预告登记不具法律强制力预告登记只具有备案的性质，缺乏法律强制效力。
这意味着，当事人只能依靠对方的自觉遵守，而无法通过法律手段强制对方履行预告登记所涉及的权利义务。
这给当事人带来了一定的法律风险，甚至可能导致其因此遭受经济损失。
2. 预告登记存在不确定性由于预告登记只是对尚未发生的权利进行登记备案，登记机构无法验证权利是否真实存在。
这就存在着预告登记内容的不确定性，一旦涉及到多个矛盾的预告登记内容时，就会导致争议长期无法解决。
3. 预告登记申请过于便捷预告登记制度并未对办理预告登记的申请人做出明确规定，只规定预告登记申请的提交条件，缺乏严格的审查措施。
这使得不法分子可以通过虚假申请等手段，达到欺骗或者侵害他人利益的目的。
预告登记本身就已经具有一定的法律效力，应该在法律上予以明确，使其能够发挥更大的作用。
建议将预告登记列入《不动产登记法》中，明确预告登记的法律效力，以及预告登记向第三人的披露效力。
2. 加强预告登记的核查为遏制虚假预告登记的发生，应加强对预告登记申请人的资格审查，严格核查他们的身份和资料真实性。
此外，应加强不动产登记机构的技术设备和人员培养，提高其核查能力。
3. 完善预告登记的内容详细为避免预告登记内容的不确定性问题，应该完善预告登记的内容。
将预告登记中出现的基础信息、内容、法律适用、备案机关等内容全部详细地列出，并在登记证明中标明。
这样就可以更加充分地表达情况，减少争议发生。
论不动产物权预告登记制度的完善
《 物权法 》 第二十条规 定的不动产预告登ｉ， ，Ｎ度是我 国立 ｅ
法 的一 个 突 破 ， 以往 立 法 前 所 未 有 的 ， 常 有 利 于 解 决 司 法 是 非 实践中“ 一物 二 卖 ” 纠纷 较 多 ， 官 认 识 不 同 ， 例 五 花 八 门 的 法 判
后各 自的分 配 比例 。 种 联 建 协议 较 为 普 遍 ， 是 由于未 实 际 这 但
告登记 的 日期为准确定 的。 也就是说 ， 本登记的效力溯及 于预
告登 记做 成 之 时 ， 样 预 告 登 记 便 防止 了第 三 人 的介 入 ， 全 这 保
司法实践 中，纠纷较多的一类协议有被拆迁人与拆迁人 订立 的以产权调换形式进行 补偿 的拆迁协议 。此种协议虽然
自双方 订 立 后 即 发 生 法律 效力 ，但 受 拆 迁 人 实 际 建 设 房 屋 需 要 较长 时 间 的限 制 ，被拆 迁 人 不 能 存 短 时 间 内获 得 房 屋 的使 用 权及 所 有 权 登 记 ， 因而 拆 迁 人将 约定 同迁 房屋 再 行 转 让 的
到 如下 解 释 ： （ ） 一 附期 限 或 附 条件 生效 的 不 动 产协 议
登记机构 申请预告登记 。 该规定只能看出 ， 约定是办理预告登 登记又该如何处理。笔者认 为 ， 在具体 的操作程序上 ， 我们应
当借 鉴 德 、 日等 国 的做 法 。
三 、 大 预 告 登 记 的 效 力 扩
内年签订买卖合同 ， 约定“ 可 待此 经 济 适 用 住 房 允许 交 易 时 ，
《 物权法》 第二十条规定 ： 预告登记后 ， 未经预告登记 的权
利人 同意 ， 处分 该 不 动 产 的 ， 发 生 物 权 效 力 。该 规 定 只规 定 不
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策我国不动产预告登记制度是一种保护权益和维护市场秩序的重要手段，其不仅可以为土地、房屋等不动产的买卖、转让提供法律保障，还可以减少不动产纠纷的发生。
在实践中，我们也发现了一些不动产预告登记制度存在的不足之处。
本文将对这些不足进行浅析，并提出完善对策。
不动产预告登记制度存在的不足之一是办理流程繁琐。
当前，办理不动产预告登记需要提供大量的材料和证明，涉及的手续繁杂，导致申请人办理起来不便捷，耗费时间和精力。
与此登记机构的审批过程也相对复杂，导致不动产预告登记的办理周期较长，影响了市场交易的效率和流动性。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
可以推行“一网通办”政策，实现不动产预告登记的线上申请和审批，减少纸质材料的提供和办理环节，从而提高办理的效率和便捷程度。
可以加强登记机构的信息系统建设和管理，提高系统的稳定性和响应能力，确保线上办理的顺畅进行。
不动产预告登记制度存在的不足之二是监管不力。
当前，虽然有不动产预告登记制度的规定，但是监管力度相对较弱。
一方面，登记机构对于申请人提供的材料和信息的真实性有限认证能力，容易出现虚假登记的情况。
对于已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让，登记机构与相关部门的协调不够密切，缺乏及时的监管和介入。
针对这一问题，我们可以采取以下完善对策。
要加强登记机构的监管职能和能力建设，提高对申请人提供材料的审核和审查能力。
可以借鉴其他国家的做法，建立一体化的登记信息系统，实现信息共享和协同办理，减少虚假登记的发生。
加强对已经进行不动产预告登记的不动产权益的变化和转让的监管力度，与相关部门建立信息共享机制，实现实时监管和应对。
不动产预告登记制度存在的不足之三是法律法规不完善。
当前，我国不动产预告登记制度的法律法规还不够完善，存在一些不明确的问题和漏洞。
对于不动产预告登记的有效期、办理的手续和条件等方面缺乏明确的规定，容易导致不动产预告登记的合法性和有效性受到质疑。
论预告登记制度的完善
论预告登记制度的完善 The final edition was revised on December 14th, 2020.论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
论预告登记制度的完善
2023-11-10•预告登记制度的基本概念•预告登记制度的重要性和应用范围•预告登记制度的实施现状及问题•完善预告登记制度的建议•结论目录01预告登记制度的基本概念预告登记是指当事人约定买卖或其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人未来取得物权而进行的登记。
预告登记是一种临时性措施，旨在防止债务人擅自处分该不动产，从而保护债权人的利益。
预告登记的定义通过预告登记，债权人可以限制债务人处分该不动产，从而保护自己的利益。
预告登记的目的保护债权人利益预告登记制度可以避免因不动产的重复抵押、买卖或其他物权变动而产生的纠纷，从而提高交易的安全性。
保障交易安全通过预告登记，国家可以掌握不动产的物权变动情况，从而维护社会秩序的稳定。
维护社会秩序《物权法》该法规定了预告登记制度的基本内容，明确了预告登记的法律效力及程序。
《城市房地产管理法》该法对房地产领域的预告登记进行了详细规定，包括登记程序、适用范围等。
预告登记的法律依据02预告登记制度的重要性和应用范围保障不动产交易的安全是预告登记制度的核心价值之一。
在不动产交易中，由于不动产的特殊性质，交易双方往往存在信息不对称的情况，买方难以完全了解不动产的权属状况和权利限制。
通过预告登记制度，可以将不动产权利的变动信息进行公示，使买方能够更加全面地了解不动产的权属状况和权利限制，从而减少交易风险，保障交易安全。
预告登记制度的重要性和应用范围 保障交易安全防止权利滥用预告登记的范围和效力03预告登记制度的实施现状及问题预告登记制度实施现状预告登记的程序和要求01目前，我国预告登记制度主要依据《物权法》和《不动产登记暂行条例》实施。
申请人需提交登记申请、相关证明文件和缴纳相应费用后，方可完成预告登记。
预告登记的范围02预告登记主要针对不动产交易中的预售、预租、预抵押等情形，旨在保障交易安全，维护当事人合法权益。
预告登记法律效力03预告登记完成后，未经权利人同意，他人不得对该不动产进行处分，否则该处分行为无效。
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足
浅论中国预告登记制度的缺陷及补足前言:我国城市住房政策从福利房转化为商品房后，商品房交易日渐火爆。
其中预售房销售普遍存在，但由于市场体系不完善，法规建设跟不上，使得商品房交易中违规、违法现象和买卖纠纷层出不穷。
近几年，我国制定的商品房预售合同的登记备案制度，对预防和制止这些欺诈行为起到了一定积极作用，但由于这一制度尚不系统、不完备，设计上更偏重于行政管理功能，行政色彩较强，致使其对预购人权益保护的功用未能得到充分的发挥。
《中华人民共和国物权法》出台后，规定了预告登记制度。
通过预告登记，预购人的权利受到了很好的保护，预售人的行为受到了一定的限制，第三人可以通过公示了解商品房的现状，从而决定是否从事交易。
关键词：商品房预售;预告登记;效力一、商品房预售与预告登记（一）商品房预售商品房预售俗称“卖楼花”，一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。
所谓商品房预售，一般意义上的预售，是指房地产开发商(预售人)将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者(预购人)，购房者支付定金或购房款，房地产开发商在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权，购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。
它的出现，加快了商品房的销售和开发商资金的周转，为房地产开发商开创了新的融资渠道，从而极大地推动了房地产市场地发展。
因此，在90年代初期，随着我国房地产市场的发展，首先是深圳引入了这种销售方式，然后在全国各地迅速流行开来。
当今，它己经成为商品房销售的一种主流方式。
有关统计资料表明，目前我国各主要城市商品房预售比例均在80%以上，部分城市甚至达到了90%以上。
（二）预告登记预告登记（Vormerkung ）是由德国中世纪民法所创立的一种制度 ,它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。
预告登记是种特殊的不动产物权登记，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，即不是现实的物权变动，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
论我国的预告登记制度
论我国的预告登记制度[摘要]我国在07年颁布的《物权法》中首次规定了预告登记制度。
使得被登记的不动产物权请求权具有物权效力，并对于现实生活中出现的“一房二卖”现象有良好的制约作用。
但是我国的预告登记制度还存在着某些不足。
本文通过和国外的立法的比较，完善我国的预告登记制度。
[关键词]预告登记；债权物权化；一房二卖一、什么是预告登记预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记制度在我国《物权法》中第20条做了规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
在这一条的第二款，又对预告登记作了限制规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
”我国首次以法律的形式将房屋及其他不动产的预告登记制度加以确定和廓清。
二、设立预告登记的目的及意义在我国设立预告登记制度主要的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。
在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。
在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。
即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必需的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。
预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可，而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
论预告登记制度的完善 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。
在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。
因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。
而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。
日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。
上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。
德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。
如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。
德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。
依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。
《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。
在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。
我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。
因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。
而我国《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。
广东省出台的(《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)第四十三条规定：房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人在有关法律文件生效之日起三十日内申请预告登记：第一，预购商品房及其转让;第二，以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;第三，以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;第四，法律﹑法规规定的其他情形。
显而易见，广东省的相关规定比《物权法》第二十条的规定涉及面要广。
深入研究我国《物权法》第二十条的规定，参考德国﹑日本等国预告登记制度适用范围的立法，可知我国预告登记制度的适用范围过于狭窄，尚待扩展。
我国预告登记制度的适用范围只包括：买卖房屋和其他不动产。
不动产——房屋的界定比较清晰，需要廓清的是：其他不动产物权的具体内容是什么。
实践中不动产物权的买卖多种多样，而《物权法》中的预告登记制度只是把不动产所有权的移转请求权作为预告登记的保全对象。
然而，即使就取得物权的请求权，《物权法》也只是将其限制在合同之债上，对因合同以外的原因所产生的取得物权的请求权，能否适用预告登记制度，则没有规定。
众所周知，除基于合同而生的请求权外，还有基于不当得利﹑无因管理﹑继承等而生的请求权。
这些请求权也需要保护。
就不动产流转的方式，《物权法》规定的预告登记制度也只适用于一种方式——买卖。
而不动产的租赁﹑抵押等流转方式被忽略。
概而言之，我国预告登记制度的适用范围狭窄，在理论上有进一步完善的必要，实践中也有相应的需求。
例如：为担保一项借贷债权，E同意为G登记一项土地债务。
G承担在贷款受清偿后，将土地债务回复转让给E的义务，并同意为该请求权之预告登记。
因该预告登记所担保者，为E对G所享有的回复让与土地债务之请求权，故应为允许(哈姆州高等法院，《新法学周刊司法判例报告，民法》，1990年，272页)。
这是一个附条件请求权适用预告登记的实例。
我国《物权法》规定的预告登记制度没有列出预告登记适用的各类请求权，当然，附条件的请求权能否运用预告登记进行保护也没涉及。
然而，实践中这种案例实非罕见，但要解决却无法可依，受害人的权益得不到有效保障。
国内的许多学者已认识到这方面法律的缺失，在理论上都提出了自己的见解。
有的学者认为，预告登记的请求权应包括：第一，移转不动产物权的请求权;第二，消灭不动产物权的请求权;第三，关于不动产物权变更的请求权;第四，附条件或附期限的不动产物权请求权。
也有人认为，预告登记可适合用于建筑工程承包人的优先受偿权﹑优先购买权以及国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定﹑移转﹑变更或消灭。
笔者认为，建筑工程承包人的优先受偿权是一种法定的权利，无预告登记的必要。
国有土地使用权是一种不动产物权，不动产物权的变动以登记为要件，预告登记有对其进行保护的必要。
纵观各国立法，分析研究诸学者的理论成果，以我国的实践需要出发点，笔者认为，为了更好的实现预告登记制度的设立目的，预告登记制度适用范围的规定应具有开放性，凡有关不动产的物权变动，不管是所有权还是担保物权或用益物权，是物权的取得还是物权的设立﹑变更或消灭都应该可以纳入。
具体来说，我国预告登记制度可将以下几个方面纳入其适用范围。
首先，设立﹑移转﹑变更或消灭不动产物权的请求权可纳入预告登记的适用范围。
这里所指的不动产物权=不动产所有权+不动产他物权。
对此《广州市城镇房地产权登记办法(草案)》)中已有相关规定：不动产物权的移转，如买卖合同产生的不动产所有权的转移请求权;不动产物权的变动，如土地使用权存续期间对其用途进行的变更;不动产物权的消灭，如债务清偿而生的涂销抵押权的请求权。
接下来我们看这样一个案例：A有可能一年后调往深圳，A与B签订了一份房屋买卖合同，双方约定如果一年后A调往深圳，则A与B一起办理产权过户手续。
一年后A调到深圳，B 要求办理房屋产权过户手续，A却告诉B房子已卖给了C并办理了产权过户手续。
通过这个案例我们可以得到这样一个结论：假设B在合同签订后办理了预告登记，即使一年后A又将房子卖于C，B的权利也不会受到损害。
因为预告登记有这样的效力——预告登记后，预告登记的义务人所为的侵害预告登记权利人的中间处分行为无效。
因此，附条件或附期限的不动产物权的请求权也应纳入预告登记制度的适用范围。
而且日本法上预告登记的适用范围已有此项规定。
举例来说，在设定抵押权的情况下，由于短期租赁以损害抵押权为目的者相当多，抵押权人为排除短期租赁，常以自己作为承租人，与抵押人进一步签订附停止条件(以抵押债务不履行为条件)的租赁合同，并进行假登记予以保全，此即附停止条件的请求权。
实践中也存在这种情况：同一不动产上设立了多个不同顺位的抵押权，处于前顺位的抵押权人同意将其优先受偿权让与后顺位的抵押权人，这时后顺位的抵押权人享有请求前顺位的抵押权人让与此优先受偿权的请求权，但该请求权是债权性质的请求权，如果前顺位的抵押权人反悔，后顺位的抵押权人的这种权利得不到有力的救济，结果只能是梦一场，什么都得不到。
而预告登记可以完美的解决这个问题，使后顺位的抵押权人轻松摆脱尴尬局面。
所以预告登记制度应该保护有顺位的不动产物权变更的请求权。
最后，预告登记制度的适用范围中也应包括，设定﹑移转﹑变更或消灭国有土地使用权﹑农村土地承包经营权。
2008年10月20日发布的《中央推进农村改革发展若干重大问题的决定》中有这样一个条文：允许农民以转包﹑出租﹑互换﹑转让﹑股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
这意味着土地承包经营权流转的方式增多。
因为农村土地承包经营权也是一种物权，其变动以登记为要件，因此，在其流转中，要取得土地承包经营权的人也要面对这个问题——债权的生效到物权的变动之间存在时间上的间隙和空间上的距离。
这就使取得人的债权处于不稳定状态，可能会被第三人侵害。
为了确保取得人的请求权不受侵害，必须引入预告登记制度。
二﹑明确对预告登记制度效力的限制“预告登记的效力也叫预告登记的功能”。
预告登记制度的本质效力，一般认为是保全顺位的效力(Rangwirkung)保全权利的效力(Sincherwirkung)以及满足的效力(Vollwirkung)三种，即所谓三效力说。
我国台湾地区预告登记制度效力的立法与德国相近。
而日本学者认为预告登记制度除了以上三种效力以外，还有一种预警效力，这种学说被称为“四效力说”。
预告登记的前三种效力一般是针对预告登记请求权的当事人而言，预警效力可以使第三人有效规避因交易无效带来的风险。
对于预告登记制度的效力我国《物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不定产的，不发生物权效力。
可见，该条规定了保全债权的效力，但是对顺位保全效力﹑破产保全效力﹑预警效力等没有明确规定。
预告登记制度的效力应是全方位多角度的，我国《物权法》仅规定一个权利保全效力，这使预告登记制度的功能难以有效发挥，创立该制度的目的也会落空。
在以后的司法解释中明确的全方位的规定预告登记制度的效力势在必行。
预告登记制度要有效发挥其功能，需要完善的地方很多，重要的有以下几个方面：(一)预告登记后中间处分行为效力的相对化《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”。
我国台湾地区的相关法律规定，顺位在前的预告登记没有涂销前，登记名义人对他的土地进行的处分，对于所登记的请求权有妨碍的无效。
而我国《物权法》规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
以上这几个规定都涉及的是中间处分行为的效力。
德国及我国台湾地区预告登记的效力是相对的，当中间处分行为不妨害预告登记权利人的权利时，预告登记并不能排除中间处分行为效力的发挥。
而我国《物权法》规定的预告登记的效力是排除一切中间处分行为的效力的，这似乎过于绝对。
那么怎样认定预告登记中间处分行为的效力，是个关键问题。
明白了这个问题，对预告登记效力的研究有很大帮助。
目前设有不动产预告登记制度的国家和地区，对中间处分行为的效力，大多采相对无效主义。
即预告登记后，登记义务人就其不动产权利依旧可以处分，只是在预告登记权利人与第三人之间，当该处分行为妨害权利人的请求权时，该处分行为无效。
“违反预告登记的处分只是在主观(subjective)方面相对无效，也就是说，处分只是相对于预告登记权利人无效”。
因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或嗣后消灭，或对登记义务人的处分没有异议，那么登记义务人对其负担有预告登记义务的所有权的处分行为就是有效的。
“客观(objective)来看，只要处分不妨害请求权的履行，它就是有效的”。
这样规定，不但可以对预告登记权利人进行特殊的保护，同时也保护了预告登记义务人以及第三人的合法权利。
预告登记义务人所拥有的是全能的最完整的所有权，如果只因预告登记就剥夺了预告登记义务人在不妨害预告登记权利人的范围内处分自己权利的权利，这不合理也无法可依。