2018年房地产行业融资渠道专题分析报告
2018年房地产开发资金来源分析报告
2018年房地产开发资金来源分析报告
2018年3月
报告对房地产开发各类资金来源进行分析，并预测其2018年走势。
房地产开发资金增速下行，但下行幅度温和。纵向比较，目前房地产企业资金面处于相对比较紧张的时期。但是在分类调控政策下，局部城市存在边际放松，首套房需求将继续得到保障；以及前期大量未支付房款有待分期到账，因此房企资金面再继续大幅恶化的可能性较低。房地产开发资金来源和投资完成额的增速将趋势性下行，但下行幅度较温和。
各项资金来源：贷款和非标融资受到政策约束；而销售回款仍是重要支撑，债券融资或改善，ABS和海外债将逆势增长。通过对各类资金来源的分析，预计2018年房地产开发资金来源增速为7.3%，较2017年平稳下滑1个百分点。
1）国内贷款：银行对房地产企业放贷审核趋严，直接来自银行的新增贷款增速将平稳下降；在“表外转表内”的要求下，新增非银贷款增速也将温和下滑。
2）其他资金：2017年受政策影响新增个人购房贷款大幅下降44%，但随着部分城市房地产政策边际宽松，预计新增个人购房贷较2017年将有所上升；而且2017年存在较大规模未支付房款（包括暂未支付的居民房贷、未来将分期支付的预收款等），在2018年将形成销售回款，对房企的定金及预收款规模将产生积极影响。因此预计2018年“其他资金”的增速将有所上升。
资金面的变化领先房地产开发资金和投资完成额，因此总体而言2018年房地产开发资金来源增速和投资完成额的增速均将有所下行，但是下行幅度较浅，走势相对温和。
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
2018年融资情况汇报
2018年融资情况汇报尊敬的各位领导：2018年对我们公司来说是一个充满挑战和机遇并存的一年。
在全体员工的共同努力下，我们取得了一定的成绩，特别是在融资方面取得了一定突破。
现将2018年融资情况进行汇报如下：一、融资总额。
2018年，我们公司共完成了两轮融资，分别是A轮和B轮融资。
A轮融资总额为人民币1亿元，B轮融资总额为人民币3亿元，合计融资总额为4亿元。
这些资金的到来，为公司的发展提供了强有力的支持。
二、融资用途。
融资资金主要用于扩大生产规模、研发新产品、市场推广和品牌建设等方面。
其中，A轮融资主要用于研发和市场推广，B轮融资主要用于扩大生产规模和品牌建设。
通过合理规划和有效运用融资资金，公司的各项业务得到了迅速发展。
三、融资渠道。
公司的融资渠道主要包括银行贷款、股权融资和债券融资。
其中，A轮融资主要通过银行贷款和股权融资完成，B轮融资主要通过银行贷款和债券融资完成。
多元化的融资渠道保障了公司融资的灵活性和多样性。
四、融资效果。
融资资金的到来，为公司业务的拓展和发展提供了有力支持。
公司的产品研发能力得到了提升，市场推广效果明显，品牌知名度和美誉度不断提升。
同时，公司的生产规模得到了扩大，产能得到了提升，为满足市场需求打下了坚实的基础。
五、下一步计划。
2019年，我们将继续加大融资力度，进一步完善公司的融资体系，拓宽融资渠道，提高融资效率，为公司的可持续发展提供更加充足的资金保障。
同时，我们将继续加大产品研发和市场推广力度，提升品牌知名度和市场占有率，努力实现公司业务的更大发展。
以上就是2018年融资情况的汇报，希望各位领导能够对我们的工作给予指导和支持，共同推动公司的发展壮大。
谢谢！。
2018年房地产行业市场投资分析报告
2018年房地产行业市场投资分析报告分化加剧，去芜存菁——房地产行业2018年度策略2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。
展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。
变革之年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条主线，去芜存菁，攫取收益。
一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。
同时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系。
1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。
2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。
与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。
在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。
图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理时间政策简称主要内容2010年1月7日国十一条1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策。
2010年4月17日新国十条1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2018年房企融资方式分析报告
2018年房企融资方式分析报告2018年4月目录一、债权融资 (5)（一）房地产开发贷款 (5)（二）债券融资 (8)（三）非标融资 (10)（四）境外发债 (13)二、股权融资 (14)（一）IPO、增发和配股 (14)（二）私募房地产股权基金 (16)三、资产证券化 (17)（一）企业资产证券化（ABS） (19)1、自有物业 (20)（1）REITs (20)（2）类REITs (23)（3）CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券） (28)2、物业管理：物业费收费权ABS (29)3、房屋销售：购房尾款ABS (32)4、房屋经营：运营收益权ABS (35)5、房屋租赁 (36)（1）类REITs (36)（2）CMBS (36)（3）租金收益权ABS (38)（4）租赁消费分期类ABS (39)6、上游供应商业务往来：供应链金融保理ABS (40)（二）房企银行间资产支持票据模式（ABN） (41)房地产开发是典型的资金密集型行业，前期投入高，对外部融资有比较强的依赖性。
加之融资规模大、可以用开发商或项目资产抵押，金融机构也很愿意和开发商合作，为它们提供融资服务。
2016 年10 月，地产政策开始收紧，规范开发商的融资是政策重点之一。
目前来看，除了ABS 这种相对比较新颖的融资方式外，房企传统的融资渠道或多或少都受到了一定限制，整体面临比较大的资金压力。
但与此同时，我们看到房地产投资的韧性非常强。
今年一季度投资增速还高达10.4%，时隔3 年再度站上两位数。
如果进一步将地产投资拆分为土地购置和建安投资，可以发现地产投资的这种超预期，主要是靠土地购置费用在支撑。
显然在政策收紧了这么久之后，开发商对未来依然有比较好的预期。
未来地产投资走势如何，融资是关键。
本报告对房企常见的债权融资和股权融资方式进行了梳理，并重点介绍了近两年房企积极参与的ABS。
目前来看，除了ABS 这种相对比较新颖的融资方式外，房企传统的融资渠道或多或少都受到了一定限制，整体面临比较大的资金压力。
2018年房地产行业融资渠道专题分析报告
２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告1调控政策全面布局，融资渠道全面受限 (7)1.1 房地产企业融资渠道的阶段性变迁过程 (7)1.2 融资渠道全面收紧，倒逼房企主动降杠杆 (10)1.3 各渠道融资成本提升，融资诉求依然较强 (11)1.4 房企面临债务集中兑付，房企信用风险值得关注 (11)2房地产企业各渠道融资现状分析 (12)2.1 非标融资：资金来源和通道严格受限，融资成本上行 (12)2.2 银行开发贷：银行融资回表促增长，未来增速或将放缓 (17)2.3 债券融资：发行规模回暖，公司债实行分类监管， (23)2.4 股权融资：IPO难度大、再融资受限、私募股权或迎发展机遇 (30)2.5 海外债：发行热度升温，融资成本显著上行 (33)2.6 资产证券化：政策支持，正步入快速发展期 (35)2.7 房地产各渠道融资政策和调控程度梳理 (38)3房地产开发到位资金分析：增速回落，结构调整 (40)3.1 房企到位资金回落，显著影响新开工，与开发投资已现背离 (40)3.1.1 受融资收紧影响，房企到位资金持续回落 (40)3.1.2 到位资金回落影响新开工增速 (40)3.1.3 到位资金与开发投资已现背离 (41)3.2 到位资金结构改变，其他资金占比显著提升 (42)3.2.1 其他资金：销售回款占比提升，系定金及预付款增长导致 (44)3.2.2 自筹资金：占比回落，明股实债+民间借贷助力增速低位反弹 (46)3.2.3 国内贷款：整体增速回落，非银机构贷款占比较小 (46)3.2.4 利用外资：占到位资金比例偏低，或为拨付比较低导致 (48)4渠道收紧，房企融资能力分化显著 (49)4.1 融资能力：渠道收紧，龙头房企融资成本优势明显 (49)4.1.1 龙头房企融资渠道多，规模所受影响较小 (49)4.1.2 龙头房企融资成本更低，资金优势明显 (51)4.2 资金缺口：差异明显，二三线房企资金缺口扩大 (51)4.2.1 一线房企资金缺口增速趋缓，二三线房企资金缺口扩大 (52)4.2.2 销售回款影响资金缺口，一线房企谨慎对待资金缺口扩张幅度 (52)4.2.3 外源融资增速回升，二线房企诉求较强 (54)4.2.4 房企融资覆盖资金缺口能力差异明显，关注资金压力较小的快速成长型房企 (55)4.3 偿债能力：两极分化，一线房企明显优于二三线房企 (56)4.3.1 房企净负债率增加，二三线房企尤为明显 (56)4.3.2 短期偿债能力整体下降，一线房企相对优势显著 (57)4.4 拿地能力：受融资分化影响，土地集中度继续提升 (58)5投资建议及风险提示 (59)图表1：2006年房企A股IPO募资规模创新高 (7)图表2：房企定增规模曾经历两轮高峰 (7)图表3：2012-13年新增房地产信托规模攀升 (8)图表4：2013年新增非标占社融比达到30% (8)图表5：2015-16年房地产债券发行规模陡增 (9)图表6：2016至今内房股海外债发行规模猛增 (9)图表7：“930”以来房地产融资政策整理 (10)图表8：2017年末TOP10房企净负债率有显著下降 (11)图表9：2018年房地产企业融资成本继续上升 (11)图表10：房企融资诉求依然较强 (11)图表11：2018-2021年，房企信用债偿付压力逐年提升 (12)图表12：2013年银行理财非标规模占比达到30% (12)图表13：2013年以来非标融资受监管政策梳理 (13)图表14：2011-13年信托通道放量 (14)图表15：新增信托贷款和委托贷款走势背离 (14)图表16：历年新增非标资产结构变化较大，2018年以来负增长 (14)图表17：2018年以来委托贷款余额持续负增长 (15)图表18：2017年新增房地产非标规模预计在2.97万亿左右 (16)图表19：传统渠道收缩，私募股权非标融资兴起 (16)图表20：房地产开发贷款同比增速回升，2018年Q1为21% (18)图表21：2016年9月以来房产开发贷款同比回升 (18)图表22：2018年5月新增PSL累计同比增速较一季度回落 (19)图表23：房产开发贷余额增加值大部分来自保障性住房开发贷 (19)图表24：地产开发贷款余额持续回落，增速反弹 (20)图表25：“930”新政后，房地产信贷受监管政策梳理 (21)图表26：38家房企取得借款收到的现金同比增长排行表 (22)图表27：历史房企信用债各渠道发行统计 (23)图表28：2018年以来房企信用债发行回暖 (24)图表29：历年信用债各渠道发行规模统计（亿元） (24)图表30：2018年公司债发行规模快速增长 (25)图表31：房地产公司债融资相关调控政策 (26)图表32：房地产公司债券发行实行分类监管细则 (26)图表33：2018年以来中票发行增速放缓 (26)图表34：房地产中期票据发行相关政策文件 (27)图表35：房地产企业中期票据发行实行分类监管细则 (27)图表36：2018年短期融资券发行规模快速增长 (28)图表37：房地产短期融资券相关调控政策 (28)图表38：房地产企业短期融资券发行实行分类监管细则 (28)图表39：2018年定向工具发行规模迎来新增长 (29)图表40：房地产定向工具相关调控政策 (29)图表41：房地产企业定向工具发行实行分类监管细则 (29)图表42：2018年资产支持证券发行规模稳定增长 (30)图表43：房地产企业股权融资难度较大 (31)图表44：房企股权融资基本停滞 (31)图表45：私募股权融资或将迎来较大发展机遇 (32)图表46：《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》主要内容 (33)图表47：2018年房企海外债发行同比126% (34)图表48：2018年海外债票面利率攀升 (34)图表49：2018年房企海外债票面利率分布 (34)图表50：2017年房企海外债票面利率分布 (34)图表51：2018年房企海外债期限统计 (35)图表52：2017年房企海外债期限统计 (35)图表53：房地产资产证券化产品相关鼓励政策 (36)图表54：2014年至今房地产资产证券化产品发行规模统计 (36)图表55：房地产资产证券化产品的底层资产主要分为三大类 (37)图表56：租赁类R EITS项目发行统计 (38)图表57：房地产融资各渠道政策调控程度梳理（1） (39)图表58：房地产融资各渠道政策调控程度梳理（2） (39)图表59：房企到位资金总额-累计 (40)图表60：房企到位资金总额-当月 (40)图表61：2011年之后到位资金同新开工面积走势基本同步 (41)图表62：2018年以来房企到位资金和开发投资出现背离 (41)图表63：2018年1-4月土地购置费占比26% (42)图表64：2017年2月以来土地购置费占比提升 (42)图表65：2018年以来土地购置费同比高增长，建安支出同比增速转负 (42)图表66：2018年以来到位资金各渠道占比 (43)图表67：到位资金历史各渠道占比 (43)图表68：房企到位资金主要构成 (43)图表69：2015年以来其他资金占比持续提升 (44)图表70：到位资金中其他资金主要构成占比 (44)图表71：定金及预付款增速较去年放缓 (45)图表72：个人按揭贷款增速较去年下降明显 (45)图表73：债券融资+其他项增速回落 (45)图表74：房企债券融资中用于房地产开发部分占比不高............................................. 错误!未定义书签。
2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析
2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.7 万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。
其中，国内贷款包括银行和非银贷款， 2017年占比总开发资金分别为13%和 3%；自筹资金包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资；利用外资占比极低、可以忽略不计；其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金，2017 年占比总开发资金分别为31%和15%。
因而，从房地产开发资源来源结构来看，房地产行业的非标主要集中两个科目中： 1）国内贷款中非银贷款部分、 2）自筹资金中剔除企事业单位自有资金和资本市场融资之后的部分。
房地产开发资金来源构成资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源及同比资料来源：公开资料整理从开发资金来看，行业非标余额=国内贷款中的非银贷款+自筹资金-自筹资金中的企事业单位自有资金-资本市场融资金额（境内外）-房地产信托中主动管理规模。
2017 年ABS 发行总量为8098 亿元，其中房地产资产相关占比在8.9%左右资料来源：公开资料整理Top30 房企中，国企平均融资成本更低资料来源：公开资料整理新增信托金额累计值：投向房地产同比走高资料来源：公开资料整理估算历年主动管理类房地产信托新增金额房地产信托平均期限资料来源：公开资料整理行业历年新增非标金额走势资料来源：公开资料整理2011-2017 年房地产非标余额估算（估算一）资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿主要金融机构：房产开发贷款余额资料来源：公开资料整理房地产行业境内外发债金额及占比资料来源：公开资料整理主动管理类房地产信托余额估算资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额估算（估算二）资料来源：公开资料整理从非标资金来源结构估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿银行理财：从资产配置情况来看，标准化资产是银行理财资金配置的主要资产，2017 年债券、银行存款、拆放同业及买入返售等标准化资产共占理财产品投资余额的 67.56%，而非标准化债券类资产占比约16.22%。
2018年房地产企业融资专题分析报告
2018年房地产企业融资专题分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显 (7)2. 现金流总体情况：流入流出规模17 年均创新高 (10)3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 (11)4. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降 (15)5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显 (16)6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显 (18)7. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 (20)7.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。
(21)7.2. 如果房企想维持17 年的拿地规模，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？ (23)8. 现金流关键疑难指标解析 (25)8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (25)8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (27)8.3. 回款率为何逐年下降？ (27)8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (28)8.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 (28)8.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (29)8.4.3. 支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金 (29)8.5. “其他”里面都藏着些什么？ (29)8.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 (29)8.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 (30)8.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 (30)8.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 (31)8.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 (31)8.6. 支出积极性指标 (31)9. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 (32)9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧 (32)9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 (32)9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 (33)9.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (33)9.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (34)9.4.3. 回款率为何逐年下降？ (34)9.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (34)10. 案例分析：万科 (34)10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 (35)10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出 (36)10.3. 钱从哪里来，花到哪里去 (38)10.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 (39)10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 (40)10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 (40)10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 (41)附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 (44)图表目录图1：44 家样本房企历年货币资金 (7)图2：分组房企历年货币资金增速 (7)图3：44 家样本房企历年短期债务 (8)图4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 (8)图5：分组房企净负债率 (10)图6：44 家样本房企历年现金流入 (10) (10)图8：44 家样本房企历年现金净流入 (10)图9：龙头房企历年现金净流入 (11)图10：大型房企历年现金净流入 (11)图11：中型房企历年现金净流入 (11)图12：小型房企历年现金净流入 (11)图13：历年现金流入的构成 (11)图14：龙头房企历年现金流入构成 (12)图15：大型房企历年现金流入构成 (12)图16：中型房企历年现金流入构成 (12)图17：小型房企历年现金流入构成 (12)图18：历年现金流出的构成 (12)图19：龙头房企历年现金流出构成 (13)图20：大型房企历年现金流出构成 (13)图21：中型房企历年现金流出构成 (13)图22：小型房企历年现金流出构成 (13)图23：样本房企历年现金流入细项 (13) (13)图25：分组房企17 年现金流入细项 (14)图26：分组房企17 年现金流出细项 (14)图27：分组房企18 年Q1 现金流入细项 (14)图28：分组房企18 年Q1 现金流出细项 (14)图29：44 家样本历年经营现金流 (15)图30：龙头房企历年经营活动现金流 (15)图31：大型房企历年经营活动现金流 (15)图32：中型房企历年经营活动现金流 (15)图33：小型房企历年经营活动现金流 (15)图34：历年经营活动现金流入细项拆分 (16)图35：历年经营活动现金流出细项拆分 (16)图36：历年投资现金流 (16)图37：龙头房企历年投资活动现金流 (16)图38：大型房企历年投资活动现金流 (16)图39：中型房企历年投资活动现金流 (17)图40：小型房企历年投资活动现金流 (17)图41：历年投资活动现金流入细项拆分 (17)图42：历年投资活动现金流出细项拆分 (17)图43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组） (17)图44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组） (17)图45：18 年Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） (18)图46：18 年Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） (18)图47：历年筹资活动现金流 (18)图48：龙头房企历年筹资活动现金流 (18)图49：大型房企历年筹资活动现金流 (18)图50：中型房企历年筹资活动现金流 (19)图51：小型房企历年筹资活动现金流 (19)图52：历年筹资活动现金流入细项拆分 (19)图53：历年筹资活动现金流出细项拆分 (19)图54：17 年筹资活动现金流入细项拆分（分组） (19)图55：17 年筹资活动现金流出细项拆分（分组） (19)图56：18 年Q1 筹资活动现金流入细项拆分（分组） (20)图57：18 年Q1 筹资活动现金流出细项拆分（分组） (20)图58：销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)图59：预收款（T-1）/营业收入（T）各组房企为中位数口径 (26)图60：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年有息负债 (27)图61：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年短期债务（中位数） (27)图62：龙头房企和大型房企销售回款率 (27)图63：拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (28)图64：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (31)图65：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (31)图66：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................32图67：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................32图68：万科历年货币资金..........................................................................................................................35图69：各组房企币资金对短期债务的覆盖倍数中位数. (35)图70：万科历年货币资金对短期债务的覆盖倍数 (35)图71：各组房企历年净负债率中位数 (36)图72：万科历年净负债率 (36)图73：万科历年现金流入 (36)图74：万科历年现金流出 (36)图75：万科历年现金净流入 (36)图76：万科历年现金流入构成 (38)图77：万科历年现金流出构成 (38)图78：万科历年现金流入细项 (38)图79：万科历年现金流出细项 (38)图80：万科历年经营现金流 (39)图81：历年经营活动现金流入细项拆分 (39)图82：历年经营活动现金流出细项拆分 (39)图83：万科及各组房企销售回款率（中位数） (39)图84：历年投资现金流 (40)图85：历年投资活动现金流入细项拆分 (40)图86：历年投资活动现金流出细项拆分 (40)图87：历年筹资活动现金流 (41)图88：历年筹资活动现金流入细项拆分 (41)图89：历年筹资活动现金流出细项拆分 (41)图90：万科历年偿还债务所支付的现金 (41)图91：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金.....................................42图92：经营活动现金流出/经营活动现金流入.................................................................................42图93：拿地金额/销售金额 (42)图94：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................43图95：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................43图96：直接法现金流量表.. (44)图97：间接法现金流量表 (44)图98：样本房企名单 (44)表1：样本房企短期和中期偿债能力排名 (8)表2：压力测试情景假设表 (20)表3：情景1-3-龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (22)表4：情景4-6 龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览.............................................................................................................................................. .. (23)表5：龙头房企和大型房企销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)表6：龙头房企和大型房企预收款（T-1）/营业收入（T） (26)表7：龙头房企和大型房企销售回款率 (28)表8：龙头房企和大型房企拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (29)表9：2018Q1 样本房企现金净流出一览 (37)表10：龙头房企和大型房企拿地金额/销售金额 (42)1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显我们选取了44 家房地产业务占比在80%以上，并且房地产业务收入规模在20 亿元以上的房企，分为四组：4 家龙头房企，10 家大型房企，15 家中型房企，15 家小型房企（详见附录）。
2018年房地产行业分析报告
2018年房地产行业分析报告2018年1月目录一、低库存下的新常态 (5)1、库存结构分析：低库存常态化 (6)2、政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化 (9)3、房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现 (15)（1）龙头房企销售集中度大幅提升，呈现“强者恒强” (15)（2）龙头房企拿地端的聚焦效应更明显，未来销售市占率将进一步提高 (18)4、估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素 (21)二、基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢 (25)1、本轮政策周期进入后半段 (25)2、三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素 (28)3、低库存导致房价增速下行较为缓慢 (32)4、17年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄 (33)5、土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩 (35)三、基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平 (50)1、基本面下行趋势明确，18 年或将量跌价稳 (50)2、成交量判断：预计18 年全国商品房销售面积同比下滑4% (52)3、成交金额判断：预计18 年全国商品房销售金额同比增长0%左右 (58)4、投资及新开工预测：投资增长5.3%，新开工增长7% (59)5、土地投资测算：18年预计同比增长6.7% (61)6、施工投资测算：18年预计同比增长4.8% (62)7、租赁项目建设对于投资的影响测算 (67)四、长效机制加速推进，住房制度设计是关键 (72)1、德国住房制度研究 (75)（1）法律建设：供给端扶持多元化供给主体，需求端保障租赁权益 (75)2、新加坡住房研究 (82)（1）组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 (84)（2）供给模式以“先预定后建造”为主，定价由政府决定 (87)（3）通过公积金缴费率控制HDB资金端供给，间接调节组屋供给量 (89)（4）制度保障各阶层“居者有其屋”的同时抑制投机 (90)3、德国与新加坡制度对我国的启示 (93)（1）供给端：“租赁+共有产权（保障性安居工程）+商品房”的多层次供应体系 (93)（2）需求端：有保有压，保障租购同权，同时通过税收机制打击投资性需求 (94)4、REITs：“公募基金+ABS”架构或将优先推出 (95)（1）中国类REITs现状：债性大于股性，存在流动性问题 (95)（2）未来REITs突破方向：“公募基金+ABS”模式 (100)5、关注房产税在18年的推进情况 (103)五、投资策略：关注长期机遇与短期价值 (107)1、传统开发类企业：关注价值修复机遇 (107)2、长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇 (108)3、房地产大资管或将迎来集中发展 (113)2017年的地产行业是变化的一年，对于政策调控体系认知的变化，土地出让规则的变化，行业发展格局由增量到存量的变化，龙头地产公司估值体系的变化。
2018年房地产专题市场投资分析报告
投资建议 ............................................................................. 25
图目录
图表 1. 房地产销售及新开工面积增速 ....................................................5 图表 2. 房地产产业链示意图......................................................................5 图表 3. 商品房销售面积及土地购臵面积增速 .......................................5 图表 4. 地方财政收入中土地出让收入占比 ...........................................5 图表 5. 全国财政支出中基建相关领域占比 ...........................................6 图表 6. 房地产投资和基础设施建设投资增速 .......................................6 图表 7. 全国公共财政收入增速 .................................................................7 图表 8. 中央和地方本级财政收入占比 ....................................................7 图表 9. 全国公共财政收入各项来源占比 ................................................7 图表 10. 全国公共财政收入来源中房地产贡献占比 ............................7 图表 11. 全国政府性基金收入增速 ...........................................................8 图表 12. 中央和地方本级政府性基金收入占比 .....................................8 图表 13. 全国政府性基金收入来源中房地产贡献占比 ........................8 图表 14. 地方本级财政收入和政府性基金占比 .....................................9 图表 15. 地方财政的房地产相关收入占比 ..............................................9 图表 16. 地方政府土地使用权出让收入占本级财政收入比 ...............9 图表 17. 2011-2015 年各地区土地出让金占财政收入比 ......................10 图表 18. 全国公共财政支出增速 ............................................................. 11 图表 19. 中央和地方本级财政支出占比 ................................................ 11 图表 20. 全国公共财政支出各项领域占比 ............................................ 11 图表 21. 全国政府性基金支出增速 .........................................................12 图表 22. 中央和地方本级政府性基金支出占比 ...................................12 图表 23. 国有土地使用权出让收入安排的支出各项领域 ..................12 图表 24. 全国政府性基金支出各项领域占比 .......................................12 图表 25. 全国公共财政收入和支出增速 ................................................13 图表 26. 全国公共财政收支差额增速 ....................................................13 图表 27. 地方财政自给率和中央财政赤字率 .......................................13 图表 28. 2012-2016 年各地区财政收支比（财政自给率） .................14 图表 29. 2016 年全国公共财政支出中基建占比 27% ...........................15 图表 30. 2016 年全国政府性基金支出中基建占比 41% ......................15 图表 31. 固定资产投资中基建投资增速 ................................................15 图表 32. 分行业基建投资增速..................................................................15
2018年房企融资渠道分析报告
2018年房企融资渠道分析报告2018年8月目录一、内部融资：内修造血之力 (5)61、状态上：现金为王 ............................................................................................82、行动上：加速回款 ............................................................................................3、贡献上：占房企到位资金比重61.67% (12)二、外部融资：有的升起，有的坠落 (15)1、银行贷款：占房企到位资金比重12.60pct (16)（1）土地储备贷款 (16)（2）项目开发贷款 (17)（3）抵押贷款 (18)（4）并购贷款 (18)2、股权融资：占房企到位资金比重0.23% (19)3、债权融资：占房企到位资金比重 2.85%+海外债占比 2.75% (22)4、资产证券化：占房企到位资金比重0.53% (27)5、非标融资：占房企到位资金比重预计15%左右 (28)6、其他形式：占房企到位资金比重预计 4.37% (30)房地产行业作为资金密集型行业，融资环节不可缺少且至关重要。
本专题为房地产行业融资专题，主要分析房企融资渠道、各项融资的要求与限制、各个渠道融资变动对房企报表影响等。
房企融资大致可分为两块，内部融资和外部融资；根据房企到位资金的细分，各项融资渠道占房企到位资金比重如图1所示，其中个人按揭款+定金及预收款的占比高达47.48%，为房企到位资金的重点贡献来源，如果加上自有资金，内部融资占房企到位资金比重高达61.67%，（根据wind、统计局等多方数据平台数据汇总测算的结果，仅供参考）为房企最主要的资金来源。
房地产行业作为资金密集型，融资环节不可缺少且至关重要，大致可以分为内部融资（61.67%）和外部融资（38.33%）。
2018年房地产行业资金面深度研究报告
２０１８年房地产行业资金面深度研究报告⏹⏹购房者：杠杆率持续攀升，按揭趋紧制约需求释放。
伴随2015年至今的房产牛市，居民杠杆率持续攀升，2017年“居民部门债权存量/GDP”已达到48%，较2016年提升9个百分点，已接近日德，高于新兴经济体39.8%的平均水平。
2018H1新增按揭及公积金贷款与一二手商品房成交比为37.2%，考虑居民短期贷款后，2018H1对应实际居民购房杠杆率达43%，仍处于较高水平。
7月31日中央政治局会议明确表示“坚决遏制房价上涨”，预计下半年市场资金面情况将好于上半年，但涉房融资短期仍难有较大松动。
在整体信贷额度偏紧背景下，按揭利率连续19个月上行，银行为维护与开发商中长期合作关系，或倾向投放更多按揭额度到新房市场，叠加一二手房价格倒挂，预计2018年新房成交占比或再次提升。
按全年18%个贷余额增速测算，预计可支撑新房销售额14.3亿，同比增长6.6%。
⏹开发商：虽无暖阳、亦非寒冬，龙头优势显著。
打破刚兑叠加融资渠道收紧，房企融资成本持续上行，2018年7月一年内房地产信托预期收益率8.1%，较上年末上升0.4个百分点。
相比之下，具备央企、国资背景的龙头房企融资优势逐步凸显，保利中票年内平均发行利率仅4.69%，较2017年11月下降0.71个百分点；2017年、2018Q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占A股上市房企的37.8%、45.8%，信贷资源进一步向龙头房企倾斜。
2018年8-12月房地产行业到期债券1395.1亿，叠加1430.3亿到期信托，合计债务到期2825.4亿；考虑仅A股上市房企2018Q1在手现金就达9433亿，短期到期债务对行业资金面冲击或有限。
同时2018一季度A股上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%，较2017年末下降11个百分点，但远高于2014年的83%。
从各房企来看，在2018年销售目标达成前提下，即使2018年不新增融资，主流房企资金缺口亦不是很大。
房开企业融资渠道分析
在房地产开发过程中，尤其是前期拿地阶段，众多房地产开发企业不可避免地会通过内部资金拆借的方式调配资金解决新项目土地成本的支付问题。
而在资金拆借的税务处理上，税企双方一直存在争议一、房地产企业融资的高压态势2018年初，北京、上海、广东等多地出台政策严控资金违规流入房地产行业，北京银监会表示要逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。
2018年5月4日，银保监会开出巨额罚单，这是银保监会合并以来对银行业金融机构的首罚，其中三家股份制商业银行都收到了5000万元以上的大额罚单。
因涉及理财、房地产贷款等业务违规，对兴业银行罚款5870万元、对招商银行罚款6570万元、对浦发银行罚款5845万元，同时，多名银行从业人员也受到处罚，房地产行业的融资渠道大幅收缩。
从房地产开发资金来源结构看，房企自筹资金（主要包括自有资金、信托资金、债券融资等）占比平均为38.8%，国内贷款占比约为16.1%。
随着调控的增强，房地产贷款及私募资管融资渠道逐渐收紧。
2017年2月，基金业协会发布公告，投资热点城市的房地产私募资管计划已经停止备案。
另据中国人民银行统计，2017年房地产贷款增速回落，截至2017年末，人民币房地产贷款余额32.2万亿元，增速比上年末低6.1个百分点；同比少增1087亿元。
个人住房贷款余额21.9万亿元，增速比上年末低14.5个百分点。
房地产企业面临严峻的融资形势。
二、房地产企业内部资金拆借的涉税风险分析对于房地产企业来说，由于房地产项目前期拿地环节资金占用量大，工程复杂，资金循环周期长，随着工程项目的推进，资金缺口将逐渐增大。
众多房地产企业不可避免地会通过内部拆借的方式调配资金。
加之近几年外部融资渠道管控愈加严格，房地产企业对内部资金拆借的需求更加迫切，作为国家税务总局税务稽查的重点行业，厘清不同资金拆借方式下的税务处理，明晰稽查重点，做好稽查应对，是房地产企业必须明确的问题。
2018年房地产企业融资专题分析报告
2018年房地产企业融资专题分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显 (7)2. 现金流总体情况：流入流出规模17 年均创新高 (10)3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 (11)4. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降 (15)5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显 (16)6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显 (18)7. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 (20)7.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。
(21)7.2. 如果房企想维持17 年的拿地规模，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？ (23)8. 现金流关键疑难指标解析 (25)8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (25)8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (27)8.3. 回款率为何逐年下降？ (27)8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (28)8.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 (28)8.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (29)8.4.3. 支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金 (29)8.5. “其他”里面都藏着些什么？ (29)8.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 (29)8.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 (30)8.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 (30)8.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 (31)8.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 (31)8.6. 支出积极性指标 (31)9. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 (32)9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧 (32)9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 (32)9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 (33)9.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (33)9.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (34)9.4.3. 回款率为何逐年下降？ (34)9.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (34)10. 案例分析：万科 (34)10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 (35)10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出 (36)10.3. 钱从哪里来，花到哪里去 (38)10.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 (39)10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 (40)10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 (40)10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 (41)附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 (44)图表目录图1：44 家样本房企历年货币资金 (7)图2：分组房企历年货币资金增速 (7)图3：44 家样本房企历年短期债务 (8)图4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 (8)图5：分组房企净负债率 (10)图6：44 家样本房企历年现金流入 (10) (10)图8：44 家样本房企历年现金净流入 (10)图9：龙头房企历年现金净流入 (11)图10：大型房企历年现金净流入 (11)图11：中型房企历年现金净流入 (11)图12：小型房企历年现金净流入 (11)图13：历年现金流入的构成 (11)图14：龙头房企历年现金流入构成 (12)图15：大型房企历年现金流入构成 (12)图16：中型房企历年现金流入构成 (12)图17：小型房企历年现金流入构成 (12)图18：历年现金流出的构成 (12)图19：龙头房企历年现金流出构成 (13)图20：大型房企历年现金流出构成 (13)图21：中型房企历年现金流出构成 (13)图22：小型房企历年现金流出构成 (13)图23：样本房企历年现金流入细项 (13) (13)图25：分组房企17 年现金流入细项 (14)图26：分组房企17 年现金流出细项 (14)图27：分组房企18 年Q1 现金流入细项 (14)图28：分组房企18 年Q1 现金流出细项 (14)图29：44 家样本历年经营现金流 (15)图30：龙头房企历年经营活动现金流 (15)图31：大型房企历年经营活动现金流 (15)图32：中型房企历年经营活动现金流 (15)图33：小型房企历年经营活动现金流 (15)图34：历年经营活动现金流入细项拆分 (16)图35：历年经营活动现金流出细项拆分 (16)图36：历年投资现金流 (16)图37：龙头房企历年投资活动现金流 (16)图38：大型房企历年投资活动现金流 (16)图39：中型房企历年投资活动现金流 (17)图40：小型房企历年投资活动现金流 (17)图41：历年投资活动现金流入细项拆分 (17)图42：历年投资活动现金流出细项拆分 (17)图43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组） (17)图44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组） (17)图45：18 年Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） (18)图46：18 年Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） (18)图47：历年筹资活动现金流 (18)图48：龙头房企历年筹资活动现金流 (18)图49：大型房企历年筹资活动现金流 (18)图50：中型房企历年筹资活动现金流 (19)图51：小型房企历年筹资活动现金流 (19)图52：历年筹资活动现金流入细项拆分 (19)图53：历年筹资活动现金流出细项拆分 (19)图54：17 年筹资活动现金流入细项拆分（分组） (19)图55：17 年筹资活动现金流出细项拆分（分组） (19)图56：18 年Q1 筹资活动现金流入细项拆分（分组） (20)图57：18 年Q1 筹资活动现金流出细项拆分（分组） (20)图58：销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)图59：预收款（T-1）/营业收入（T）各组房企为中位数口径 (26)图60：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年有息负债 (27)图61：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年短期债务（中位数） (27)图62：龙头房企和大型房企销售回款率 (27)图63：拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (28)图64：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (31)图65：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (31)图66：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................32图67：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................32图68：万科历年货币资金..........................................................................................................................35图69：各组房企币资金对短期债务的覆盖倍数中位数. (35)图70：万科历年货币资金对短期债务的覆盖倍数 (35)图71：各组房企历年净负债率中位数 (36)图72：万科历年净负债率 (36)图73：万科历年现金流入 (36)图74：万科历年现金流出 (36)图75：万科历年现金净流入 (36)图76：万科历年现金流入构成 (38)图77：万科历年现金流出构成 (38)图78：万科历年现金流入细项 (38)图79：万科历年现金流出细项 (38)图80：万科历年经营现金流 (39)图81：历年经营活动现金流入细项拆分 (39)图82：历年经营活动现金流出细项拆分 (39)图83：万科及各组房企销售回款率（中位数） (39)图84：历年投资现金流 (40)图85：历年投资活动现金流入细项拆分 (40)图86：历年投资活动现金流出细项拆分 (40)图87：历年筹资活动现金流 (41)图88：历年筹资活动现金流入细项拆分 (41)图89：历年筹资活动现金流出细项拆分 (41)图90：万科历年偿还债务所支付的现金 (41)图91：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金.....................................42图92：经营活动现金流出/经营活动现金流入.................................................................................42图93：拿地金额/销售金额 (42)图94：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................43图95：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................43图96：直接法现金流量表.. (44)图97：间接法现金流量表 (44)图98：样本房企名单 (44)表1：样本房企短期和中期偿债能力排名 (8)表2：压力测试情景假设表 (20)表3：情景1-3-龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (22)表4：情景4-6 龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览.............................................................................................................................................. .. (23)表5：龙头房企和大型房企销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)表6：龙头房企和大型房企预收款（T-1）/营业收入（T） (26)表7：龙头房企和大型房企销售回款率 (28)表8：龙头房企和大型房企拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (29)表9：2018Q1 样本房企现金净流出一览 (37)表10：龙头房企和大型房企拿地金额/销售金额 (42)1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显我们选取了44 家房地产业务占比在80%以上，并且房地产业务收入规模在20 亿元以上的房企，分为四组：4 家龙头房企，10 家大型房企，15 家中型房企，15 家小型房企（详见附录）。
2018年房地产行业融资渠道专题分析报告
2018年房地产行业融资渠道专题分析报告卓越管理智库精心制作，多年企业咨询，精品管理word模板，值得您下载拥有！2018年11月我国房地产行业融资问题研究摘要房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。
同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展至关重要。
随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。
如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。
目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。
但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。
本文简明概述了目前房地产融资渠道，提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因，并提出了完善房地产管理的相应策略，例如建立组合式融资模式等等。
这样才能更好的解决融资困难的问题。
关键词：融资渠道；金融市场；房地产企业；管理策略；融资需求；融资风险目录第一章绪论......................................... 错误！未定义书签。
第二章房地产融资渠道日趋多元化.. (2)2.1 银行贷款 (2)2.2上市融资 (2)2.3房地产债券融资 (3)2.4夹层融资 (3)2.5房地产信托 (4)2.6海外地产基金 (5)2.7房地产信托投资基金(REITS) (6)2.8其他方式 (7)第三章目前我国房地产业融资问题现状 (9)3.1缺乏多层次房地产金融体系 (9)3.2房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 (9)3.3对融资风险认识还存在不足 (9)第四章造成我国房地产业融资问题的主要原因 (11)4.1 金融市场结构不健全 (11)4.2 宏观环境滞后 (11)4.3 间接融资过多 (12)4.4 投资增长过快 (12)第五章完善房地产业融资管理策略 (13)5.1探索建立组合式融资模式 (13)5.2加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持 (14)5.3加强日常融资管理,控制融资风险 (15)总结 (17)致谢 (18)参考文献 (19)第一章绪论近几年，中国房地产行业发展迅速，一改过去几年颓废的景象。
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２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告导读：资金是房企的命脉。
在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。
新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。
摘要：1、房企融资渠道已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。
2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。
2、房企主要融资渠道规模和结构（1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。
2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。
（2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。
2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。
（3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。
2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。
3、未来偿债高峰（1）有息负债余额19.2万亿。
截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。
（2）未来4年是兑付高峰。
2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。
其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。
4、融资收紧对主要渠道的影响（1）银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。
A.开发贷成本和门槛上升、用途规范：目前利率不同程度上浮；实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使用。
B.并购贷申请条件收紧、成本上升：部分地区432成为获批条件，目前利率达10%。
（2）非标融资。
A.银行非标转标。
2017年开始加强非标整治，银行表内和表外非标资产规模均快速降低。
由于银行表内信贷和标准融资短期难以承接融资需求缺口，为缓和信用风险，2018年7月，资管新规细则出台，在不超过资管新规框架的范围内，放松过渡期内非标整改力度。
B.委贷规模快速减少。
2018年1月委贷新规禁止资管产品投放委贷，上半年房地产委贷余额估计减少1680亿元。
C. 信托规模增速回落、主动管理占比提升、成本提升、期限缩短。
2017年12月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产，2018年5月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。
前5月新成立房地产集合信托，规模环比回落17%、贷款类和投资类占比分比2017年下降2个点和提升8个点、平均收益率和期限分别较2017年上升0.76个点、缩短0.16年。
7月资管新规细则放松非标整改力度，信托规模下降趋势有望缓和。
（3）境内证券市场融资。
A.房企信用债发行资质要求提升、用途受限，发行规模回升、成本回落。
房企公司债发行实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管；公司债仅能借新还旧、银行间票据不能用于偿还公司债；受益借新还旧和新增租赁住房专项债，2018年上半年发行规模环比回升43%；由于市场流动性改善，2018年上半年AAA公司债和中票发行利率分别回落0.5和0.4个百分点。
B.资产支持证券发行规模和利率齐升。
非标转标、房企对资产支持证券融资需求快速增加，2017年发行额同增117%，2018年前5月持续增长，AAA资产支持证券利率由2017年Q1的5.2%持续提升至2018年Q2的6.5%。
C.股权融资规模明显回落。
2016年930调控后，除个别资产并购，房企再融资实质性暂停。
2017年房企境内股权融资规模同降83%，2018年上半年维持低位。
（4）海外融资。
A.海外债发行规模持续攀升、监管加强。
2016年930以来境内融资收紧，房企转向海外债，2017年发行规模是2016年3倍，2018年上半年继续增长。
近期监管加强，发改委限制房企海外债资金用于偿还到期债务，外管局会同央行研究全口径跨境融资宏观审慎管理。
B.海外股权融资规模触底回升。
2016-2017年房企在香港股权融资规模持续回落，2018年以来止跌回升。
（5）个人住房金融。
A.商业个贷额度持续收缩、首付上升、利率上浮明显。
2018年6月，首套房平均首付30%、利率5.6%，二套房平均首付50%，利率6%；上半年新增余额1.94万亿，同比-7.6%、环比7.8%。
B.公积金个贷政策收紧、发放额减少。
房价上涨、贷款额度偏低、条件收紧，2017年发放额同减25%。
C.消费贷流入住房市场。
严格限贷后，消费贷被违规用于购房。
2016和2017年流入住房市场的消费贷，分别占房贷的1.1%和12.9%。
（6）商业信用融资。
应付款和应付票据融资规模增长、成本较高。
全国房企各项应付款（包括应付票据）是开发资金来源的22%左右， 2017年融资3.4万亿，创历史新高。
目前民营房企商票贴现和应付款融资成本达10%及以上。
风险提示：房地产融资政策超预期收紧、房地产市场超预期回落、融资收紧导致部分房企资金链断裂目录1我国房企融资渠道 (6)1.1房企融资渠道类别 (6)1.2房企主要融资渠道 (7)2主要融资渠道的规模和结构 (9)2.1主要融资渠道当期融资规模 (9)2.2主要融资渠道的新增余额 (9)2.32018下半年-2021年是有息负债偿债高峰 (10)3房企主要融资渠道的政策和现状 (12)3.1银行贷款 (12)3.1.1银行开发贷 (12)3.1.2银行并购贷 (14)3.2非标融资 (15)3.2.1银行投资非标资产监管加强 (15)3.2.2委托贷款 (17)3.2.3信托贷款 (18)3.3境内证券市场融资 (20)3.3.1境内股权融资 (21)3.3.2信用债 (21)3.3.3资产支持证券 (24)3.4海外融资 (27)3.4.1海外股权融资 (27)3.4.2海外债券 (28)3.5房地产私募股权基金 (31)3.6个人住房金融 (31)3.6.1商业个人住房贷款 (31)3.6.2个人住房公积金贷款 (32)3.6.3消费贷 (32)3.6.4个人租赁住房贷款 (34)3.7应付账款和应付票据 (35)图表目录图表1：我国房企融资渠道汇总 (7)图表2：房企融资渠道和房地产开发资金来源 (8)图表3：2015-2018Q1房企主要渠道当年融资规模及结构测算 (9)图表4：2015-2018Q1房企主要渠道新增余额及结构测算 (10)图表5：房企主要有息债务余额及未来每年到期规模 (11)图表6：房企标准债务融资余额及未来每年到期规模 (11)图表7：2012-2018年Q2房产开发贷款余额增长情况 (12)图表8：2012年—2018年Q2年地产开发贷款余额增长情况 (13)图表9：房地产开发贷发放和偿还额测算 (14)图表10：2011-2017房企开发贷利率情况 (14)图表11：境内房企土地并购规模不断提升 (15)图表12：金融机构股权及其他投资规模从2018年开始回落 (16)图表13：银行理财投资非标余额及占比 (16)图表14：新增社融和委托贷款占比 (17)图表15：房地产委贷规模测算 (18)图表16：投向房地产的信托存量规模及占比 (18)图表17：投向房地产的信托新增额变化 (19)图表18：房地产集合信托成立情况 (19)图表19：信托到期规模和房地产资金信托余额占比 (20)图表20：房企境内资本市场融资规模情况 (20)图表21：房企境内股权融资规模 (21)图表22：2016年930以来与房地产业务相关的再融资 (21)图表23：存量房地产信用债结构 (22)图表24：各类信用债发行规模变化 (23)图表25：各类存量信用债到期时间统计 (23)图表26：公司债发行票面利率变动 (24)图表27：中票发行票面利率变动 (24)图表28：最新房企发行的各类信用债案例 (24)图表29：各类房企ABS存量规模 (25)图表30：各类房企ABN存量规模 (25)图表31：近一年发行典型房地产资产支持证券案例 (25)图表32：各类资产支持证券发行规模 (26)图表33：资产支持证券到期规模 (26)图表34：房地产资产支持证券发行票面利率变化 (27)图表35：房企境外股权融资规模和结构 (27)图表36：近期房企各类海外股权融资案例 (28)图表37：房企海外债发行规模和成本年度情况 (29)图表38：房企发行海外债的规模和成本季度变化 (29)图表39：近期房企发行海外债案例 (30)图表40：当前房企海外债到期规模分布 (30)图表41：房地产私募股权基金募集规模 (31)图表42：近5年主要金融机构商业个人住房贷款发放额和余额情况 (32)图表43：近6年公积金贷款变化情况 (32)图表44：2016年三季度开始个人短期消费贷异常升高 (33)图表45：流入房地产市场的消费贷测算 (33)图表46：建行“按居贷”发放条件 (34)图表47：应付工程款及各项应付款规模持续增加 (35)1我国房企融资渠道1.1房企融资渠道类别房地产行业已形成5大类、16小类、近50类细项的多元化融资渠道。
其中，筹资活动包括境内间接融资、境内直接融资和海外融资3大类，共12小类融资渠道；经营活动包括供应链融资、销售回款2大类、共4小类融资渠道。
（1）境内间接融资：第一类是境内银行贷款，包括可以直接以项目名义贷款的房地产开发贷和并购贷，资金运用灵活的经营性物业贷款，中短期内补充流动资金的流动资金贷，以及政策性银行专项贷款，如棚改或旧改专项贷款、租赁房贷款等。
第二类是非标债权融资，和金融机构以专项合约形式进行的债权性融资，主要包括委托贷款、信托贷款、带回购条款的资产或受益权转让、融资租赁、小贷和财务公司贷款、债务重组。
（2）境内直接融资：包括三类标准化证券融资。
第一类是在境内股权市场进行的公开股权转让，主要包括IPO、增发、配股；第二类是发行境内信用债，包括公司债、企业债和非金融企业债务融资工具。