常德房地产市场调查报告

人均GDP（元）
怀 化 湘 西 州
常德人均GDP为22496元，在湖南省各市州中排名第五。逐渐增长的人均GDP将为常德的房地产发展
及其他消费的承受力增加。
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张 家 界
8
长 沙
岳 阳
常 德
衡 阳
株 洲
郴 州
湘 潭
永 州
邵 阳
益 阳
娄 底
常德产业发展状况
高速发展
常德宏观经济水平发展迅速，排行第三，同比长沙，虽然在经济总量方面有所不及，但发展速度较快，
城市经济发展潜力较大，房地产也随之高速发展。
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常德国内生产总值
湖南省各地区人均GDP
60000 56620 50000 40000 24543 27474 26608 30000 22496 18569 17299 14071 14492 12034 10724 13517 20000 12469 8857 10000 0
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常德社会消费品零售总额
实现社会消费品零售总额405亿 元，增长18.6%。 县零售额增长23.7%；市零售额 增长28.1%。 实现县以下零售额135亿元，增 长21.6%，比县、市零售额增长 率分别高2.1、6.5个百分点。
25000 14166.4 13371.66 20000 10828.23 15000 15084.31 10000 20004.05 18071.88 11773.81 10785.04 17172.43 16498.2 14522.32 9082 14000 12658.57 11292.86 9489.05 14000 12000 10000 8000 14824.36 13370.32 6000 4000 2000 0 全省 长沙 株洲 湘潭 衡阳 岳阳 常德 益阳 娄底 0
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常德个人收支分析
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占 常德市居民生活水平分析
年份 2008年 2009年 居民人均可支配收 入（元） 12603.77 15294.05 增幅 10.91% 8.8% 恩格尔系数 41.2% 32.6%
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常德国内生产总值
2009年全市生产总值1239.2
常德市国民经济发展
1400 1200 1000 800 600 400 200 0
20 03 年 20 04 年 20 05 年 20 06 年 20 07 年 20 08 年 20 09 年
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房地产宏观走势
常德房地产发展阶段
人均GDP （美元） 房地产发展阶段 发展特征
800——1300 起步阶段 房地产市场开 始启动，解决 基本居住需要
1300——8000 快速上升阶段 价格快速拉 升，满足小康 型需求
8000——13000 平稳发展阶段 价格平稳，满足 舒适享受型需求
部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段，未来城市发展面临大好时机。
常德占据了湖南的交通枢纽位置，形成了机场、高速、铁路一体化的交通体系。 常德城市经济指标良好，城市发展潜力大，房地产处于高速上升发展阶段，未来城市消费实
力逐渐增强。
》》》常德面临城市的发展契机，如何借此机会实现城市的腾飞？
13000以上 衰退阶段 价格波动下滑， 满足奢侈型、资 源稀缺型需求
1美元=6.7元人民币（近期人民币汇率）。
2009年常德市人均GDP为22496元，折合3358美元。
目前常德市房地产发展正处于快速上升阶段。对临近城区范围的房地产开发带来大量机会。舒适型需求 在经济快速发展的过程中也将表现得越来越明显。
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房地产宏观走势
房地产开发投资情况
常德市2009年开发投资 额为50.4亿元；同比上 涨23.2%。 2010年上半年，全市房 地产完成投资24.2亿元， 同比增长23.5%。
60 50 40 30 20 10 0 2007年 2008年 2009年 2.8 24 39.9 40.9
《中国中小城市发展报告（2010）：中国中小城市绿色发展 之路》城市划分标准为：市区常住人口50万以下的为小城市， 50万~100万的为中等城市，100万~300万的为大城市，300 万~1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。
常德人口600万，城区人口60万，属于中小型城市，未来城市将向中大城市过渡发展。
城市特征
城市中心拥有最优越 有城市更新改造背景形成 的可达性和区位优势 大量购房需求 城市要素向中心聚集 政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 城市中心规模经济， 涵盖了城市商务、商业、 在全市中低价房分布中郊 金融贸易、教育等所有 区占到绝对比重 城市功能
人均收入(GDP)/ 美元<300
常德市历年开发投资情况
开发投资额（亿） 增长（%） 50.4 23.20 30 25 20 15 10 5 0
房地产市场经历了09年的稳步复苏，加上今年以来商品房旺销，企业资金回笼较快，定金和预收款大 幅增长，企业的经营状况得到改善，使开发企业的信心指数大幅回升，投资能力显著提高。
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常德市第一产业完成增加值257.4 亿元，增长6.3%；
2009年常德市三大产业比例
第二产业完成增加值531.0亿元，
增长15.2%； 第三产业完成增加值450.8亿元，
21% 36% 第一产业 第二产业 第三产业 43%
增长11.7%；
形成了烟草、铝材、电力、林纸、 食品、机电、纺织、医药、珠宝等 城市产业体系。
2009年湖南地区城镇居民生活收支情况
人均可支配收入（元） 人均消费性支出（元） 16000
均可支配收入为
14000元，全省 排第七位。 常德城镇人均消 费性支出为 10551.72元，居 全省第七位。
5000
常德城镇居民的人均可支配收入和人均消费性支出在湖南省3+5城市群中排行靠后，在全省中排名居中， 随着常德国民经济和居民收入的不断增长，其消费潜力可不断挖掘。
常德市社会消费品零售总额
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
总额（亿元） 增长（%）
25 18.4 13.7 15 279.3 205.2 235.94 341.8 22.4 18.6 20 405 15 10 5 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
房地产预警系统判断－－GDP增速与房地产发展关系
亿元，同比增速：12.1%。
近几年来国内生产总值以年 均超过10%的速度快速发展。
16 14 12 10 8 6 4 2 0
常德市国民经济发展 状况 GDP（亿元） 常德市国民经济发展 状况 增速（%）
小于4％
萎缩
4％－5％
停滞
5％－8％
稳定发展
大于8％
常德三大产业结构由上年的20.9：42.4：36.7调整为20.8：42.8：36.4，基本上形成了“二四四”的发 展态势。 工业方面，属于湘西北的工业基地，形成了轻工业占主导、轻重工业基本均衡发展的产业结 构。
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常德个人收支分析
3+5城市群 常德城镇居民人
个人消费支出总额的比重。
国际上常常用恩格尔系数来衡量 一个国家和地区人民生活水平的 状况。
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱， 40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
国际上通用的恩格尔系数对于中国的适用性存在着差异，但具有一定的参考价值。根据以上标准判断， 常德市居民生活水平提速加快，消费能力也在逐步提升。
指标特征
居住消费特征
解决温饱问题； 生理性需求占主 导地位的阶段， 主要是对农产品 和轻工品的需求
常德人均GDP已经3358美元美元，城镇化水平为38.3%（2009年） ，城市发展趋势：城市中心区发展 进一步完善，周边郊区和城市副 中心成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊 区主动外溢。
常德市社会消费品零售总额持续增长，每年平均以17.62%的速度高速发展，是个典型的消费城市,这说 明常德城镇居民具有较强的消费实力和投资实力。
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小结
常德自然资源丰富，历史悠久，文化（善德文化）底蕴深厚。 常德位于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合
人均收入(GDP)/ 美元300-1000 追求便利和功能 阶段；人们对耐 用品的消费需求 迅速增加，从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主
人均收入(GDP)/ 美元1000-3000 追求降低住宅成 本；改善居住环 境并重非物质消 费（如：旅游、 健身、体育保健 及文化欣赏等） 大大增加
人均收入(GDP)/美元>3000，城市化率 70% 追求生活质量阶段， 对物业的要求不仅停 留在居住的要求，开 始出现度假居所，投 资物业等等。
新开工面积152万平方米，增长
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常德区域交通
区域
地处两大都市圈的交汇处，东
北靠武汉都市圈，东南临近长 株潭都市圈。
“3+5”城市群发展，包括岳
阳、常德、益阳、娄底、衡阳 等的城市群建设。
面临国际国内产业转移的机遇。
从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区 域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。
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房地产宏观走势
常德房地产发展阶段
阶段划分

城市化
被动郊区化

主动郊区化 郊区快速干道初步形 成，市政基础设施完 善 郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 购房目的为第一居所、 第二居所或投资

大都市，城市群 城市出现多个 中心 副都心的出现 多个城市共同 发展
房地产供需分析
房地产供应分析
2010年上半年全市房地产施工面积 622.7万平方米，增长33.5%。
常德近3年施工竣工情况
663.00 700 600 500 400 300 200 100 202.78 154.7 175.3 商品房施工面积（万） 商品房竣工面积（万） 2007年 2008年 2009年 559.45 570.57
附件1、
常德房地产市场调查报告
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1
目录：
宏观经济
房地产宏观走势
房地产供需分析
板块划分 典型楼盘分析 客户问卷调查
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常德城市概况
地处中国的中南部，长江中游， 湖南省的西北部。 东临洞庭，西接黔渝，南通长 沙，北连荆襄。史称“川黔咽 喉，云贵门户”。 全市人口600万人。 城区人口60万人。
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5
常德区域交通
交通
机场：桃花源机场。
高速公路：常张高速、常吉高速、 常长高速、常岳高速、常邵高速、
常荆高速贯穿境内，交通路网较为
发达。 铁路：焦柳铁路、石长铁路。
水路：常德港1000吨级的轮船泊位。
常德市形成了机场、高速公路和铁路的一体化交通体系，从地理位置上看，占据了湖南省的交通枢纽地 位。
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常德行政区划
常德市下辖武陵、鼎城两区， 安乡、汉寿、澧县、临澧、桃 源、石门六县和津市市。 民族组成：汉、土、苗、回、 维等15个民族。 全市面积18189.8平方公里。 城区面积297.4平方公里。
常德市下辖两区六县一市，全市面积较大，但城区面积较小，包括了武陵区和鼎城区。