物业程序文件：项目维修基金使用程序

物业程序文件：项目维修基金使用程序

物业程序文件：项目维修基金使用程序

1、目的

为规范住宅维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用。

2、范围

适用于各管理处的维修基金的管理、使用。

3、职责

3.1品质管理部负责维修基金使用细则的编写、修改、发布，并确定维修基金最终使用的判断。

3.2管理处根据小区的实际情况做好年度维修基金的使用方案，并在使用过程前做好维修基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作。

3.3财务部做好维修基金费用的审定，并协助支取维修基金。

4、定义

维修基金：是指由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，按一定比例缴存，用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，由物业公司依据业主要求或物业的实际情况制定维修方案，经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用款项。

共用部位：是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。

共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

房屋本体：房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。

设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。

设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%。

房屋本体中修：房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

房屋本体大修：房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。

5、方法和过程控制

5.1 维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款中。

5.2使用维修基金的条件

5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款，统一归集、专户存储;

5.2.2商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等维修工程;

5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际情况制定维修基金使用方案报业主大会或业主委员会审议;

5.2.4维修基金使用方案，须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。

5.3业主大会成立前，住宅共用部位共用设施设备未过保修期：

5.3.1业主大会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发企业承担。

5.3.2共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。

5.4住宅共用部位共用设施设备已过保修期

5.4.1业主大会成立前，需使用维修基金

5.4.1.1遇有特殊情况经确认属应使用维修基金的维修工程，管理处可采取以下程序：

a)向政府主管部分(房地产管理局)提出申请，并由其委托并认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;

b)经中介机构认定后，管理处可进行维修工程的操作工作;

c)小区维修工程结束后，应由政府委托的中介机构进行验收，验收合格后须出具证明，不合格的维修工程的施工单位进行返工;

d)维修工程完成后，物业公司或管理处持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到维修基金代管单位申请支取维修基金。

5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的情况，如情况允许，可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生情况的书面证明，维修过程可予以照片存档保留。将此次维修情况及证明材料管理处留存一份，到房地产管理局本案一份，以备业主大会成立后支取使用提供证明。

5.4.1.3未售出的房屋所分摊的维修费用，由开发企业承担。

5.4.2业主大会成立后，使用维修基金的程序

商品住宅共用部位、共用设施设备需要大修、更新、改造的，使用维修基金按照下列程序办理：

(一)物业管理服务企业应当依据业主的要求或

物业的实际情况，提出维修项目，制定维修方案。

(二)商品住宅共用部位、建筑内的设备维修方案应当征得相关业主的书面同意。物业管理区域内共用设施设备维修方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。

(三)物业管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列文件：

1、基金余额证明;

2、维修(含维修计划和预案)方案;

3、业主或业主会、业主代表会同意使用维修基金书面证明。

(四)银行接到备案的证明后，将预算所需维修基金划拨到维修基金使用专户。

(五)维修工程完成后，物业管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及

维修决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用按照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。