万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析

报告时间：2013年

院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx

姓名：周钻

一万科集团简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。

公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石

外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013）

公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）

二资产负债表分析概述

三：同行业企业

选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：

（一）投资性房地产

投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！

万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。

（二）货币资金

2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%

1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，对比其他房地产上市公司年报的数据显示：

保利地产的货币资金为33752969830.8元，占总资产的10.75%

滨江集团的货币资金为2033363210.10，占总资产的5.14%

从企业规模来看，万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。

2.从货币资金数额占总资产的比例来看，企业货币资金规模有明显降低，从融资方面来看，企业从债权人那里的借入款项有所下降，表面企业的现金比较充裕，而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加，说明企业今年增加开工，获取资源，进一步扩大了企业的规模，也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。

3. 银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,622.70 元 (2012 年：人民币1,171,318,10

4.61 元) 和募集专项资金人民币 102,800,000.00 元 (2012 年：人民币105,095,089.00 元 ) 。占货币资金的比例较小，货币资金的流动性质量较高，不太受限制。

3.比较2011-2013年的货币资金，一直处于较稳定的水平，不会留存太多，也不会太少而影响正常经营，说明企业对货币资金的内部控制制度较完善，也执行的很好。

（三）固定资产

总体情况：价值为2129767863.36元，比去年增长了32%，折旧额占固定资产的9%。

分析：固定资产从以往几年来看，在2011年和2013年的增长较大，从附注中可以看出，这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升，2013年又有所下降，可以推测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力，而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例，说明万科已解决折旧问题，对未来业绩有帮助。

（四）预付账款

总体情况：2013年万科的预付款项金额为28653665102.61元，占总资产的5.98%，这个比例相对于前两年的都要小，数额比去年减少了14.14%。

分析：万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动，从

年报的附注中可知。超过80%的预付账款的账龄在一年之内，所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等，一部分为预缴税费、工程款及设计费。土地作为稀缺资源，采取预付的方式是必要手段，虽然这占用企业的当期资金，但为将来的发展做下了基础。预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账，说明万科预付账款的质量较高。

（五）应收账款

总体情况：2013年万科公司的应收账款为3078969781.37元，占总资产的0.64%，比2012、2013的比重要大。今年比去年增长了63.2%。

分析：1、从应收账款的整体情况来看，表明公司使用了较为宽松的信用政策，但是年报显示公司主营业务收入规模上升了，所以应收账款增加也是情理之中，企业的销售状况总体乐观。

2.在应收账款附注披露中可以看出，合并应收账款年末数为307897万，而公司应收账款年末数为0，说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。

3.在附注中看到，应收账款的坏账计提比率小于2%，主要是待收取的购房款，建造合同业务应收款，本报告期实际核销应收账款1815416.65元，由于对方单位破产应收租金无法收回。总体应收账款的风险较小。

4.在披露中可以看到，万科的应收账款比较分散，最高的一家持有比例为8.20%，这样也分散了应收账款的风险。且账龄大多小于3年，收回的可能性很大。

5.综合以上几点，可以看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。