昆山综合商业体项目市场调研报告(结论版).pptx
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落实至关重要，要充分利用规划的稀缺性，对政府规划密切关注，要积极争取政府支持
本报告是严格保密的。
昆山市商业整体调研分析
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10
整体商业分析结论 昆山现有商业以街区商业为主 布局分散，缺乏规划，物业不佳
商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸； 商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主； 商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；
② 城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些 中大型商业入市，但与其他片区相关性不大
③ 城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有 大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将 支撑起其金融商业一条街
本报告规划及现状研究重点 中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。并可划分 为城中片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区
本报告是严格保密的。
昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(2)
规划及现状重点研究部分——所得结论（一）
① 城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社 区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广 场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火 车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展
谨呈：江苏衡山置业有限公司
昆山综合商业体项目 市场调研报告（结论版）
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22002200//99//11
市调报告提纲总领
昆山市宏观经济分析 昆山市城市规划与现状分析 昆山市商业市场调研分析
昆山市商业市场消费者访谈问卷分析
昆山市写字楼市场调研分析 昆山市酒店市场调研分析
本报告是严格保密的。
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7
昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(1)
总体规划及政府意图 昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展 昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图
七大规划片区的功能定位 北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域 东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产 吴凇江工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业 中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少 阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅 南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给 中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给
人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力 会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展
人民消费重点 昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文 化服务方面 昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成 为消费热点
昆山市宏观经济分析
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(1)
城市角色 昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上 海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地；
经济地位 昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一
商业聚集需求 昆山市社会消Fra Baidu bibliotek品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长
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昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析结论 总结
世联认为：
（1） 昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列 入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大；
（2） 受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消 费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大， 目前尚未被挖掘出来；
④ 城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现 ，发展潜力小
规划及现状重点研究部分——所得结论（二） ① 昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小 ② 昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路 ③ 火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和
（3） 昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗 保健、文化娱乐” ；为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础；
（4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；
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昆 山 市 整 体 规 划 与房 产 市 场 现 状 分 析
房地产发展阶段 昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段
城市发展潜力 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大
商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位
产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相 对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军
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昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(2)
人口结构 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并 有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口 的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础
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昆山市商业整体调研分析
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整体商业分析结论 昆山现有商业以街区商业为主 布局分散，缺乏规划，物业不佳
商业发展基础——以老城区为基础向四周不断延伸； 商业体系中心——目前，商业体系仍以人民路商业中心为主； 商业分布格局——多数表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局；
② 城北片区是昆山老住宅区，档次中低，商业发展潜力有限，将以社区商业为主，未来有一些 中大型商业入市，但与其他片区相关性不大
③ 城西片区适合发展住宅，是昆山传统高端住宅集合地，规划大力发展住宅，但短期内不会有 大幅发展，长期内，伴随住宅项目的兴起，商业将会发展迅速，新的项目的建成和开业，将 支撑起其金融商业一条街
本报告规划及现状研究重点 中心城综合片区的商业及住宅规划对本项目定位有直接影响，是规划研究的重点所在。并可划分 为城中片区、城西片区、城东片区、城南片区、城北片区
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昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(2)
规划及现状重点研究部分——所得结论（一）
① 城南片区规划建成昆山市新兴中高档商住区。目前仍以居住和工业为主，居住以中高端大社 区为主，集中在规划中火车站南广场周边，商业以社区底商为主，未成气候。靠火车站南广 场住宅未来仍具发展潜力，且有向南发展的趋势，并随着南广场的建成，将会进一步带动火 车站南广场周边商业和城南片区南部商业发展
谨呈：江苏衡山置业有限公司
昆山综合商业体项目 市场调研报告（结论版）
本报告是严格保密的。
22002200//99//11
市调报告提纲总领
昆山市宏观经济分析 昆山市城市规划与现状分析 昆山市商业市场调研分析
昆山市商业市场消费者访谈问卷分析
昆山市写字楼市场调研分析 昆山市酒店市场调研分析
本报告是严格保密的。
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昆山市规划与现状
分析结论
城市规划与现状分析(1)
总体规划及政府意图 昆山市整体规划和职能定位，将会大力促进商业等第三产业的发展 昆山规划为七大片区，其功能定位透露了政府巩固第二产业，加速第三产业的意图
七大规划片区的功能定位 北部片区为制造业基地之一，着重发展第二产业，是昆山和太仓发展联动的重要区域 东部片区为主要的商贸区和制造业基地，二三产业并重发展，花桥着重发展三产 吴凇江工业园片区为制造业基地之一，但相对独立，着重发展第二产业 中部生态农业片区为主要农业生产基地，主要发展第一产业，居住片区为辅，数量较少 阳澄湖休闲旅游片区为旅游度假为主，服务于周边城市，居住社区为辅 南部水乡古镇旅游片区为服务于世界的特色旅游基地，发展农业和旅游业，严格控制土地供给 中心城综合片区定位于商业配套和行政中心，辐射其他片区，二三产业并列发展，控制土地供给
人民消费习惯及潜在消费能力 昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯 昆山人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，人民潜在消费能力大 昆山市外来人口以经商、务工和服务人员为主。经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力 会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的发展
人民消费重点 昆山家庭结构为两三口之家,整体年龄偏向年轻，支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文 化服务方面 昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成 为消费热点
昆山市宏观经济分析
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(1)
城市角色 昆山市地处上海与苏州中部，是长江三角洲地区核心城市，苏锡常都市圈中连接苏沪，并依托于上 海和苏州发展，属于外向型经济发展城市、同时也是上海等周边城市的重要的制造业基地；
经济地位 昆山发展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一
商业聚集需求 昆山市社会消Fra Baidu bibliotek品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增长
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析结论 总结
世联认为：
（1） 昆山市为外向型经济城市，依托上海和苏州发展。属全国百强县市，可列 入第四阶梯城市群，房地产处于高速发展阶段，城市发展潜力大；
（2） 受商业业态错位关系、产业结构及商业发展机会、人口结构、人民现有消 费习惯、人民潜在消费能力等因素影响，本地商业的未来发展潜力巨大， 目前尚未被挖掘出来；
④ 城东片区将发展为商务办公区，住宅无大体量的发展，商业以中小体量、高档次的形态出现 ，发展潜力小
规划及现状重点研究部分——所得结论（二） ① 昆山市居住区将重点往西、南扩展，城北依然作为老居住区存在，城东发展空间小 ② 昆山市商业区将往西、南发展，重点发展区域为火车站广场周边、前进中路到西路 ③ 火车站南广场的功能定位、具体建设方案、相关配套，以及本项目周边公共交通配套规划和
（3） 昆山市居民消费重点正在发生变革，逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗 保健、文化娱乐” ；为商业业态升级和新业态的出现提供了市场基础；
（4）昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过 小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；
本报告是严格保密的。
昆 山 市 整 体 规 划 与房 产 市 场 现 状 分 析
房地产发展阶段 昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后，依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段
城市发展潜力 昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，城市发展潜力大
商业业态发展水平 昆山市商业业态发展进程与人均GDP水平和可支配收入水平存在明显错位
产业结构 昆山处于二产占主导的发展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前发展相 对滞后，但有发展潜力。商业将在第三产业的发展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军
本报告是严格保密的。
昆山市宏观经济分析结论 昆山市宏观经济分析(2)
人口结构 昆山市的人口结构与产业结构关系紧密。受产业影响，昆山市总人口以外来暂住人口居多．并 有持续上升趋势。目前人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量，外来人口 的大量进入为昆山的商业发展提供了机会和市场，同时为三产的发展奠定良好的需求基础