7湖北省房地产开发企业土地增值税

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湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知-鄂地税发[2008]211号

湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知-鄂地税发[2008]211号

湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知(鄂地税发[2008]211号)各市、州、林区、县(市、区)地方税务局:为进一步规范全省房地产开发企业土地增值税清算工作,针对各地在清算工作中反映的问题,经研究,就有关政策问题明确如下:一、关于清算报告审核问题各级地税机关税政部门负责土地增值税清算政策指导工作。

企业提交的土地增值税清算报告,由市、州地方税务局结合当地实际确定具体的审核部门。

二、关于清算方式确定的问题在土地增值税清算过程中,各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况,分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。

但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的,原则上应实行土地增值税的查账清算。

三、关于清算计算口径的问题房地产开发项目中既有普通住宅,又有非普通住宅,同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的,该项目应缴纳的土地增值税,应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。

其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等,不再按功能分别分类计算土地增值税。

住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额,计算缴纳土地增值税。

为鼓励经济适用房的建设,凡按经济适用房项目立项的,如开发产品中有非经济适用房产品,可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额,计算缴纳土地增值税。

四、关于成本费用扣除的问题(一)与本开发项目有直接关联的额外补偿费用,并能充分证明此额外补偿费用属实的,可据实扣除。

武地税发【2010】62号-武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知

武地税发【2010】62号-武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知

武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知武地税发【2010】62号各地区税局,市局涉外税收管理局,稽查局,市局机关各处室:为贯彻落实国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的宏观调控要求,根据《市地方税务局关于进一步加强土地税收管理工作的通知》(武地税发【2010】26号)精神,结合近年来我市土地增值税管理的实际情况,现就有关问题明确如下:一、关于土地增值税预收管理的问题近年来,财政部、国家税务总局以及省、市地方税务局就加强土地增值税预征管理下发了一系列文件,但在实际征收过程肿,仍存在预征税款不到位的问题。

因此,对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入,要严格按照下列规定预征土地增值税:(一)从事房地产开发的企业,预收普通标准住宅,依预收收入的0.5%预征土地增值税;预收非普通标准住宅及其他房地产,依预收收入的2%预征土地增值税;单纯土地转让,依预售收入的3%预征土地增值税。

(二)非房地产开发企业和单位转让房地产以及房地产开发企业转让旧房时,依预售收入的3%预征土地增值税。

(三)纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间,应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》,经主管税务机关税政部门审批批准后,土地增值税暂不实行预征,在土地增值税清算时据实征收。

对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目肿的其他房地产,应分开核算,并按规定预征土地增值税;凡未分开核算的,对该项目一律按规定预征土地增值税。

二、关于房地产开发企业核定征收的问题对符合《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发【2008】207号)第十九条规定情形之一的房地产开发项目,要严格按照下列规定核定征收土地增值税:(一)房地产开发企业是土地增值税的清算主体,房地产项目所在地的主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

对审核确定核定征收土地增值税的项目,纳税人必须先行提交土地增值税清算报告,经主管地方税务机关审核,并按《房地产开发企业土地增值税清算管理工作流程》(武地税函【2008】112号)有关规定办理核定征收审核手续。

2020年湖北省有关土地增值税的政策汇总

2020年湖北省有关土地增值税的政策汇总

1、转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知(鄂地税发[2002]163号)2、转发财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知(鄂地税发[2006]215号)3、关于调整武汉市土地增值税预征率的批复(鄂地税函[2006]204号)4、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(鄂地税发[2008]207号)部分条款失效5、关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知(鄂地税发[2008]211号)部分条款失效6、转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(鄂地税发[2010]135号)7、关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知(鄂地税发[2012]127号)部分条款失效8、关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见(鄂地税发[2013]44号)全文废止9、关于规范个人转让非住宅存量房土地增值税征收管理工作的补充通知(鄂地税函[2013]166号)10、关于房地产企业所得税有关政策问题的通知(鄂地税发[2014]125号)11、关于调整土地增值税预征率的公告(湖北省地方税务局公告2014年第7号)部分失效12、关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告(国家税务总局湖北省税务局2018年第6号)13、关于明确土地增值税预征率和核定征收率的通知(襄地税发[2010]98号)14、关于印发《武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法(试行)》的通知(武地税发[2011]118号)15、关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知(襄地税发[2012]120号)16、关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告(国家税务总局天门市税务局公告2018年第3号)17、关于土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告(国家税务总局襄阳市税务局公告2018年第3号)18、关于我市土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告(国家税务总局随州市税务局公告2018年第3号)19、关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告(国家税务总局荆门市税务局公告2018年第4号)。

房地产开发过程税费武汉

房地产开发过程税费武汉

房地产开发过程税费武汉随着城市的发展,房地产市场已成为国民经济的重要组成部分,也是人们最为关注的领域之一。

而在房地产业的开发过程中,税费问题是一个重要的环节。

本文将从武汉地区的角度出发,探讨房地产开发过程中涉及的税费问题。

1. 土地出让金在房地产开发过程中,土地出让金是最为重要的一项税费。

土地出让金是指开发商在经过拍卖等方式取得土地使用权后,需向政府支付的一定数额的费用。

土地出让金的多寡不仅会直接影响开发商的经济压力,也是政府收入的重要来源。

武汉市的土地出让金标准较高,尤其是在城市核心区域。

根据武汉市人民政府的有关规定,土地出让金的计算公式为:土地出让金= 地块面积× 土地等级× 土地价格× 收益比例。

其中土地等级和土地价格是根据国家和地区的政策规定变动的;收益比例则是武汉市根据具体地段和用途设定的,通常在10%到50%的范围内。

2. 印花税另一个不可忽视的税费则是印花税。

印花税是指当人们进行交易时,需要向国家财政部门支付的一种税费。

在房地产开发过程中,印花税涉及到的对象较多,包括了土地、房地产、土地使用权等多个方面。

在武汉市,申请土地使用权证书需缴纳的印花税为土地总价的0.035%;房地产转让的印花税标准则较高,为购房者付款总额的1.5%。

3. 城市维护建设税和教育费附加在房地产开发过程中,还有两项不可忽视的税费——城市维护建设税和教育费附加。

这两项税费是中国税法中的一种行业税。

城市维护建设税用于城市的基本建设和维护,教育费附加则用于教育事业的发展。

关于这两项税费在武汉市的具体标准,可以如下总结:(1)城市维护建设税:销售商品住房时,缴纳销售款额的5%;建筑安装工程、装修装饰工程和其他工程的全部款项,缴纳总金额的7%。

(2)教育费附加:对房地产项目的土地出让金、开发商购买二手房、房屋出租等,均需缴纳教育费附加税费。

计算标准为销售款额或租赁费用的3%。

4. 其他税费除了以上介绍的几种税费,还有一些小众的税费,如增值税、个人所得税等。

地产企业土地增值税计算财税分析

地产企业土地增值税计算财税分析

地产企业土地增值税计算财税分析首先,确定土地增值额是计算土地增值税的基本步骤。

土地增值额是指土地转让中地产企业取得的增值部分,其计算公式为:土地增值额=土地出让价款-购地成本-实际开发费用。

其中,土地出让价款是指地产企业以购买土地的方式获得土地使用权所支付的款项;购地成本是指购买土地时实际支付的全部费用,包括土地出让价款、代征代缴费用等;实际开发费用是指地产企业为土地开发所支出的费用,包括规划设计、土地平整、基础设施建设等。

通过确定土地增值额,可以为后续的税率选取和税款计算提供基础数据。

其次,选取适当的税率是计算土地增值税的重要环节。

根据国家规定,土地增值税税率根据土地使用权取得的时间长短进行分级。

一般来说,土地取得时间不超过2年的,税率为30%;超过2年但不超过5年的,税率为60%;超过5年的,税率为90%。

地产企业需要根据土地取得的时间长短来确定适用的税率。

最后,根据确定的土地增值额和适用的税率,可以计算出具体的税款金额。

土地增值税的计算公式为:土地增值税金额=土地增值额×税率。

通过这一计算可以得到地产企业需要缴纳的土地增值税的具体金额。

需要注意的是,地产企业在计算土地增值税时应根据税法规定的计税依据和税率进行计算,并及时缴纳税款,以免违反税法规定而导致的相关罚款和法律责任。

总之,地产企业土地增值税的计算涉及到土地增值额的确定、税率的选取以及税款的计算等财税分析。

地产企业需要根据土地取得的时间长短来确定适用的税率,并按照规定的税率和计税依据计算土地增值税的具体金额。

只有合理计算和及时缴纳土地增值税,地产企业才能依法经营,避免相关的罚款和法律责任。

湖北土地一级开发费用标准

湖北土地一级开发费用标准
武汉、襄樊、荆州、黄石四地的主城区实施征地区片综合地价。最高的为武汉市I区,30万元/亩,范围在江岸区后湖、花桥、红桥等地,最低的在黄石IV区,3.718万元/亩。
在征地统一年产值标准中,宜昌城区I区的征地补偿标准最高,为4.9497万元/亩,区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区,1.62万元/亩。
土地征收及房地产税费简表
项目
何时征收
计费基数
征收标准
征收依据
收取部门
耕地占用税
占用耕地时发生
固定税额标准
20元—50元/㎡
湖北省耕地占用税适用税额标准鄂财税发〔2008〕8号
地税部门
契税
国有土地使用权出让、转让(出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与、交换
房屋、土地交易市场价格,交换为差额部分,划拨为补缴土地出让收益
湖北省土地复让合同约定的动工开发日期未动工开发的
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
鄂价费字(1990)130号规定同类地年产值1-2倍
湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法(1996年3月29日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第19次会议通过)
《省物价局、财政厅关于征用土地管理收费的通知》(鄂价房地字[1995]44号),省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知鄂价房服[2002]47
国土部门
征地补偿费
1、土地补偿费
修正系数:菜地、果园、茶园、精养鱼池等(抢栽、抢种、抢挖的除外)一般要高于1 0,林地一般为0.7,未利用地一般为0.3
中华人民共和国土地增值税暂行条例(国务院令138号)

湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法

湖北省房地产开发企业⼟地增值税清算管理办法第⼀章总则第⼀条为了加强对房地产开发企业⼟地增值税征收管理,进⼀步规范⼟地增值税清算⼯作,根据《中华⼈民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》(以下简称《条例》)及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

第⼆条在本省范围内从事房地产开发的企业,凡符合⼟地增值税清算条件应办理⼟地增值税清算⼿续的房地产开发项⽬,其⼟地增值税清算管理均适⽤本办法。

对房地产开发企业转让已⾃⽤(包括出租使⽤)年限在⼀年以上再出售的房地产项⽬,应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳⼟地增值税。

第三条房地产开发企业是⼟地增值税的清算主体,房地产项⽬所在地的主管地⽅税务机关负责⼟地增值税清算的受理和审核。

第四条⼟地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项⽬为单位进⾏清算。

对于成⽚受让⼟地使⽤权后,分期分批开发、转让房地产的,以分期开发项⽬为单位清算。

开发项⽬中既有普通标准住宅⼜有⾮普通标准住宅等其他开发产品的,其⼟地增值额应分别计算。

第⼆章清算条件第五条符合下列情形之⼀的,纳税⼈应进⾏⼟地增值税清算:(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯的房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的;(四)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的。

主管地⽅税务机关发现纳税⼈符合上述规定条件之⼀⽽未提出清算申请的,应责令其限期办理清算⼿续。

纳税⼈超过规定期限仍未清算的,由主管地⽅税务机关进⾏查账征收。

第六条符合下列情形之⼀的,主管地⽅税务机关应要求纳税⼈进⾏⼟地增值税清算:(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬并进⾏项⽬决算,已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上,或该⽐例虽未超过85%,但已转让的房地产建筑⾯积与已经出租或⾃⽤的建筑⾯积之和达到可销建筑⾯积的⽐例在85%(含)以上的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)主管地⽅税务机关认定有可能造成较⼤税款流失、经县以上地⽅税务局局长批准清算的开发项⽬;(四)省地⽅税务局规定的其他情形。

2017年上半年湖北省房地产经纪制度与政策:土地增值税考试题

2017年上半年湖北省房地产经纪制度与政策:土地增值税考试题

2017年上半年湖北省房地产经纪制度与政策:土地增值税考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、写字楼项目自销售推广至销售完成过程中,内由于涉及形象导人与推广,以及集中开盘销售等重要环节,因此成为一个写字楼项目销售执行的重中之重。

A:开售准备期和集中销售期B:蓄客准备期和发售强销期C:开售准备期和稳定消化期D:发售强销期和稳定消化期E:工厂的生产设备2、房地产产品组合的宽度指企业。

A:销售产品的产品质量B:产品组合中每一产品线所包含的品种C:能够提供产品线的数量D:销售不同产品的数量E:工厂的生产设备3、下列属于房源内部营销方式的是。

A:报纸广告B:制作DM单派发C:店面精品房源信息栏展示D:中介同业合作推荐E:工厂的生产设备4、某城市共有20万个家庭,22万套住房,平均每个家庭有套住房。

A:1.1B:1.2C:2.2D:2.3E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信5、为积极开拓业务,房地产经纪人钱某在亲朋好友中收集房地产买卖的信息。

钱某所采用的信息收集渠道属于。

A:直接渠道B:间接渠道C:媒介渠道D:关联渠道E:客户资金代收代付风险6、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由决定是否减免。

A:国务院B:省级人民政府C:国土资源行政主管部门D:市级人民政府E:权利型房地产投资信托7、房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中,错误的做法是。

A:争取尽可能高的房屋租金B:争取尽可能短的成效时间C:向承租人隐瞒房屋质量问题D:向承租人详细介绍房屋优点E:工厂的生产设备8、《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的这一比例为强制性规定,当事人不得违反。

A:5%B:15%C:20%D:25%E:房地产经纪服务的外部社会环境不诚信9、关于临时性建设规划管理,说法错误的是。

湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知

湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知

湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知文章属性•【制定机关】湖北省地方税务局•【公布日期】2010.09.20•【字号】鄂地税发[2010]176号•【施行日期】2010.09.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知鄂地税发〔2010〕176号各市、州、林区、县(市、区)地方税务局针对各地在财产行为税征管工作中提出的一些需要明确的问题,为统一政策,规范执行,经研究,现将有关政策问题明确如下:一、关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房产税按年征收、分期缴纳的规定,仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。

对于一次性预收取的房屋租金收入,不能按照租赁期分摊缴纳房产税,必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定,以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

二、关于房地产开发企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定:纳税人因土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

为了方便征管,结合房地产开发特点,对房地产开发企业开发项目用地的城镇土地使用税,在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》并进行产权分割的次月起,市政道路、绿化等公共配套设施用地终止其纳税义务;商品房及其他开发产品发生销售并提供《商品房权属证明书》(或产权分割后其他权属证明)的,其占地终止其纳税义务。

三、关于未发生权属变更的开放式厂区的道路及绿化用地征免城镇土地使用税的问题对开放式厂区内向社会开放的具有公益性质的公共绿化用地和公园用地,须据实测量道路及绿化用地面积,并将其从企业应税面积中分割出来,经主管税务机关核准后,可视同市政公共用地予以免征城镇土地使用税。

湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见-鄂地税发[2013]44号

湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见-鄂地税发[2013]44号

湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见(鄂地税发〔2013〕44号)各市、州、林区、县(市、区)地方税务局:为进一步规范全省土地增值税征收管理工作,统一政策执行口径,结合国家税务总局对湖北省土地增值税督导检查反映出的问题,省局就有关事项提出如下意见,请各地遵照执行。

一、关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间预征土地增值税问题纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的,应按有关规定预征土地增值税。

《省地方税务局关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》(鄂地税函〔2005〕140号)同时废止。

二、关于已竣工验收的房地产开发项目清算条件问题《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”,是指其开发产品符合下列条件之一的情形:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始交付购买方;(三)开发产品已取得初始产权证明。

三、关于经济适用房土地增值税清算问题房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的,经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额,进行土地增值税清算。

《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2008〕211号)第三条第二款同时废止。

四、关于土地增值税清算税款加收滞纳金及处罚问题纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起90日内,到主管税务机关办理清算申报手续,并及时缴纳清算申报应补税款。

湖北省层高系数法计算土地增值税政策依据

湖北省层高系数法计算土地增值税政策依据

湖北省层高系数法计算土地增值税政策依据1、计算项目的层高系数在纳税人的同一项目(包括不同类型房地产)中,选取住宅的层高为基数,设定为1;层高低于住宅的,则以1为系数;其他类别的用房层高高于住宅层高的,就需要按其他类别用房层高和住宅层高的比例,然后计算出其层高系数。

公式如下:某类型用房层高系数=该类型用房的层高数÷住宅层高。

2、计算项目的总层高系数面积(1)某类型用房总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售建筑面积)(2)某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积层高系数法的使用效果案例:某房地产企业建造一栋建筑,总建筑安装费用为6500万元。

1—3层为商铺,每层高5.6米,总可售建筑面积3000平方米,销售单价3万/平方米;4—13层为普通住宅,每层高2.8米,总可售建筑面积10000平方米销售单价1万/平方米。

住宅和商铺都已销售完毕,进行清算。

1、建筑面积法(1)总建筑安装费6500(万元)(2)总可售建筑面积=3000+10000=13000(平方米)(3)单位建筑面积建筑安装费=6500÷1.3=5000元/米(4)普通住宅的建筑安装成本=0.5×10000=5000(万元)(5)商铺的建筑安装成本=0.5×3000=1500(万元)2、层高系数法(1)总建筑安装费6500(万元)(2)总层高系数可售建筑面积=3000×2+10000=16000(平方米)(3)单位层高系数建筑面积建筑安装费=6500÷1.6=4062.5元/米(4)普通住宅的建筑安装成本=0.40625×10000=4062.5(万元)(5)商铺的建筑安装成本=0.40625×6000=2437.5(万元)比较1、2的计算结果可见,层高系数法计算的商铺建筑安装成本大于建筑面积法计算的商铺建筑安装成本,由此层高系数法下商铺的土地增值税比建筑面积法下商铺的土地增值税少。

湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】鄂地税发[2007]25号
【发布部门】湖北省地方税务局
【发布日期】2007.01.23
【实施日期】2007.01.23
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求
的通知
(鄂地税发〔2007〕25号)
各市、州、直管市、林区地方税务局:
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)转发给你们,并提出以下工作要求,请认真贯彻执行。

一、提高认识,规范执法。

由于房地产开发
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湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求的通知

湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求的通知

湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求的通知文章属性•【制定机关】湖北省地方税务局•【公布日期】2007.01.23•【字号】鄂地税发[2007]25号•【施行日期】2007.01.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文湖北省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关要求的通知(鄂地税发〔2007〕25号)各市、州、直管市、林区地方税务局:现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)转发给你们,并提出以下工作要求,请认真贯彻执行。

一、提高认识,规范执法。

由于房地产开发与转让周期较长,造成土地增值税征管难度大,2002年我省根据《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》》(国税函〔2006〕615号)文件精神制定了土地增值税预征办法,并要求各地及进行土地增值税清算,多退少补。

但在实际执行过程中,部分单位把预征作为附征,忽视了对房地产开发企业土地增值税的清算管理。

因此,各地要进一步提高认识,规范执法,深刻理解国税发〔2006〕187号文件的重要意义,对符合土地增值税清算条件的房地产开发企业迅速进行清算。

二、加强宣传,达成共识。

各地要以征收窗口为主要阵地,将房地产开发企业土地增值税清算管理有关政策向纳税人公告,并充分利用报纸、电台、电视台、互联网、城市公益广告,咨询专线等媒体开展宣传工作,尽可能多地扩大宣传效应。

对房地产开发企业要送政策上门,为纳税人提供全程式优质服务,要做到政策公开,程序规范,工作细致。

三、及时反馈,完善办法。

对房地产开发企业土地增值税清算管理中出现的问题要及时向省局反映。

省局将针对政策执行中反映的问题适时出台相关的具体办法。

湖北省地方税务局二〇〇七年一月二十三日国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(略)。

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法(试行)第一章总则第一条为了加强房地产开发企业所得税的征收管理,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)等有关法律、法规规定,结合房地产开发企业的经营特点,制定本办法。

第二条本办法适用于由全省各级国税机关负责征收企业所得税的各种经济性质的内资房地产开发企业,以及从事房地产开发业务的其他内资企业(以下简称开发企业)。

第三条凡具备纳税人资格的开发企业(包括总机构、分支机构和开发项目,下同),由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税。

第四条开发项目指根据国有土地使用权证上所载土地范围所进行的开发,无论是否分期开发,均以国有土地使用权证所载土地范围为一个项目。

开发产品指开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等。

成本对象指每栋独立建筑物,以建筑工程施工许可证或预(销)售许可证上载明的单栋建筑为一个成本对象。

第二章登记管理第五条开发企业自领取营业执照起30日内,向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

开发企业进行异地开发,自取得第一份国有土地使用权证起30日内,向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

第六条开发企业应按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿,根据合法、有效凭证记账,进行会计核算。

开发企业应当自办理税务登记事项之日起15日内,将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管国税机关备案。

第三章征收方式第七条对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税,但不得事前核定其应纳税额。

第八条开发企业出现下列情形之一的,主管国税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定应纳税额方式进行征收、管理并逐步规范,同时应按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。

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7湖北省房地产开发企业土地增值税鄂地税发[2008]207号省地点税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法》的通知市、州、林区、县(市、区)地点税务局:现将《湖北省房地产企业土地增值税清算治理方法》印发给你们,请各地遵照执行。

二〇〇八年九月十二日湖北省房地产开发企业土地增值税清算治理方法第一章总则第一条为了加大对房地产开发企业土地增值税征收治理,进一步规范土地增值税清算工作,按照《中华人民共和国税收征收治理法》(以下简称《征管法》)及事实上施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)及事实上施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关咨询题的通知》(国税发〔2006〕187号)等有关规定,结合我省实际,制定本方法。

第二条在本省范畴内从事房地产开发的企业,凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,其土地增值税清算治理均适用本方法。

对房地产开发企业转让已自用(包括出租使用)年限在一年以上再出售的房地产项目,应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。

第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体,房地产项目所在地的主管地点税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第四条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。

关于成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,以分期开发项目为单位清算。

开发项目中既有一般标准住宅又有非一般标准住宅等其他开发产品的,其土地增值额应分不运算。

第二章清算条件第五条符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税清算:(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工的房地产开发项目的;(三)直截了当转让土地使用权的;(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

主管地点税务机关发觉纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的,应责令其限期办理清算手续。

纳税人超过规定期限仍未清算的,由主管地点税务机关进行查账征收。

第六条符合下列情形之一的,主管地点税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算:(一)已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但已转让的房地产建筑面积与差不多出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的;(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)主管地点税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的开发项目;(四)省地点税务局规定的其他情形。

第七条对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积(以签订的房地产合同时刻为准)占整个项目可售建筑面积不足50%的,其项目应进行土地增值税清算。

在2005年1月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积50%(含50%)以上的房地产开发项目,对该项目的全部销售收入,分不按规定的预征率计征土地增值税,不再清算。

但下列情形除外:主管地点税务机关认为如不清算有可能造成较大税款流失、经县以上地点税务局局长批准清算的;纳税人符合清算条件且向主管地点税务机关提出清算申请的。

第三章清算申请与受理第八条符合本方法第五条规定条件的纳税人,应在满足清算条件之日起90日内向主管地点税务机关提出清算申请,并提供如下资料:(一)《土地增值税纳税清算申请表》(附件1)及《土地增值税清算材料清单》(附件2);(二)项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表(包括:损益表、要紧开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等);(三)清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证;(四)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同;(五)清算项目的要紧单项工程合同及结算单据;(六)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同;(七)公共配套设施面积及成本分摊证明材料;(八)清算项目规划总平面图;(九)《商品房销售合同统计表》(附件3),明细表以电子文件形式报送;(十)与转让房地产有关的完税凭证;(十一)《土地增值税纳税清算申报表》(附件4);(十二)主管地点税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

纳税人托付税务中介机构进行清算申报的,还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)和税务中介机构资格、年检证明材料。

第九条纳税人应当按照税收法律、法规和有关政策规定正确运算应缴纳的土地增值税额,如实填写《土地增值税纳税清算申报表》,完整报送税务机关要求报送的清算有关资料,并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。

第十条凡主管地点税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地点税务机关应填开《税务事项通知书——土地增值税清算通知书》(附件5)并送达纳税人。

纳税人应在接到《税务事项通知书——土地增值税纳税清算通知书》之日起30日内向主管地点税务机关报送本方法第八条规定的土地增值税清算有关资料。

第十一条主管地点税务机关对纳税人提交的清算申请报告及其附列资料初审认定符合规定的,即时制作《税务事项通知书——土地增值税清算受理通知书》(附件6),送达纳税人。

对报送资料不全的,向纳税人开具《税务事项通知书——土地增值税清算补正资料通知书》(附件7)以及申请清算资料一并退还纳税人补正。

第十二条纳税人可自行进行土地增值税清算,也可采取“自行自愿托付”的原则,托付税务中介机构进行审核鉴证。

第四章清算审核第十三条主管地点税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。

清算审核工作时限不含纳税人按照主管地点税务机关要求补正资料的时刻。

第十四条清算项目销售收入的确定。

清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。

货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。

事实上质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。

实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形状的收入,如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。

实物收入应当通过评估确认其公允价值。

其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权益,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。

其他收入应当通过评估确认其公允价值。

对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其取得收入的确定由主管地点税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

第十五条清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。

扣除项目金额必须按照《条例》第六条及事实上施细则第七条的规定运算。

除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,需提供合法、有效凭证(一样包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范畴的专业票据等),对纳税人无法提供合法、有效凭证的支出项目金额,不予扣除。

第十六条对开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)扣除确定,是指与房地产开发项目有关的销售费用、治理费用、财务费用。

对财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的,可据实扣除,但扣除限额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。

其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本运算的金额之和的5%以内运算扣除;凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本运算的金额之和的10%以内运算扣除。

第十七条对公共配套设施费扣除范畴的确定。

对清算项目中必须建筑的,但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出,如居委会(或社区)和派出所用房、会所、停车场(库)、物业治理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施,由于各项开发项目配套设施情形不同,必须先确定承诺扣除的配套设施面积后再运算分摊。

对公共设施的扣除,在进行土地增值税清算时,按以下原则处理:(一)建成后按照销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的,其成本、费用能够扣除;(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用能够扣除。

房地产开发企业应提供移交的有关证明文件或材料;(三)建成后有偿转让的,应运算收入,并准予扣除成本、费用;建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的,其成本、费用不得扣除;(四)关于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建筑商品房同等期限的,应按规定运算收入,并准予扣除合理运算分摊的有关成本、费用;(五)关于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用,在先期清算时,应按实际发生的费用进行分摊;对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时,承诺在整体项目全部清算时,按整体项目重新进行调整分摊。

第十八条清算的房地产开发项目,其房地产开发成本费用的运算分摊按核实的可售建筑面积运算分摊,并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。

关于商住综合楼,可结合实际情形,采取合理方法分不运算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

第五章核定征收第十九条房地产开发企业有下列情形之一的,主管地税机关能够核定征收土地增值税:(一)按照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿,但账目纷乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

第二十条按照核定征收率不得低于预征率的原则,不同的房地产开发产品的核定征收率分不为:(一)纳税人销售一般标准住宅的,按其销售收入的1%-2%核定征收土地增值税;(二)纳税人销售非一般标准住宅及其他开发产品的,按其销售收入的3%-5%核定征收土地增值税;(三)纳税人直截了当转让土地使用权的,按其销售收入的5%核定征收土地增值税。

具体核定征收比例由各市、州、林区、直管市地点税务机关在上述标准幅度范畴内,结合本地区的实际情形确定,并报省地点税务局备案。

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