房地产估价理论与方法重要公式(整理)

房地产估价理论与方法重要公式

1 . 2房地产的概念

•建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100%

建筑用地面积 •容积率=总建筑面积

建筑用地面积

•总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 •容积率=建筑密度X 建筑层数

•套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 •建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

2. 3房地产的供求与价格

•供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 •弹性=作为因变量的

经济变量的相对变化 作为自变

•房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

•房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比

•房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 •房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比

•房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比

预期的房地产价格变化的百分比

•房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比

•房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比

2. 4房地产价值和价格的种类

•一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

•基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分

别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

•标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土

地在该区域的标准指导价格。

•房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理

必要的费用、税金及应获得的利润。

•房地价格=土地价格+建筑物价格 •土地价格=房地价格一建筑物价格

•建筑物价格=房地价格一土地价格 •楼面地价=土地总价 总建筑面积

.楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价

总建筑面积土地总面积容积率

•期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价

=原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率

4. 4建立价格可比基础

•建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X

-补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价）

=补地价（单价）X 土地总面积

-补地价（单价）

=原楼面地价X （现容积率一原容积率）

套内建筑面积

建筑面积 -补地价（单价）

•建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积

建筑面积

•套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格X 使用面积

套内使用面积

•1公顷=10000平方米

•1亩=666.67平方米

•1平方英尺=0.09290304平方米

•1坪=3.30579平方米

•平方米下的价格二公顷下的价格-10000

•平方米下的价格二亩下的价格代66.67

•平方米下的价格二平方英尺下的价格-0.09290304

•平方米下的价格二坪下的价格-3.30579

4. 5交易情况修正

•采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格X交易情况修正系数二可比实例正常市场价格

可比实例成交价格X 1 二可比实例正常市场价格

1 士S% 或者：

可比实例成交价格X 100 二可比实例正常市场价格

100 士S%

上式中, 1 或100 是交易情况修正系数

1 士S% 100 士S%

•采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格士交易情况修正数额二可比实例正常市场价格

•正常成交价格一应有卖方缴纳的税费二卖方实际得到的价格

•正常成交价格+应有买方缴纳的税费=买方实际付岀的价格

•应有卖方缴纳的税费=正常成交价格X卖方缴纳税率

•应有买方缴纳的税费=正常成交价格X买方缴纳税率

•正常成交价格= 卖方实际得到的价格

1—卖方缴纳税率

•正常成交价格= 买方实际付岀的价格

1+买方缴纳税率

4. 6交易日期调整

•可比实例在成交日期时的价格X (1寸％戶可比实例在估价时点时的价格

•可比实例在成交日期时的价格X (100 ±r)/100二可比实例在估价时点时的价格

•采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格X估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格

成交日期时的价格指数

•采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格X成交日期的下一时期的价格指数X再下一时期的价格指数X^X估价时点时的价格指数二可比实例在估价时点时的价格

•采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格X (1 士价格变动率)期数二可比实例在估价时点时的价格

•采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：

可比实例在成交日期时的价格X (1 士价格变动率X期数)二可比实例在估价时点时的价格

4. 7房地产状况调整

•房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法

•可比实例在其房地产状况下的价格X房地产状况调整系数二可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者：可比实例在其房地产状况下的价格X 1 二可比实例在估价对象房地产状况下的价格

1 士R%

可比实例在其房地产状况下的价格X

-可比实例在其房地产状况下的价格X

-可比实例在其房地产状况下的价格X