第五章房地产评估
资产评估第五章
5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。
评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
第五章--房地产评估
(三)土地使用权 在我国，城市土地的所有权属于国家，农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、 自留山属于农民集体所有。集体土地不能进入 房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入 房地产市场流转。
在我国实行国有土地所有权与使用权相分 离的制度，土地使用权可以拥有和转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。土 地使用权价格可因土地使用年限的长短 区分为各种年期的使用权价格，其出让 的最高年限由国务院确定。
第五章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 一、土地与土地使用权 (一)土地 土地及其定着物通称为不动产。定着物是指附 着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使 用的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土 地分离要花费相当大的劳动和费用，因而会使 地价发生变更。地产和房产均属不动产。
(二)土地的经济特性 (1)供给的稀缺性。 (2) 可垄断性。在土地所有权或使用权让渡时， 要求实现其垄断利益。 (3)土地利用多方向性。客观上要求在地产估价中 需要确定土地的最佳用途。 (4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不 同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有 级差性。
3．行政因素。 (1)土地使用制度与住房制度、地价政策。 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 (3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)行政隶属关系变更。 (5)交通管制。 4．心理因素。
(二)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然 条件与社会、经济、行政、技术等因素 相结合所产生的区域特性，对该区域内 的各块土地的价格水平产生影响。
3．土地具有增值性。 4．地价与用途相关。 5· 地价具有个别性。 6．地价具有可比性。
二、房地产评估程序
第五章练习题-资产评估
第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。
2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。
4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。
A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估——房地产评估
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
第五章 房地产评估(第二讲)
适用范围
在下列情况下，市场法往往难以适用： 没发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。
基本思路
在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将 被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照 比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等 因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
适用范围 基本公式 基本参数取得 应用案例★
适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即 可应用。在同一地区或同一供求范围内的类 似地区中，与被估房地产类似的房地产交易 越多，市场法应用越有效。 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估 的首选方法，比如：房地产开发用地、普通 商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准 工业厂房等。
1 1 /(1 8%) 交易实例A及C的使用年限修正系数 0.9659 35 1 1 /(1 8%)
（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同， 故不作修正，交易实例B、C 的容积率与待估宗地不同，应进行修 正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的 关系是：容积率在4.5～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1
案例
某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估 基准日为2014年10月,先根据该地条件,选择了与之类似 的四宗已成交案例,几宗地块的比较条件如下:
已知:该城市地价指数在2013年1月为100,以后上涨每月均 为1% 表5-4 容积率修正系数 容积率 修正系数 1 1 2 1． 8 3 2．1 4 2．3 5 2．4
房地产评估 第五章 成本法
a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
注册资产评估师考试辅导资产评估练习考核考试题含答案房地产评估
第五章房地产评估一、单项选择题1、工业用地的国家土地出让的最高年限是（）。
A、40年B、50年C、70年D、30年2、（）客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。
A、土地产权的可垄断性B、土地利用的多方向性C、土地效益的级差性D、土地经济供给的稀缺性3、在房地产开发中的“七通一平”费用属于（）。
A、基础设施配套费B、公共事业建设配套费C、小区开发配套费D、城市公共设施配套费4、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A、城市规划限制B、区域的繁华程度C、公共设施的配套状况D、交通通达程度5、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A、12500B、15000C、20000D、50006、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1200万元，综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A、8%B、6%C、5%D、4%7、有一宗房地产，2007年的净收益为60万元，资本化率为5%，若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，则07年初房地产的价值为（）。
A、1000B、1500C、20008、某宗土地面积为2000平方米，单价为5000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（）。
A、1000B、2000C、2500D、12509、若选择比较案例成交价为每平方米4500元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地年期修正后的地价最接近于（）。
A、3924元/平方米B、2500元/平方米C、1840元/平方米D、2278元/平方米10、基准地价修正法的理论基础是（）。
A、贡献原则B、供求原则C、替代原则D、预期收益原则11、有一宗土地，出让年期是40年，资本化率为10%，预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元，16万元、18万元和20万元，第6年的收益稳定在22万元，则评估该土地的收益价值为（）。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
房地产估价-第五章
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1―5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
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第五章房地产评估第四节市场法第二节市场法在房地产评估中的应用（四）进行因素修正区域因素修正1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；2）确定各具体区域因素的权重；3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）=100/交易实例区域因素得分个别因素修正1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分=100/交易实例个别因素得分容积率修正1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数交易日期修正1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)3.运用环比价格指数修正环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：元/平方米例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：元/平方米4.运用价格变动分析法修正当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100简单算术平均法将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值 pi-第i 个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格） n-参照物房地产的个数例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：元/平方米加权平均法判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000=⨯⨯⨯⨯ /3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.113600=+⨯+⨯⨯+⨯+⨯n P P n i i ∑==1/445044300420048004500=÷+++ /44103.043002.042001.048004.04500=⨯+⨯+⨯+⨯四、市场法的评估案例评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境占用土地的基本情况评估对象房屋的基本情况评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。
2.进行交易日期修正：经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正5.计算3个参照物的比准价值加权平均法计算评估对象房地产的单价为：元/平方米6.确定评估结果房地产单价：6760元/平方米房地产总价：1400ⅹ6760=9464000元 第五节 成本法一、基本思路1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：房地产评估价值=重新购建价格－损耗3.具体应用：新开发土地估价 新建房地产估值 旧房地产估值二、适用对象和条件1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；单纯建筑物的估价；市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法新开发土地：征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：通水、通路、通电和平整地面七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面评估公式：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润/67603.069982.063035.06799=⨯+⨯+⨯（一）土地取得成本：土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
1.征用农村集体用地：征地费用土地补偿费安置补助费青苗补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费2.取得城镇国有土地出让方式——土地出让金和拆迁安置费拆迁安置费包括拆迁房屋及构筑物的补偿费用及拆迁安置补助费，应该根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定。
3.通过市场购买的土地购买土地的价款和应由买方缴纳的税费等。
（二）土地开发成本1.基础设施配套费：对土地进行“三通一平”或“七通一平”的费用。
2.公共事业建设配套费用：学校、图书馆、公园、邮电、绿地、幼儿园等设施的费用。
3.小区基础设施配套费：小区内绿化、环卫、照明等小区开发配套费用。
（三）投资利息1.含义：投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
资金包括投资者的自有资金和借入资金；投资利息并不是开发过程中由于借入资金而发生的实际利息，而是一项机会成本，只要是购买开发土地所占用的资金包括借入资金和自有资金都应该计算资金的时间价值。
2.计息基础：土地取得成本和土地开发成本，有管理费用的话还要包括管理费用。
3.计息期：土地取得成本——整个开发建设期土地开发成本和管理费用在开发动工前投入——整个开发期建设期在开发期均匀投入——一般为开发建设期的一半（四）各项销售税费：销售费用、营业税、城建税、土地使用税、土地增值税、教育费附加以及应由卖方负担的交易手续费、印花税等费用。
（五）开发利润：正常情况下，房地产开发商所能获得的平均利润。
开发商通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平进行计算。
例10：评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。
土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。
土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。
评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润（1）计算土地取得成本土地取得成本=500 ×230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500 ×246=123000（元）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息土地开发费利息总投资利息（4）计算开发利润开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）计算营业税及附加营业税=【（土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润）/（1—营业税税率）】ⅹ营业税税率=15444%5%5-12380031631123000115000=⨯+++ 城市维护建设税=15444ⅹ7%=1081元教育费附加=15444ⅹ3%=463元营业税及附加会计=15444+1081+463=16988元（6）计算销售费用（7）计算土地价值土地价格土地单价元/平方米（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。
四、新建房地产评估的成本法新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑损耗，新建房地产评估价值就等于其重置成本。