第五章房地产评估

第五章房地产评估

第四节市场法

第二节市场法在房地产评估中的应用

（四）进行因素修正

区域因素修正

1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。

2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。

3.方法：直接比较修正法

1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；

2）确定各具体区域因素的权重；

3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；

4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。

计算公式：

区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）

=100/交易实例区域因素得分

个别因素修正

1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。

2.基本公式：直接比较和打分法

个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分

=100/交易实例个别因素得分

容积率修正

1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。

2.基本公式：

容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数

交易日期修正

1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。

价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；

根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。

2.运用定基价格指数修正

交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数

=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)

3.运用环比价格指数修正

环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机

=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积

例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：

元/平方米

例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，

1.7%，

2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：

元/平方米

4.运用价格变动分析法修正

当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。

交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100

简单算术平均法

将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。

p-评估对象房地产的评估价值 pi-第i 个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格） n-参照物房地产的个数

例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：

元/平方米

加权平均法

判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。

例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：

/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000=⨯⨯⨯⨯ /3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.11

3600=+⨯+⨯⨯+⨯+⨯n P P n i i ∑==1

/445044300420048004500=÷+++ /44103.043002.042001.048004.04500=⨯+⨯+⨯+⨯

四、市场法的评估案例

评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。

位置与环境

占用土地的基本情况

评估对象房屋的基本情况

评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值

评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。

确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。

对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。

1.进行交易情况修正：

参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；

参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；

参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。