中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
房地产开发项目管理ppt课件
33
1.开发项目合同管理
项目合同的分类：如按签约各方的关系可以分为工程总 承包合同、工程分包合同、转包合同、劳务分包合同与 联合承包合同等；按计价方式分类又可分为固定总价合 同、计量估价合同、单价合同、成本加酬金合同形式等。
项目合同管理的内容：检查合同执行情况、督促施工企 业执行合同条款、根据工程实际进度与施工单位商议更 改或取消合同中的某些条款等。
34
2.项目协调管理
做好市政配套的协调管理工作； 协调各承包合同中有关进度、技术配合、现场协作、公
共设施使用等问题，解决他们之间产生的矛盾； 定期召开有各承包单位参加的项目经理协调会议，并检
查会议决定事项的执行情况； 参加总包单位或重要分包单位的现场协调会、调度会等； 协调各单位之间的矛盾、争议，正确处理其经济上的纷
6
3.房地产开发项目管理的层次体系
业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 监理方的项目管理 设计方的项目管理 施工方的项目管理 供货方的项目管理 社会环境方的项目管理
7
业主方的管理
总承包方的管理
监理方的管理
设计方的管理
反
施工方的管理
供货方的管理
馈
房地产开发项目
服务
使用
23
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理： 将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照各
项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系，将其 绘制成网络形式。 通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以根 据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最迟开 始时间，从而可以找出项目的关键线路。
房地产工程项目管理课件PPT课件( 131页)
主讲教师：刘小平 2012年03月28日
课程基本情况
课程名称：投资建设项目管理 授课对象：房地产项目管理人员 课程的地位、作用及任务：本课程是“工程管理”专业的管
理类专业平台课程。通过本课程的培训使从业人员掌握工程 项目管理的基本理论和方法，包括工程项目组织和计划，实 施控制、管理，协调沟通等，结合工作实践，使我们具有从 事房地产项目管理工作的能力，系统全面的进行项目管理， 实现中小型房地产开发商的经济效益，对房地产开发商未来 的生存和发展具有深远的意义。
1、成功的项目
（1）满足市场定位要求，达到预定投资效益。 （2）在预算费用(成本或投资)范围内完成，尽可
能地降低成本，减少资金占用，保证项目的经 济性要求。 （3）在预定的时间内完成项目的建设，不拖延， 适时销售，及时地实现投资目的。 （4）使得项目的相关各方面都感到满意。 （5）与环境协调。 （6）房地产开发商具有可持续发展的能力和前 景。
（2）动态控制的纠偏措施： 组织措施 管理措施 经济措施 技术措施
5、项目管理工作的任务
“三控三管一协调”
（1）投资控制 （2）进度控制 （3）质量控制 （4）安全管理 （5）合同管理 （6）信息管理 （7）组织协调
第二章 投资（成本）控制
内容提要：
第一节 房地产总投资的组成 第二节 开发成本控制 第三节 期间费用控制 第四节 税金控制
2、项目取得成功的前提
（1）进行充分的市场调研，投资决策，制定正 确的科学的、符合实际的、有可行性的项目目 标和计划。
（2）项目的规划设计技术科学、经济合理。 （3）高效、高质量、高水平的项目管理。
3、工程项目管理的基本目标
房地产项目管理的三大目标： 质量目标 进度目标 费用(成本、投资)目标
房地产开发工程管理PPT课件
– …设计阶段投资控制是重点
– …变被动控制为主动控制
– …经济与技术结合是成本管理的高效手段
第23页/共38页
房地产开发项目成本管理
• 房地产开发项目成本管理的主要内容
策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理
第24页/共38页
四 房地产开发项目质量管理
• 工程项目质量管理的特点
3、质量事故：各有关单位向当地建设主管部门上报
第35页/共38页
《建设工程安全生产管理条例》
1、建设单位：周边及地下环境资料、安全措施费、 拆除工程、管理责任。
2、施工单位：
（1）总包负责制、特种作业人员持证上岗、
（2）须编制专项施工方案的工程：（附安全验算结 果，经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实 施）基坑支护与降水工程；土方开挖工程；模板工程； 起重吊装工程；脚手架工程；拆除爆破工程；其他危 险性较大的工程。
《建设工程质量管理条例》
1、质量责任：施工单位对建设工程的施工质量负 责；实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程 质量负责。
2、施工质量不符要求时的处理
（1）返工重新验收；（2）经有资质的检测单位鉴定 达到设计要求的检验批，应予验收；（3）经有资质 的检测单位鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核 算认可能满足结构安全和使用功能的检验批，可予以 验；（4）经返修或加固的分项、分部工程，虽然改 变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理 方案和协商文件进行验收；（5）通过返修或加固仍 不能满足安全使用要求的分部工程、单位工程，严禁 验收。
DM
设计方
施工方
供货方
使用期的管理方
实施阶段
准备
设计
中信地产工程标准化管理手册第一分册
（内部资料不得外传）标准化管理手册（工程管理部一分册）中信华南（集团）东莞有限公司二OO六年八月目录一、工程管理部职能 (1)二、标准化管理基本原则 (11)三、基本工作准则 (13)四、业务信息管理业务信息管理总则 (14)GCB-B-001业务信息报送控制表 (16)五、项目施工管理(一)项目施工管理总则 (17)(二)施工准备阶段 (19)GCB-Z-001施工准备工作内容 (19)GCB-B-002施工准备工作完成状况检查表 (22)GCB-Z-002施工组织设计审查要点 (23)GCB-B-003施工组织设计审查记录表 (26)GCB-Z-003监理规划审查要点 (27)GCB-B-004监理规划审查记录表 (29)GCB-Z-004技术交底及施工图会审基本要求 (30)GCB-Z-005签发开工报告的基本要求 (32)G C B-Z-006“三通一平”基本要求...............................................................3 3 GCB-B-005业务工作计划 (34)GCB-B-006场地交接单 (36)（三）项目施工阶段 (36)GCB-Z-007项目施工进度控制指引 (36)GCB-Z-008施工标准间及施工工艺样板确认指引 (40)GCB-B-007施工样板确认记录表 (42)GCB-Z-009工程质量现场检查内容与要求 (43)GCB-B-008重点监管部位质量监管计划 (45)GCB-Z-010材料设备质量技术要求管理规定 (46)GCB-B-009材料设备质量监管计划(参考文本) (48)GCB-Z-011材料设备进场验收指引 (49)GCB-B-010材料设备进场验收单 (51)GCB-Z-012质量保证资料检查要求 (52)安全文明生产管理总则 (54)GCB-Z-013施工现场安全风险与环境因素识别指引 (56)GCB-Z-014施工现场安全检查指引 (58)GCB-Z-015工程事故处理指引 (60)GCB-Z-016施工现场文明生产管理要点 (62)GCB-B-011安全文明生产控制措施表 (63)GCB-B-012整改通知单 (64)GCB-Z-017工程技术档案范围与建档要求 (65)GCB-Z-018沟通协调及服务监督指引 (70)GCB-B-013工程联系单 (71)GCB-B-014工程联系单处理进度跟踪表 (72)（四）工程验收阶段 (73)GCB-Z-019分部(项)专业工程验收检查要求 (73)GCB-Z-020项目预验收检查要点 (74)GCB-Z-021项目竣工验收检查要点 (76)GCB-Z-022工程竣工总结编制指引 (78)（五）工程移交与保修阶段 (80)GCB-Z-023工程移交与保修指引 (80)GCB-B-015项目工程移交记录表 (81)GCB-B-016工程保修记录表 (82)六、危机管理危机管理总则 (83)GCB-Z-024危机识别与控制指引 (86)GCB-B-017危机识别与评估表 (90)GCB-B-018危机控制措施表 (91)七、工程部流程GCB-L-001项目施工准备流程 (92)GCB-L-002项目施工进度控制工作流程 (93)GCB-L-003项目施工质量控制工作流程 (94)GCB-L-004项目工程甲供材料、设备管理流程 (95)GCB-L-005工程技术档案管理流程 (96)GCB-L-006项目工程竣工验收工作流程 (97)GCB-L-007项目工程管理权移交流程 (98)GCB-L-008项目工程保修工作流程 (99)一、工程管理部职能1、工程管理程部作为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司房地产开发项目的工程项目管理工作。
浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理
]
SILICO N
摹. 澎
环境形态因素在空间体现的量感、力感和动感达到平衡统一。优化性
VA L L E
工程 科学
五、 理代宜内 筑饰提升宜内 袭饰组钧的市场规徽
随着人们生活水平的提高，家庭装演、居室美化成为一股消费浪 潮，宾馆、写字楼和娱乐场所的兴建，对室内织物装饰品的需求量越 来越大，从而为其生产提供了极好的机遇。据统计，宾馆、写字楼这
对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以 尽可能 地减少以至避免目 标值与实际值的偏离。 也就是说， 我们的工程造价 控制，不仅要反映投资决 反映设计、 策， 发包和施工，被动地控制工 程造价， 更要主 动地影响 投资决 策，影响 设计、发包和施工， 动地 主 控制工程造价。 要有效地控制工程造价， 应从组织、 技术、 经济、合同与信息管 理等多方面 采取措施， 但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有 效的 手段。 长期以 来，在 我国工程建设领域，技术与经济相分离， 难 以 有效地控制工程造价。为 此， 要尽快改 变这种现状，以 提高效益为 目 要通过技术比 经济分析和效果评价，正确处理技术先进与 的， 较、 经济合理两者之间的关系， 力求在技术先进条件下的经济合理， 在经 济合理基础上的 技术先进， 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施 工措施中去。 所谓控制就是指行为主体为 保证在变化的 条件下实 现其 目 按照事先拟定的 标， 计划和标准， 采用有效方法， 对被控对象实 施 中 发生的各种实际值与计 划值进行对比、 检查、监督、引导 和纠正的 过程. 在设计阶段应从下面五 个方面控制。
中信房地产开发业务流程优化工作思路培训资料48PPT
• 通过流程梳理对组织和岗位职能进行适应性调整，建立岗位和流程的 关系
中信房地产开发业务流程优化工作思 路培训资料48PPT
流程的定义
一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动
输入
输入
输出
输入
输入 输出
输出
输入
输入
输出
输出
输出
组织的内部流程构成了一个系统的流程网络或体系
中信房地产开发业务流程优化工作思 路培训资料48PPT
练好内功 应对挑战
结合中信地产上市，开展业务流程优化工作，提 高子公司的开发效能和管理水平。
中信房地产开发业务流程优化工作思 路培训资料48PPT
二.设计管理业务流程优化工作思路
（1）业务流程优化工作模式选择
模式一
1.流程优化工作的方式是 由上至下，由集团在总结 各个子公司的业务流程优 化成果的基础上，提出一 套集团标准业务流程，主 要应用在新成立公即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
：配合专业的任务。
三.业务流程优化工作思路
（二）流程优化的步骤
项目 启动
流程 流程 调研 培训
流程 描述
流程优化
程序文件 推广 持续
编制
应用 改进
优化目各标阶企的段业分主内析线部和流流确流程程认程优的描化调述的研培讨各训论专业的现程状序流文程件描初述稿流程培训纠正改进
结算
报
建设用地规划许可证、 设计方案及施工图报建、初步设 办理房地产预售 合同备案、 产权初始
建
签订土地使用合同
计报建、基础提前开工报建
许可证
按揭办理 登记
说明及图例： 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
房地产开发项目全过程管理PPT课件
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
报批报建管理流程
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
•
召开进度专题协调会
第37页/共45页
37
案例：某房地产项目质量控制 • 质量控制： • 施工准备阶段质量管理，具体包括： • 审核参建各方质量管理体系； • 审核监理规划； • 评审施工组织设计（方案）； • 组织并完成施工现场的“七通一平”工作； • 组织测量交接桩及申请放样复验； • 组织工程质量安全报监； • 审查开工条件； • 开复工令签发。
35
施工管理
四控 进度控制； 质量控制； 费用控制； 安全控制。
四管 生产要素管理； 合同管理； 信息管理； 现场管理。
一协调 组织； 协调。
第36页/共45页
36
案例：某房地产项目进度控制
•
进度控制：
•
确定项目里程碑节点
•
审核施工总进度计划/月进度计划
•
召开工程例会
•
组织进度专项检查考评
• 什么是计划？ • 什么是控制？
• 一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计 划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行 为过程。
第5页/共45页
5
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
房地产开发项目的工程建设管理 副本PPT课件
五、施工阶段进度控制的主要工作内 容 （ 五 ） 工 期 延 误 的 制 约
（1）停止付款； （2）误期损失赔偿； （3）终止对承包单位的雇佣。
45
第45页/共78页
46
第三节 房地产开发 项目
工是指在开发项目工程建设的全过程中，根据项目的投资目标，对 项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各种因素而采取一系列技术、经济、 组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的 限额内。
四、进度计划实施中的监测与调整
（一）工程进度监测与调整的过程 2．工程进度调整的系统过程
24
第24页/共78页
四、进度计划实施中的监测与调整
（二）实际进度与计划进度的图形比较方法 1．横道图比较法 （1）匀速施工横道图比较法
25
第25页/共78页
四、进度计划实施中的监测与调整
（二）实际进度与计划进度的图形比较方法 1．横道图比较法 （1）匀速施工横道图比较法
四、进度计划实施中的监测与调整
（二）实际进度与计划进度的图形比较方法 2．S型曲线比较法
29
第29页/共78页
四、进度计划实施中的监测与调整
（二）实际进度与计划进度的图形比较方法 3．香蕉曲线比较法
30
第30页/共78页
四、进度计划实施中的监测与调整
（三）工程进度计划实施中的调整方法 1．改变工作间的逻辑关系 • 例 某基础工程施工包括挖土、垫层、砌基础和
35
第35页/共78页
五、施工阶段进度控制的主要工作内 容（ 一 ） 施 工 进 度 控 制 工 作 内 容
（8）签发工程进度款。 （9）审批工程延期。 （10）督促承包单位整理技术资料。 （11）办理竣工验收。 （12）处理争议和索赔。 （13）整理工程进度资料。 （14）工程移交。
中信地产建筑工程危机管理手册
中信地产建筑工程危机管理手册1 总则1.1 凡在本公司业务运作过程中，发生或立即发生对公司业务进展、企业形象、人员、财产和产品造成严峻损害的事件，均视为危机。
1.2 建立、爱护和完善公司危机治理体系，提高抵御危机风险的能力，是保证公司房地产事业连续进展的重要因素。
工程治理部人员均应树立危机意识，严格遵循公司危机治理制度，从全然上预防和操纵危机的发生，有效减轻危机发生造成的缺失。
1.3 危机治理应遵循以预防为主的方针，充分识别和评估潜在的危机风险，并进行针对性的预防和操纵，从而有效降低、排除危机发生的风险。
1.4 危机治理必须重视危机响应和危机复原的能力，建立快速、高效的危机处理团队，危机预警机制和危机响应打算，确保在危机发生或立即发生时，能够对危机事件作出正确决策和处置，从而将危机造成的缺失降至最低。
2 治理组织2.1 日常危机治理网络2.1.1工程治理部负责人是日常危机治理的负责人。
2.1.2 工程治理部是工程危机治理的归口职能部门，设置兼职危机治理员，在项目工程治理部领导的指导下进行工作，有关危机治理方面的工作直截了当向工程治理部报告。
2.2 危机事件处理机构2.2.1 危机事件处理机构是在危机事件发生或立即发生时成立的临时机构，并被授权全面负责危机事件的处理。
2.2.2 危机事件处理机构一旦成立并开始运作，其他日常危机治理组织（责任人员）应即时停止运作。
危机事件复原后临时机构撤销，日常治理组织（责任人员）连续运作。
2.2.3 临时危机事件处理机构的设置，由工程治理部依照危机类型决定，在各类危机响应预案中予以规定，或临时作出决定。
2.2.4 临时危机事件处理机构的设置应差不多上参照以下组织模式建立：a)成立危机事件处理领导小组。
领导小组负责危机决策、资源调配和现场工作指导。
b)依照需要领导小组可做进一步的分工，包括分析决策、资源保证、公共关系等责任小组。
c)必须指定一名对外发言人，并作为危机处理领导小组成员。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
学习改变命运,知 识创造未来
提纲
一、工程管理目标 二、工程管理任务 三、工程管理重点控制内容 四、实施过程的管理 五、实施过程沟通体系 六、工程管理与营销相结合 七、后续服务的工程管理 八、工程管理发展方向探讨
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
一、工程管理目标
对于房地产开发商而言，工程管理的目标就 是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生 相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品
牌，形成品牌效应。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
二、工程管理任务
1、工程管理体系的建立 2、工程管理目标控制 3、项目管理 4、组织与协调
• 职能组织结构：领 导指令源太多，易
造成管理混乱；
• 线性组织结构： 没有合理的横向
联系及合作；
• 矩阵组织结构：
•
充分发挥了公司
的整体资源优势
。
•集团化、多项目运作，矩阵组织结构更具优势，有利于集 团化战略发展。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
2.2、工程管理目标控制
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
2.4、组织与协调
组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立 项目沟通体系来实现。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
三、工程管理重点控制内容
1、投资控制 2、产品质量控制 3、经营进度控制
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
3.1、投资控制
3.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系；
投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要 求,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择 高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通 过严格的管理、组织和协调来实现。
► 中信海阔天空雅居通过严格招投标，严格签证程序，签证 控制在工程总造价的1％以内。
► 通过组织多次专家的论证，优化调整钢筋混凝土中含钢量 ，节约钢筋造价的14％，约为1160万元。
► 高压进线电缆接驳点，通过协调政府部门，由距离项目原 4公里减少为1公里，节约成本170余万元。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
2.1、工程管理体系的建立
工程管理的首要任务，是以自身制度和经验 为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以“产品 质量、经营进度、投资控制”为理念，建立房地产 企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上， 达成共同的工作语言和作业标准。
包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。 投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈 利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影 响着投资控制目标的实现。 项目投资控制是项目运作成功与否的关键。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
2.3、项目管理
包括合同管理、信息管理。 合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标 过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核 心，以信息管理为手段。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
3.1.2招投标制度和程序体系的建立
招投标制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的 环节。
设计方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案 的选择，优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控 制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低 、维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招 投标流程模式（表4），可根据工程的实际情况进行调整。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
3.1.3投资控制的实践
1. 项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们 做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额 的主要依据；项目竣工后做好项目结算；
4. 严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不 另行办理。
5.
根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信·栖
湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表8），对关键环
节审定时间进行了明确的规定。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
中信地产产品开发过程 中的工程管理64PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
开编语
房地产开发过程中的工程管理，是独立于 建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模 式，是以“产品质量、经营进度、投资控制”为理 念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现 代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体 系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导 和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现 盈利。
现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变 化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监 理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字 记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利 进行。
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
案例：中信海阔天空雅居
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
建立以项目经理为核心，由不同职能部室组 成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重 要。目前工程管理的组织结构形式有三种：
1、职能组织结构（表1） 2、线性组织结构（表2） 3、矩阵组织结构（表3）
学习改变命运,知 识段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化 ，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资 的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；
学习改变命运,知 识创造未来
中信地产产品开发过程中的工程管理64PPT
3. 施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备 ，避免返工；