西安房地产营销策划方案分析

西安房地产营销策划方案分析
西安龙腾世家营销策划案
一、西安市房地产市场分析
二、南郊区域市场房地产分析
小结:
1、针对项目周边的情况来看,许多的项目存在户型间隔和户型面积比例不当,比如说,2房房2厅或1厅的单位,其面积是90-110平方米之间,而3房2厅或1厅的单位,其面积是130-170平方米之间,这种户型间隔和户型的面积配搭是不实用,造成”无意识”的浪费,而这种浪费是购房者无法主导的,无法主控的。

建议:在户型设计方面,做足实用,户型的设计方面紧凑些,能够为客户节省购房费用,降低房款的总价,同时能够降低购房的入户门槛。

故建议能够考虑在产品的设计方面,40-85平方米之间,能够做成2房2厅或1厅1卫的单位,(其中大2房的单位考虑在65-85平方米之间,小2房的单位考虑在40-65平方米之间,)
85-110平方米之间,能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫的单位,(其中大3房的单位考虑在95-110平方米之间,小3房的单位考虑在85-100平方米之间,)
2、项目周边的项目多是高端产品,比如是豪盛时代华城,中天国
际公寓等项目,不论从产品还是产品的市场定位、形象定位等方面,都是
走高端路线,加上项目的工程实施阶段,品质不断的呈现,客户接受的程度越来越大,很难震撼或冲击其项目形象,故避其锋芒,另辟出路,走产品差
异化的道路。

建议:此项目定位不宜走高端路线,适合走中端层面,在项目的形
象上,能够走中高方向。

因此在各种户型的配比比例方面能够考虑:
大3房的95-110平方米之间,占25%。

小3房的85-100平方米之间,占45%。

大2房的65-85平方米之间,占20%。

小2房的40-65平方米之间,占10%。

3、综合项目所在的区域的产品概况,单体设计多以1梯2户/ 1
梯4户/ 的设计为主,甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计,其
产品在考虑通风和采光方面,还存在有产品设计的缺撼,整体的确产品均
好性不强。

建议:产品的单体设计方面,能够考虑1梯4户/ 1梯6户的设计,如工字型或蝶型的设计,能够充分的考虑到各个单元的通风采光方面的问题。

4、项目区域周围的竞争对手的主题形象不是很活跃,楼盘的个性不是很突出,只是注重楼盘的形象高档次,但在项目的表现元素不是很丰
富多彩,缺乏产品的灵动性。

建议:项目的形象走中档线路的同时,赋予项目的主题灵魂---知尚型的艺术社区,贯穿其个性化的元素,排她性的属性,独特性的气质,赢得目标客户群的口碑效果,同时树立项目形象和品牌效应。

比如在外立面的设计上能够经过时尚的色彩来演绎,配合项目内的园林小品景观,做些抽象的小品雕塑,融观赏性、思考性、运动休闲在一起。

5、区域内的竞争对手,在项目的推广中,推广的路线显得不时鲜明,而且在整个思路的把握上,不是很系统性,特别是中天国际公寓的项目推广上,整体广告效果把控不好,售楼不运用的是绿色,而楼书和宣传单张用黑色,整体的效果偏离。

建议:在项目的推广中,走中青年人的年龄特征,在注重主题的同时,能够在整体的效果上,以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动的风格。

三、项目分析
1、项目的优势:
区域优势:
项目地处南郊西高新区域,是整个西安市的购房首选区域,而且项目所在的地方是太白路和科技路交界处,又临南二环路段,东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达,西接高新路可贯通南北,是西高新区较为理想的地段。

地段优势:
位于太白南路和科技路的交汇处,两面临主要的干道,西北面紧临西安科技大学附中的宿舍区,居住的氛围浓厚,临街有较强的商业价值,此地段宜商宜住宜投资。

同时对项目的推广上有无法比拟的广告效果。

交通优势:
位于太白南路和科技路的交汇处,南来北往,东西穿梭的公交线路多,而且班次频繁,如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路
的车能够任意到达市区的任何地方,站台就在门口,交通便捷如意,方便自如。

周围配套成熟:
项目所处的地段是西高新配套较为完善的地方,政府机关及相关
的部门就是左邻右舍,如土地管理局,机电信息管理研究所,市肝病研究所,市交警支队,徐家庄综合贸易市场等,生活配套成熟。

人文环境:
项目周边可谓是书香气息浓厚,人文环境独有,西安电子科技大学,及其附属中学,西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校,还有市53中等中小学,环绕项目四周,散发浓郁的书香气息,能够说到处都是词赋经伦的地方。

居住氛围:
项目周围的居住小区多而且规模较大,有比较成熟的居住气息,如
西安电子科技大学住宅区,有60多栋多层,2栋高层;市政府居住小区,新科花园居住小区,西安质检居住小区,太白小区,交警支队住宅区等等,居住氛围浓厚,人气指数旺盛。

2、项目的劣势:
灰尘和噪音的影响:
项目离两条主要的干道交汇处,车流量大,灰尘和噪音的影响比较严重,对项目的品质和档次有一定的影响,同时对居住功能的削弱。

规模不大,配套相对简单、不完善:
项目占地1.38公顷,规划总户数288户,相应的配套设施少,而且会简单些,能够利用的空间比较少。

3、项目的机会点:
A、做好规划,处理好商业和住宅的相溶性,尽可能把商业靠路边,充分利用商业价值,同时利用建筑物遮挡噪音和灰尘,化劣势为优势。

B、利用商业部分的顶楼,做好景观和休闲运动的设施,增加活动空间,弥补相应配套较少的不足。

C、做好产品,走产品差异化的路线,与周围竞争对手区分出来,注意户型间隔和户型面积的比例,建议以中小户型为主,优化产品,以产品取胜。

D、在项目营销上,抓住”知尚型”物业形象,制造项目的主题概念,引入色彩论和时尚抽象派的艺术氛围,赋予项目艺术的品味和优雅气。