某广场物业投资分析报告书

三峡广场景观文化MALL物业投资分析报告第一部分项目概况三峡广场景观文化MALL位于沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，历史文化名人广场、绿色广场。

它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。

第二部分市场环境分析一、项目区位条件评估1、区位条件：市是中国继、、之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。

由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把分割为沙坪坝组团区、家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。

根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为结节点。

它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。

它一般为一片围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。

三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为市除解放碑商圈外的市第二商圈。

该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。

三峡广场景观文化MALL正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。

三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与王府井大街、上京路、路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段具有极高的商业口岸价值。

2、交通条件三峡广场景观文化MALL所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。

此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。

尤其是三峡广场景观文化MALL 位于环绕三角碑至家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时至万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。

3、配套条件城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件，它是城市不可少的物质基础。

作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL的建设提供强有力的支撑。

4、人气方面人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。

目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列市主城区的第二位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列第一位，同时沙坪坝区67.5万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心的东部区域，其中尤以区多所大专院校的师生人口为主。

据国权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群体。

目前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。

三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。

尤其是随着项目建成后三角碑商圈围的进一步扩大，到于商圈的人流量将比目前提高2－3倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL将成为最聚人气的中心商业单位。

二、政治经济环境评估1、宏观方面中国经济持续保持高增速长，拉动需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO的日益临近均为市提供了前所未有的发展机遇。

市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。

实现了国民经济的快速增长，国生产总值年均增长9.4%，人均国生产总值年均增长8.8%，地方预算财政收入年均增长17.7%。

经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。

固定资产投资五年累计完成2409亿元。

集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。

人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长7.4%，达到6276元。

市“十五”计划纲要表明，“十五”期间经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把建设成为长江上游的经济中心。

更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。

国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国生产总值比2000年翻一番，国生产总值年均增长9%，人均国生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。

“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。

2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。

从市经济发展目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL的建设及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济环境。

2、区域方面沙坪坝区作为市的科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国知名的高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区的工作，国民经济和社会效益得到长足的发展。

人均国生产总值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，区属增加值比“八五”末翻了一番以上，区属经济结构调整步伐加快，第三产业比重上升，提高了7.2%；同时企业改革进一步深化，公有制企业改制面达到90%以上；城区居民、年均可支配收入分别达到6500元。

基础设施建设加快，完成了214平方米的新区开发和旧城改造，为沙区招商引资打好硬件基础。

沙区“十五”计划纲要表明，沙区综合经济实力保持在主城区前列，国生产总值年均增长10%，人均国生产总值年均增长8.5%，全区财政总收入年均增长10%，全社会固定资产投资年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，城镇居民年均可支配收入每年增长400元。

同时在“十五”计划的主要任务中进一步将三角碑中心商贸圈发展成为市的第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为“十五”计划的六大工程之一，做为锦绣三峡广场工程的组成部分的“三峡广场景观文化MALL”拥有无可比拟的政治经济环境优势。

三、商业环境评估1、商业聚集效益和繁华度在一个城市中心区里正常聚集了数百家不同类型的商店及相应的服务设施，由于商务繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽有，可供选择的余地很大，因而具有很大的吸引力。

当今商业、百货业的发展已趋向多元化、立体化，商业服务中心的吸引力主要取决于聚集规模和级别，聚集规模越大、服务功能越完善、级别越高，对顾客吸引力越强，相对应的繁华度也越高。

现代人的消费观念是购物、休闲、娱乐、参观、欣赏等“一站式”服务需求，而不是单一的购某一种商品到某一地消费。

三峡广场景观文化MALL正是满足了人们的消费心理，把人的不同需求的各项商业服务结合为一体，此外其所在的三角碑商业中心像的王府井大街、上京路等中心商业区一样采用商业步行街的形式，其商业的聚集效益和繁华度是最高的。

同时三峡广场景观文化MALL面对区域高比例、高密集度的校园人口群，进行了针对性的商业规划，所以三峡广场景观文化MALL自身具有良好的商业聚集和繁华度。

2、特色独具的文化商业设计理念：（1）核心店的配置一般而言，核心店的面积都是很大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。

同时核心店最理想的位置是在商场的最里侧或是整个卖场的最里侧，希望所有前往核心店的顾客都能够先经过其他商店。

若有两家核心店，当然最理想的做法就是将他们分开设置在商场的两端，使所有顾客能在核心店间的街道上川流不息地往来。

根据三峡广场的实际情况，在确定在三角碑附近引进开放式书城作为核心店，同时设置餐饮娱乐区，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能为商城创造出更大的价值空间。

（2）区域划分A.配组合原则针对主要不同特性的专卖店，作一适当的位置安排。

为不局限今后经营的安排，因此“景观文化MALL”的店铺经营种类划分得太细。

为了创造一条有魅力又热闹的街道，区域划分采用了搭配组合原则。

●搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业态的店，相邻配置或是配置在视线，以便顾客的比较购买。

●组合原则——同一主题与同一对象层的不同业态店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。

B.遵循上述原则，“景观文化MALL”划分为现代书城、文化名都、时尚长廊、休闲广场、名品名店五个大的区域，以满足消费者不同的需求。

（3）店铺空间店铺空间的大小，影响到日后经营者的销售空间。

基本上，三峡广场的店数必须越多越好，除了面积的考虑外，重要的是能提供顾客更多的商品选择。

根据现在三峡广场店铺面积的划分方法，其销售面积介于8平方米至200多平方米之间，开间在3.9m——15m之间，基本上能够满足各类商家的需要。

（4）通道与广场的规划通道的主要功能是促使顾客能够更加舒适地逛遍所有的店铺与核心店。

从三峡广场目前的规划上来说，为了更好的发挥每条通道的作用，其面宽均在2.4m以上，其中中心主通道达到4.8m以上。