不动产估价收益还原法答案

2011收益还原法作业题

1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：（1）计算该宾馆年总收益

=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用

=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元

（5）计算同档次宾馆年总收益

=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用

=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。

答：略

2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%，试求该公司2006年10月1日的承担人权益价值（房地产报酬率取8%）。

解：A 1=150×12×2×1000×0.70=252万元

i 1=（1+8%）2-1=16.64%

()()万元万元带租约期间的权益价值79.288%517.0100012150381072%64.16111%64.1625217

28=+⨯⨯⨯⨯=⋅=⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-⨯=A

()万元剩余年限的权益价值60.1117%811%81%511%5%879.2881618=+⨯⎥⎥⎦

⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++-⨯-= 承担人权益价值=1072.38+1117.60=2189.98万元

答：略

3、某商场的土地使用权年限为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，

租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2008年5月31日带租金出售时的正常价格。

解：（1）计算各层可出租的面积

2000×60%=1200m 2

（2）计算租期内年净收益

180×1200×12×（1-20%）=2073600元=207.36万元

（3）计算第一层在租期满后的年净收益

200×1200×12×（1-20%）=2304000元=230.4万元

（4）计算第一层的正常价格

()()万元27.2640%8111%84.230%8111%836.2073331=⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （5）计算第二层的年净收益

120×1200×12×（1-20%）=1382400元=138.24万元

（6）计算第二层的正常价格

()万元78.1619%8111%824.138362=⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-⨯=V （7）计算第一层与第二层的正常总价格

V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元

答：略

4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m 2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。

解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V ∞为：

())(78.1668%

12%10%1011112000V 10

万元=⨯+-⨯

=∞ （2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V 50为

()())(80.2449%8%10%10111%101112000V 705050万元=⨯⎥⎦

⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣

⎡+-⨯= 注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。

5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？

解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%

则()万元62.284%

2%97%5.2%92521=---=---=g r C g r A V