资产评估例题与答案

第二章

•功能价值类比法

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•案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。

•评估人员收集的信息：

•（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

•（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

•（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

•分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

•评估值=160×150/210=114.29(万元)

价格指数法

•案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。

•在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。

•分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。

•经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：

•资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)

成新率价格调整法

•案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。

•分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。

•经了解，待估设备尚可使用年限为13年，则待估资产成新率为：

•待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13) =57%

•参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率

•参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%

•则待估资产的评估值可通过下式计算：

•资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）

•该待估设备的评估值为：

•评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)

市场售价类比法

•案例：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。

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•分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。

•经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：

•资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）

物价指数法

例题1：某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。

分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。

计算过程：

机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元

运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元

安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元

调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元

综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：

6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元

例题2

某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为: 3000×（50/70)0.7=2259（万元）

由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。

上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。

重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋10%×15%＋5%×10%) ＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%)

＝2,259×(1＋6.25%)＝2,400万元

修复费用法

例题：被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。

可修复部分实体性损耗：350,000元；

不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%；

不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元；

不可修复部分实体性损耗：1,650,000×33.3%＝549,450元；

油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。

假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

功能性贬值测算

[例题]某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额

根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：

（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:

(7－4)×12,000＝36,000元

（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:

36,000×(1-25%)＝27,000元

（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营

成本净额折现累加，估算其功能性损耗额:

27,000×(P/A，10%，3)＝27,000×2.4869＝67,146元

经济性贬值的估算

[例题]某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该