万科关于城市布局研究

《中共江苏省委关于制定江苏省国民经济和社会发展第十 一个五年规划的建议》
区域分析
区域内规划
——长江三角洲经济圈
策略建议： 杭州湾地区城市群：杭州、宁波、 绍兴、嘉兴、湖州和舟山 1、杭州、宁波是区域中心城市，考 虑06年进入 《浙江省杭州湾地区城市群空间发 2、湖州、嘉兴、绍兴作为杭州的卫 展战略规划》浙江省政府发布 星城市；舟山作为宁波的卫星城市 杭州和宁波是该区域经济的重心， 3、五年内在发展杭州、宁波，五年 周边其他城市从经济总量和人口规 后考虑进入卫星城市 模上看仍存在较大差距。
东半岛和辽中南组成，现已拆分）
城市群（7+1）：山东半岛、中原、辽中南、关中、武汉、哈长、 长株潭、成渝 城市带（1个）：福建沿海
注：成渝是十一五规划中提到的区域发展重点 地区，但因其目前规划尚未明确，暂将其列为 城市群考虑
区域分析
经济圈
区域分析
范围：
——长江三角洲经济圈
长三角都市经济圈包括上海市、江苏省8地级市（南京、苏州、无锡、常州、扬 州、镇江、南通、泰州）、浙江省7地级市（杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台 州），共16个城市。
策略建议：
到中心城市的铁路距离（公里）
镇江 南京 扬州 芜湖 马鞍山 滁州
规划定位：
1、扬州作为南京的卫星城市；
56
65 100
92
45
2、5年内深耕南京，5年后可考虑进入 卫星城市。
区域分析
区域内规划
——长江三角洲经济圈
策略建议： 苏锡常都市圈：苏州、无锡、常 州 1、常州作为无锡的卫星城市； 苏州经济发展水平较高，GDP在 2、苏州持续深耕，暂不附带卫星城市； 长三角仅次于上海； 无锡市江苏省的重要城市，在苏 3、无锡现阶段继续深耕，三年后可考虑 锡常都市圈规划中定位于国际机 进入卫星城市； 场、物流、信息中心 4、南通据苏锡常城市群较近，可作为无 《苏锡常都市圈规划》(2001— 锡的卫星城市。 2020)，江苏省政府2002年批复
1278 307 536 302 300 592 74 99 180 275 94 124 109 67 119 77
46718 47693 32819 43155 32639 27307 25115 12924 18041 26149 25792 14290 23995 11513 19102 17679
1、区域分布图 2、明确重点发展区 域
重点区域研 究
聚焦重点发展区域，进行深度研究。
现阶段：重点区域的 研究提纲 最终成果：重点区域 的发展策略
区域分析
区域划分依据： 区 域 分 布 图
——区域划分地图
国家发改委确认的经济圈、城市群（福建沿海城市带为福建 省确认）
城市组团分级：
经济圈（3个）：长三角、珠三角、京津冀（原环渤海是由京津冀、山
江苏
浙江
区域分析
各城市经济发展水平（03年数据）
城市 上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 绍兴 南通 台州 常州 嘉兴 扬州 镇江 泰州 湖州 舟山 GDP（亿 人口（万 人均GDP 人） 元） （元） 社会消费 固定资产 品零售总 投资额 额（亿 （亿元） 元）
——长江三角洲经济圈
6251 2802 2100 1901 1787 1576 1089 1006 995 901 858 647 640 580 491 172
27.6%
33.2% 40.3%
在深耕现有城市的基础上的适度扩张，是我 们保持高速增长的必要条件。
扩张原则
1. 聚焦三大区域，优先发展东部沿海城市；
2. 优先选择宏观经济规模和房地产市场容量 较大的城市；
3. 考虑资源共享及经营成本，同等条件下优 先发展临近城市； 4. 在深耕中心城市，提高市场份额的基础上， 再考虑卫星城市的发展。
集团城市布局（草案）
企划部 零五年十二月
目录
城市布局的现状及扩张的必要性 扩张原则 城市选择及分级 竞争对手的布局分析 结论综述
城市布局的现状及扩张的必要性
几组数字
00-04年全国房地产市场（商品住宅）销售额复合增速为27.8%，万科销额的 复合增速为39.1% 00年，万科共进入6座城市，当年主要房地产项目10个 04年，万科共进入17座城市，当年主要操作房地产项目37个 04年万科是市场占有率1.06%（销售额，年报数据），到2014年要达到3% 假定未来十年行业增速 15% 20% 25% 万科需达到的增长速度（销售额）
1、区域分布图 2、明确重点发展区 域
重点区域研 究
聚焦重点发展区域，进行深度研究。
现阶段：重点区域的 研究提纲 最终成果：重点区域 的发展策略
城市选择及分级
城市选择标准
指标 底限 100万
500亿
底线参考城市
市辖区常 住人口
宏 观 经 济 规 模
GDP
中山（501.4亿） 鞍山（175.4亿） 中山（31.56%）
47.90 60.00 43.30 53.03 38.00 45.60 44.69 43.70 32.02 37.00 48.57 41.47 37.26 38.37 42.05 40.20 46.81 42.16
16683 15638 11467 16884 27596 10394 8924 11602 14451 16045 9564 14565 15882 11089 10378 13588 12005 18426
固定资产 投资
三产占比 人均年末 储蓄余额 人均可支 配收入
200亿 30%
1万元
7500元 400万平
重庆（11194元）
鞍山（7434元）
市场 容量
商品房销 面积
注：为确保数据来源的统一，宏观指标均 出自《2005年中国城市统计年鉴》，为 2003年数据。商品房销售面积为04年数据。
城市选择及分级
城市 社会消费 固定资产 GDP（亿 人口（万 人均GDP 品零售总 投资额 人） 元） （元） （亿元） 额（亿 元）
地方财政收入与经济保持同步增长。
上海常住人口规模“十一五”期间定为1900万人（03年市辖区常驻人口1278万）。
（陈良宇在市十二届人大四次会议胜利闭幕上的讲话）
区域分析
区域内规划
——长江三角洲经济圈
社会消费 固定资产 南京都市圈：南京、镇江、扬州、 GDP（亿 人口（万 人均GDP 品零售总 城市 投资额 马鞍山、滁州、芜湖 人） （元） 额（亿 元） （亿元） 元）
3489 2286 1292 1122 936 830 770 762 707 660 658 605 517 516 486 410 258 212
（5）对于一个公司负责 两个以上城市的情况将在 分析具体区域的时详细评 述。
（6）带“*”的数据为经 济普查后更新的04年数据， 人口为03年各城市市辖区 常驻人口
南京 1576 592 27307 954 600 都市圈核心城市南京是江苏省政 扬州治、经济、科教文化、信息中心，南京都市 647 124 14290 247 198 圈地跨江苏苏南、苏中、苏北，南京都市圈 镇江地处长江三角洲的北翼，是长江三角洲地区 640 109 23995 237 168 重要的基础产业、制造业、科教文化基地之 芜湖一。 285 78 12786 143 88 马鞍山 193 60 15638 107 47 《南京都市圈规划（2002—2020）》 滁州江苏省政府 301 2002 51 年批复 6960 67 78
工作流程 城市布局工作流程
工作节点
中心城市选 择及分级
工作方法
1、分析城市宏观经济规模和房地产市场容 量两个方面的发展水平，筛选出中心城市。 2、然后根据其中的核心指标——销售面积 来划分各城市的级别。
阶段性成果
中心城市明细及分级
区域分析
1、依据国家发改委明确的经济圈、城市 群、城市带确定全国区域划分； 2、对比各区域经济规模、空间跨度并结合 增长极理论判断区域发展阶段等情况。
2452 1409 1007 893 838 954 535 448 386 447 526 247 237 231 270 98
2221 526 588 487 522 600 292 331 262 281 279 198 168 174 182 75
• 上海经济规模遥遥领先于 其他城市 • 第二梯队城市包括苏州、 杭州、无锡、宁波、南京， 经济水平伯仲之间
8073* 6060* 3111* 4451* 4238* 2033* 1901 2067* 2850* 1918* 1956 2543* 2158* 2164 1962 2350 1619 1806*
3085 2528 1259 1322 1090 1085 972 1202 1555 565 822 1205 1096 1025 716 1114 651 434
• •
城市选择及分级
卫星城市进入标准：
——城市分级标准
中心城市连续两年内操作三个以上项目，完成经营计 划，且无重大经营失误； 卫星城市项目选择标准； 项目简单，可快速复制 项目位于卫星城市的中心城区，项目风险可控
鉴于目前中国经济的梯级分布状况，仅东部沿海区域
考虑卫星城市，中西部地区暂不考虑。 中心城市可跨省选择卫星城市。
城市 苏州 无锡 常州
GDP（亿 人口（万 人） 元） 2802 1901 901 307 302 275
社会消费 固定资产 人均GDP 品零售总 投资额 额（亿 （元） （亿元） 元） 47693 1409 526 43155 893 487 26149 447 281
三城市的铁路距 离（公里）
苏州 无锡
常州
42
39
区域分析