高铁新城案例及竞争研究

模块:4
空间布局规划 项目开发量初步评估 开发策略及时序
35
商贸产业纵向升级
11
瓦房店新城
城市群：辽中南城市群，属于中城市群
竞争分析：周边高铁新城以产业升级为主导的新城较少， 竞争较小 城市功能：瓦房店暂未规划以产业为主导的集聚区域 产业分析：瓦房店受大连市产业发展影响，产业急需升级 和拓展 站台条件：二等站，年客流量500万人次；距离市区20公里， 处于郊区
开发模式：产业升级（纵向）
新城职能能目标
• 海洋之窗——联系东北广大腹地， 面向海洋开放的窗口 • 城市之心——统领营口发展，引导 两翼互动的多功能核心 • 生态之港——依山连海，优美和谐 的生态景精品之城——突破传统模 式，营造人性化城市的精品典范
26
鲅鱼圈新城
规划中，资料极少，未来营口市政府可能搬迁至该地
27
模块三、海城高铁新城发展方向研判
城市 功能
产业 分析
站台 条件
开发模式：生态宜居新城
10
瓦房店新城
瓦房店新城距离市区约13公里，一期规划面积14.38平方公里，其中工业园区 占地12.6平方公里，新城区将被打造成新型工业城市 开发模式：产业升级（纵向）
新城定位
• • • • 新型工业的集聚地 创新体制的试验区 安置就业的新基地 对外展示的新窗口
产业分 析
• 商贸产业基础较好，规模及能级有进一步提升需求；商务服务相对滞后，存 在较大的发展空间，但周边已形成多板块的商务格局，将面临较大竞争
站台条 件
• 特等站，年客流有望达到1亿，处于近郊
8
营口营东新城
营东新城起步区规划16平方公里，是营口打造沈阳、大连之间新都市的门 户，是未来营口主城区的形象代表，是老边区城市化的跨越平台 开发模式：生态宜居 新城定位
制造业 中心
生活
中心
职教
达道湾 新城
中心
新城定位
•
• •
世界级钢铁精深加工产业基地
中国技能人才培养中心 东北最大的商贸物流中心
商贸 中心
文体 中心
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达道湾新城
开发现状：
• 鞍山职教城已投入使 用，鞍山市奥林匹克 体育中心已初具规模 • 现代服务业集聚，凯 兴启明农贸大市场、 凯兴冷库、十里河灯
饰城、东北Mall等商
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瓦房店新城
瓦房店新城距离市区约13公里，一期规划面积14.38平方公里，其中工业园区 占地12.6平方公里，新城区将被打造成新型工业城市 开发模式：产业升级（纵向）
新城定位
• • • • 新型工业的集聚地 创新体制的试验区 安置就业的新基地 对外展示的新窗口
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盖州北海新区
盖州北海新城未来将打造为营口市行政中心、营口市商贸中心、中国电机之都
开发 模式： 特色 驱动 模式 文化 旅游
14
高铁新城发展趋势
城市群
• 高铁新城的开发必须符合城市所在城市群的能级
竞争分析
• 高铁新城开发必须考虑与周边高铁新城的竞合关系，形成一定的差 异化
城市功能
• 高铁新城开发必须考虑新城在整个城市中的功能定位
产业分析
• 高铁新城开发必须结合原有产业基础，利用原有资源
来水暖、建材等产业集群也在发展中，西柳义乌小商品城建设项
目也已启动，佩雷拓展方向有限
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站台条件分析
海城站为二等站，处于城市郊区，一般较适宜的发展模式为： • 产业升级 • 生态宜居 • 特色驱动模式
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结论——主要方向
产业升级模式 • 服装商贸产业升级——第六代服装商贸市场
特色驱动模式 • 旅游项目——菱镁主题公园 • 科教新城——以服装纺织产业及菱镁材料产业为主的大 学城
34百度文库
下一步工作内容
模块:1
项目认知
沈大层面
鞍山层面
海城层面
高铁新城在海城发展的大环境下区域使命是什么？
模块:2
开发解析
高铁新城开发模式研究
案例分析
周边竞争研究
高铁新城的发展方向是什么？
模块:3
总体概念定位 驱动力构成 功能构成 引爆项目
概念定位
主题定位
高铁新城具体定位是什么？如何引爆新城开发？
开发建议
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产业分析
海城的产业和资源的三大优势：菱镁资源和加工；服装商贸和制造； 农业高科技区 • 菱镁产业链各环节已形成较成熟的发展模式，不适宜 • 农业产业对高铁依赖性较低，无法充分发挥高铁优势，不适宜 • 服装商贸产业在东北有较强影响力，但产业链发展不完善，有较 大的提升空间，适宜！
• 从商贸产业品类横向拓展来看，海城已有服装、箱包等品类，未
城市群 城市人均 城市 GDP（元） 化率 市区人口密 度 （人/平方公 里） 站台条件 等级 站台区位 市区/近郊 代表案例 郊区 代表案例
客流量 （人/年）
特大 ≥100000 ≥80% 城市群
≥20000
城市副中心 特等站 ≥3000万 城市功能升级
上海虹桥 北京南站 卫星城模式 上海嘉定新城 番禺广州南站
体育新城 大连北站
一等站 二等站 二等站 二等站 二等站 二等站 二等站
一等站
57 150 16 45 规划中 14.38 3357.6
74
城市功能升级 城市副中心 生态宜居新城 城市副中心 规划中 产业升级（纵向） 城市功能升级
城市副中心
城市副中心 5
城市功能升级 2
生态宜居 5
产业升级 1
特色驱动 0
小城 市群
≥40000
≥40%
≥1000
一等站/ ≥300万 二等站
城市副中心 南昌高铁片区 生态宜居 新余高铁新城
无
无
5
模块二、高铁新城案例分析
• • • •
广州番禺新城 营口营东新城 瓦房店新城 丹阳高铁新城
6
番禺广州南站
番禺广州南站核心区4.6平方公里，将打造为以商务、商贸为主导功能的现 代服务业集聚区，力图成为未来广州的城市副中心 开发模式：城市副中心 新城定位
18
浑南新城
开发现状：
• 2013年，浑南新城将建成行政中心、全运村及设施、省档案馆、省博物馆、省科技馆、省图书馆、 接待中心、会议中心、国际学校、国际医院、沈阳南站枢纽、桃仙机场新航站楼
•
全运会前，浑南新城将建成道路162公里，2012年7月，非机动车道及人行道也将正式投入使用
19
达道湾新城
达道湾新城规划区域面积150平方公里，以精特钢和钢铁深加工、现代服务 业和人才培养基地为产业定位
业项目已开业运营 • 光电产业园、装备制 造产业园等大型产业 项目正在稳步建设中
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东北MALL项目位于鞍山西客 站以北1公里处，新站建成通 车后，鞍山到沈阳仅需20分 钟，到大连仅需40分钟 165万平方米 3500位大型停车场 40万平家居建材集散地 奥特莱斯 物流 酒店 商住 娱乐 游乐场 办公 休闲
餐饮
购物
公园
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营东新城
营东新城起步区规划16平方公里，是营口打造沈阳、大连之间新都市的门 户，是未来营口主城区的形象代表，是老边区城市化的跨越平台 新城定位
• 建设标准最高、设施最完善的现
代化主城区 • 环境最优美、最适宜人居的生态 主城区 • 充满教育文化气息和健康休闲色 彩的人文主城区 • “新”营口带状组团城市中北部 城区的城市副中心
• 战略定位：华南地区综合客运交通 枢纽；以商务、商贸为主导功能的 现代服务业集聚区 • 重点发展广州南站核心商贸区、西 部商务办公区、东部生活服务区
7
番禺广州南站
城市群
• 处于珠三角城市群，属于特大城市群
竞争分 析
• 周边城市副中心较多，未来存在一定竞争
城市功 能
• 契合广州市多中心发展，整体“南拓”的城市战略发展方向
大城 市群
≥80000
≥60%
≥5000
城市副中心 承接产业转 苏州高铁新城 无锡锡东新城 一等站 ≥1000万 城市功能升级 移 济南西部新城 枣庄高铁新城 生态宜居 产业升级
中城 市群
≥50000
≥50%
≥2000
产业升级 城市副中心 沈阳浑南新城 丹阳高铁片区 一等站/ 生态宜居 ≥500万 城市功能升级 哈西新城 瓦房店新城 二等站 特色驱动模 生态宜居 四平高铁新区 营口营东新城 式
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竞争分析
城市副中心 5 城市功能升级 2 生态宜居 5 产业升级 1 特色驱动 0
海城周边高铁新城发展模式中以城市副中心模式及生态宜居模式为主， 产业升级及特色驱动模式存在一定机会
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城市功能分析
• 海城老城为商业、服务业中心，极化现象严重，承载空间不足 • 海城正从单中心向多中心发展，以沿海城河的向西带状发展为主 • 海城新城发展——以居住功能为主，城市商业等生活性服务设施 缺乏，人气不旺 • 本片区为城市门户区，不适宜作为居住片区发展
• 建设标准最高、设施最完善的现 代化主城区 • 环境最优美、最适宜人居的生态
主城区
• 充满教育文化气息和健康休闲色 彩的人文主城区
9
营口营东新城
城市群
• 处于辽中南城市群，属于中城市群
竞争 分析
•
周边已有部分生态宜居高铁新城，未来存 在一定竞争 • 营口市暂未规划以居住为主要功能的集聚 区域 • 营口市已在西市区规划20.47平方 公里的高新产业园 • • 二等站，年客流量500万以上 距离市区12公里，处于郊区
开发建议
模块:4
空间布局规划 项目开发量初步评估 开发策略及时序
2
模块一、高铁新城开发模式研究
3
开发模式归纳
高铁新城七种开发模式
1 承接周边产业扩散及 转移 2 卫星城模式
3 城市功能升级
4 城市副中心（城市功能互补）
5 生态宜居
6
产业升级（横向/ 纵向）
开发模式
7 特色驱动模式
4
开发模式分析
12
丹阳高铁片区
丹阳高铁片区规划面积2平方公里，距丹阳老城区中心约10公里，规划为以旅 游服务、商务办公、商业娱乐、休闲居住为主体功能的城市新兴综合服务区
开发模式：特色驱动模式 片区发展方向
• 深入挖掘魏晋南北朝时期中国文 化，以文化旅游为主题建设“齐 梁文化城” • 以高铁站为中心，打造商务信息 港，以富有特色的现代商务信息 服务业为主
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城市群分析
辽中城市群规划对其定位来分析，海城还是以自身资源为特色发展镁 制品和耐火材料等，并与鞍山连接成都市发展带 在对接高铁的发展中鞍山已经先行一步，一体化带来的投资和消费有 限，反而有可能吸走海城的消费，限制海城的城市发展和框架拉开 区域发展中，海城被定为于资源产地和初加工地，周边大城市工业发 展尚未饱和，海城只能依靠自身的资源和产业特色融入区域的发展
高铁新城 概念规划
1
研究框架
模块:1
项目认知
沈大层面
鞍山层面
海城层面
高铁新城在海城发展的大环境下区域使命是什么？
模块:2
开发解析
高铁新城开发模式研究
案例分析
周边竞争研究
高铁新城的发展方向是什么？
概念定位
模块:3
主题定位
总体概念定位 驱动力构成 功能构成 引爆项目
高铁新城具体定位是什么？如何引爆新城开发？
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营东新城
开发现状：
• • • • 基础设施日益完善。全年实施道路交通工程16项，总投资5.4亿元 城市建设力度空前。全年动迁企业112户，动迁居民10000余户，动迁面积78万平方米 新城商住区人气鼎聚。知名房地产企业纷纷入驻，总投资超过300亿元 工业园区基础设施建设步伐加快。全年入驻园区项目达113个，总投资近107亿元
13
丹阳高铁片区
城市群
处于南京城 市群，属于 中城市群
竞争分析
周边没有以 文化旅游为 主要驱动的 高铁新城， 竞争较小
城市功能
城市拥有魏 晋南北朝文 化底蕴，但 暂未开发文 化旅游资源
产业分析
城市已规划 建设航天航 空产业基地 和新材料产 业基地，产 业升级已逐 渐饱和
站台条件
二等站； 距离市区10 公里，属于 郊区
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浑南新城
浑南新城依托沈阳南站发展，总规划面积57平方公里，是“十二运”的主功 能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的新兴城区 新城定位
• 世界第三代城市典范，新能源时 代生态城市建设的旗帜 • 国家中心城市，面向国际开放的 东北亚枢纽门户 • 东北亚智慧新城，引领东北亚产 业提升的创意与研发中心发动机 • 沈阳经济区核心城市
13 12.47 5.21 7.8 35
新城定位（开发模式）
城市副中心 规划中
城市副中心 生态宜居新城 生态宜居新城 生态宜居新城 生态宜居新城
一等站 二等站
一等站 二等站 二等站 二等站 二等站
浑南新城 沈阳南站 达道湾新城 鞍山西站 营东新城 营口东站 北海新区 盖州西站 南部新区 鲅鱼圈东站 瓦房店新城 瓦房店西站 普湾新区 普兰店西站
站台条件
• 高铁新城开发必须考虑站台能级及站台所处区位
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模块三、周边高铁新城竞争分析
16
周边竞争分析
新城名称
哈西新城 西部新城
西部新城 岭西新城 高铁新区 滨湖新城 铁岭新城
站台名称 站台等级
哈尔滨西站 德惠西站
长春西站 公主岭南站 四平东站 昌图西站 铁岭西站
新城面积 （平方公里）
43.18 规划中