收益还原法范例
收益还原法公式范文
收益还原法公式范文
IRR=[∑(Ct×(1+r)^(t-t0))]-I/I
其中，IRR表示资产的收益率，Ct表示资产在不同时间点的现金流量，r表示折现率，t表示不同时间点的年数，t0表示基准时间点的年数。
该公式的核心思想是将不同时点产生的现金流量调整到同一时间点上，以消除时间价值的影响，并计算资产的收益率。
通过计算IRR，可以评估
资产的投资回报情况。
1.调整现金流：将资产在不同时间点的现金流量调整到同一时间点上。
这可以通过将现金流量乘以(1+r)^(t-t0)来实现，其中r是折现率，t是
不同时间点的年数，t0是基准时间点的年数。
调整后的现金流量代表了
在基准时间点获得的现金流量。
2.计算IRR：计算调整后的现金流量的总和，减去初始投资额，并除
以初始投资额，得到资产的收益率。
举例来说，假设有一个债券投资，初始投资额为1000元，1年后收
到50元利息，2年后收到50元利息，债券持有期为3年。
假设折现率为5%。
首先，根据公式将现金流调整到基准时间点上，可以得到：
C1=50×(1.05)^(1-0)=52.5元
C2=50×(1.05)^(2-0)=55.13元
然后，计算IRR：
将IRR转化为百分比，可以得到资产的收益率为10.76%。
通过收益还原法，可以评估资产的预期收益率，帮助投资者做出更明智的投资决策。
尽管其计算复杂度较高，但它的结果更加准确，可以更好地反映资产的投资回报情况。
土地估价收益还原法模板
2060年12月31日
VF=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)] n｝
以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。 根据福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价 情况，确定类似房地产的平均重置价；
公式=1之①×2之③
委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同 结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览 表，根据房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况 综合确定为 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构 取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确 定为
⑤折旧年限（年）
60
一、土地纯收 2、房地产 ⑥建筑物残值率（%) 年运营费 益a的求取 用
0.00%
0.00%
⑦房屋年折旧费用(万元）
3.3000
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总 价×（1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用 年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋 可使用年限，并且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧 年限，其中：折旧年限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限 维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重 置价的 管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的 值，一般为年租金收入2%-5%，本次估价取 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取
②风险调整值 ③综合资本化率r
4.06% 9.37% 0.00% 50 72.2968 774.64 933.30 62.22
r=①+②
根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 土地使用权截止日期
收益还原法案例
1.国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
2.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
3.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
4．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]A. 保险费B. 税金C. 折旧费D. 利息5．采用收益还原法评估土地价格时，如果（），则选择如下公式：P＝a／（r－s）A. 土地纯收益按一常量逐年递增B. 土地纯收益按一常量逐年递减C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减6．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。
A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势7．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。
A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率B．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率8．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。
A．评估对象所产生的收益B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益9．收益还原法可用于 ( )。
A．评估土地价格 B．评估房产价格 C．评估不动产价格 D．评估承租土地使用权价格（二）（课本240页）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。
评估对象位于华南K市的S湖边，面积500平方米，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。
收益还原法实例
收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。
计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。
评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。
表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。
（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。
（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。
收益还原法和成本法房地产估价实例报告.doc
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝03元人民币换算。
收益还原法的应用
收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。
A地块面积450m2，建筑面积为400m2。
目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。
根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。
估价过程如下。
（1）选择估价方法。
该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。
（2）估算房地产年总收益。
收益应采用客观收益，即30元／月·m2。
年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。
①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。
但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。
然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。
对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。
这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。
因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。
收益还原法
收益还原法（一）土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式：ra P = 式中：P —土地价格；a —土地纯收益；r —土地还原率。
（二）土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-=+)1(11r n r a P 式中：P 、a 、r 含义同前；n —使用土地的年期或者土地收益的年期（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1、土地使用年期无限当t 年以前（含t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，试用期无限时，土地价格的计算公式为：)1()1(t 1i a r r t i i r a P +∑++==式中：P 、a 、r 含义同前；i a —第i 年的纯收益；t —纯收益有变化的年限。
2、土地使用年期有限当t 年以前（含第t 年）纯收益有变化，其值为i a ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下：⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡-⨯+=++∑+-=)1()1()1(11t 1r r r t n t i i i r aa P 式中：P 、a 、r 、i a 、t 、n 含义同前（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变时是特例），r 每年不变且大于零时，土地价格的计算公式吐下：)1()1(11r r t t t i i i P a P +∑++=-=式中：P 、a 、r 含义同前；t —未来土地价格已知的年限；t P —未来第t 年的土地价格。
（五）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的计算公式2r b r a P ±= 式中：P 、a 、r 含义同前；b —纯收益的等差级数递增或递减的数额2、土地使用年期有限时的计算公式n n r n r b r r b r a P )1()1(11)(2+⨯⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯±= 式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前（六）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式1、土地使用年期无限时的地价计算公式sr a P = 式中：P 、a 、r 含义同前；s —纯收益逐年递增或递减的比率2、土地使用年期有限时的地价计算公式⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛+±-=n r s s r a P 111 式中：P 、a 、r 、s 、n 含义同前（七）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式)1)...(1)(1()1)(1()1(212121n n r r r a r r a r a P ++++∙∙∙+++++= 式中：1a ，2a ，...n a —分别为未来各年的纯收益；1r ，2r ，...n r —分别为未来各年的还原利率。
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
收益还原法范例
☆收益还原法范例收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据土地估价《规程》，其计算公式：地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。
二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。
2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。
根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。
则：管理费＝房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2%计算。
根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益还原法例题
例题1：某市区有二层楼房一栋，其占用土地 面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米， 此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租 金为4500元，并一次性收取押金20000元。现 已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估 时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为 1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支 付土地使用税1450元，房屋税750元。 • 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利 率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护 费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月 (1/24)，房屋的保险费每年1000元，房屋还原 利率为7%，土地还原利率为6%。 • 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的 价格。
（2）计算总费用C
每年支付的土地使用税和房屋税： C1=1450元/年 C2=750元/年 管理费： C3=5400×1费 先求房屋现值为： 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元/年
（4）计算土地的收益价格（总价格）
土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷6% =364086.7元
（5）单位面积地价=364086.7÷36=10113.52元
（6）楼面地价=土地总价÷建筑面积 =364086.7÷34=10708.4元 [楼面地价=单位地价÷容积率（34÷36）= 10708.4元]
第二章-收益还原法
1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按 客观、持续及稳定等原则确定。
2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产 的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算 加总一般正常合理的必要年支出。
3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和 房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要 因素，要慎重选择。
(2)计算出租总费用
1）年税金：20×450=9000(元) 2）年管理费：162000×5％=8100(元) 3）年维修费：1500×450×3％=20250(元) 4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用： 9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯 收益
➢ 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算
采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益 的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比 较修正，求得其土地纯收益。
五、土地还原率
1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的 比率。
2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综 合还原率。
①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积 平均计算。
②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。 ③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费
率计算。 ④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定
⑤房屋年折旧费：
年折旧费
房屋重置价1 残值率
耐用年限
当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其
计算公式如下：
收益还原法-土考113.2
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。
2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
解题步骤第一步：计算房地年纯收益计算房地年总收益。
年租金收益＝月租金收入×12月＝30×12＝360万元押金年运用收益：押金×押金收益率＝60×5％＝3万元年总收益＝年租金收益+押金年运用收益＝360+3＝363万元计算房地年总费用。
年总费用＝月平均费用×12月＝15×12＝180万元计算房地年纯收益。
房地年纯收益＝房地年总收益—房地年总费用＝363—180＝183万元第二步：计算建筑物年纯收益建筑物现值＝重置价格×建筑面积×剩余使用年数／耐用年限＝4000×2500×(50—5)÷50＝900万元建筑物年纯收益＝建筑物现值×建筑物还原利率＝900×8％＝72万元第三步：计算土地年纯收益。
土地年纯收益＝房地年纯收益—建筑物年纯收益＝183—72＝111万元第四步：计算土地总价格土地总价格＝土地年纯收益／土地还原利率×[1—1／(1+土地还原利率)剩余使用年数]＝111／6％×[1—1／(1+6％)50—5]＝1715．6万元第五步：计算土地单位面积价格土地单位面积价格＝土地总价格／土地面积＝1715.6÷1000＝17156元／平方米。
土地估价之收益还原法
土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的`收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
收益还原率——精选推荐
2、采用收益还原法评估待估宗地土地价格（1）确定房地年总收益调查待估宗地所在区域类似房地产出租收益水平，考虑到待估宗地上房地的个别因素，确定待估宗地的房地出租的单位租金为每月每平方米175元，总建筑面积5317.88平方米，房屋出租率为60%，房屋有效出租比率为92%，则：房地年总收益＝月租金×12×总建筑面积×出租率×有效出租面积比率=616.45（万元）。
（2）还原利率确定土地还原利率土地还原率r根据《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》（武政[2005]16号），按7.39％计。
房屋还原利率通常房屋还原利率高于土地还原利率，依据武汉市房地产市场状况和《武汉市人民政府（武政[2005]16号），房屋的还原利率取为9.38％。
关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》(3)房地出租年总费用1)管理费：指对出租房屋进行必要管理所需的费用。
按年租金的2%计，则：管理费＝房地年总收益×2%＝12.33（万元）。
2)维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
按房屋重置价格的2%计算。
该宗地地上建筑物为钢混一等，根据武汉市物价局、房产管理局[2006]74号文件《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》，确定房屋单位面积重置价为1150（元/平方米），则房屋重置价为1150×5317.88＝611.56（万元）；此外，室内进行一般装修，根据市场装修费用行情，装修费约为122.31万元，此外，室内配套设施，则总的房屋总重置价格为733.87万元，则：维修费＝房屋重置价格×2%＝14.68（万元）3）房屋年折旧费：房屋的残值率为0％，房屋的耐用年限为60年，土地使用权设定年限为40年，故房屋的可使用年限取为40年，则：年折旧费=房屋重置价格/土地使用权设定年限＝18.35（万元）4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰计算。
收益还原法报告模板
收益还原法报告模板简介收益还原法是一种用来推算出资产或投资组合未来现金流预期收益的方法。
该方法通过分析过去的现金收益，确定现金流的来源和模式，从而构建出一个收益生成模型。
这种方法可以用于估值、风险分析、资产管理等领域，被广泛应用。
收益生成模型收益还原法的核心就是构建收益生成模型。
该模型基于以下三个方面的数据：•投资资产的现金收益。
•投资资产的结构，例如贷款的偿还模式，债券的还本付息规则，等等。
•经济环境和市场因素的变化。
在确定了这些因素之后，可以通过使用统计模型来建立收益生成模型，并进行风险分析。
收益还原法报告模板以下是一个简单的收益还原法报告模板：1. 概要在本次报告中，我们将使用收益还原法来推算出投资组合的预期收益。
2. 数据来源我们使用了以下数据：•投资组合的现金收益数据。
•投资组合结构信息，包括贷款的还款情况，债券的还本付息规则等。
•经济环境和市场因素的数据。
3. 收益还原模型我们使用了灵活的统计模型来构建收益还原模型。
该模型考虑了投资组合结构和经济环境的变化，通过分析历史数据来预测未来现金流。
4. 预期收益根据建立的收益还原模型，我们预测投资组合未来的现金流，并对其进行风险分析。
预期收益如下：•第一年: 5%•第二年: 6%•第三年: 7%5. 风险评估我们还使用模型来评估投资组合的风险。
经过分析，我们得出以下风险评估：•风险等级: 中等•预期波动率: 3%•损失概率: 10%6. 结论根据我们建立的收益还原模型，我们预测投资组合未来三年的现金流，并对其风险进行了评估。
根据该模型，投资组合的预期收益率为5%-7%，风险等级为中等，预计波动率为3%，损失概率为10%。
结论该收益还原法报告模板提供了一个简单的例子，可以帮助您了解如何使用收益还原法来推算投资组合的预期收益。
当然，实际情况可能更为复杂，需要更高级的技术和模型。
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根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租 金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43 平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万 元。
2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋 年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括 房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2% —5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取 4%。则： 管理费＝房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修 缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根 据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对 象上同类建筑物重置总价的2%计算。 根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五 层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。 根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
4、房屋年纯收益
依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别
与基准地价更新报告》
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险
行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。
房屋年纯收益＝房屋现值×8%。详见表3-2-3
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3-2-3
6、计算估价对象总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
＝土地年纯收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n]
其中: r——土地还原率6%
n.
n——估价对象设定使用年限40年。详见表3-2-3
（4）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保
险公司投保应支付的费用。据了解，目前，×××一般按房屋现值的1.5‰
—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算，则：
房屋现值＝重置总价－年折旧费×已使用年限
保险费＝房屋现值×2‰
（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门交纳的房产
税、营业税等，本次取17.55%,（现在的年总收益*17.6%）其中:
1、确定房地年总收益
据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五
层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45
元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用
××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金
的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：
①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一九八六年九
月十五日国务院发布)可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳
的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。则房
产税税金＝房地年总收益×12%；
②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂
行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5%；根
失，通过对该区域房屋出租情况的调查，以每年空置一个月的租金损失
计。
即：空损费=房地出租年总收益÷12
综上：
房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金
+空损费，见表3-2-2。
表3-2-2 估价对象房地出租年总费用表
管理费 维修费
税金 保险金 折旧费 空损费
42800.00 108668.60 187785.00 8201.40 102517.55 89166.67 539139.22
105
55米
101
宽深比 0.58 100 2.2 102.4 2.25 102.4 1.83 102.4
摩托
鞋、
迪
经营项 车、 目 电动
100
手机 通讯
103
家俱
99
厅、 内衣
97
车
等
店Leabharlann 建筑成新年代度
建筑物 早， 功能 功能
100
高， 建筑
较落
功能
后
好
成新度
103
高，建 筑功能
102
较好
建筑 年代 早， 功能 落后
年限)为40年，即房屋可使用年限为53年＜房屋耐用年限，则年折旧费
=房屋重置总价/房屋可使用年限，具体情况详见下表：
表3-2-1估价对象建筑物年折旧一览表
重置
出租房屋 建筑面 积
价 （元/ 平方
房屋重置总价
房屋耐 用年限
房屋已 使用年
限
房屋剩 余使用 年限
年折旧费
房屋总折旧费
米）
5433.43 1000 5433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.11
为1000-1500元/平方米。考虑其实际情况，本次评估取1000元/平方
米，则：
维修费＝房屋出租面积*房屋重置价格×2%
（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿
的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使
用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定各估价对象建筑物的年折旧
据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可
知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为
7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市
区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城
建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育
方米
方米
米/平方米
租金
待估
二层以上15 二层以上15 二层以上10 元/平方米 元/平方米 元/平方米
临路条 件
临×× 东大 街
100
临×× 东大 街
100
临×× 东大街
100
临×× 东大 街
100
朝向 朝北 100 朝南 106 朝北 100 朝北 100
临街宽 度
30米
100
83米
102
161.8
7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
收益还原法评估过程详见表3-2-3。
表3-2-3 估价对象收益还原法评估过程一览表
宗 地 年总收益 编 （元） 号
总费用 （元）
房地纯收益 （元）
房屋现值 （元）
房屋 还原 率
房屋纯收益 （元）
M1 1070000.00 539139.22 530860.78 4100701.89 0.08 328056.15
值。
若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费＝房屋重置总价*
(1-残值率)/房屋可耐用年限;
若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重置总价/房
屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察：估价对象为主体五
层、局部六层商业楼，框架结构，1993年建成，房屋耐用年限为60
年，至估价基准日已使用年限为13年，房屋剩余使用年限(即土地使用
待估宗地 案例1
案例2
案例3
影响因 商场
××广场
××广场
××商场
素说明 情况 修正 情况 修正指 情况说 修正指 情况 修正指
说明 指数 说明 数
建结筑构 框架
框架
明 数 说明 数
钢混
混合
用途 商业
商业
商业
商业
出租面 积
5433.43
17968.74
20249.08
6295.02
平均月
待估
一层45元/平 一层40元/平 一层租金35
费附加，依据《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征
收教育费附加的暂行规定〉的决定》及其它相关规定，教育费附加以营
业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，
合计为营业税的4%。综合上三项合计为房地年总收益的5.55%；
税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。
(6)空损费：指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金收益损
☆收益还原法范例
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收
益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益
折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据土地估价《规
程》，其计算公式：
地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中：r——土地还原率
n——估价对象使用年限
96
商场内
部摊位 差 100 出租利 用方便 程度
修正后 一层月 租金 (元/平 方米) 修正后 二层以 上月租
金 （元/ 平方 米）
最终确 一层 定值 （求平 二层 均值）
高 105 36.49 12.16
较高 104
35.42
13.28 35.96 11.91
较差 101 35.98 10.28