收益还原法范例

7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
收益还原法评估过程详见表3-2-3。
表3-2-3 估价对象收益还原法评估过程一览表
宗 地 年总收益 编 （元） 号
总费用 （元）
房地纯收益 （元）
房屋现值 （元）
房屋 还原 率
房屋纯收益 （元）
M1 1070000.00 539139.22 530860.78 4100701.89 0.08 328056.15
失，通过对该区域房屋出租情况的调查，以每年空置一个月的租金损失
计。
即：空损费=房地出租年总收益÷12
综上：
房地出租年总费用＝管理费＋维修费＋年折旧费＋年保险费＋年税金
+空损费，见表3-2-2。
表3-2-2 估价对象房地出租年总费用表
管理费 维修费
税金 保险金 折旧费 空损费
42800.00 108668.60 187785.00 8201.40 102517.55 89166.67 539139.22
费附加，依据《征收教育费附加的暂行规定》及《国务院关于修改〈征
收教育费附加的暂行规定〉的决定》及其它相关规定，教育费附加以营
业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，
合计为营业税的4%。综合上三项合计为房地年总收益的5.55%；
税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。
(6)空损费：指房屋可能出现的空置现象造成的房主租金收益损
年限)为40年，即房屋可使用年限为53年＜房屋耐用年限，则年折旧费
=房屋重置总价/房屋可使用年限，具体情况详见下表：
表3-2-1估价对象建筑物年折旧一览表
重置
出租房屋 建筑面 积
价 （元/ 平方
房屋重置总价
房屋耐 用年限
房屋已 使用年
限
房屋剩 余使用 年限
年折旧费
房屋总折旧费
米）
5433.43 1000 5433430.0060.0013.0040.00102517.551332728.11
为1000-1500元/平方米。考虑其实际情况，本次评估取1000元/平方
米，则：
维修费＝房屋出租面积*房屋重置价格×2%
（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿
的那部分价值。本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使
用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定各估价对象建筑物的年折旧
待估宗地 案例1
案例2
案例3
影响因 商场
××广场
××广场
××商场
素说明 情况 修正 情况 修正指 情况说 修正指 情况 修正指
说明 指数 说明 数
建结筑构 框架
框架
明 数 说明 数
钢混
混合
用途 商业
商业
商业
商业
出租面 积
5433.43
17968.74
20249.08
6295.02
平均月
待估
一层45元/平 一层40元/平 一层租金35
☆收益还原法范例
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收
益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益
折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据土地估价《规
程》，其计算公式：
地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中：r——土地还原率
n——估价对象使用年限
值。
若房屋耐用年限<房屋可使用年限,则年折旧费＝房屋重置总价*
(1-残值率)/房屋可耐用年限;
若房屋可使用年限<房屋耐用年限,则年折旧费=房屋重置总价/房
屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察：估价对象为主体五
层、局部六层商业楼，框架结构，1993年建成，房屋耐用年限为60
年，至估价基准日已使用年限为13年，房屋剩余使用年限(即土地使用
据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)可
知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为
7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市
区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城
建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育
1、确定房地年总收益
据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五
层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45
元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用
××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金
的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：
房屋年纯收益＝房屋现值×8%。详见表3-2-3
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益。详见表3-2-3
6、计算估价对象总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
＝土地年纯收益÷6%×[1－1/（1＋6％）n]
其中: r——土地还原率6%
n.
n——估价对象设定使用年限40年。详见表3-2-3
根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。二层以上租 金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43 平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万 元。
2、房地出租年总费用 经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋 年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。 （1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括 房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2% —5%计。根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取 4%。则： 管理费＝房地年总收益×4% （2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修 缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。根 据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对 象上同类建筑物重置总价的2%计算。 根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五 层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。 根据×年度××市区房屋重置价格标准，一等框架结构房屋重置价格
方米
方米
米/平方米
租金
待估
二层以上15 二层以上15 二层以上10 元/平方米 元/平方米 元/平方米
临路条 件
临×× 东大 街
100
临×× 东大 街
100
临×× 东大街
100
临×× 东大 街
100
朝向 朝北 100 朝南 106 朝北 100 朝北 100
临街宽 度
30米
100
83米
102
161.8
（4）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保
险公司投保应支付的费用。据了解，目前，×××一般按房屋现值的1.5‰
—2‰保险费率计收。本次评估按房屋现值的2‰计算，则：
房屋现值＝重置总价－年折旧费×已使用年限
保险费＝房屋现值×2‰
（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门交纳的房产
税、营业税等，本次取17.55%,（现在的年总收益*17.6%）其中:
105
55米
101
宽深比 0.58 100 2.2 102.4 2.25 102.4 1.83 102.4
摩托
鞋、
迪
经营项 车、 目 电动
100
手机 通讯
103
家俱
99
厅、 内衣
97
车
等
店
建筑
成新
年代
度
建筑物 早， 功能 功能
100
高， 建筑
较落
功能
后
好
Baidu Nhomakorabea
成新度
103
高，建 筑功能
102
较好
建筑 年代 早， 功能 落后
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
4、房屋年纯收益
依据土地估价《规程》和2005年8月公布实施的《×××区土地级别
与基准地价更新报告》
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
通常情况下房屋还原率比土地还原率要高2～3%，考虑到我国保险
行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。
96
商场内
部摊位 差 100 出租利 用方便 程度
修正后 一层月 租金 (元/平 方米) 修正后 二层以 上月租
金 （元/ 平方 米）
最终确 一层 定值 （求平 二层 均值）
高 105 36.49 12.16
较高 104
35.42
13.28 35.96 11.91
较差 101 35.98 10.28
①房产税:依据《中华人民共和国房产税暂行条例》(一九八六年九
月十五日国务院发布)可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳
的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。则房
产税税金＝房地年总收益×12%；
②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂
行条例》(国务院令[1993]第136号)营业税取房地年总收益的5%；根