2012年长沙写字楼市场研究专题报告
XXXX年长沙写字楼市场环境分析1147553625
2010年长沙市写字楼市场环境分析兰丽华近年来长沙写字楼市场风起云涌。
华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。
在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
一、长沙市目前写字楼发展分析（一）分布格局分析据长沙市城市总体规划，长沙市商务中心以芙蓉广场为核心，东至韶山路，西到蔡锷路，北至湘雅路、展览馆路，南到人民路，总面积约为4平方公里。
集金融、商务、办公于一体。
另在河西新城、星马新城规划商务办公区。
目前长沙市写字楼的分布基本是按此规划，写字楼集中在芙蓉广场附近的芙蓉区北部和开福区南部。
长沙市中高档写字楼，主要集中在以芙蓉广场为中心的五一路和韶山北路，形成了一个中央商务圈，周边配套成熟。
开福区：长沙之芯、建鸿达现代城、长远大厦、JF联合中心、广阔大厦、中信大厦、长泰大厦、君泰大厦、四方大厦芙蓉区：亚大时代、中天广场、中隆国际、平和堂、文化大厦、顺天财富中心、华美欧大厦、湖南信息大厦、蓝色地标、联合商厦、湘豪大厦、天平大厦、锦泰广场、湖南国际商务中心、千喜华城天心区写字楼主要分布在芙蓉路沿线。
（城市之心、江山资源大厦、友阿大厦、新时空NO.1、华森大厦、心星国际商务大厦、标志长沙商务中心、汇源大厦）雨花区写字楼较少，分布分散，主要分布在雨花区的西北部。
（东1时区、铭城国际、佳天大厦、三重大厦、志佳大厦、中南博远大厦、中建大厦）（二）租金价格区域分析开福区芙蓉区天心区雨花区由以上四个表格可以看出，芙蓉区块写字楼租价和售价最高，是高端写字楼的集中之地，以芙蓉区为原点向周围扩散。
开福区与天心区的租价与售价相当，发展态势处于同一水平，体系建设处于发展之中。
长沙市2012年上半年房地产市场调查报告
2012上半年长沙市房地产市场分析报告◇长沙市房产信息中心长沙市房产研究中心注:本报告仅供相关领导，政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。
2012年上半年我市（含三县市）完成房地产开发投资486.70亿元，同比23.88%，商品房施工面积6379.55万㎡，其中新开工面积1028.96万㎡，同比减少0.85%、5.19%；竣工面积594.62万㎡，同比减少23.55%。
2012年上半年我市（含三县市）累计批准预售749.82万㎡，同比减少14.90%；实现商品房成交面积99.36万㎡，销售金额355.21亿元，同比分别减少39.64%、30.43%。
Part 1 长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房批准预售情况表1 2012年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡] 同比[%] 批准预售面积[万㎡] 同比[%]全市749.82 －14.90 591.99 －26.52其中芙蓉区18.11 －58.87 15.15 －64.86 天心区86.04 16.36 65.35 －4.51 岳麓区100.43 －34.76 68.09 －50.87 开福区69.57 －39.74 41.18 －61.18 雨花区175.96 15.52 144.76 －0.77 望城区78.57 89.71 36.71 76.33 长沙县105.56 －47.43 99.13 －48.45 浏阳市52.19 23.18 38.80 12.40 宁乡县63.38 11.53 55.80 37.54图1 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）小结：上半年全市商品房新批准预售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150万㎡二、新建商品房批准预售情况表2 2012年1－6月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积[万㎡] 同比[%] 批准预售面积[万㎡] 同比[%]全市133.30 －33.57 84.43 －40.43其中芙蓉区21.61 －29.59 10.91 －36.51 天心区21.64 －5.99 9.18 －45.33 岳麓区17.41 －11.21 9.48 －38.15 开福区11.74 －44.37 10.82 －39.66 雨花区24.20 －25.66 18.65 －36.97 望城区 5.27 －26.53 3.41 －33.42 长沙县10.66 －68.79 9.17 －55.40 浏阳市15.07 －28.19 10.05 －28.88 宁乡县 5.71 －49.89 2.76 －45.95图2 近一年来长沙市新建商品房批准预售走势图（单位：万㎡）2012年1－6月全市新建商品房累计成交599.36万㎡，同比减少39.64%，其中住宅成交备案505.86万㎡，同比减少43.43%。
长沙市写字楼市场调研报告
长沙市写字楼市场调研报告长沙市写字楼市场调研报告一、市场概况长沙市作为湖南省的首府和经济中心，拥有发达的制造业和多元化的经济结构，不断吸引着大量的企业和人才流入市场。
随着城市化进程的发展，写字楼市场也得到了迅猛的发展。
根据市场调查，长沙市目前的写字楼市场规模呈现稳步增长的趋势。
二、市场需求1.企业驱动：随着长沙市的经济不断发展，越来越多的企业涌入市场，带动了写字楼市场的需求。
各类企事业单位、创业公司等对办公场所的需求不断增加。
2.人才引进：长沙市持续加强人才引进，不断为企业提供更好的创新环境，吸引了大量的高端人才流入市场。
这也推动了写字楼市场的增长。
3.投资增加：随着国内外资本的流入，长沙市的商业环境日益优化，越来越多的投资机构选择在此开设办公室，推动了写字楼市场的需求增长。
三、市场特点1.地理位置优越：长沙市位于湖南省中部，交通便利，是华中地区的重要枢纽城市。
地理位置的优势使得长沙市成为了各类企业的理想选择，同时也带动了写字楼市场的繁荣。
2.高品质写字楼增多：随着市场竞争的激烈化，长沙市不断引进国内外知名开发商，建设了许多高品质的写字楼。
这些写字楼提供了各种规格的办公空间，满足了企业的多样化需求。
3.价格较稳定：由于长沙市的写字楼市场仍处于发展初期，供需相对平衡，租金价格相对稳定。
这对于创业企业和中小企业来说，提供了良好的办公成本控制条件。
四、市场竞争1.产品差异化：在日益激烈的市场竞争中，写字楼开发商不断提升产品品质，注重细节设计和提供周到的配套服务，通过差异化来吸引租户。
2.租金优势：由于市场竞争加剧，一些写字楼开发商为了吸引客户，提供了更优惠的租金价格，降低了企业的办公成本，增强了市场竞争力。
3.位置优势：长沙市的不同地区都有一定的写字楼供应，但一些优势地段的写字楼更受企业青睐。
拥有便捷交通和周边配套设施的办公楼更容易吸引租户。
五、市场发展趋势1.品质升级：随着长沙市经济的不断发展和人口的流入，写字楼市场逐渐迎合高品质办公需求，未来市场将继续升级。
长沙市写字楼市场调研报告
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
长沙市写字楼市场调研报告
长沙市写字楼市场调研报告一、引言长沙市作为湖南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼市场也逐渐兴起。
本报告旨在对长沙市的写字楼市场进行调研，为潜在投资者和租户提供相关信息和建议。
二、市场概况1. 市场规模长沙市的写字楼市场规模较大，包括市中心区和周边区域。
主要集中在岳麓区、芙蓉区、天心区和开福区等繁华商务区域。
2. 租金水平根据市场调查，长沙市的写字楼租金水平相对较低，但近年来逐渐上涨。
在市中心区域，高品质写字楼的租金约为每平方米每月30-50元人民币，而一些次级写字楼的租金约为每平方米每月20-30元人民币。
3. 供需情况由于长沙市的经济发展迅速，写字楼的供需关系较为紧张。
尤其是在市中心区域，供应量相对较少，租赁率较高。
三、市场竞争1. 主要竞争对手长沙市的写字楼市场主要竞争对手包括一些大型房地产开发公司和投资机构。
例如，万科、中海和恒大等知名企业都在长沙市投资建设写字楼。
2. 竞争优势长沙市的写字楼市场竞争主要体现在地理位置、建筑质量和客户服务等方面。
一些位于市中心商务区的写字楼拥有地理优势，能够吸引更多的租户。
同时，高品质的写字楼在建筑质量和设施配套上具有竞争优势。
另外，提供良好客户服务也能够吸引更多租户。
四、市场发展趋势1. 区域扩张随着长沙市经济的不断发展，市中心商务区的写字楼供应已无法满足需求，逐渐向周边地区扩张。
例如，岳麓区的写字楼市场在近年来发展迅速。
2. 空间改造受到写字楼市场的需求和租金上涨的影响，一些旧建筑开始进行改造，成为适合办公的写字楼。
这种空间改造不仅满足了市场需求，也减少了新建写字楼的投资成本。
3. 网络办公兴起随着网络技术的不断发展，越来越多的企业选择线上办公，而不是租赁写字楼。
这给传统写字楼市场带来了一定的挑战，需要采取相应的措施来吸引客户。
五、建议1. 多样化产品为满足市场需求，开发商可以推出不同档次和规模的写字楼产品，以满足不同客户的需求。
2. 提高服务质量客户服务是吸引租户的关键，开发商应提供高品质的服务，提升企业形象和竞争力。
长沙市写字楼市场调研报告
3.主要写字楼出租情况
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙市主要酒店写字楼 长沙市主要专业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ字楼
一、长沙主要酒店写字楼
长沙市酒店写字楼大部分分布在 文艺路文化商务圈以及芙蓉路沿线。
文艺路文化商务圈：文艺路为核 心的文化商务圈则以五星级酒店为 配套支撑，高档写字楼为载体，形 成了韶山路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色
规划：五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带，而写字楼整体档次也是最高的。 入住情况良好，入住企业也是知名度、规模、数量三方面整体也是最好的。
智能化和配套：宽带和楼宇自控运用较普遍，但对综合布线考虑不足，导致使用不方便。 基本上都配套得有智能监控系统、中央空调、智能化车位等先进的物管设施。
商务配套：利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。一般考虑了商务服 务如商务中心、会议室、银行等；商务减压如健身、美容美发等；商务交往如餐饮、娱乐等。 总体来说，五一广场配套是长沙市最齐全的。
发展阶段
2000年以后，这时随着改革开放的不断深化，中国经济发展的重心逐渐向中部 转移。各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区，而长沙作为该区域重要的对 外窗口，自然而然地成为外资企业和外地企业投资的首选。
提升阶段
随着各类企业的纷纷涌入，不仅在对写字楼的数量上有了要求，也同时对写字楼 的质量也有了较高的要求。2007年至今，高档、标准化写字楼开始发展升级和 差异化发展兴起。
规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减， 越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
长沙商业写字楼调研报告及文化产业园项目
从小范围集中商业到服务(fúwù)网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。
阶段划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段
目前
时段 80年代 90年代前段 1998-2006 2008以后
发展特点
代表
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
中山百货大楼/女人街/黄兴 北路
本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主 中山/晓园/东百/友谊/阿波
广大环球家具超市
三湘(sān
马王堆陶瓷建材城
xiānɡ场)南万湖家大丽市建材广场
金苹果服装
(fúz高h桥u建ā材n市g场 )大市长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车
汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
精品文档
红星建材大市场
红星农副产品
批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈格局(géjú)的影响
根据《长沙(chánɡ shā)城市商业网点布局规划20052020》
长沙(chánɡ shā)商业写字楼分析 报告
目标项目商业写字楼市场定位分析
精品文档
目录(mùlù)
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析
3. 目标项目(xiàngmù)商业写字楼市场定位分 析
精品文档
整体商业(shāngyè)发展综述
精品文档
商业物业(wù yè)市场发展历程
红星美凯龙国际家具广场（万达 四楼） 苏宁电器（黄兴路步行街内）
精品文档
商圈格局(géjú)分析——五一商圈
商圈概况(gàikuàng)：
起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，
长沙市写字楼租赁及影响因素研究
THE BUSINESS CIRCULATE商业流通 | MODERN BUSINESS 现代商业11长沙市写字楼租赁及影响因素研究彭 霈长沙晚报报业集团 湖南长沙 410016摘要:写字楼租赁活动关系到城市金融发展，对写字楼租赁市场影响因素分析，可以实现对租赁的有效管理，还可实现写字楼租赁市场价值最大化。
本文针对长沙写字楼租赁的影响因素进行分析，希望能够提高写字楼租赁的盈利水平，以此来提高整个行业的市场竞争力。
本文主要是根据长沙市写字楼租赁现状及存在的问题进行分析，针对问题找出影响因素，并通提出最佳解决措施，以推动写字楼租赁盈利水平的提升。
关键词:写字楼；租赁；运营管理服务长沙市写字楼租赁目前存在五个问题：未来发展主要以高端商务楼为主，但长沙市写字楼服务水平不足；高端商务物业管理可以增设增值服务，但在长沙市在这个方面发展缓慢；写字楼较多但是满足租户需求的不多；写字楼总体配套设施不够完善；写字楼租赁性价比不高。
一、长沙市写字楼租赁现状中存在的问题影响写字楼租赁因素中主要以下几个：写字楼所在区域的特征，写字楼所在区域中的周边环境因素，写字楼本身的配套设施，写字楼的建筑特征。
从具体分析中来看，影响写字楼租赁中因素很多，最为显著的是写字楼是否属于综合性商业体，以及在写字楼周边商业街道的数量，商业街要求是否在500米以内，写字楼的总体面积。
写字楼的公共设施也影响写字楼的租赁状况，比如在写字楼的停车位置对写字楼的租赁影响极大，此外还包括写字楼的物业管理费用，建筑物的建筑年龄也会影响到租赁状况。
写字楼周边的公交车站也是租户考虑的重要因素。
写字楼的层数不同，租金也不同。
同时写字楼的电梯数量也直接影响到租赁状况，很多租户为了办公，必须遵守朝九晚五的工作时间，如果电梯数量较少，非常影响公司正常运行，因此这也是影响租赁的重要因素。
从目前长沙写字楼实际情况分析来看，主要有着五个方面的特点：1.长沙现有的高档写字楼和我国一线城市写字楼相比较，还有存在一定差距，很多高档写字楼名不副实，在相应服务上还有很大的提升空间，在一些配套设施上也需要改进，只有这样才能够提升产品品质，提高消费者满意度；2.长沙写字楼的向着高端方向发展，未来规划中有四个商务区域，但是在这些写字楼(一)高新技术产业规模效应不够安国市高新技术企业数占规上工业企业数12.8%，高新企业不足制约高新技术产业集聚所带来的规模效应、合作互补效应、创新效应以及外溢效应对经济的促进作用。
长沙房地产市场报告
利 瑞 联 行
芙蓉路商圈写字楼历年供应量,万平方米
100 甲级 乙级
项目 预测 存量 甲级写字楼存量 未来供应量（至2014） 未来供应量（TBD） 甲级写字楼空置率
写字楼数据
单位 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 % 2011 64.13 14.29 31.8 31.45 3% 趋势
米。(国际甲级纳入甲级面积计算)。
写字楼存量分布（2011年）
存量 未来供应量 (2012-2014)
单位 万平方米 万平方米 万平方米 人民币/平方米/月 人民币/平方米/月 %
甲级 25.9 122 175 118.6 7.2 5%
乙级 104.8 18 14.3 61 2.7 15%
32.6% 50.4% 17.0%
Service & Knowledge Development
Advisory For Property
利 瑞 联 行
• 长沙写字楼的发展始于20世纪90年代，在市中心区域出现了一批以华侨大厦、平安大厦、华联大厦为代 表的当时专业型写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所； • 自2000年以后，长沙写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，逐
乙级写字楼
建筑总高100米左右，办公层数 15层以上， 平均净高2.0米以上，主要户型 面积80 ㎡以上分割 平均标准层面积约为1000平方 米，办公面积1.5万平方米以上 开发公司自行管理，基本无专业 管理公司进行物业管理 无地铁、交通便利，附近有 公交站点 基本以小产权打散出售后由 物业统一出租 50-70元/平方米/月以上 8000元/平方米以上
湘 江 路 商 圈
长沙写字楼市场分析
外资、合资高科技及房地产等知 名度较高的公司
使用年限
租赁期限不稳定
40-50年
12
写字楼对比分析小结
从长远来看，酒店式写字楼和专业写字楼拥有较大的市场发展空间
酒店式写字楼： 优点： 1、形象好； 2、服务到位； 3、配套齐全。 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。
专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。 缺点： 1、租售价高。
自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ； 二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。
14
租金（元 /m2〃天） 1.7～2.2 3.8 1.6
出租率 91％ 10％ 100%
物管费 （元/m2〃月） 14.32（包空调费用） 4 2.8 未交付使用
租客 中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主 浦发银行、咨询公司 长沙知名企业
1.6 1.8 1.5 2.5
70％ 60% 50％以 上 95％
长沙写字楼市场分析
A、写字楼市场分布情况 B：写字楼分类及对比分析 C、小结：写字楼市场机会判断
036Leabharlann 1写字楼分布情况及特征
湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
分布情况（一点三线）
湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店亚大时代 湘域中央 湖南文化大厦 凯旋国际
一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路 沿线
销售均价 （元/m2） 3720 4500 4200 6000（带 装修） 5900 3700
销售情况 100％ 50% 85％ 70％ 60% 80％
某地区写字楼市场调查分析管理知识报告
长沙市写字楼市场调查分析情况报告一、市场动态近年来长沙写字楼市场风起云涌。
华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。
在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套实验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。
二、长沙写字楼发展回顾1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。
随后，大量开发商涌入。
又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。
1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。
许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。
这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。
这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。
2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。
短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。
顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业经管服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。
3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。
一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。
4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。
作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。
2012年长沙商业地产市场资料报告材料
2012年市商业地产市场分析报告第一部分市商业现状总体概述一、总体情况描述目前，市区基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黄兴路、东二环线为商业轴，以五一广场、火车站广场、伍家岭广场、东塘-侯家塘为中心辐射的遍布整个市区的五条主线、六大商圈的零售商业网点格局。
拥有20多座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，拥有10多个大型批发交易市场。
各种外来资本引入，市中心超高层和城市综合体等大型商业体正在规划筹建中，城市周边新都市商业呈现蓬勃发展的态势，全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小零售网点相结合的“多个中心、四面开花”商业网络体系。
可以说，市的商业地产发展一路平稳但亮点不足，同质跟风情况较为严重。
从目前典型商业楼盘开发来看，开发较火热的类型为主题型和专业型商业，商业地产经营模式存在这开放型和公园型这两种发展模式，开发商开始重视对商业地产的策划，商业地产的一些先进经营模式也初见端倪。
商铺市场在2001年启动之后，“商铺投资”如潮涌般的兴起。
2002年商铺价格同比上涨达30%之多，2003年初在市场大势调控之后，商铺投资处于相对稳定的阶段。
2004年商铺市场出现了房价走高、租价分化、商业用地供应不足的特征。
2005年以后，由于国商业企业的需求、外资进入中国的需求和国其他投资者的需求等多方面的拉动，导致商铺市场异常活跃。
进入2009年，受到金融危机的影响，商铺市场出现萎靡现象，但商铺价格在萎靡中也呈现小幅增长。
2012年第一季度，商铺的平均回报率维持在较高水平，平均回报率达到8%—10%之间，第二季度，新政一出台，商业地产市场就好好地火了一把，2012年可以说是开发商业地产的大好时机。
二、城市商业网点规划1．城市商业发展目标着力打造市1小时经济圈，以市为核心，带动株洲、、、、、、等周边城市，在开放理念、资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发展的思维进一步调整、完善，形成全国新一轮经济快速增长中这一区域的经济发展总体战略，使之成为中南地区现代化商贸中心。
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时 间 阶段特征 1993-1997年
发展阶段
1998-2000年
商住阶段
2001-2005年
专业写字楼阶段
2006年-至今 中国入世成功，大量国 内外企业进驻长沙； 高档专业化成为了写字 楼的主流发展方向； 硬件配臵以及物业管理 方面的水平明显提高， “5A”智能化出现
企业数量快速增长，高 市场初步启动；
湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店 亚大时代 湘域中央
一点：火车站；
三线：五一路、芙蓉路、韶山 路沿线
顺天财富中心 华美欧国际 湖南文化大厦 五一新干线 嘉顿新天地 凯旋国际 维一国际 平和堂商务大厦 通程酒店 佳程大酒店 名汇达广场 金源大酒店 联合商厦 新世纪花苑
酒店式写字楼 公寓式写字楼
新时空NO.1 BOBO国际
3、公寓及商住楼
分布：主要位于市区成熟路段； 入驻企业：本土创业型企业、小型民营企 业；外省企业驻长办事处； 企业入驻的原因： ①租金在1元/㎡/天左右，价格相对较低；② 地段较好，周边配套成熟；③宜商宜居。 客户：以省内中小规模的科技、房地产、文 化传播类企业为主； 产品：整体档次较低，以中小户型为主，兼 顾居住办公。
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10
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Part 2
长沙写字楼市场发展概述
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长沙写字楼供求概述——供应量
2010年前，年均供应量约为9万平米/年
专业高档写字楼
中隆国际大厦 中天广场 第一大道 华美欧国际
11
10
五星级酒店写字楼
运达国际广场 通程国际大酒店 豪庭酒店商务楼 华天贵宾楼
湖南国际金融大厦 顺天财富中心 定王大厦 亚大时代 湘域中央 10 唯一星座 11 万达公馆 12 保利国际广场
普通酒店写字楼
银华大酒店商务楼 大华宾馆 金源大酒店
从各区写字楼2012年价格走势来 看，芙蓉区价格价格走势平稳，且一 直都在高位运营。岳麓区价格一直低 位运行。三县的写字楼成交量较小， 5、7月均没有成交。
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Part 3
长沙各类写字楼发展整体分析
长沙各类写字楼整体发展状况分析
2、星级酒店写字楼（四星、五星）
如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要 分布于长沙酒店与商业密集的韶山路、袁家岭地段； 租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构； 如美国约克、美国开利等等世界知名企业；以及金融、 房地产、IT通信业等能承租力强的实力企业； 企业入驻原因： ——物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理； ——商务配套齐全：星级酒店配套； ——更接近国际化：具备国际接待能力； ——更能彰显企业实力、符合企业品牌形象。
仍有距离
代表性写字楼 银华大厦 平和堂商务大厦 房地产市场萌芽阶段 关键词 第一代写字楼雏形初现 品质较低，地段较好 华侨大厦 华联大厦 商品房市场迅速发展，第 二代写字楼诞生 城市中心区域 顺天城SOHO 和府酒店公寓 写字楼市场进入SOHO时代， 酒店式公寓进入市场 长沙首次推出SOHO概念 顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场 伴随着城市综合体项目的增加， 高端写字楼出现。
Part6
写字楼市个案分析
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Part 1
长沙写字楼市场简介
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长沙写字楼发展历程背景
随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段
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长沙写字楼分布格局
写字楼主要集中五一广场商务区、 芙蓉中路商务区、 韶山北路
运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
分布情况（一点三线）
专业写字 楼
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长沙写字楼分类特征
从类型来看，分为专业写字楼、五星级酒店式写字楼、普通酒 店式写字楼。
酒店写字楼分布主要以高端酒店为依托；专业高端写字楼主要集中在芙蓉中路、五一路 、韶山路等繁华地带。
市场需求分析——2003-2009年，写字楼市场年均去化量为5万方左右，租赁，空臵率保持在15%-25%之间，均 正常水平，自2010年以来，写字楼成交量激增，每年成交量在25万方左右。 长沙优质写字楼历年空臵率保持在15%-25%之间，与其他二线城市情况基本相似； •长沙优质写字楼市场以销售为主，写字楼的入住率受销售率的影响较大；2007年写字楼销售市场活跃，其入 住率也接近市场较低水平，约17%； •受到金融危机影响，销售市场的全面走低，2008年整体市场空臵率大幅上升到24.5%；尤其是中天广场采取 整层销售的策略，写字楼销售速度较慢，空臵率保持较高水平； •2009年，成熟优质写字楼楼宇和产权统一物业入住率稳定，保持在90%左右入住率；而新入市项目入住率也
定王大厦
汇富中心 蓝色地标 名汇达
4.1
3.0 3.6 1.59
2.0
2.0 1.0 1.25
85%
90% 80％ 85％
3
2.5 2.2 2.5
当地较为知名的企业
中等规模企业 中小型企业 中小型企业、外地公司的办事处
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2012年长沙写字楼市场专题报告
2012.9.21 湖南中原研究中心
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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导读
Part1 Part2 Part3 Part4 Part5 长沙写字楼市场简介 写字楼市场发展概述 各类写字楼发展整体分析 写字楼技术指标分析 写字楼未来供应预测
新时空NO.1
本地公司购买自用为主
52-600
湘域中央
省内公司购买自用为主
1.7
1.62
75-85
湖南财富中心
本地公司/个人购买自用
2.3
1.5
130-189
上城金都
本地人投资为主
1.1
1.5
50-92
有所提高，市场表现回升。
•2010年，城市综合体项目开始增加，如万达公馆、保利国际广场、世茂铂翠湾等，目前仍然在建在售。
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长沙写字楼销售价格走势
芙蓉区、天心区写字楼成交价格领先其他各区，县城写字楼成交价 低于市区且走势起伏，主要是受成交量大幅减少影响。
中信实业银行、施耐龙、西门子等
知名外企和外省企业为主
运达国际广场
顺天财富中心 中天广场 恒隆国际大厦 湖南文化大厦 第一大道
约3
7.9 4.5 5.0 4.6 4.0
7158
5200 8000 4700 5000 4720
3.8
2.0 3.0 2.5 1.8 2.0
30％
100% 50％ 70％ 60% 70％
4.0
2.8 3.0 2.2 3.0 2.32
浦发银行、咨询公司
长沙知名企业 来自全国各地较为知名的企业 上市公司、房地产、通讯公司等 外企、中等规模的本地公司 金融投资机构等较为知名的企业 来自全国各地较为知名的企业
平和堂
6.0
7000
2.5
95％
3
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长沙写字楼市场步入市场化进程
始于90年代中后期。发展初期主要 以商住楼形式居多，物业品质普遍 较低；
从98年到2009年市场上共有可甄
别约80万㎡写字楼供应；其中长沙 优质写字楼的市场总体供应约为55 万㎡ ，年均供应量为7万㎡ ，供应
相对充裕。
注：上表为优质写字楼供应量，不包括商住楼及企 业自建。
100％
佳程酒店 金源 大酒店 湖南新 闻大厦 银华大厦
0.39
3.0
90％
包在租金里
2.98
只租不售
2.8
100％
包在租金里
4.16
1.3
90%
3.5
3.0
1.4
90%
3
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长沙各类写字楼整体发展状况分析
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长沙各类写字楼整体发展状况分析
1、专业写字楼
运达广场
规模：单体规模在3-5万㎡之间，规模适中； 档次：多为中档、中高档； 产品：外立面现代感强，但内部品质仍有待提升，产 品设计有一定亮点； 客户来源：房地产、IT、金融等企业成为主要客户来 源，地域来源上仍以省内为主； 客户需求：企业规模中等，对300平米以下面积需求 旺盛，整层甚至数层租赁的大客户较少； 物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套设施较 为不足；（物业管理费 2～4元/㎡/月） 租赁：整体较为理想，中高档写字楼出租率高。（租 金从1-3元/㎡/天不等）