2008年房地产估价师考试试题及答案
08年估价师真题房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配来源建设工程教育网C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则来源建设工程教育网3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收来源建设工程教育网D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．3600来源建设工程教育网5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．116来源建设工程教育网6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。
A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
房地产估价理论与方法真题2008年有答案
一、单项选择题 (共35题。每题的备选答案中只有一个最符合题意)
1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C．房地产估价会有误差且难以控制 D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。 A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素
14、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使的限制 D．房地产相邻关系的限制
15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济 学原理是( )。
A．收益递增原理 B．收益递减原理 C．最佳效益原理 D．适合原理
16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保 险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为( )。
7、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。 A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置 D．实物、权益、位置
8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管 理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价 格是( )元/m2。
A．较高 B．较低 C．最高 D．最低
18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月 1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易 中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到 2008年10月 1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为( )元 /m2。
2008年10月房地产评估自考试题
2008年10月房地产评估自考试题浙江省2008年10月自考房地产评估试题课程代码：00122一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.路线价估价法的理论基础是（）A.迭加原理B.替代原理C.延长原理D.插补原理2.建筑地段地租的基础是由真正的（）A.生产成本规定的B.农业地租规定的C.生产价格决定的D.垄断利润决定的3.房地产评估报告的有效期，从完成评估报告的日期开始，一般为（）A.3个月B.6个月C.9个月D.12个月4.在市场比较法选取交易案例时，一般将_______作为正常情况下的交易。
（）A.关联公司之间的买卖B.破产拍卖C.购买相邻房地产D.在信息透明的市场中交易5.基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的（）A.平均容积率B.容积率C.实际容积率D.参考容积率6.在路线价估价法中，标准深度是指标准宗地的（）A.街道宽度B.临街深度C.街道长度D.街道曲度7.在市场比较法中，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格，是通过（）A.交易日期修正B.交易情况修正C.区域因素修正D.个别因素修正8._____是已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地。
（）A.生地B.毛地C.熟地D.里地9.在剩余法估价中，开发商合理利润的计算基数为（）A.地价B.地价开发建筑成本C.地价开发建筑成本专业费用D.地价开发建筑成本专业费用利息10.地球空间和物质总量的固定决定了土地数量和面积的（）A.无限性B.有限性C.扩展性D.伸缩性11.评估出的基准地价应以______，据此反映现实土地支付地租、地价的能力。
（）A.容积率为主B.土地覆盖率为主C.土地的使用年限为主D.规划的土地利用状态为主12.商业用地宗地地价修正表含有（）A.宗地条件修正B.交通条件修正C.进深修正D.楼层分层修正13.一般来说，在城市化的初期，产业结构以第一、第二产业为主，所以（）A.房地产价格较高B.房地产价格不变C.房地产价格有变化D.房地产价格较低14.基准地价评估报告，按照内容和侧重点分为工作报告和（）A.送文函B.技术报告C.附录D.补充说明15.因素成对比较法中，若X与Y两因素同等重要，则给X赋值（）A.0.5B.1C.5D.1016.基准地价的估价中，通过资料的收集、整理和修正，最后可用的资料应具有______，以提高其可信度和准确度。
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
A．长期投资B．短期投资C．风险投资D．金融投资【答案】A【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。
短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。
长期投资是指投资期限在一年以上的投资。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。
因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资等。
2．下列物业中，属于特殊物业的是（）。
A．在建工程B．车站C．购物中心D．科技产业园区【答案】B【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
3．房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险【答案】B【解析】房地产投资风险可分为个别风险和系统风险。
其中，个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的风险，包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险；⑤时间风险；⑥持有期风险。
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
系统风险主要包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险等。
[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/a3540da7a0116c175f0e48bd.png)
2008年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种( )。
（A）长期投资（B）短期投资（C）风险投资（D）金融投资2 下列物业中，属于特殊物业的是( )。
（A）在建工程（B）车站（C）购物中心（D）科技产业园区3 房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是( )（A）变现风险（B）时间风险（C）自然损失风险（D）通货膨胀风险4 投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以( )。
（A）提高投资收益（B）降低系统风险（C）降低个别风险（D）使投资毫无风险5 2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是( )（A）9%（B）12%（C）12．5%（D）15%6 政府的土地供应政策直接影响房地产开发的( )。
（A）产品质量（B）产品性价比（C）规模和结构（D）产品档次7 对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( )。
（A）自然周期与投资周期同步变化（B）投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期（C）投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期（D）投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期8 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用( )。
（A）挑战定价法（B）领导定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法9 某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于( )状态。
（A）均衡（B）非均衡（C）结构性失衡（D）失衡10 据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是( )万m2。
2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
请问：若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答：本次评估的价值为投资价值（拍卖应价），投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。
同一宗房地产呈现出不同投资价值的主要原因为：（1）不同的房地产开发公司有不同的自身条件。
如：①承担风险能力不同；②品牌、开发成本、经营费用方面的优势不同；③纳税状况不同；④开发利用方式不同（包括最佳用途、建筑规模、档次）等。
（2）不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。
如：①对未来的信心不同；②不同的价值取向和产品定位等。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问：上述观点是否正确？为什么？答：（1）上述观点错误。
（2）原因如下：①房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加；②应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀及房地产自然增值因素；③虽然造价稳定，但管理费用、财务费用、税费水平可能有变化。
现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，即相比5年前多出的1000万元中，肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。
（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
2008年10月福建自考房地产评估考试真题及答案
2008年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试房地产评估试卷(课程代码 0122)本试卷满分100分，考试时间150分钟。
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1．激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点【】A．利用方式的多变性 B．土地趣味的引变性C．地域差异性 D．不可替代性2．绝对地租形成的根本原因是【】A．土地所有权的垄断 B．土地的地价性C．土地的差异性 D．农业资本有机构成3．进入高度城市化的国家及地区，第三产业的比重超过了第二产业，地价相应【】A．不变 B．下降C．不一定 D．上升4．我国最早提出“土地是使用权可以依法律的规定转让”的法律法规是【】A．《土地管理法》 B．《房地产管理法》C．《城镇土地使用税暂行条例》 D．1988年4月修改的《宪法》5．在我国，土地定级是在城市内部进行的，而土地分等级是在_____进行的【】 A．城市与农村之间 B．各省际之间C．城市与城市之间 D．城区与郊区之间6．出租型房地产的收入和费用只与____有关【】A．商业利益 B．生产收益C．房地产本身 D．广告效益7．比准价格是指按照____估算出来的价格【】A．收益法 B．市场比较法C．成本法 D．路线价法8．以下不．能作为房地产评所参考的价格指数是【】A．建材价格指数 B．地价指数C．物价指数 D．恩格尔系数9．以下不．能使用成本法进行估价的房产为【】A．学校 B．军队营房C．纪念馆 D．有特殊价值的文物10．旧建筑物评估价格等于【】A．建筑物重新建造成本+建筑物折旧B．建筑物重新建造成本-建筑物折旧C．房地产重新建造成本+建筑物折旧D．房地产重新建造成本-建筑物折旧11．基准地价系数修正法的基本原理是【】A．比较原理 B．预期原理C．替代原理 D．重置原理12．深度百分率是指地价随临街深的【】A．高低变化的比率 B．长短变化的比率C．大小变化的比率 D．宽度变化的比率13．某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积为5000m2，出租率为80%，根据剩余法，预测该不动产的总价为【】A．16000万元 B．168000万元C．18000万元 D．21000万元14．“三通一平”是指【】A．通道路、供水、供气和土地平整B．通道路、供水、排水和土地平整C．通道路、供水、供热和土地平整D．通道路、供水、供电和土地平整15．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】A．专业费 B．不可预见费C．地价 D．租售费16．在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用【】A．罗马数字 B．大写英语字母C．大写罗马数字 D．阿拉伯数字17．商业用地宗地地价修正系数表中不包含．．．【】A．进深修正 B．宽度修正C．使用年限修正 D．公用设施完备18．公正而客观且合理的房地产交易价格评估结果应是【】A．参考国家制定价格 B．没有偏向于任何一方C．特殊估价案件 D．偏向于卖方19．下列案件适用定型式评估报告书的是【】A．特别估价案件 B．综合评估案件C．特殊估价案件 D．一般的例行估价案件20．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】A．统一原则 B．合法原则C．平衡原则 D．同步原则二、多项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)在每小题的四个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差且难以控制D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格【答案】C【解析】房地产估价的本质体现在以下几方面：①房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是科学又是艺术。
2．下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则【答案】D【解析】谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。
该原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。
3．某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。
法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是（）。
A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B．该房改房现时上市交易的正常价格C．现时该房屋的房改成本价D．当时该房屋的房改成本价【答案】B【解析】A项，成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的；CD项，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价。
【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
4．拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（）。
2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
(2)（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。
请问上述观点是否正确?为什么?(3)（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。
二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
根据上述材料，回答第{TSE}题。
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)》真题及详解 【圣才出品】
2008年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A．低收入B．中低收入C．中等收入D．所有【答案】A【解析】廉租住房保障采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
廉租住房保障资金来源有：①地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。
2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是（）年。
A．33B．35C．38D．40【答案】A【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
本题中，王某取得该房屋的土地使用年限＝40－2－5＝33（年）。
3．国有土地所有权由（）代表国家行使。
A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门【答案】A【解析】《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”国家所有土地简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
4．依据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期【答案】B【解析】依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公告发布B．房屋拆迁许可证颁发C．签订房屋拆迁协议D．房屋拆迁实施【答案】B【说明】《国有土地上房屋征收评估办法》已取代《城市房屋拆迁估价指导意见》，该考点已过时。
[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析
![[工程类试卷]2008年房地产估价师(房地产估计理论与方法)真题试卷及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/cfa33975804d2b160b4ec0b3.png)
（B）合法性
（C）相互影响性
（D）外部性
（E）易受限制
38下列属于成本租金构成的内容有( )。
（A）折旧费
（B）维修费
（C）管理费Leabharlann （D）保险费（E）房产税
39需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有( )。
（A）炫耀性物品
（B）“吉芬”物品
（C）低档商品
（D）高档商品
2008年房地产估价师（房地产估计理论与方法）真题试卷及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
（C）房地产估价会有误差且难以控制
（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
（E）急需商品
40影响房地产价值的权益因素包括( )。
（A）房地产权利设立和行使的限制
（B）房地产区位的限制
（C）房地产使用管制
（D）房地产通风采光的限制
（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号
（C）估价作业日期、估价报告编号、附件
（D）估价时点、估价作业日期、估价报告编号
35若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。
（A）谨慎价值
（B）市场价值
（C）快速变现价值
（A）45.39
（B）46.84
（C）40.68
（D）53.94
27某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。
2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题
2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题一、单项选择题(共40题，每题0.5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号)11.房地产抵押估价报告应用有效期从()起计，不得超过一年。
A.估价时点B.估价委托日C.估价报告出具日D.估价开始作业日12.在共有建筑面积计算中，不应分摊的是()。
A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道13.根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按()收取。
A.面积B.套C.成交价格D.件14.房屋登记机构受理异议登记后，应于()个工作日内完成登记。
A.1B.10C.15D.3015.某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为()万元。
A.1.92B.3.60C.4.57D.6.0016.某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过()亿元。
A.50B.100C.150D.20017.对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予()等处罚。
A.罚款B.吊销估价资质证书C.吊销营业执照D.没收违法所得18.甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。
A.经市(县)人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准19.实行包干制的物业服务费，其构成不包括()。
A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润20.2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为()元。
A.80B.160C.200D.240。
2008年1月房地产评估自考试题
2008年1月房地产评估自考试题浙江省2008年1月自考房地产评估试题课程代码：00122一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产评估的对象是（）A.房屋B.土地C.建筑物D.房屋与土地2.房地产价格构成具有（）A.单一性B.双重性C.多样性D.商品性3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（）A.2个B.3个C.4个D.5个4.杜能理论的核心是（）A.城市地租B.农业区位地租C.级差地租D.建筑地段地租5.理论上，土地价格构成可分为地租资本化和_________两部分。
（）A.土地投资与利息B.建筑开发成本C.专业费用D.开发利润6.目前我国房地产市场是一个（）A.充分竞争市场B.不充分竞争市场C.一级市场D.二级市场7.上世纪80年代初，_________率先在全国收取土地使用费。
（）A.广州B.上海C.深圳D.武汉8.“四三二一”法则属于_________百分率。
（）A.加权深度B.平均深度C.累计深度D.单独深度9.下列_________不是土地定级因素权重的确定方法。
（）A.特尔菲法B.因素成对比较法C.层次分析法D.基准地价修正系数法10._________是详细阐述估价过程的报告。
（）A.估价结果报告B.估价技术报告C.估价师声明D.估价假设和限制条件11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按_________计算。
（）A.天B.月C.季D.年12.收益法中的年限修正系数是（）A.rB.a/rC.1-［1/（1 r）n］D.r/a13.绝对地租形成的根本原因是（）A.追加投资所带来的超额利润B.土地私有权的垄断C.产品价格的垄断D.产品市场的垄断14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（）A.积算价格B.比准价格C.收益价格D.交易价格15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（）A.城市区域因素B.一般因素C.个别因素D.时间因素16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，_________，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(1)-中大网校
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(1)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)房地产投资信托按（）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。
A. 权益类型B. 抵押方式C. 投资业务D. 信托性质(2)房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。
建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（）又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A. 农业经济税收B. 工业生产带来的利润C. 商业经济经营带来的巨大财富D. 与房地产有关的收入(3)（），又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A. 商品市场B. 生产要素市场C. 服务市场D. 潜在市场(4)下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。
A. 企业信用等级越高，信用等级系数值越高B. 贷款期限越长，期限系数值越大C. 项目风险越大，风险等级系数值越大D. 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低(5)写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（）。
A. 市场供求风险B. 周期风险C. 变现风险D. 通货膨胀风险(6)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。
则该投资项目的资本金利润率为（）。
A. 13.0%B. 43.3%C. 33.3%D. 23.3%(7)某市上期房屋预测销售面积为200000mz，实际销售220000m2，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（）m。
A. 208600B. 380600C. 211400D. 239400(8)某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)-中大网校
2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。
每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)针对不同用途的收益性物业可分为（）。
A. 写字楼物业管理、商场物业管理B. 承租人管理、租赁市场管理C. 工业及货仓物业管理、人事管理D. 商场物业管理、财务、人事管理(2)当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A. 概率分析B. 解析法C. 蒙特卡洛法D. 杠杆分析(3)在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。
A. 未来值B. 终值C. 时值D. 现实值(4)对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）。
A. 1B. 1.2C. 1.5D. 2(5)关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（）。
A. 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B. 建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C. 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D. 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等(6)有关资金的时间价值推论，不正确的一项为（）。
A. 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的B. 对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间C. 以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论D. 当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益(7)分析信息是指对主要变量可以分析其（）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）
⼀、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有⼀个最符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号） 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
A．传统价值评估 B．价值分配 C．相关经济损失评估 D．价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适⽤于房地产抵押估价，⽽不适⽤于城市房屋拆迁估价是（ ）。
A．使⽤原则 B．合法原则 C．替代原则 D．谨慎原则 3、采⽤假设开发法评估某待开发房地产的价值，适⽤的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（ ）的需要。
A．房地产作价⼊股 B．法院强制拍卖 C．房地产税收 D．房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租⼈权益价值为1600万元，则承租⼈权益价值为（ ）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使⽤费⽤分摊到每平⽶⼟地上，分别为道路20元、燃⽓18元、供⽔14元、排⽔16元、热⼒12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通⼀平"的正常费⽤为（ ）元/㎡ A．98 B．102 C．108 D．116 6、某居民于2008年1⽉购买了⼀套建筑⾯积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住宅名义价格⽉递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12⽉该套住宅的⾃然增值额为（ ）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，⼜与商标等⽆形资产不同，是（ ）的结合体。
A．实体、权益、区位 B．实物、权益、区位 C．实物、权利、位置 D．实体、权益、位置 8、某期房年后建成⼊住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费⽤等其他⽀出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产基本制度与政策）来源：考试大2010/7/21 【考试大：中国教育考试第一门户】模拟考场视频课程字号:T T 2008年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试卷本套试题参考答案一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（）住房困难家庭。
A．低收入B．中低收入C．中等收入D．所有2．甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。
2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是（）年。
A．33B．35 C．38D．403．国有土地所有权由（）代表国家行使。
A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门4．依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。
A．由国家无偿收回B．自动续期C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公告发布B．房屋拆迁许可证颁发C．签订房屋拆迁协议D．房屋拆迁实施6．工业用地不得以（）方式出让。
A．招标B．拍卖C．挂牌D．协议7．房屋抵押权自（）之日起生效。
A．抵押合同签订B．抵押合同生效C．抵押权登记D．核发他项权利证书8．出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。
A．城镇体系规划B．土地利用总体规划C．修建性详细规划D．控制性详细规划9．划定城市规划紫线的作用是确定（）。
A．绿地控制范围B．历史建筑保护范围C．地表水保护范围D．城市基础设施用地控制界线10．折价处置抵押房地产的，应当参照（）。
A．原购买价B．重建价格C．重置价格D．市场价格11．某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。
买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。
若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。
A．40 000B．53 600C．66 800D．80 00012．商品房预售合同登记备案应由（）办理。
A．房地产开发商B．房地产销售代理机构C．商品房预购人D．房地产开发商和商品房预购人共同13．在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（）万元之间。
A．60-100B．64-80C．64-100D．80-10014．甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。
债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。
A．0.3B．0.5C．0.8D．1.015．权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。
A．预告B．变更C．更正D．异议16．某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。
A．2.48B．7.13C．13.50D．31.0017．注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（）元以下的罚款。
A．1000B．5000C．10000D．3000018．房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。
A．15B．30C．60D．9019.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。
A．属于房地产开发企业B．属于业主共有C．属于物业服务企业D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定20．业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（）合同。
A．物业托管B．物业服务C．物业管理D．物业委托21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（）元。
A．4200B．5880C．8640D．8640022.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。
A．330B．350C．440D．87023．县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。
A．0.4～8B．0.4～12C．0.6～12D．0.9～1824．职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。
A．活期B．3个月整存整取C．6个月整存整取D．1年零存整取25．按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（）。
A．仓储用地B．特殊用地C．水域和其他用地D．工业用地26．电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波B．微波<超短波<短波<中波<长波C．微波>超短波>短波>中波>长波D．超短波>短波>微波>中波>长波27．由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（）。
A．条形基础B．桩基础C．箱形基础D．整体式筏式基础28．建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。
A．密度B．表观密度C．密实度D．孔隙率29．某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元，建筑安装工程费用5 000万元，工程建设其他费用3 000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％，基本预备费率5％，则基本预备费为（）万元。
A．500B．815C．1445D．147330．作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（）。
A．宗地图B．房产分幅图C．房产分丘图D．房产分户图31．增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（）。
A．非竞争性B．非排他性C．竞争性D．排他性32．某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是（）。
A．销售收入增加0.24％B．销售收入增加3.76％C．销售收入减少0.24％D．销售收入减少3.76％33．如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（）。
A．需求拉动型通货膨胀B．成本推动型通货膨胀C．结构失调型通货膨胀D．预期型通货膨胀34．属于直接房地产金融形式的是（）。
A．房地产开发企业流动资金贷款B．商品房开发贷款C．居民住房消费贷款D．房地产开发企业发行股票35．按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（）A．贴现债券B．附息债券C．抵押债券D．浮动利率债券36．张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。
该保险合同的关系人是（）。
A．张某B．李某C．赵某D．甲保险公司37．某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（）元/㎡。
单位：元/㎡楼盘123456789101112131415单价28001900220022502600300021311500200019802900 1500230022002400A．1500B．1950C．2131D．300038．企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。
A．资产增加，所有者权益增加B．资产减少，所有者权益减少C．资产增加，所有者权益减少D．资产减少，所有者权益增加39．下列情形中，诉讼时效为2年的是（）。
A．身体受到伤害要求赔偿的B．寄存财物被丢失的C．环境遭污染或损害的D．借出的资金未能收回的40．委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。
这体现了拍卖活动应当遵循的（）。
A．公开原则B．公平原则C．公正原则D．诚实信用原则二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1．未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（）。
A．警告B．罚款C．限期改正D．限期拆除E．没收实物2．《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产3．下列房地产中，不得抵押的有（）。
A．集体所有的土地使用权B．村办企业厂房C．列入城市房屋拆迁范围的房屋D．宅基地E．已经设定抵押权的房地产4．《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有（）。
A．房屋所有权转让B．房屋抵押C．在建工程抵押D．预购商品房抵押E．预购商品房5．《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（）。
A．合法建造取得的房屋所有权B．最高额抵押权的设定C．主债权转让申请抵押权转移D．房屋所有权人更名E．受赠取得的房屋所有权6．房地产估价机构设立分支机构的条件包括（）等。
A．房地产估价机构具有一、二级资质B．分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C．在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D．有固定的经营服务场所E．估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全7．城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（）。
A．向原估价机构申请复估B．申请行政复议C．向人民法院提起诉讼D．自行委托估价机构评估E．申请估价专家委员会鉴定8．住房置业担保（）。
A．由专门的机构承担B．是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C．提供的保证方式是连带责任保证D．实行保证金制度E．最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制9．按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。
A．陈某的儿子B．陈某的经纪人C．陈某的继母D．陈某的女儿E．护理陈某多年的保姆10．下列墙体中，属于非承重墙的有（）。
A．围墙B．外墙C．隔墙D．填充墙E．幕墙11．工程造价控制的主要方法有（）。
A．价值工程B．协议发包C．合同管理D．非限额设计E．可行性研究12．一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（）。
A．城市化水平的提高B．房地产开发建设的技术进步C．房地产本身价格的提高D．消费者收入水平的提高E．房地产开发建设要素价格下降13．宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（）。