世联_长沙华悦城写字楼定位报报告_48p_2012年_销售分析

长沙华悦城写字楼定位报告补充世联地产工商事业部华悦城项目组2012-4-14本次沟通主要内容12008—2009年销售情况简析22010年销售情况简析32011年销售情况简析针对规划排布的方向性建议2008年新增写字楼项目主要有2个，销售速度均一般，但甲级写字楼后期溢价较多项目名称中天广场岳麓一号片区五一广场市府板块物业类型商务综合体写字楼+住宅项目规模甲级写字楼4.5万㎡，行政公馆2.7万㎡写字楼14102 ㎡容积率8.99 2.81产品档次甲级写字楼类甲级写字楼项目价格写字楼开盘价格为1.0万元/㎡，销售一年后均价约1.1万元/㎡，目前价格为1.8万元/㎡开盘价格为5800元/㎡，销售后期价格趋于1.0万元/㎡销售情况开盘一年内销售78套，销售率30%，其中70%为招商银行购买，由于开发商除12—15层采取拆散出售外，其他楼层均采取整层销售的策略，导致项目整体销售速度过慢销售周期约为14个月，相对于项目较小体量，销售周期偏长，消化速度较慢2008年项目对比2009年市场新增写字楼主要有3个，但整体档次一般，销售周期约为一年半项目名称红星国际星城城市快线融城花园酒店片区省府板块南城板块南城板块物业类型写字楼+商住楼商住楼商业+酒店+写字楼项目规模建筑面积116804 ㎡建筑面积25000 ㎡共24F，其中18—24F为写字楼容积率7.39————产品档次乙级写字楼商住公寓（有平层和复式）甲级写字楼项目价格A栋写字楼开盘价格5000—6000元/ ㎡，目前价格8000—9000元/㎡，B栋商住楼开盘价格4000元/㎡，目前价格6000元/ ㎡开盘价格5800元/ ㎡，目前价格7200元/㎡目前价格在1.4—1.5万元/ ㎡销售情况2009年4月开盘，2010年底售罄，销售情况一般（目前刚拿到房产证，可以交楼）2009年6月开盘，2010年售罄2009年开盘，目前基本售完2009年项目对比2008—2009年写字楼市场销售情况分析总结结论一2008年长沙写字楼市场总供应量约12.0万㎡，其中新增供应量约为8万㎡，共销售8.0万㎡，吸纳率约66%；由于中天广场采取整层销售的策略，导致消化速度相对较慢；写字楼价格明显高于商住楼。

结论二2009年长沙写字楼市场总供应量约28万㎡，共销售约11万㎡，新增项目主要有三个，但档次偏低，基本至2010年售罄，销售周期约为一年半。

12008—2009年销售情况简析22010年销售情况简析32011年销售情况简析针对规划排布的方向性建议2010年新增写字楼主要3个，但甲级写字楼仅有1个，销售情况明显优于另2个项目项目名称华晨·双帆国际御邦国际广场（立达大厦）君泰大厦片区雨花区省府板块开福区物业类型写字楼酒店+写字楼经济型酒店+公寓+写字楼项目规模建筑面积51093㎡总建筑面积：56923 ㎡，其中写字楼2.2万㎡，酒店1.8万㎡建筑面积19472.0㎡容积率 4.9 3.79 5.5产品档次甲级写字楼类甲级写字楼乙级写字楼项目价格开盘价格1.1万元/㎡，目前价格1.5万元/㎡（毛坯）开盘价格9000元/㎡，目前报价格10000元/㎡（毛坯）均价6700元/㎡（毛坯）销售情况开盘首推6—15F，最小单位面积约207 ㎡，16—26F开发商保留后期销售，均整层出售，目前仅有17F整层可售，其余均已售完，销售情况良好，市场接受度较高2010年10月开盘，2011年7月销售完毕，销售速度较快2010年10月开盘，目前还有少量商务公寓在售（38㎡和51 ㎡）典型写字楼分析2010年受限购政策影响，核心片区高档商务公寓销售情况较好，优于普通公寓项目名称明城国际中心人瑞潇湘国际五一中央领御片区芙蓉区CBD 芙蓉区五一大道与长岛路交汇处五一广场物业类型48F、153m住宅（住宅用地作办公用途，但是限购，不可注册公司）公寓公寓项目规模建筑面积91609 ㎡建筑面积92300㎡建筑面积202000㎡容积率11.168.0 6.6项目价格开盘价格9100元/㎡，目前价格11000元/㎡目前价格10500元/㎡开盘价格目前价格10500元/㎡销售情况2010年7月开盘，共1200套，目前已基本售完，销售情况较好2010年10月开盘，公寓共745套，已销售744套，剩余1套，公寓去化率82.7套/月，销售情况良好2010年12月开盘，公寓共497套，已销售462套，剩余35套，公寓去化率66套/月典型商务公寓分析2010年长沙写字楼供销：市场吸纳率达到80%，写字楼销售速度明显大于商务公寓项目性质项目名称供应面积（㎡）销售面积（㎡）2010年存量（㎡）纯写字楼华晨·双帆国际21668216680君泰大厦19472103039169红星现代商务中心28363283630御邦国际中心440891605428035商务公寓嘉盛国际中心47712457311980明城国际中心658265244613379人瑞潇湘国际50331452875044五一中央领御55206517313475泉昇同福大厦（16—29F）1326341379125合计34.56万27.54万7.02万整体供销情况分析2010年写字楼市场销售情况分析总结结论一2010年长沙写字楼市场供应约34万㎡，销售27万㎡，吸纳率达到了80%；市场供应主要以纯写字楼和商务公寓为主，其中市场存量主要是商务公寓。

结论二市中心区高档商务公寓销售情况相对较好，其他片区整体月去化率相对较低，平均在20套/月；甲级写字楼相对商务公寓无论在价格方面还是消化速度方面均占有绝对优势，低档写字楼相对于商务公寓，竞争优势不明显。

12008—2009年销售情况简析22010年销售情况简析32011年销售情况简析针对规划排布的方向性建议片区雨花区物业类型规划有国际五星级酒店、5A及写字楼、市民广场区、SOHO型公寓、高尚大户型精品住宅项目规模总用地面积为184600 ㎡，总建筑面积为66万㎡，其中住宅约36万㎡，写字楼约85000 ㎡，酒店约30024 ㎡，商业约52000 ㎡，市政广场为13000 ㎡，容积率3.48，建筑密度21.15%开发策略分4—5期开发，1.1期为写字楼，1.2期为住宅，项目全部完工需要5—8年项目进度写字楼预计2011年11月30日交房项目价格写字楼价格在15000—17000元/ ㎡销售情况写字楼未正式公开对外销售，西塔楼已销售完毕，东塔楼仅剩7、12、13、14F，目前对外招租，（本项目是为指定单位建设，包括湖南商业协会、新大新集团、湘电集团等）客户情况主要购买客群为湖南商业协会、新大新集团、湘电集团产品情况项目1.1期为商会大厦写字楼，地面28F，分为东、西两双子塔，地下2F停车场，共292个停车位，总高度为99.95m。

1—4F为商业群楼，总建筑面积为14000㎡；6—28F为写字楼，标准层面积约1274㎡，层高3.3m。

5部蒂森克虏伯电梯，梯速2.5m/s，1000kg/13人，智能化系统，新古典主义（欧式）建筑风格，有网络地板和中央空调，无新风系统。

第六都是为指定单位建设的项目，写字楼未公开开盘，目前仅剩4层对外招租典型综合体分析位置芙蓉区CBD物业类型包括写字楼、公寓和商业（40年产权）项目规模总净用地面积3.9万㎡，总建筑面积36.9万㎡，其中地上建筑面积25.86万㎡，写字楼9.7万㎡，公寓4.0万㎡，中心商业裙楼3.7万㎡，商业街1.0万㎡，地下大型外资零售卖场1.8万㎡，车库9.2万㎡项目进度目前写字楼部分刚出±0.000，预计2013年底入伙，商业部分预计2012年底开业，公寓部分预计于写字楼同期入伙项目价格目前价格在1.8—2.0万元/㎡（共高中低三区，每区相差约1000元/㎡，各区内楼层差在几十元内）销售情况2011年年初开盘，写字楼顶部10层出版集团自用，可售部分最高为38层，已销售20多层，均为半层或整层销售，目前高区31F、35F、和38F可销售，可购买最小单位面积为200㎡（拆散购买需申请）客户情况前期自用和投资客户均有，目前主要销售对象为自用客户，已购买客户以金融、医疗器械、法律行业为主，省内客户较多产品情况228m甲级写字楼，入口广场面积约1000 ㎡，大堂16m通高，面积约1000㎡，4m层高，20部原装进口电梯，低区电梯4m/s，中区电梯5m/s，高区电梯6m/s，大金或三菱VRV空调，网络地板，物业顾问为世邦魏理仕。

168m白金商务公寓，主流面积为40—80 ㎡，带家电豪华装修，可拎包入住，物业管理费为3—4元/月·㎡。

商业有部分销售，主流面积为30—100多㎡，购物广场开发商持有，由银泰百货集团管理运营。

泊富国际广场是目前写字楼产品中档次最高的，价格在1.8—2.0万元/㎡典型综合体分析位置开福区物业类型包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼和精装豪宅项目规模项目总建筑面积约101.8万㎡，其中地上建筑面积约80万㎡、地下建筑面积约21.8万㎡。

地块由南至北分为A、B、C、D四个地块，其中A、C地块为居住用地，A、C区拟建超高层精装豪宅约40万㎡，商业2.6万㎡，配套用房0.8万㎡；B地块为商业综合体，建筑面积32.8万㎡（地上部分）；D地块为甲级写字楼用地，拟建约3.9万㎡（地上部分）超高层豪华办公楼一座。

项目进度写字楼2011年8月20日开盘，预计2013年8月30日前入伙，商业和酒店预计2012年8月开业项目价格写字楼南塔东向单位最低价10825元/㎡，西南向江景单位最高价21687元/㎡，整栋均价16264元/㎡，95折均价约15451元/㎡；住宅价格平均在1.1—1.6万元/ ㎡，部分1.7—1.8万元/ ㎡销售情况南北两塔楼共77层、约13万㎡可售，写字楼为整层销售，目前销售约70%产品情况共有两栋写字楼，每栋48F，大堂面积在200—300 ㎡，高10.7m，标准层面积在1696—1878㎡，层高3.8m，每栋写字楼有14部三菱原装进口电梯（其中2部为消防电梯），中央空调。

写字楼8—19F每层有8个产权证，20—48F每层有5个产权证，将引进国际五星级酒店（希尔顿酒店或威斯汀酒店）。

商业共6F，建筑面积约2万㎡。

开福万达广场写字楼2011年8月20日开盘，均价在16264元/㎡，目前销售约70%典型综合体分析位置天心区物业类型集城市别墅、高层住宅、超高层公寓、SOHO办公楼等于一体城市综合体项目规模总用地面积45933㎡，净用地面积45070㎡，总建筑面积23.75万㎡，地上建筑面积18.97万㎡，地下二层建筑面积4.79万㎡，其中写字楼面积23750㎡，商业面积3.97万㎡，公寓面积75434㎡技术指标容积率5.17，建筑密度26.5%客户定位企业总部、金融机构、国际名品专卖、知名餐饮、大型休闲娱乐中心项目进度写字楼暂未开工项目价格一期住宅，价格在1.0万元/㎡，二期写字楼，目前对外报价1.4—1.9万元/㎡（诚意客户可直接与开发商面谈）,目前诚意客户登记销售情况预计2011年11月开盘，目前以内部认购（冻结资金）为主，对外称需整层购买（实际每层可拆成4个单位购买）产品情况二期为一栋写字楼、一栋公寓，1—2F为裙楼；写字楼高约100m，共18F ，标准层面积1310㎡，层高超过4m，主流面积60—80 ㎡；公寓共45F ，标准层面积1930㎡，层高3.0m，主流面积45—60 ㎡典型综合体分析建发·汇金国际写字楼18F、公寓45F可售，2011年11月开盘，均价至少在1.6万元/㎡运达中央广场（运达国际新城），写字楼方案微调预计9月动工，已基本内部认购完毕位置武广片区用地性质住宅部分为居住用地，70年产权，其余部分为商业用地，40年产权物业类型六大业态，即国际五星级酒店、国际5A写字楼、国际酒店式公寓、国际名品商场、国际名品步行街、低碳智能大宅项目定位60万㎡高端城市综合体，集住宅、商业配套、国际品牌酒店为一体的有中西特色的复合型楼盘开发策略一、二期为高尚住宅社区，由住宅、商业街、会所、地下停车场组成，总投资4.5亿元，三期约17982平方米的地块为后期储备开发之用，将其打造成区域顶级国际化酒店品牌项目进度一期住宅部分于2011年5月18日开盘，2013年入伙，写字楼+酒店部分方案进行微调，预计2011年9月开工，2014年入伙项目价格住宅开盘价格1.58万元/㎡，预计2012年价格涨至2.0万元/㎡，写字楼暂未看盘，已基本内部认购完毕，价格在1.48—1.6万元/㎡，基本为开发商自身积累客户以及部分企业通过内部关系直接找开发商认购，因此拉低写字楼价格整体水平产品情况一栋为63F、高248.8m的写字楼+酒店，标准层面积为2000 ㎡，1—7F为商业，8F为转换层，9—44F为写字楼，45—63F为瑞吉酒店，建筑顶部设有直升机停机坪，层高3.4m，中央空调，与地铁2号线实现无缝接驳；一栋为33F酒店（W酒店）+酒店式公寓。