湖尚二期产品组合建议
世联顾问东莞市下世纪城二期定位的产品打造方向
2.1主立面形象（人性化）
阳台是最人性化的一个空间 单元，使人得以方便地获得 户外的体验 配合了休闲桌椅的宽大阳台 与大面宽的餐厅/客厅相映 成趣，使人得以享受“慢餐 时代”的家庭乐趣
观景阳台 丰富建筑立面效果 给住户提供个性化空间 注重人性化，为住户提供充足的观景空间
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2.1 顶层PENTHOUSE（楼王）
一梯一户双拼户型+专享私家屋顶花园，高度私 密的稀有户型 观景名宅，拥有三个花园：主人区花园、会客 区花园及透天花池 全部主要厅房朝南，罕有的面宽巨无霸
起居厅为多面采光，贯通 主人私密区及会客接待区
主卧区拥有衣帽间、观景卫生间、透天花池，尺度奢侈，主 卧区的卧室可连通书房，或将书房作为卧室的一部分
2.
3.
稳定的客户阶层形成：东莞城区日益形成以周边区域向城区逐步递进的由低至高的客户层的
分布； 区域项目的整体定位提升：本土和外来的品牌发展商集中做高市场，南城的中心化趋势稳固， 将和松山湖同时成为城市未来发展最为看好的区域。
4.
5.Biblioteka 新政的影响和后续变化：——土地市场逐步规范，土地价格趋于稳定。 ——新政对于市场的规范化和长远的健康发展有积极的作用； ——中长期的后续政策可能持续出台，但是市场反应将日趋平稳； ——关于户型面积的限定等和市场真实需求不符的政策，将加大对项目资金运作、规划设计 和营销的考验；
自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商 品住房建设，套型建筑面积90平方米以下 住房(含经济适用住房)面积所占比重，必 须达到开发建设总面积的70%以上 。
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1.2宏观层面背景变化
1.
东莞融入珠三角的进程加快：城市定位向生态、旅游和居住环境的提升方向发生转型；第二
金银湖产品及配套分析
金银湖片区典型项目产品分析一、金银湖片区内的板块划分目前金银湖片区的社区群落可以划分三大板块，包括以万科*四季花城、高尔夫城市花园、银湖翡翠为代表的高尔夫高品质生活区，以碧海花园、金珠港湾、万科西半岛及泰跃*金河等项目构成环湖生态居住区，以及鑫海花城和沿海赛洛城所代表的黄石海生态居住区（泛金银湖区）。
整个三块片区共同应证了金银湖的美丽生态环境，依湖建房是金银湖片区的一大特色。
实力强劲的开发团队、天赐的生态环境以及良好的后期物业品牌维护，是金银湖再次美丽蜕变的坚实基础。
但是具体但每个小板块，社区的建造和配套设施有其各自的特色。
高尔夫高品质生活区高尔夫高品质生活区，因紧靠武汉金银湖国际高尔夫球会而得名，再加上东方马城，使得本来处于金银湖前线的高尔夫生活区生活配套品质更显高贵。
围绕高尔夫和马城的各种活动，显然是高尔夫生活区的邻里交流平台。
●住宅类型高尔夫生活区的楼盘和众多的金银湖楼盘一样，属于大型生态社区。
楼盘临湖而建，但是从楼盘建筑指标方面看，明显高于金银湖其它项目。
高尔夫生活区的楼盘多以别墅形态为主，从叠加别墅到独栋别墅，各种别墅类型在高尔夫生活区都能找到，建造语言丰富。
在金银湖其它片区的多层和小高层在高尔夫生活区出现的频率较少。
●交通配套高尔夫生活区的交通主要以道路交通为主，金山大道、汉飞大道以及中环线是高尔夫生活区的主要道路。
正在修建的中环线把高尔夫生活区和其它城郊片区联系起来。
金山大道贯穿整个金银湖片区，把高尔夫片区与黄狮海、环湖居住区联系了起来。
另外，汉飞大道和常青路直接相连，拉近高尔夫生活区与机场及汉口中心的距离。
环湖生态居住区环湖生态居住区，因环湖路的连接而得名。
环湖路把金银湖的各个楼盘串联起来，同时，环湖路相连金山大道，美丽的景观道路是连接金银湖和外界的纽带。
1999年，宏宇实业正是在此吹响金银湖的地产号角。
●住宅类型环湖生态居住区楼盘的住宅类型主要以多层为主，其次是别墅建筑。
该片区的建筑设计强调金银湖的景观的运用，美丽的金银湖景是环湖生态居住区的一大重要景观。
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供酒店式公寓武汉酒店式公寓项目可行性分析报告.rar酒店式公寓市场报告.rar上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8M.rar宁波酒店公寓市场调查报告.doc昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究报告51页.zip江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研.ppt北京在售酒店式公寓楼盘个案研究-37PPT.ppt北京龙公馆酒店式公寓营销报告书-117PPT.ppt南昌酒店式公寓精装修可行性报告-41DOC.doc天津酒店式公寓地产市场调研报告.doc天津高端写字楼酒店式公寓调研分析报告.doc虹口项目营销策划报告04-11.doc上海酒店式公寓的卖点在哪里?.doc上海酒店式公寓的开发前景分析.doc上海金桥酒店公寓策划报告.rar上海长风商务区商办项目营销策划方案_72页_酒店式公寓_产品定位_价格建议.doc世联_上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略_75P_形象定位_核心价值_推广执行.ppt世联_广东深圳龙岗中心城酒店市场调研公寓酒店物业发展建议报告_61p_产品建议_经济测算.pdf世联_浙江杭州市滨江区写字楼37号地块定位报告_59P_案例借鉴_酒店式公寓.ppt世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例_52PPT.ppt世联_齐商地产大乳山168亩大盘项目整体定位及发展战略(汇报版)_160P_酒店_休闲度假_公寓.ppt中原-宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告-92PPT.ppt中原_上海周浦万达广场综合体项目后期评估报告_19页_商业综合体_公寓式酒店_构建规划.ppt中原_东莞酒店市场及公寓市场简述_24p_专题研究报告.pdf中原_北京星光世界酒店式公寓项目调研定位汇报_263页.pdf中原_浙江宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告_92P_市场标杆_项目定位.ppt中原_深圳皇御苑公寓地块项目定位研究报告_152P_酒店式_中央公园_项目分析_物业定位.ppt中原_阳光新干线项目营销策略提案_93P_酒店式公寓_项目定位_推广传播_销售方案.pdf中房信_天津_复地湖滨广场住宅项目前期定位产品价格汇报稿_87P_酒店式公寓_LOFT_洋房_别墅_小高层.ppt临沂酒店及高档公寓和写字楼项目商业计划书-115doc.doc主题设计型酒店公寓项目开发模式案例借鉴_21页.ppt丽晶豪园酒店式商务公寓广告文案.doc亚豪_汤泉逸墅酒店式公寓项目营销方案_103P_小户型_欧式古典_包装方案_项目推广.ppt 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二期项目建议书
二期项目建议书尊敬的领导：我谨代表公司向贵公司提交二期项目建议书，希望得到贵公司的重视和支持。
一、项目背景自公司成立以来，我们始终致力于为客户提供优质的产品和服务。
在一期项目的成功实施之后，我们深感项目的不断发展是公司发展的重要动力。
因此，我们提出了二期项目建议，旨在进一步完善公司的产品和服务，提升竞争力。
二、项目目标1.产品升级：通过二期项目，我们计划对现有产品进行升级改造，提升产品的质量和性能，以满足客户不断增长的需求。
2.服务优化：我们将优化客户服务流程，提高客户满意度，加强客户忠诚度，提升公司的市场竞争力。
3.市场拓展：通过二期项目，我们将进一步开拓国内外市场，扩大公司的影响力和市场份额。
三、项目内容1.产品升级：我们将加大对产品研发的投入，引进先进的生产设备和技术，提升产品的质量和性能。
同时，我们还将加强对产品的市场调研，根据客户的反馈不断改进产品，确保产品的市场竞争力。
2.服务优化：我们将建立完善的客户服务体系，提高客户服务水平，加强售后服务，提升客户满意度。
我们还将推行客户关怀计划，加强对重要客户的关怀和服务，提高客户忠诚度。
3.市场拓展：我们将加大对市场拓展的投入，加强对国内外市场的调研，制定有效的市场拓展策略。
同时，我们还将加强品牌推广，提升公司的知名度和美誉度，拓展新的市场空间。
四、项目投资为了顺利实施二期项目，我们计划投入资金XXX万元，其中包括产品研发投入、市场拓展费用、客户服务改善等方面的支出。
五、项目效益1.产品升级将提升产品的市场竞争力，增加公司的销售额和利润。
2.服务优化将提高客户满意度，加强客户忠诚度，为公司带来稳定的客户群体。
3.市场拓展将扩大公司的市场份额，增加公司的市场影响力，为公司带来更多的商机和收益。
六、项目风险在项目实施过程中，可能会面临市场风险、技术风险、资金风险等方面的挑战。
我们将制定相应的风险应对计划，降低风险对项目的影响。
七、项目实施计划我们将制定详细的项目实施计划，包括项目启动、进度安排、资源调配等方面的安排，确保项目能够按时、按质、按量完成。
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案
芜湖万科海上传奇项目组 2014.04.15原则◆1、景观风格与营销中心的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质；◆2、参观流线的合理组织及重点景观的效果展示。
充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、参观节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线；◆3、景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；◆4、景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；◆5、根据客户的参观动线，设定各个体验点，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。
Part 1 项目外围展示建议园林景观示范区 样板房区精神堡垒工地形象墙户外广告牌停车场景观大道售楼中心 服务区 模型区影像区 展板区强势视觉识别系统会所功能展示区休闲洽谈区项目价值 认知系统看楼通道 项目价值强化系统项目价值感受系统展示四大系统营销中心区位售楼处区位示意营销中心根据规划显示，现场营销展示中心设置在入户大堂西侧。
此位置位于中山南路小区主入口处，有着良好的昭示性，同时此位置连接小区景观轴，后期有着良好的园林展示作用。
区域交通动线如若在乌霞山路两端路口进行交通指引，将更有利于指引客户进入正确的交通路线顺利到达售楼部。
可以看出本案现场营销展示中心有着良好的通达性；临近城市道路中山南路，且距离乌霞山路口距离较近；如若在长江南路与乌霞山路交叉口；乌霞山路与中山南路交叉口进行交通指引，将有利于引导客户进入正确的交通路线顺利抵达营销展示中心。
销售中心园林区精神堡垒 道旗 样板区 现场大牌 项目围墙 营销中心外部展示系统落地字 针对项目的规划布局，销售中心布局在大堂后面，在中山路与乌霞山路布置现场大牌、精神堡垒及落地字，中山路及园林示范区布置道旗，菜场位置布置为前期的停车场。
型尚体验公馆项目企划书
型尚体验公馆项目企划书概述目录1序言致广大行人们的一封信2项目介绍项目设想的由来项目简介线上平台的基本架构：线下平台建设的设想：项目的特色3企业战略市场环境分析营销策略4项目的运营策略5项目的盈利模式及具体操作方法6企业文化与组织管理企业文化企业组织管理与培训7项目的财务分析8项目风险控制与规避行业风险与规避经营风险与规避竞争风险与规避市场风险与规避9项目前景展望一型尚团队致广大型尚行人们的一封公开信：拉手，美团，甚至糯米一件件，一张张，一堆堆商品的信息充斥着你的眼球大脑满负荷工作进行信息删选亲，不要在折磨自己了型尚网即将上线啦！！在这里你是？我是围观者，遍览即时最时尚，最精华，最具性价比的高品质的精品商品信息，赢取属于自己的试客机会。
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二型尚体验公馆项目简介：型尚体验公馆--打造线上与线下资源优化组合的的大学生创业项目1型尚体验公馆项目设想的由来：随着市场的繁荣发展，各种各样的产品的更新换代更加迅速，特别是在零售行业竞争尤为激烈。
市场上各种折扣，优惠活动，大型的团购网站如雨后春笋一般发展起来，这些是市场竞争的结果。
在当下，价格因素已不再是人们选择商品的决定性因素，人们开始注重产品的效用、能够给自己带来的附加价值的体验，商家一方面需要促销自己的商品，利用自己的各种渠道进行自己的新的产品市场扩展，但是效果也许不大，比如在超市，购物中心，品牌店进行新产品的试吃或者低价风暴抢购活动，还包括与一些大型的团购网站进行合作，低价销售，这些营销手段和活动一定程度上满足消费者感觉，情感，行动上的体验和需求，但是也有不足，时下团购问题的诚信问题不断的被消费者揭露，这类形式的营销活动中，消费者只是在被动的接受商家的推销的产品。
星河传说2住宅发展建议
• 游离、偶得客户： 1. 周边镇中高收入的公务员（主要为自用）； 2. 城区及周边镇中大规模智力型公司（主要作为企业高级员工宿舍）。 3. 本地出生的追求时尚生活的年轻人（主要为自用）。
客户定位——购买客户共性描述
1.年龄在25-45岁之间，大多具备较高的文化素质； 2.处于事业的较成功阶段，资金实力比较雄厚； 3.在决定购买者当中，女性居多； 4.具有多次置业的经验； 5.社会关系广泛，信息来源途径众多，生活方式现代，对交通工具依
赖性强； 6.本地出生或来东莞时间较长，对东莞有着比较深刻的了解，认同本
客户Байду номын сангаас位——使用客户需求特征
居住型公寓使用客户： 1．社区档次高、生活配套齐全而时尚； 2．优越的自然环境、社区环境、周边环境； 3. 装修时尚、户型实用而且功能合理、通风和采光佳； 4．交通便利、车位充裕； 5．高品质的物业管理。
商务型公寓使用客户： 1．物业所处地段显赫、商务氛围较浓，区域品质感强； 2．户型功能分区、层高满足商务需求； 3. 商务配套功能齐全、物业管理满足高层次的商务需求； 4．交通便利，车位充足； 5．产品外立面独具个性、档次高、现代感强。
地块的稀缺价值； 7.拥有本物业对于他们而言，也是身份的一种彰显。
客户定位——购买客户需求特征
1.投资客户最关注的是投资的安全性，并看好物业的投 资回报率和升值前景；
2.自用客户最关注的是社区档次、周边环境、生活配套、 户型、车位、学位、交通便利性；他们购置物业 以满足企业高级管理人员居住、间歇性度假、小 孩上学、中高档商务活动、享受时尚生活等需求 为主要目的。
深圳新世界四季山水二期样板房选择及看房流线建议(88页).ppt
一、户型分析 1、户型种类: 5#
1 5432
5_高town户型_02
建筑面积177.45 ㎡,三方两厅三卫 的复式结构，在高汤户型中面积偏 中。
5_高town户型_01
建筑面积211.95㎡,四方两厅三卫， 复式结构，位置在5栋的东侧， 是其中面积最大的，采光和通风 都较好。户型上功能分区清晰， 需将中空部分加盖成大主卧使用。
同层均建清水房。
NO. SZ20091114 23
二、样板房选取原则、建议 各单位产品质素分析
2 1
1栋 1栋平层 228.9㎡ 四房两厅四卫
NO. SZ20091114 24
二、样板房选取原则、建议
各单位产品质素分析
1栋平层户型描述： 三梯两户，奢侈配置，电梯 厅独门独户，可形成空中花 园；220㎡的四房两厅四卫， 赠送约15㎡的房间。可作为 方正奢侈的五房使用。
做清水房，选择5楼，减少成本，瞰园景。
NO. SZ20091114 35
二、样板房选取原则、建议 各单位产品质素分析
5栋
1 5432
高TOWN （1）211.95 ㎡
四房三厅三卫 赠送63.64 ㎡ （2）177.45 ㎡
三房三厅三卫 赠送50.14 ㎡ （3-4）157.41 ㎡
三房三厅三卫 赠送52.31 ㎡ （5） 155.52 ㎡
各楼栋原始质素排序
E ＞D＞A＞C＞B
各楼栋营销价值排序
5 5 4 3 2 1A ＞ C ＞B ＞ E ＞ D
4
1 24 5
3
6
3
1
2
1
1
2
2
2
1
NO. SZ20091114 18
4、横向、纵向分析
奥山世纪城K1-2产品价值提升建议XXXX1130
生态低碳运用
太阳能灯是新一代 绿色环保照明产品 ，它利用其上方的 太阳能电池将白天 的阳光转换成电能 贮存于灯箱中，当 夜幕降临或光线昏 暗时，灯箱上的 LED 元 件 自 动 启 动 发光。
3 小区智能化
智能化设施
智能化设施，能迅速提升项目的档次。 电子门禁系统，从小区入口开始，包含
楼栋大唐门禁、可视对讲、智能门锁等。
•
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。1 5:50:59 15:50:5 915:50 11/8/20 20 3:50:59 PM
•
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 11.815: 50:5915 :50Nov -208-Nov-20
•
重于泰山，轻于鸿毛。15:50:5915:50:5 915:50 Sunday, November 08, 2020
中高端住宅一般注重景观的层次性和变化感
看房通道 重视看房环境，追求人性化细节设计，注重沿途的情景展示
在营销中心至样板房沿途设施专门通道，摆放绿色植物，增加氛围； 地面铺设红色地毯，两侧为喷绘包装，兼顾安全与美观， 顶部上层采用防护板，在楼道中安装灯光。
示意图
景观示范区 主入口景观及主要进出道路需要完全呈现，与周边环境形成明显差异
从通往项目的道路开始，已经开始体验之旅
入口，眼前一亮
样板展示区 设计工法样板房，展示项目品质的最佳途径
开辟工法样板房
在低层次区开设工程样板间。展示工艺材料和建筑细节。 让购房者放心，给予其安全和品质信心。
示意图
展示区
工程线控制要求适度分离，展示区包装要求感染力
五层以上脚手架局部悬挑，四层以下外立面达到交楼标准； 园林展示到位，绿地、花草、灌木、乔木等进行密植； 施工区与展示区内部围墙隔离，用喷绘包装。
商场合理化建议100条
商场合理化建议100条1. 提供更宽敞的停车位，方便顾客停车。
2. 定期清洁商场内外的卫生，使环境更加整洁。
3. 设立更多舒适的休息区，方便顾客休息。
4. 增设更多的洗手间，并保持其清洁和良好的卫生状态。
5. 提供免费的WiFi，方便顾客上网。
6. 增加更多的坐椅，方便顾客等候。
7. 提供更多的购物篮和手推车，方便顾客购物。
8. 增设更多儿童游乐区，提供儿童活动和娱乐。
9. 提供更多的电梯和楼梯，方便顾客进出商场。
10. 提供更多的包装袋和垃圾桶，方便顾客购物和处理垃圾。
11. 增设更多的信息和导航牌，方便顾客找到各种商店和产品。
12. 提供更多的充电设备，方便顾客充电。
13. 提供更多的厕所设施，包括残疾人厕所和婴儿换尿布台。
14. 增设更多的安全设施，包括监控摄像头和警报系统。
15. 提供更多的自助结账台，减少排队时间。
16. 提供更多的折扣和促销活动，吸引顾客光顾。
17. 提供更多的座位和饮水机，在购物途中为顾客提供便利。
18. 提高售后服务的质量，确保顾客的投诉和问题能够得到解决。
19. 提供更多的咖啡馆和餐厅，为顾客提供饮食服务。
20. 建立更多的合作伙伴关系，引进更多有吸引力的品牌和商店。
21. 提供更多的免费卫生用品，如纸巾和手消毒液。
22. 开设更多的购买礼品卡的渠道，方便顾客购买和赠送礼品。
23. 提高商场员工的培训水平，提供更好的服务。
24. 增设更多的座位和休息区，方便顾客等待和休息。
25. 提供更多的购物指南和目录，方便顾客了解商场内的商品和服务。
26. 提供更多的自助服务设施，如自助购物和自助结账。
27. 提供更多的优惠券和折扣活动，吸引顾客购物。
28. 提供更多的支付方式选择，如支付宝、微信支付和手机支付。
29. 提供更多的退货和换货渠道，方便顾客处理不满意的商品。
30. 提供更多的免费洗手液和免费口罩，确保顾客的健康和安全。
31. 增设更多的物业管理岗位，及时处理商场内的问题和投诉。
湖光山色-营销推广方案
营销推广策略山东房博士要点提示：一、营销目标二、营销阶段和推销节点三、入市时机的条件规划四、价格定位及策略五、营销推广建议六、销售阶段及营销组合七、别墅地产分析Ⅴ、营销推广策略一、营销目标1、湖光山色别墅项目开发的立足点1)项目地块产因子适合建别墅2)淄博高档别墅市场积聚的购买力即将释放出来3)符合企业目标——充分显示泰宝公司的实力，起点即做高端发展战略：通过填补高档别墅市场的空白，生产满足市场需求的产品来追求企业效益的实现。
通过开发湖光山色高品质的别墅为泰宝公司在高档别墅市场的地位，塑造公司品牌。
通过湖光山色别墅的开发作为配合政府开发五阳湖的开发，塑造片区同盟时也提升泰宝形象。
2、营销推广的目标追求良好的销售业绩，实现企业盈利的目的，同时树立项目形象，提升品牌价值（知名度、美誉度），让项目品牌和公司品牌形成良性互动，是营销推广要实现的主要目的。
短期目标：A 打响知名度，树立初步品牌形象B 建立口碑，造成小众传播长期目标：A 有效回笼资金，达到良好销售效果B 持续造就并巩固、维护项目品牌形象，创造无穷软性附加值C 为湖光山色整体开发持续经营、服务作准备，以实现可持续盈利D 实现泰宝公司的文化品牌二、营销阶段和推广节点1、开发周期别墅项目开发周期较短，本项目从规划设计到入伙大约需要18-20个月左右的时间，同时受其它等不确定因素影响，周期有可能延长。
2、营销阶段分析作为房地产项目，本项目销售也会有内部认购期、开盘及销售扩张期、强销期、销售持续期、尾盘销售期等五个阶段。
本项目如6月8日开始内部认购，假设分五期推出：一期60套，二期90套，三期50套（具体操作时可根据实际情况再细分推出套数）则预计其销售周期如下表：销售阶段销售目标时间第一阶段：内部认购期一期销售率达到35—55% 项目进度而定约30天第二阶段：入市引导及销售扩张期一期销售率达到75%二期销售率达到35% 项目进度而定约30天第三阶段：强销期一期销售率达到100%二期销售率达到60% 三期销售率达到35% 项目进度而定约130天）第四阶段：销售持续期二期销售率达到70-95%三期销售率达到60- 90% 项目进度而定约90天第五阶段：尾盘销售期二期销售率达到100%三期销售率达到100%入伙后如果入市价格恰当，推广策略运用合理，实际销售周期将有望缩短。
-2017新尚·轩辕湖策略整合与调性路演报告
——丙申年黄帝故里拜祖大典主题——
“天玄地黄，远古洪荒。蒙昧既启，人类曙光。 华夏文明，浩浩荡荡。我祖勋德，万古流芳······
黄帝故里，国家级重点文物保护单位，国家4A级景区，划分为拜祖区 （轩辕丘、黄帝纪念馆、黄帝像、中华文明圣火台、文化长廊、拜祖广场）、 故里祠区（黄帝故里祠、轩辕黄帝及黄帝妃嫘祖、嫫母塑像等） 和中华姓氏广场（镌刻3000多个姓氏的中华姓氏墙和黄帝宝鼎坛等）。
这个春天，在新郑的每一条大街小巷上， 都无比骄傲的诉说着：
——节选自大连万科城市形象纪录片
“你对这片土地有多少爱，你就会收获多少爱， 土地会以你善待她的方式报答于你，城市会以你善待他的方式回馈于你”。
——节选自大连万科城市形象纪录片
每一片厚重的土地上都孕育着灿烂的文化，包含过去的以及今天的。 对于诞生轩辕湖的新郑而言， 土地逻辑分析自然包含文化新郑和现代新郑两个层次。
“世界潮流，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡”。 那么，对于新尚·轩辕湖而言， 第一步，决胜郑州以南38公里，如何呼应并借势郑州·新郑都市一体化的发展大势？ ——新闻策划。
郑州·新郑都市一体化的新尚践行
【新尚·轩辕湖软文造势炒作系统】
二、土地逻辑 “相信城市的美好，相信自然的善意，相信四季的生机，善待每一寸土地，善待每一 寸历史，用城市变迁的轨迹，铺就出重新构建美丽的际遇······”
巡礼世界湖居美学，无不表明：
东经113°，孕育世界最美的湖畔墅区
基于全球同纬度湖畔美学的执着探索，基于全球湖域资产的悉心研磨， 以巴黎凡尔赛宫为规划蓝本，以莫奈花园为景观营造，大手笔斥资4亿造湖，
只为1200亩轩辕湖湿地公园的完美呈现，只为3.1公里最美湖岸线的迷人弧度， 只为35%土地上生长更纯粹的洋房和别墅。
厦门鑫塔水尚二期开盘前阶段提案
从深化城市价值出发，
CBD标签背后，地段的价值如何挖掘
从地段价值看鑫塔水尚：
城市中心/未来之地 土地属性 CBD、商务运营中心、梦幻海岸
地段价值
资源属性 稀缺的、不可再生的山/海
产品属性
新古典主义、皇家园林 6米挑高、全精装。。。。。。
CBD是城市资源核心1：
观音山集合了金融、地产、商务总部等金融资源、人才资源、。 代表着城市核心竞争力的最高水准。
实力，迅速奠定本案在区域地产阵营中的领导品牌地位，通过
附加值的增加，使项目进入到一个高端无竞争的市场领域。
鑫塔突 围之战
1
线上：建立 城市价值桥
头堡
2
圈层： 价值对话与 圈层体验双线
3
线下： 活动为契入， 引爆价值升级
CBD 生活的
领袖标杆
1
鑫塔水尚厦门市场争夺战的价值桥头堡：
发掘城市价值， 升级项目价值。
以变领变，开启厦门CBD生活
鑫塔水尚二期开盘前（7-9月）阶段提案
JCT（深圳、上海、济南、厦门） 2011/06/27
以城市价值发掘，升级项目价值， 以圈层活动引爆，升级项目形象； 是本阶段重要的颠覆性推广核心。
1.市场在变，厦门本地客户成为重点
随着市场调控，金融政策，宏观环境的不断变化， 限购令，银行加息等条件进一步挤压房地产购买市场， 厦门本地购房客户比较泉州等异地客户有更大的便利， 这一变化不断地导致，厦门高端豪宅的目标客户不断收缩在厦门。 “僧多粥少”局面加剧。
不独有城市价值，鑫塔水尚同时
山海等城市中心稀缺自然资源占有
有山（虎仔山）海（黄金海岸）资源
鑫塔水尚具有公共资源私享价值
观音山是厦门唯一的CBD:
lake二期推广策略案
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•政府导向力度曲线
•社会导向
•万科东丽湖
lake二期推广策略案
•二、传播战术
PPT文档演模板
lake二期推广策略案
•一、户外广告战术组织
•作为具有昭示性意义的户外广告系统，2005年本案“生态之城”推广阶段 最先亮相的媒体：
•1）形象导入及维护：2月1日新形象登场，使用现有户外广告资源，直至5 月份“生态之城”概念传播期结束，以保证阶段概念的稳定传播；
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•VISION
•户 外 创 意 展 示
lake二期推广策略案
•二、论坛组织方案
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•与 城 市 共 生
•——人居生态可持续发展论坛
•时间：05年3月5日—3月6日 •传播口号：生态 引导城市变革
lake二期推广策略案
•【“NEW LIFE论坛”内容及组织形式说明】
•2）主题街道战术：为能够更有力的传播本阶段核心事件——生态论坛， 形成城市话题，强化本案所倡导的国际化湖居生态理念，建议将南京路至 曲阜道路段作为本次论坛的形象街道，以灯箱、道旗为传播载体，从2月26 日起至3月26日覆盖公示期、展示期及解热期，全程推广本次论坛。
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lake二期推广策略案
PPT文档演模板
•注：主题午餐会形 式
lake二期推广策略案
•3、论坛议程建议 •（一）、西方模式与中国模式 •内容：中西方生态规划样板城市介绍及探讨 •形式：主讲人+圆桌会议 •（二）中国城市30年生态现状 •内容：总结中国城市生态发展的症结与弊端 •形式：圆桌会议
PPT文档演模板
lake二期推广策略案
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销售产品结构分析
146产品未销售比例最大，其他户型销售比例相当
一期房源销售分析 总套数 户型 套数 占比 50% 25% 25% 100% \ 100.00% 总比率 已销售套数 99 51 35 185 已销售 占比 75% 75% 53% 100% 未销售 套数 33 15 31 79 未销售 占比 25% 总销售比率 264 三房（115） 四房（146） 合 计 264 \ 66 66 264 25% 47% 100% 70%
来访客户数量总合计
948
自5月以来，项目累计接待来访客户948批次，其中30-50岁、需求三房、常驻地在城中区，自住需求客户占绝大多数
置业顾问访谈
106东侧及116销售反馈最好，146产品建议缩小面积
146产品主要是面积比较尴 尬，如果能稍微控制，也能 有一定客户有需求. ——销售经理李宏伟
小结：：
自5月下旬项目开盘以来，不到4个月的时间，湖尚已取得超过70%
销售率的良好销售业绩，充分体现了专业顾问介入项目前期发挥的作 用，本次对二期产品组合调整作出的探讨，是基于市场环境的复杂多
变，为保证二期项目去化速度及进一步降低销售难度所作出的建议.
报告主体是基于项目一期销售情况及市场情况作出的调整建议. 新景祥湖尚项目组
巴陵尚都 金爵公寓
A
A A
金领家族 金虹一号
> 09年开盘，小户型产品去 金虹中环一号
A
化最快，售价3300元/平米
差别化住房信
贷政策
币政策
密集出台的房地 产调控政策
货币政策收紧、房地产调控政策更趋实操，投机性需求 遭到重创，促使房地产市场快速降温
一房竞争市场
集中在主城区，供应量小，销售情况较好，多作为投资房.
一房项目分布情况
岳阳市卫星电子地图
重点楼盘简介
> 未开盘，收筹200张VIP.销 金爵公寓 售预期良好
三房（106） 132 湖尚一期
1、已销售套数统计为实际销售数量加开发商内控客户签约数量 2、未销售房源里有22套开发商内控房源
剩余产品分析
可售部分106产品剩余最大，集中在西侧房源
B栋：
栋号:B栋 层次 1 层 次 2 层 次 3 层 次 4 层 次 5 层 次 6 层次 7 层 次 8 层 次 9 层 次 10 层 次 11 层 次 12 层次 13 层 次 14 层 次 15 层 次 16 层 次 17 层 次 18 层次 19 层 次 20 层 次 21 层 次 22 层 次 23 层 次 24 层 次 25 层 次 26 层 次 27 层 次 28 层次 29 层 次 30 层 次 31 层 次 32 层 次 33 105 已售 205 已售 305 已售 405 已售 505 已售 605 已售 705 已售 805 已售 905 已售 1005 已售 1105 已售 1205 已售 1305 已售 1405 已售 1505 已售 1605 已售 1705 已售 1805 已售 1905 已售 2005 已售 2105 已售 2205 已售 2305 已售 2405 未售 2505 未售 2605 未售 2705 已售 2805 未售 2905 已售 3005 未售 3105 未售 3205 未售 3305 未售 106 已售 206 未售 306 已售 406 已售 506 已售 606 未售 706 已售 806 已售 906 已售 1006 已售 1106 已售 1206 已售 1306 已售 1406 已售 1506 已售 1606 已售 1706 未售 1806 已售 1906 未售 2006 未售 2106 已售 2206 已售 2306 未售 2406 未售 2506 未售 2606 未售 2706 未售 2806 已售 2906 未售 3006 已售 3106 未售 3206 未售 3306 未售 107 已售 207 已售 307 已售 407 已售 507 已售 607 已售 707 已售 807 已售 907 已售 1007 未售 1107 已售 1207 已售 1307 已售 1407 已售 1507 已售 1607 已售 1707 已售 1807 已售 1907 已售 2007 已售 2107 已售 2207 已售 2307 未售 2407 未售 2507 未售 2607 未售 2707 未售 2807 未售 2907 未售 3007 未售 3107 未售 3207 未售 3307 未售 108 已售 208 已售 308 已售 408 已售 508 已售 608 未售 708 已售 808 已售 908 已售 1008 已售 1108 已售 1208 已售 1308 已售 1408 已售 1508 已售 1608 已售 1708 已售 1808 已售 1908 已售 2008 未售 2108 已售 2208 已售 2308 已售 2408 已售 2508 已售 2608 已售 2708 已售 2808 已售 2908 未售 3008 未售 3108 未售 3208 已售 3308 未售 栋号:C栋
基于项目一期销售情况，如
何正确的调整产品结构及确
定后期策略方向，还需要在 纷繁的市场环境中寻找答案
湖尚二期产品建议大纲
一期销售情况总结 市场竞争分析
1
2 3
市场趋势分析 产品竞争结构分析
小结
营销策略及产品组合建议
市场大势——政策
政策调控方式革新，“多管齐下”尤其是信贷政策力度最大
从政策传导机制来看，政府启用了更实质性的措施，即“中央政府-银行-消费者” ，对短期 市场预期产生较大影响。
中国房地产博弈模型
⑥ ②
差别化住房信贷政策：
银 行 系 统 90㎡以上首套房贷款首付比例不得低于30%； 二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得 1.1倍， 三套房大幅提高首付利率和贷款利率； 房价过高、上涨过快、供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第 三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
剩余房源分析
> 剩余产品主要集中在23层以上的高层单 位，其中106平米的西侧单位剩余相对较 多，其次为146平米的四房产品. > 23层以上单位单价已经达到较高水平， 总价多数在48万以上，销售压力较大.
来访客户分析
30-50岁、三房需求、城中区，自住客户为主
年龄 层 本月累积 本月累积 需求 本月累积 居住 本月累积 本月累积 需求面积 询问重点 购房用途 次 数量 数量 房型 数量 区域 数量 数量 20-30 174 106 446 三房 745 价格 城中区 734 31-40 293 115 299 四房 203 面积 长炼 60 自住 936 41-50 360 146 203 948 优惠 华能 34 51-60 95 948 楼层 纸厂 0 61以上 26 可售房源 岳化 61 投资 12 住宅来访 948 外地 59 948 948 类别
中 央 政 府
④
⑤
地 方 政 府
房 地 产 商