试论商品房预售制度之完善

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浅谈中国房地产法律制度及其完善

浅谈中国房地产法律制度及其完善浅谈中国房地产法律制度及其完善1.引言房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着社会进步和城市化进程加快，中国房地产市场规模不断扩大，相关法律制度的完善变得至关重要。

本文将对中国房地产法律制度进行深入探讨。

2.中国房地产法律制度的基本框架2.1 房地产市场监管机构：介绍国家开展房地产市场监管的机构以及其职责和权力范围。

2.2 房地产开发流程：详细描述国家对房地产开发流程的监管要求，包括项目审批、用地审批、工程建设、销售等环节。

2.3 建设工程质量监管：阐述国家对房地产建设工程质量的法律要求和监管机制，包括建筑设计、施工过程、工程验收等方面。

2.4 商品房销售监管：介绍国家对商品房销售过程中的合同签订、质量保证、价格监管等要求。

3.房地产税法律制度3.1 房地产交易税收政策：概述国家对房地产交易活动征收的相关税种和政策，包括契税、增值税等。

3.2 房地产持有税收政策：详细介绍国家对房地产持有者征收的相关税种和政策，包括房产税、土地使用税等。

4.房地产合同法律制度4.1 商品房买卖合同：阐述国家对商品房买卖合同的法律规定和保护消费者权益的相关条款。

4.2 租赁合同：介绍国家对房屋租赁合同的法律要求和租赁双方权利义务的规定。

4.3 委托代建合同：详细描述建设单位与施工方之间的委托代建合同的法律规定和约定。

5.房地产民事责任法律制度5.1 侵权责任：阐述在房地产交易和建设过程中因违约、欺诈等行为引发的民事责任。

5.2 房屋质量问题的赔偿：详细介绍房屋质量问题引发的赔偿责任和相关救济措施。

6.房地产法律制度的完善6.1 风险防控机制：探讨当前房地产市场中存在的风险和问题，提出完善房地产法律制度的建议。

6.2 管理模式改革：介绍国家对房地产市场管理模式的改革方向和措施。

7.附件本文档附带以下附件：- 中国房地产法律相关法规- 房地产市场监管机构组织结构图- 房产交易税收政策解读8.法律名词及注释- 契税：指在房地产交易过程中通过契约实施的税费。

加强商品房预售执法管理的对策及建议

加强商品房预售执法管理的对策及建议随着我国房地产行业的兴起和迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。

商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售是房地产转让的重要方式，对于加快房地产融资，搞活房地产市场，稳定房地产开发经营的外部环境，加快居民住房条件的改善起到了积极作用。

房屋销售实行预售制度的同时，也出现了不和谐的因素，许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为，扰乱了商品房市场秩序，损害了广大购房群众的合法利益。

这些年，我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度，带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题，结合执法工作实际，进行了调研。

一、我市商品房市场的现状由于历史原因，我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。

以前国家作为住房供应的主体，加之单位财力有限，同时受旧体制的约束，住宅建设难以形成良性循环机制。

九十年代初，我市房地产业进入。

的项目是商住楼，其中商用房屋办理了预售许可证，但住宅并未达到预售条件，却以商业用房的预售许可证冒名顶替，预售住宅。

2、开发企业无证预售行为的危害商品房预售不同于现房现售，有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数，购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至开发商携款逃跑，购房人都很难得到法律保护，交纳的定金也难以返还。

很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》，但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会，往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。

如我市轰动一时的“东方莫斯科”项目就是最明显的例证，虽未取得《商品房预售许可证》，但因为价格相对便宜，而卖出了大量房屋，由于该项目手续不全及其他违法问题，被依法强制停工，若不是最终由政府接管，将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发…2010‟4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。

未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。

（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。

实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。

房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位臵公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（四）加强商品住房买卖合同管理。

试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告

试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告一、研究背景及意义随着城市化进程的不断加速和人民收入水平的提高，房地产市场在我国经济中占据了越来越重要的地位。

而在房地产市场中，商品房是最为重要的一个组成部分。

商品房预售是当前市场上最为普遍的销售方式之一，也是商品房销售利用资金最为灵活的方式，房地产公司和购房者都可以从中获得利益。

商品房预售制度是一个复杂的系统工程，它涉及到国家政策、开发商规划、购房者利益、银行贷款等多个方面。

然而，当前商品房预售制度在我国存在着许多问题，如买房难、买房贵、买房风险大等。

因此，在当前经济形势下，如何进一步完善商品房预售制度，让其更好地适应市场需求，提高购房者的满意度，促进房地产市场的稳定发展，成为了一项非常重要的研究方向。

本文旨在分析商品房预售制度在我国的存在及改良问题，明确其研究意义和必要性，并探讨其改善措施，为相关管理部门提供参考和建议。

二、研究目的及内容本文旨在就我国商品房预售制度存在的问题进行研究，探讨其改良与完善的措施。

研究内容包括：1、商品房预售制度的基本概念和发展历程。

2、商品房预售制度存在的问题，包括房价虚高、开发商资金链断裂、购房者维权难等。

3、针对问题提出的改良措施，包括引导市场理性发展、严格核发预售许可证、加强购房者保护等。

4、商品房预售制度改进措施的可行性和效果评估。

三、研究方法本文采用文献综述和案例分析相结合的方法，通过搜集关于商品房预售制度的相关文献资料，总结国内外研究成果，结合各地区的实际情况，运用SWOT分析法，提出改进措施，并对其可行性和效果进行评估。

四、预期成果本研究旨在发现我国商品房预售制度的问题，并提出相应的改进措施，探讨开展这些改进措施的可行性和效果。

通过研究，预期将获得以下成果：1、全面了解商品房预售制度在我国的现状及存在问题。

2、提出可行的改进措施，帮助业界和政府更好地进行房地产市场的规划和管理。

3、为购房者提供更好的购买体验，减少不必要的经济和法律风险。

试析商品房预售合同法律制度

试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。

预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。

文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。

[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。

这种登记是不动产登记的特殊类型。

其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。

在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。

[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。

这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。

二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。

该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

加强商品房预售资金监管的建议

一、问题概述在我国商品房销售中，预售资金往往成为一项重要的资金流动。

然而，在当前的实践中，对商品房预售资金的监管依然存在一定的问题，例如监管不严、监管手段不够灵活等。

这些问题不仅容易滋生一些不法行为，也影响了商品房市场的健康发展。

加强对商品房预售资金的监管显得尤为重要。

二、当前监管存在的问题1.监管不严目前，商品房预售资金的监管主要由房地产主管部门和相关银行完成，但由于监管体制不够完善，监管人员的专业水平有限，监管工作往往不够到位，导致一些违规行为难以及时发现和查处。

2.监管手段不够灵活目前的监管手段主要有审批、登记、监督等，但存在的问题是监管手段比较单一，缺乏灵活的操作性和针对性，一些预售资金的违规行为往往能够通过各种途径进行规避。

三、加强商品房预售资金监管的建议针对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面着手加强商品房预售资金的监管：1.建立健全监管体制应当进一步完善商品房预售资金监管体制，明确监管责任部门、监管流程和监管标准，确保监管工作的全面性和及时性。

2.加强监管人员队伍建设应当加大对监管人员的培训力度，提高监管人员的专业水平和业务素质，确保监管工作的专业性和准确性。

3.加强监管手段建设应当引入更加灵活、便捷的监管手段，例如可以利用大数据、人工智能等技术手段，对预售资金进行实时监控和分析，及时发现异常行为。

4.加大对违规行为的惩处力度应当加大对违规行为的查处力度和惩处力度，对于一些严重违规行为应当给予重罚，并依法追究相关责任人的刑事责任。

四、加强商品房预售资金监管的意义通过加强商品房预售资金的监管，不仅可以有效遏制一些不法行为，维护正常的商品房交易秩序，还可以增强购房者的信心，促进商品房市场的健康发展，有利于整个房地产行业的稳定和可持续发展。

五、结语加强商品房预售资金的监管，是当前我国房地产市场监管工作的一项重要任务。

只有加强监管，建立完善的监管体制，才能为商品房市场的健康发展提供坚实保障。

最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书

最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。

为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。

加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。

加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。

2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。

建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。

3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。

在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。

加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。

4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。

加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。

以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。

谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。

商品房预售制度

商品房预售制度随着中国房地产市场的不断发展，商品房销售模式也在不断变化。

其中，商品房预售制度成为了一种重要的销售模式，广泛应用于各地房地产市场。

本文将从商品房预售制度的定义、执行程序、风险以及未来发展趋势等方面进行讲解。

商品房预售制度的定义所谓商品房预售制度，是指在商品房项目建设过程中，开发商在获得相关批文后，向购房者提前公开销售预售房源，让购房者通过签约交纳定金或首付款的方式购买房屋。

预售期限通常为数个月至一年不等，可以让购房者提前锁定所需房源，也有利于房地产企业规避风险、稳定资金链。

商品房预售制度的执行程序1.获取预售证及其他相关批文。

开发商需要获得有关方面的批文后，才能进行商品房预售活动。

2.发布预售公告。

开发商需要通过报纸、电视、互联网等渠道发布预售公告，公布预售房源的销售方式、房屋位置、面积、价格和交房时间等信息。

3.签约交纳定金或首付款。

购房者需要根据预售公告的要求，与开发商签订购房协议，并交纳一定金额的定金或首付款。

4.签订正式购房合同。

等到商品房项目竣工后，开发商会约定购房者进行签约并交纳尾款，完成最终的交易。

商品房预售制度的风险1.建筑市场风险：商品房项目建设周期长，无论是施工因素还是市场因素都可能影响建筑工期，令预售房源无法按时交付。

2.政策风险：政府相关部门经常会出台政策对开发商房地产企业实行调控，发放批文的进度也可能会被政府政策影响而放缓，从而影响商品房预售的进展。

3.市场风险：预售期内房价波动过大，经济不稳定或购房者需求变化等因素都会对商品房预售的销售造成影响。

商品房预售制度的未来发展趋势1.更多政策约束。

政府相关部门将加强商品房预售制度的管理，减少商品房预售的风险。

2.规范化与透明化。

为规范市场，未来商品房预售制度的执行程序将进一步规范化与透明化，使购房者更容易获取相关信息，并规避风险成本。

3.面向市场需求优化。

随着城市化进程不断加速，未来商品房预售制度也将更加面向市场需求进行优化，独具特色。

天津市商品房预售制度

天津市商品房预售制度天津市商品房预售制度是指在商品房销售过程中，开发商在取得商品房预售许可证后，按照一定程序和规定，提前向购房者出售尚未建成的商品房的一种制度。

这种制度是为了调节房地产市场，保护购房者权益，规范开发商行为而实行的。

天津市商品房预售制度的主要内容包括以下几个方面。

首先，商品房预售需要取得商品房预售许可证。

开发商需要向房地产主管部门提出申请，并按照相关要求提交资料，经审核合格后方可获得预售许可证。

凭借此许可证，开发商才能合法地进行商品房预售活动。

其次，商品房预售需要明确预售条件和方式。

开发商在预售过程中需要明确商品房的价格、面积、装修标准等基本信息，并将其公示到社会。

购房者可以据此了解到物业的基本情况及购买条件，从而做出更准确的购房决策。

同时，开发商需要明确预售方式，通常采取竞价、摇号或者协商定价等方式进行。

第三，商品房预售需要履行交付义务。

开发商在预售阶段需要明确房屋的交付时间，并在合同中约定明确的交付日期。

一旦开发商推迟交付，需要按照合同约定支付违约金或者进行其他补偿措施。

购房者也可提前了解到交付时间，从而更好地安排自己的购房计划。

第四，商品房预售需要保护购房者权益。

天津市商品房预售制度规定，购房者在购房过程中享有一定的权益保护。

例如，购房者可以根据合同约定，要求开发商提供合格的过户房屋，并要求开发商提供房屋质量及相关手续等方面的相关证明文件。

购房者也可以通过相关部门进行投诉，维护自身权益。

最后，商品房预售需要建立相应的监管机制。

天津市商品房预售制度要求建立完善的监管制度，加强对商品房预售过程中各方的监管。

例如，房地产主管部门会对开发商的资质、合同、销售方式等进行严格审核，确保其合法经营；同时，也对购房者的权益保护提供相应的监督。

总体来说，天津市商品房预售制度是为了保护购房者权益，规范开发商行为的重要制度。

通过建立预售许可证、明确预售条件和方式、履行交付义务、保护购房者权益以及建立监管机制等措施，有效地维护了市场的秩序，保障了购房者的利益，同时也促进了商品房市场的健康发展。

商品房预售制度

商品房预售制度1. 简介商品房预售制度是指开发商在房产项目建设之前，向购房者提前进行房屋销售的一种制度。

根据该制度，开发商可以在房屋项目建设前开始预售商品房，并通过签订预售合同的方式向购房者收取定金或者全款。

商品房预售制度的实施，旨在调节房地产市场供需关系，促进经济发展，保障购房者权益。

2. 商品房预售合同商品房预售合同是双方在商品房预售过程中签订的合同，合同内容包括房屋信息、价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。

购房者在签订预售合同前应仔细阅读合同条款，确保自身权益。

开发商在合同中应明确履行责任和违约责任，并提供相关证明文件。

3. 预售证书和预售许可证开发商在进行商品房预售前，需要办理预售证书和预售许可证。

预售证书是商品房预售的准入条件，开发商只有获得预售证书才可以开展预售活动。

预售许可证是商品房预售过程中的重要凭证，购房者可以通过该证书查证开发商的合法身份和项目信息。

4. 购房者权益保障为保障购房者的权益，商品房预售制度规定了一些保障措施： - 购房者可以通过法律途径解决因开发商违约造成的纠纷； - 购房者在签订预售合同时有权向开发商查询和要求提供相关资质证明文件； - 购房者在合同履行过程中，有权利查询开发商的工程进度和质量； - 购房者在房屋交付前对房屋进行验收，如发现质量问题可以要求开发商进行整改。

5. 商品房预售制度的优缺点5.1 优点•商品房预售制度可以提前锁定购房需求，降低市场供需失衡的风险；•开发商可以通过预售活动获得资金支持，提前进行项目建设；•购房者可以提前选择心仪的房屋，并将其作为投资或自住的安排。

5.2 缺点•商品房预售制度容易导致价格虚高，房价过快上涨；•预售活动存在信息不对称的问题，购房者容易被误导；•部分不良开发商可能存在违法行为，损害购房者权益。

6. 监管与改革为了加强商品房预售制度的监管，保护消费者权益，相关部门采取了一系列监督措施： - 加强预售证书和预售许可证的监管，严格审查开发商的资质； - 提升司法保障能力，加大对开发商违法行为的打击力度； - 完善房地产市场调控政策，稳定市场价格。

商品房预售制度的不足及解决思路

商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。

通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。

根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。

这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。

因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。

更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。

处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。

2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。

预售商和预购者掌握的信息严重不对称。

增大了居民消费的风险成本。

商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。

现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。

房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。

3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。

商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。

这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。

二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。

中国特色商品房预售制度

中国特色商品房预售制度随着中国经济的快速发展，房地产市场作为其中的重要组成部分也日益繁荣。

在这个过程中，中国特色商品房预售制度应运而生。

这种房屋销售方式在国内市场中占据着极其重要的地位，成为了一种成功的销售模式。

本文将解析中国特色商品房预售制度的产生背景、优点及缺点，同时对其面临的问题进行深入探讨。

一、产生背景随着中国市场经济体制的深入发展，房地产市场成为了国民经济中的一个核心产业。

房地产业作为一个能缓解就业压力的体系，此时的增长率达到了一个峰值。

随着市场需求的不断扩大以及住房需求结构不断升级，商品房成为了市场中的一个重要类别。

同时，商品房开发成本较高，缺乏流动资金的资金限制使得商品房销售成为了一项亟待解决的问题。

为了解决上述问题，中国特色商品房预售制度产生了。

它通过降低开发商资金负担和提高商品房的可贷性来实现销售周期的缩短。

同时，通过预售，购房者可以提前了解到商品房的售价、房屋面积和位置等信息，以免被欺骗。

预售的过程是一个从规划开始到开发商实际销售的过程，这样做不仅有利于保证商品房项目的稳定运作，还可以保障购房人的合法权益。

二、优点1. 对于购房者而言，预售制度能够提前了解到商品房的信息，同时也减少了购房者被欺骗的可能性。

2. 对于房地产开发商而言，预售制度可以提前获取一部分资金流动性，使得购房者的预付款成为资金运作链条的一部分。

3. 对于政府而言，预售制度也也有帮助政府提高管理效率的意义。

4. 在商业贷款受到限制的情况下，预售制度也有助于房地产市场获得运作资金和流动资金。

三、缺点1. 在一些地区，预售制度的使用可能会导致房地产市场的炒作，从而让购房者的预期收益和实际收益大相径庭。

2. 预售制度的使用缺乏统一管理，规律寻找并克服相关问题非常困难。

3. 对于房地产市场风险管理而言，缺乏适当的银行和监管机构监管，容易使相关风险被夸大化，而且在财政风险的情况下，预售制度不利于政府的财务状况。

四、面临的问题和改进措施随着时间的推移，中国特色商品房预售制度也面临着一些问题和挑战。

常德电大开放教育法学专业专科毕业作业参考选题

常德电大开放教育法学专业专科毕业作业参考选题一、民法学参考选题1、论民法上的正当防卫2、试论非法人组织的法律地位3、论赃物的善意取得及其法理分析4、试论楼顶空间的权属争议及解决规则5、浅析根本违约构成要件及其法律效果6、关于医疗损害赔偿纠纷案件若干问题的法学思考7、关于医疗行为举证责任问题的法律思考8、公众人物的名誉权问题初探9、论私力救济及其行使10、雇主民事责任浅析11、发送黄色短信行为的性质及责任12、试论环境污染侵权责任制度的完善13、关于航班延误的法律分析14、论在校大学生的结婚权15、试论保险代理人的无权代理行为16、试析保险合同中的格式条款17、试析超市的格式条款18、论"最低消费"条款的法律效力19、试析职业学校就业安置合同中的格式条款20、试析电讯服务合同的格式条款21、电信服务合同规制的若干法律问题22、小额诉讼程序设立的基本构想23、浅谈利用未成年人行乞的性质及法律责任24、商品房预售交易之法律性质探讨25、试论非婚性行为损害的赔偿问题26、非婚生子女法律保护若干问题的探讨26、论交通事故侵权损害赔偿案件挂名车主民事责任27、论出租汽车的拒载权28、论公交公司的安全注意义务29、论学校的安全注意义务30、论宾馆的安全注意义务二、诉讼法参考选题31、论民事诉讼中的公告送达32、民事诉讼伪证问题探讨33、民事诉讼中的诚信原则探究34、浅析调解制度中自愿原则35、完善民事证据制度的对策36、论附带民事诉讼精神损害赔偿37、网络侵权案件管辖权初探38、完善我国缺席判决制度之探讨39、试论自认的效力40、论民事错诉责任41、试论亲子鉴定的法律规制42、试论网络环境下的著作权侵权保护43、对于未成年人刑事犯罪案件暂缓起诉的思考44、我国犯罪被害人法律保护存在的问题与对策45、试论非法证据排除规则46、浅谈刑事附带民事诉讼中的精神损害赔偿47、试论存疑有利于被告原则48、暂缓起诉制度探析49、对不起诉制度的完善之见50、公诉案件中被害人地位评析三、刑法学参考选题51、农民工犯罪问题探析52、境外赌博的刑法遏制思考53、赌博行为性质界定之探析54、对我国缓刑制度的几点思考55、论不作为贿赂犯罪56、我国刑法立功制度存在的问题及其完善57、论非法经营同类营业罪的认定58、论婚内"强奸"与罪刑法定59、论疑罪之司法抉择60、论我国建立辨诉交易制度的必要性和可行性61、刑事诉讼中建立缺席判决制度之思考62、单位犯罪的自首问题研讨63、试论安乐死合法化64、论“亲亲相隐”合法化66、关于"性贿赂罪"立法的思考67、试论加大对行贿罪的惩罚及立法完善68、论加强对不动产所有权的刑法保护69、关于"见危不救罪"的法理学和刑法学思考70、加强洗钱犯罪的法律控制之探讨71、论巨额财产来源不明罪的司法认定72、浅析交通肇事逃逸行为的正确认定73、建立我国刑事判例制度的思考四、行政法学参考选题74、关于政府采购立法的若干思考75、论内部行政行为的司法审查76、关于村民委员会诉讼主体地位的思考76、论行政回避制度77、我国行政许可制度的弊端及其改革78、论行政不作为79、论行政公益诉讼80、我国土地征用存在的问题及对策81、我国城镇房屋拆迁中存在的问题及对策82、论行政担保83、我国行政听证制度的现状与完善84、行政许可中的自由裁量权85、我国劳动争议处理体制之法律思考86、工伤争议的若干法律问题研讨87、行政诉讼案件执行难的现状及对策88、试析行政垄断的界定89、试析行政侵权精神损害赔偿90、论行政诉讼的举证责任和证明标准五、经济法学参考选题91、关于网上交易的法律思考92、家庭联产承包责任制的完善93、公司股东出资不到位的法律思考94、论破产法上的免责制度95、论商号的法律保护96、浅议不正当竞争案件的损害赔偿97、商业秘密的善意取得分析99、论我国遗产税及其完善100、关于我国个人破产立法的几点思考101、略论我国破产主体范围102、我国排污费改税之法律探讨103、试论我国竞业禁止制度及其完善104、完善我国金融监管法律制度刍议105、集体土地所有权主体制度研究六、劳动与社会保障法参考选题106、关于农民工工资清欠的法律思考107、完善我国农村老年人社会保障体系的法律思考108、试论我国贫困大学生社会保障制度及其完善109、我国“就业歧视”及法律对策分析110、改革我国农村医疗保障制度的法律思考111、论劳动合同的性质。

我国商品房预售制度的现状与展望

我国商品房预售制度的现状与展望引言：商品房预售制源自香港的楼花按揭,改革开放以后被引入中国大陆，20 多年来，商品房预售制度的实施为我国房地产行业的蓬勃发展提供了巨大的助推力，在预售制度的推动下，现金回笼周期大幅缩短，从而激发了大规模建造房屋的热情，同时也为市场提供了更多的商品房供应，满足了市场需求，推动了城镇化的发展进程。

从实践来看，该制度确实有效地推动了房地产市场健康快速的发展。

然而，它所带来的负面影响和潜在风险包括项目未完成、房地产企业暴雷、违规销售、交易不公平、低效竞争等问题也逐渐显现，并且已经严重影响到房地产业的健康持续发展和居民购房需求的有效满足，成为社会关注的热点之一，越来越多的专家学者呼吁废除商品房预售制度。

显然，在当前房地产行业转型的特定阶段，无疑会引发一场关于商品房预售制度“存废与否”的热烈争论。

1.商品房预售制度的利弊分析1.1 商品房预售制度的积极意义从客观角度来看，我国房地产市场的繁荣发展离不开商品房预售制度的有力推动。

我国福利分房制度在九十年代初期左右结束，但施行商品房买卖制度存在客观现实问题，如房企资金紧缺，难以独立完成商品房的建设；地方政府缺钱，依赖土地财政；老百姓改善住房条件的意愿极强等。

所以商品房预售制度应运而生，有效盘活商品房市场。

首先，增加开发商的融资途径。

房企提前出售商品房拿到回款，提高资金周转率，房企迅速扩张，短短20 多年间创造了很多千亿级乃至万亿级的世界房企。

其次，缓解紧张的住房需求。

预售制度迫使房企加快开发速度，增大了房屋的供给数量，且商品房的预售价格相较于现房销售价格而言，有大约10%-20%的降价幅度,更能刺激购房者的消费欲望，为房市带来增量，有效缓解紧张的住房需求。

最后，推动城镇化进程。

在改革开放初期，国内住宅供应严重短缺，预售制度使得国内城镇化进程加快，房地产市场取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年的城镇化路程。

1.2 商品房预售制度的负面效应不可否认，随着市场进入存量时代,商品房预售制度的负面效应愈发凸显。

房地产行业商品房销售管理制度分析

房地产行业商品房销售管理制度分析在中国的房地产市场中，商品房销售管理制度是至关重要的，它直接关系着商品房市场的发展和买卖双方的利益。

本文将对房地产行业的商品房销售管理制度进行分析，并从几个方面来探讨其对市场的影响。

一、商品房销售许可证制度为了规范商品房销售行为，中国建立了商品房销售许可证制度。

该制度要求开发商在销售商品房前必须先取得相应的销售许可证，以确保商品房的合法性和质量。

这一制度的实施，一方面保护了购房者的权益，另一方面也提高了开发商的信誉度，增加了市场的透明度。

然而，目前仍存在一些问题，如一些开发商为了谋取暴利，以不符合规定的方式销售商品房，绕过销售许可证制度。

这种行为不仅损害了购房者的利益，也扰乱了市场秩序。

因此，相关部门应加强对销售许可证制度的监管，加大处罚力度，确保制度的有效执行。

二、商品房销售广告管理制度商品房销售广告管理制度是中国房地产行业中重要的一项监管制度。

该制度要求开发商在发布商品房销售广告前必须经过审批，确保广告内容真实、准确，不误导消费者。

这一制度的实施，有助于维护购房者的权益，避免虚假宣传和误导行为的发生。

然而，在实践中，仍有一些开发商故意发布虚假或夸大宣传的广告，误导购房者，造成购房者的财产损失。

因此，相关部门应加强对商品房销售广告的监管力度，加大对违规行为的处罚力度，确保广告宣传的真实性和准确性。

三、商品房销售价格管理制度商品房销售价格管理制度对房地产市场的稳定发展起着至关重要的作用。

该制度对商品房销售价格进行了规范，要求开发商在销售商品房时必须公示价格，杜绝隐瞒或虚报价格的行为。

这一制度的实施，一方面保护了购房者的权益，使购房者能够明确商品房的实际价格，另一方面也维护了市场的公平竞争环境。

然而，有些开发商存在恶意哄抬房价的行为，为了获取高额利润，不断提高商品房价格，使购房者承受较高的经济压力。

因此，相关部门应加强对商品房销售价格的监管，依法打击价格垄断和恶意哄抬行为，确保市场价格的合理性和公正性。

商品房预售资金监管制度存在的问题及建议

商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。

有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。

2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。

开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。

3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。

改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。

2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。

3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。

加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。

4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。

建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。

总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。

浅析商品房预售资金的执行问题调研报告

浅析商品房预售资金的执行问题调研报告一、摘要房地产业是我国重要的民生行业,是广大人民群众所关注的焦点问题.本文从探讨商品房预售资金执行的相关问题出发,纵向分析了最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三部联发通知的新规定，突出了确保规范执行商品房预售资金对于有关项目建设的重要意义，并结合实践提出执行中应当注意的问题，提出了自己的观点和看法。

二、正文（一）背景日前，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

对下一步房地产市场发展给出了更加明确的方向和目标，定位不变，政策可以灵活把握，对商品房预售资金监管需要优化。

商品房预售制，在房地产市场发展中的作用还是比较大的。

特别是房地产市场发展的初期，由于各方资金都比较紧张，政府无力组建经济实力强的开发企业，一般建筑企业也没有足够的经济实力参与房地产市场发展，有实力的企业没有开发房地产的资质和能力，因此，用好商品房预售资金就显得极其重要。

有些地方在这块资金的监管方面，有点过于严厉，导致一些开发企业面临比较大的信用风险和资金链断裂风险。

预售制度对加大房企开发资金来源和加快资金周转，促进房地产行业开发建设效率能够起到一定作用。

当前房地产探索新发展模式背景下，相关制度将会促进房企向适度去杠杆、降负债、财务稳健、企业安全运行等方向转型，也将引导行业向讲求发展质量以及可持续的良性循环方向逐步转型。

（二）规定2022年1月，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行，三部联发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，内容如下：1、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。

人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。

商品房预售资金监管制度存在的问题及建议

商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。

2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。

3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。

建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。

2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。

3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。

综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。

只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。

试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善

试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善【摘要】我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范，具体登记机关繁杂不清，责任约束与公信力不明确，行政色彩浓厚。

商品房预售中，商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。

一方面，根据我国城市管理法，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。

法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力，行政管理色彩浓厚。

另一方面，我国没有统一的不动产登记制度，不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。

商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。

本文以商品房预售登记和不动产登记为对象，针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

【关键词】不动产登记；登记范围；登记效力；商品房预售登记；制度完善登记是指为使申请主体取得合法的主体资格或者取得从事某种行为的资格，由特定的国家行政机关依法对其申请事由及相关事项进行审查、核准、注册，颁发有关证书或记载有关被批准的申请事项，并按照一定程序公开公示的行为。

在我国现阶段，登记也可以界定为行政机关，包括法律法规授权组织，对申请人申请事由及有关事项经依法审查后，对符合法定条件者依法做出书面记载，允许其享有特定权利，承担相应义务的行为。

不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果（一）不动产登记的性质从现行法的规定来看，我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关，房产登记机构便是房产管理机关（城市房地产管理法第59条）。

①另外，物权法第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。

可以理解为国家对不动产实行统一登记。

由此两点可以得出结论：不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为，应是一种行政行为，而不仅仅是一种私权行为。

商品房预售制度

商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。

以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。

商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。

随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。

为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。

由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。

商品房预售制度有其独特的特点。

一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。

商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。

商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。

商品房预售制度存在一些优点。

商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。

由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。

商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。

购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。

商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。

预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。

商品房预售制度也存在一些缺点。

由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。

预售制度容易引发市场投机。

有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。

商品房预售制度也存在购房风险。

由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。