房地产金融05

二、房地产保险合同的当事人、关系人
• 1．房地产保险合同的当事人 • 房地产保险合同的当事人是指享有合同权利并承担合 同义务的人，即保险人与投保人。保险人也叫承保人， 是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并 承担保险合同约定的赔偿责任或者给付保险金责任的 保险公司。《保险法》第五条规定：“经营商业保险 业务，必须是依照本法设立的保险公司。其他单位和 个人不得经营商业保险业务。”在实行保险业务分业 经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保 险和人身保险业务，那么承担上述房地产保险业务的 保险公司就分为财产保险公司（含房屋保险公司）和 人身（寿）保险公司。我国目前就开始实行这种体制， 房地产保险人的主要权利和义务有：
• （2）受益人 • 受益人也称保险金受领人，是指房地产人身保险合同 中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的 人。房地产投保人、房地产被保险人可以为受益人。 受益人的特征是： • ①受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定， 并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同 一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如 未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。 • ②受益人独立享有保险金领取资格。 • ③受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。 • ④受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保 险人的遗产处理。
• 2．保险合同的关系人 • （1）被保险人 • 房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享 有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征是： • ①被保险人是受保险合同保障的人。在财产保险合同中，被保 险人是对保险财产具有保险利益的人，如所有权人、经营管理人、 使用人、抵押权人等；在责任保险合同中，被保险人是对他人遭 受的财产损失或者身体伤害负有赔偿责任的人；在人身保险合同 中，被保险人是对自身的生命和健康安全获得保险保障的人。 • ②被保险人享有保险金请求权。既然被保险人是受保险合同保 障的人，那么当合同约定的保险事故发生时，被保险人就享有赔 偿和支付保险金的请求权；如果被保险人在约定的保险事故中死 亡，则由其指定的受益人或者继承人享有保险金请求权。但是如 果投保人与被保险人不是同一人时，投保人则不享有请求权。 • 被保险人除具备上述特征外，我国《保险法》规定，投保人不得 为无民事行为能力的人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险， 保险人也不得承保。也就是说无民事能力的人不能作为上述人身 保险的被保险人，但父母为未成年的子女投保的除外。
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任课教师： 施同兵
Email: shitongbing@
第五章 房地产保险
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房地产保险是整个社会保险的组成部分， 是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合 同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资 金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。 本章主要从房地产保险的概述、房地产保 险合同、 房地产保险的运作、 房地产保险的 主要险种等几个方面来进行介绍。
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（3）房地产投保人、被保险人和受益人的主要权 利和义务有：
• ①房地产投保人要按期如数缴纳保险费。 • ②就房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出询 问时，房地产投保人应当如实告知。 • ③房地产投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后， 应当及时通知房地产保险人，并向房地产保险人提供其所能提 供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明资 料。 • ④房地产投保人应按保险合同约定履行其对房屋等保险标的的 安全应尽的责任。 • ⑤重复保险的投保人应当将重复保险的有关情况通知各保险人。 • ⑥房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所 给付的保险金的权利。
第一节 房地产保险概述
一、与房地产有关的风险 房地产包括房产与地产两方面，由于土地一般 不存在灭失的风险。因而房地产风险一般是指房产 风险。房屋从设计、营建到销售、服务等环节都面 临着损失的可能。就与房地产有关的风险的潜在损 失所涉及的客体即保险的对象来说，可分为财产损 失、责任损失和人身损失。
• 1．房地产财产损失 • 房地产财产损失除了按自然原因、行为原因、政治原 因、经济原因和技术原因分类外，还可以按损失原因 的不同分为直接损失和间接损失。直接损失指的是房 地产财产因自然风险或行为风险等的作用下造成房地 产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的 部分。如房屋被大火烧毁，就属于直接损失。间接损 失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降 低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少 及支出增加的部分。例如，商场附近修建铁路，使得 客流减少导致营业收入相应降低给商场带来损失。
• 5．保证开发商的合理利润，降低开发经营者风险 • 房地产开发经营者通过少量的保险费用支出，将其在 经营过程由于特定的危险所导致的房屋的损失及由此 带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，维持开发 商的合理利润，降低开发经营者的风险。 • 6．开展保险融资，推动房地产业的进一步发展 • 随着房地产业的发展，人们对房地产保险需求的增加， 导致房地产保险业务量的急剧增加，保险公司在保险 费收取和补偿之间有一个时间差，这就形成了一笔可 观的闲臵资金，保险公司可以用来进行投资，使暂时 闲臵的保险基金在运动中增值，支援国家的经济建设， 少量的资金还可以用于房地产业的投资，推动房地产 业的发展，形成房地产业资金的良性循环。
• 三、房地产保险合同的辅助人 • 房地产保险合同的辅助人，是指与保险合同的订立或 履行有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪 人，在国外还有保险公证人和体检医师等。 • 1．保险代理人 • 保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理 手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务 的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为 办理保险业务的行为，由保险人承担责任。同时，保 险代理人所获得的有关订立保险合同的重要事项，视 为保险人已获知。保险代理必须采用书面形式。保险 人对保险代理人权限的限制，可以通过保险合同有关 条款或者以口头或书面通知的形式，向投保人明确。
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房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利 益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在 保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保 险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金； 对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则 只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。 由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确 定性，所以投保人和保险人的利益的取得或者 丧失就是一种机会。因此，保险合同是射幸合 同，也叫机会性合同。
–3．增强投保人的信用，促进资金融通 – 随着住房商品化进程的加速，个人住房抵押贷款将成为金 融机构资产业务的重要组成部分。银行为了保障贷款资金 的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵 押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保 险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融 通。 –4．保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量 – 房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情 况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验， 向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运 用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防 损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，承保 人一般设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财 力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量。
三、房地产保险的作用
• 房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和 意外事故造成的保险责任范围的损失提供经济 补偿或资金给付，对房地产业的发展起积极的 作用。这种作用主要体现在以下几个方面：
• 1．抵御意外事故，实现经济补偿 • 房地产保险可以使人们在房屋及其相关利益遭受自然 灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经 济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾 家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常 生活提供安全保障，有利于社会安定。 • 2．推进住房制度改革，解除居民后顾之忧 • 随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升， 住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深 入，个人购买房屋正逐年增加。住房安全与否对一个 家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切， 这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服 务。
第二节 房地产保险合同
• 一、房地产保险合同的特征 • 房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己 的特点： • 房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险 人和投保人充分商议之后才达成的。通常情况下，保 险合同的内容，即主要条款是由保险人事先制订的， 投保人只要表示愿意接受，就是双方意思表示一致， 保险合同即告成立。只有在对特殊标的投保时，双方 才对保险合同的主要条款进行充分商议。 房地产保 险合同是要式合同，即保险合同的成立必须履行法定 的方式，采用法定的保险合同形式。
• 2．房地产责任损失 • 房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及 房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于 这些环节的相关人员（单位）的责任，而发生房屋设 计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者 人身伤害或财产损失，相关人员（单位）就负有赔偿 责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人 因妨碍他人利益而产生的责任损失。如房屋所有人或 使用人擅自移动、改变承重结构而影响邻居，导致他 人人身伤害或财产损失，房屋所有人或使用人对此应 负有赔偿责任。
• （1）向房地产投保人收取保险费。投保人，也叫要保人，是 指以自己或者他人的财产或者人身利益为标的，与保险人订立 保险合同，并支付保险费用的人。 • （2）订立保险合同时，应当向房地产投保人说明保险合同的 条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款 的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确 说明。保险合同条款达成协议，应当及时向房地产投保人签发 保险单或者其他保险凭证。 • （3）根据保险合同的约定，对房屋等保险标的的安全状况进 行检查，及时向房地产投保人提出消除不安全因素和隐患的书 面建议，经被保险人同意，可以对保险标的采取安全措施。 • （4）收到被保险人或受益人的赔偿或者给付保险金的请求后， 应当及时作出核定。对属于保险责任的，应与被保险人或受益 人达成赔偿或者给付保险金的协议，并按法律或合同约定的期 限，履行赔偿或者给付保险金的义务。