水城印象项目开盘前营销推广提案

的小套型，与本项目的产品差异化明显；
4、金海岸将与本项目形成明显的“比价效应”；如其售楼部搬 迁到商业广场，将为本项目带来更多的客户。
第一章：金堂楼盘最新情况分析
2、典型楼盘调查——金阳丽景二期 基本情况 类型：多层 总户数：1100多户 主力户型：117-138 ㎡双卫套三 销售均价：2100元/平米
第一章：金堂楼盘最新情况分析
热销的三个户型(与本项目相类似)：
A型：79㎡套二 B型：106㎡套三 G型：113㎡套三
第一章：金堂楼盘最新情况分析
金海岸二期（开盘当日销售情况）
户型 A户型 B户型 G户型 F户型 K户型 C户型 面积 79 106.72 113 124 128 143 总套数 70 72 72 60 60 48 推出套数 40 48 36 12 12 12 销售套数 30 25 29 6 4 1 销售率 75％ 52％ 81％ 50％ 33％ 8％ 价格区间 2390-2620 2400-2690 2550-2790 2300-2650 2350-2720 2300-2690
第二章：营销推广策略
2、我们的目标 开盘销量目标：项目开盘时，完成80套销售任务。 明年5月前销量目标：
1、开盘后一个月，完成110套销售任务。开盘完成 80套销售任务。 2、明年2月完成40套销售任务。 3、3月、4月完成100套销售任务。平均每月完成50套销售任 务。
3、在明年5月1日以前，累计完成250套的销售任务。
银都电影院门票10张
注：每张会员卡仅享有一套物业的价格优惠权。
第二章：营销推广策略
同时配合“定房定价”策略
拿到预售证 的半个月前
推出相应 房源房价
会员补缴1万元 直接缴纳2万元（入会）
定房 定价
由于金堂本地客户极为有限，本项目要保证足够的排号客户，有相当 的难度。因此，在客源很有限的情况下，我们必须保障排号客户的实际成
多层合计
小高层合计
382
53-91 320 702
160
40 200
95
15 110
59％
37.5％ 55％
2300-2790
2350-2690
合计
第一章：金堂楼盘最新情况分析
销售结果： 1、开盘当日，推出200套，销售110套，考虑到开发商的销控，
估计实际销售约90多套，开盘销售率近50%；
2、多层销售较好，推出160套销售95套；小高层滞销，推出40套 仅售15套； 3、A、B、G型畅销，说明位置和景观、面积和总价，是客户最看 重的因素；C、F、K型相对滞销，加上跃层基本销不动，说明本 地市场对面积和总价的抗性越来越大； 4、小高层中，除O型69平方米小套二旺销外，L型91平方米小套 三和N型53平方米套一均销售较差； 5、金堂城区客户约占40%，青白江客户近30%，金堂下属乡镇近 20%，成都客户约10%。
第一章：金堂楼盘最新情况分析
3、典型楼盘调查——现代生态水城三期（上岛） 基本情况 类型：多层＋小高层 总户数：3500多户 主力户型：100-120 ㎡套三 现售均价：2800元/平米 销售情况：预定情况良好
项目采用“定价定房”模式。项目预计12月份正式开盘，目前可缴
纳估定房款的3成作为定金，待项目正式开盘时得出实际销售价格，客户
锦绣花园
禾嘉名邸
昌琦房产
禾嘉房产
六横道
县政府旁
多层
多层
70多
40多
小结：今年9-12月金堂县城市场新推出房源多达1900户，原本有限的金
堂客户资源，将使市场竞争更加激烈，客户资源的争夺日趋白热化。
因此，本项目要争夺有限的客户资源，必须提前亮相，及早储备客户。
第二章：营销推广策略
第二章：营销推广策略
价格范围：1700—2280元/平米
开盘时间：2007年3月 销售进度：二期销售剩余约85％ 新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基 础施工，预计11月份正式预售，现可交纳1万元定房（不定价格）。金阳 丽景的新推房源，对本项目的销售分流主要体现在85平方米的套二。
交率，来保障项目的开盘成功。而“定房定价”模式是消除客户疑虑
的最好方法，因此我们必须通过“定房定价”来确保项目的开盘成 功！
第二章：营销推广策略
小结
通过诸多的营销策略，我们重点立足于解决客户资源严重 不足的问题，以及如何将有限的客户资源成功地转化成为销售 结果。保证项目第一批次开盘成功，从而为项目后期
我们目的： 保障项目在第一次开盘时取得成功！ 同时赢得良好的市场口碑！
第二章：营销推广策略
1、项目总平及分期分组团开发示意图 第二期：三组团雅筑 3万平米，300套
第一期：二组团水榭 3万平米，300套
第三期：五组团兰亭 8万平米，800套 第二期：四组团美域 4万平米，400套 第一期：一组团丹郡 4万平米，404套
2800元/平米
第一章：金堂楼盘最新情况分析 1、典型竞争楼盘调查——金海岸二期 开盘时间：2007年9月15日 开盘均价：2500元/平米 折实均价：2450元/平米 面积区间：79-143平米 排号周期：半年 开盘前排号量：70个 排号客户成交率：80％
开盘共推出房源：200套
推出房源销售量：110套（55％）
第一章：金堂楼盘最新情况分析 5、2007年9月—12月将上市房源一览表 楼盘名称 金海岸 金阳水景 水韵金沙 生态水城 开发商
金海岸置业 金阳房产 干道房产 现代房产
地理位置
毗河南岸 毗河南岸 六横道 滨江路
产品形态
多层小高层 多层 多层 小高层
上市房源 700多户 300多 400多 400多
第二章：营销推广策略
4、目标客户群体
由于金堂客户相对较少，从其他楼盘的成交情况来看，金堂本地 客户只占40％，青白江客户约占30％，金堂下属乡镇约占20％，成都 及外地客户约占10％。 而本项目相对金堂其他竞争楼盘并无明显优势和卖点，我们的客 户来源主要以金堂本地和下属乡镇以及青白江客户为主，成金快速通 道最快年底通车，我们项目在开盘前仍无法有效辐射成都客户及省内 其他城市客户。
第二章：营销推广策略
我们项目应该采用怎样的排号方式呢？ 主推排号方式：会员制＋定价定房
结合本项目实际情况，可以采取如下形式：
1、购买任意一期物业均可享受
缴纳1万元 诚意金
水城印象幸福会 会员 会员卡
权利
总房款1％的价格优惠 2、享有新桂花超市和金堂银都 购物95折优惠
3、每年可在售房部免费领取金堂
第二章：营销推广策略
那么，究竟选用那种方式呢？ 我们看以下两种方案的可行性与实际操作难度： ———保证在开盘前拥有足够的排号量。
在保证80套房源顺销的情况下，至少需要100个排号客户。而目 前金堂主要竞争楼盘在排号期间平均每天的排号量仅1个。我们的客
户来源主要以金堂本地和下属乡镇以及青白江客户为主，成金 快速通道最快年底通车，我们项目在开盘前仍无法有效辐射成 都客户及省内其他城市客户。
第二章：营销推广策略
5、可行方案选择
因此，在金堂本地客户原本有限的情况下，保证开盘取得成功， 顺利销售80套的任务，我们有两种方案可供选择！ 1、保证在开盘前拥有足够的排号量。 增大广告宣传力度，保障在开盘前拥有足够多的客户量，即使实
际成交率相对较低也可保障项目开盘取得成功。
2、提高排号客户的实际成交率。 把握住排号客户，提高开盘时排号客户的实际成交率，争取将实 际成交率提高到80％或者更高。从而保障项目开盘取得成功。
第二章：营销推广策略
开盘价格目标：项目开盘时，折实均价2100元/平米 明年5月前价格目标：
1、项目开盘标均价2150元/平米，折实均价2100元/平米。 2、明年1月、2月标均价2200元/平米，折实均价2150元/平米。 3、明年3月、4月标均价2250元/平米，折实均价2200元/平米。 4、到明年5月1日前，实现整体销售折实均价2150元/平米。
第二章：营销推广策略
3、开盘销量目标任务反推
开盘目标：完成80套销售任务。 那么，为完成80套的销售任务，开盘前需累计至少100个排号量， 累计咨询客户达800个。（按排号客户实际成交率80％计算，每8个咨询 客户有一个排号客户计算） 项目预计10月底进售楼部，11月份开始排号，12月中下旬开盘，那 么排号时间最多45天，平均每天需要排号2.2个。 而目前金堂其他主要竞争楼盘平均每天排号量最多1个，因此，项 目排号将面临巨大压力！
第一章：金堂楼盘最新情况分析 金海岸二期第一批次推盘情况
注：A/B：A推出量 B成交量 G户型（113平米）
2350-2690元/平米
40/15 12/4 12/1
K户型（128平米）
C户型（143平米）
F户型（124平米）
N+L户型（53+91平米） 12/6
B户型（106平米）
A户型（79平米）
因此，本项目要想在如此短的时间内排100个号，平均每天有2.2 个排号量可行性偏低、实际操作难度很大！
第二章：营销推广策略
———提高排号客户的实际成交率
由于金堂房源仍以本地客户消化为主，而本地客户又极为有限。 其他主要竞争楼盘排号量迟迟上不去，给其项目销售带来巨大压力。 因此，如何提高排号客户的实际成交率成为本项目要致力解决的问题。 仔细分析本项目后发现：本项目在开盘时，样板房早已开放，景
观示范区也已经呈现，加之项目的软性服务和价格优势，要提高排号
客户在开盘时的实际成交率可行性较高、实际操作难度较
小！
第二章：营销推广策略
6、目前金堂市场的主要排号方式
参看金堂目前的主要排号方式有以下三种：
1、会员制
即缴纳一定诚意金入会，享受购房的价格优惠，或者在其他方面可以