宅基地使用登记制度研究
农村宅基地管理问题研究——基于调查问卷的分析
现代农业以村宅基地獪理问题研究基于调查问卷的分析□石家庄王明刚苏跃彬李文河2018年中央一号文件明确提出：“扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。
完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权’三权分置’,落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权......。
”为落实2018年中央一号文件的精神，掌握农村宅基地的现状，笔者选取了河北省实行农村宅基地改革试点的献县、承德县、霸州市、藁城区、定兴县等五个县市区进行调研。
一、农村宅基地现状描述为掌握农村宅基地现状，分析农村宅基地在使用、流转和管理方面存在的问题，以规范对农村宅基地管理和促进农村宅基地“三权分置”的有效实施，笔者选取河北省的献县、承德县、霸州市、藁城市、定兴县等五个市县区共10个村庄作为调研点，对2015年至2017年五地农村宅基地情况通过问卷并结合访谈进行调查，结果如下：1.农村宅基地新增指标少，审批量大。
五个调研点2015至2017年农村宅基地审批情况虽有不同，但存在一个共同特征即：用于农村宅基地的新增建设用地指标少甚至没有，而宅基地审批量在增加。
2.农村宅基地登记发证率有待提高。
调查数据显示，五地正在依法有序开展宅基地的确权发证工作，已有部分地区完成，献县和承德县的登记发证比例均已达到了91%。
其余地区正在进行，其中霸州市登记发证比例为84%,定兴县也达到了82%0藁城区仅为60.31%,与其余4地在宅基地登记发证管理上存在一定的差距。
3.农村宅基地流转中出售比例高。
根据对献县、承德县和霸州市三地调查情况，农村宅基地流转主要是以出售的方式，出售流转比例高达85.97%。
目前，定兴县、霸州市正在积极探索新的流转模式，取得了良好的效果。
4.农村宅基地征收量不大。
近3年，调研区域涉及农村宅基地征收面积占土地征收总面积的平均比仅为3.12%。
伴随着城市化进程的加快和征地规模的不断扩大，农村宅基地征收将会不断增多。
上海农村宅基地确权登记研究
上海农村宅基地确权登记研究陶健伟1,2（1. 上海市地质调查研究院，上海 200072；2. 上海市国土资源调查研究院，上海 200072）摘 要：农村土地问题始终是关系我国改革发展稳定大局的根本问题，宅基地制度改革设计，是党中央、国务院部署的农村“三块地”改革试点的重要内容。
农村宅基地及其上房屋统一登记，是推进宅基地制度改革、切实保障农民权益的重要基石。
本文以上海为例，研究解决宅基地取得方式、主体资格、使用权面积认定，地、房一体确权等关键问题，为不动产统一登记背景下的宅基地确权登记提供参考借鉴。
关键词：农村宅基地；土地确权；不动产登记；地籍管理中图分类号：F301.22 文献标志码：A 文章编号：2095-1329(2020)02-0068-05近年来，我国一直致力于城乡统筹发展，新型城镇化、乡村振兴等国家战略都以城乡一体化发展为基本要义。
但是，当前我国城乡规划建设与土地管理政策，仍旧呈现明显的城乡二元化特征。
上海作为现代化国际大都市，尽管在乡村基础公共服务设施建设方面投入了大量财力、物力，但是在建设用地指标紧约束的形势下，村庄发展用地仍处于次位考量[1]。
与城镇地区建设用地相关规划安排与土地供应相比，上海农村居民点的更新建设缺乏精准的规划引导与有力的用地政策支持。
受到立基人口自然减少、本地农业人口转移、外来人口迁入以及农业户籍取消等因素影响，上海农村宅基地空心化、长期闲置，承载人口老龄化与非农化等现象屡见不鲜[2-4]。
此外，由于农业集约规模化经营水平提升，传统宅基地承载的小农经济功能日益衰退，进一步导致了存量宅基地利用效率降低。
历史上，受到农业结构、交通条件、水网布局等影响，上海农村居民点呈现量多面广、布局分散的特征[2,5]。
自上世纪七八十年代以来，宅基地的新、改、扩建普遍面临村庄规划与建筑设计缺失、选址审核与用地审批不规范、资格审查与建筑审批流于形式、开工查验与竣工验收不到位、后续监管不力以及退出机制缺失等规划建设与土地管理问题，导致了“一户多宅”、实际占地与建筑面积超标，未批先建、应拆未拆、违规占地、隐形流转等违规用地现象长期存在[2,6]。
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议
《民法典》项下农村宅基地使用权及地上房屋所有权问题浅议摘要：2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》，是由十三届全国人大三次会议表决通过。
《中华人民共和国民法典》的实施既为乡村振兴在法律层面上保驾护航，也是我国社会主义法治在建设过程中取得的一份硕果。
其中，针对宅基地制度的改革以及发展宅基地的相关政策，《民法典》专章中的相关规定与实质内容过于原则性，本篇文章旨在深入探究城镇居民购买宅基地房屋制度的整体发展，并且，探讨《民法典》下农村宅基地、宅基地使用权与地上房屋所有权等在房屋买卖合同中的效力。
关键词：宅基地使用权；宅基地房屋所有权；民法典一、引言《民法典》专章中,在规定宅基地所有权的主体、客体和内涵上,规范了对宅基地的所有权。
要知道,中国市场经济正在以强劲之势继续向前发展,而在有关规定下,合理的放活农村宅基地权利,无疑是中国经济社会发展的大趋势,因此,对于宅基地的所有权是以农村集体土地所有权为基准,主要是针对的使用权的群体是具有本集体成员资格的农户,为的是给农村集体成员居住者有一定的保障。
《民法典》第三百六十二条"宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施",因此不难看出,这一条法规中并未对宅基地权利主体的身份作以一个比较清楚的划分,而是仅仅根据资格宅基地权利前提的集体组成人资格,对宅基地的使用权或者占有权作了规范。
这一方面影响了其财产价值,一方面又限制了宅基地使用权流转。
因此,即便集体成员资格是享受宅基地使用权最重要的前提,但是在农村居民居住需求进行保障时,还是在一定程度上对其做为财产权利的流通性做了限制。
正因如此,本次出台的《民法典》为更加方便宅基地的使用和限制宅基地,在许多条款中将宅基地所有权的人身属性做出了相当限度的弱化。
二、农民宅基地房屋买卖协议的法律效力农民宅基地房屋买卖合同大量出现,这主要得益于当下都市中的住宅相对居高不下的售价,而价格相对低廉的农民宅基地住房也变成了更多人的首选。
农村宅基地确权登记中的问题与对策探究
农村宅基地确权登记中的问题与对策探究本文主要以农村宅基地确权登记为主题展开分析，先是简要介绍了农村宅基地确权登记中的主要问题，随后分析了问题产生具体原因，进一步探讨了农村宅基地确权登记问题相应的解决对策，旨在维护广大群众切身利益。
标签：农村宅基地确权登记;问题;解决措施近年来，伴随着社会经济建设的进一步发展，政府相关部门对农村宅基地确权登记工作重视度日渐提高，在现行法律制度的规范下，部署了农村宅基地确权登记工作，以此规范农村土地开发与使用，以此维护广大群众切身利益，进而为城乡一体化发展夯实基础。
接下来，笔者以农村宅基地确权登记问题切入，在分析问题产生具体原因的基础上，探讨了行之有效的解决措施。
1.农村宅基地确权登记中主要问题分析1.1“一户一宅”法律制度存在诸多缺陷我国现行的《中华人民共和国土地管理法》当中相关条例明确指出农村居民一户只能拥有一处宅基地，并且面积不得超过国家现行的标准。
然而在此法律条例当中，对“户”尚未进行明确规定，造成部分农村居民在“户”方面产生了较大的法律异议，由此在宅基地确权中钻法律漏洞，加剧了“一户多宅”的现象，除了损害其他农村居民的合法权益与集体合法权益之外，还会影响到农村宅基地的合理分配使用，进而影响到农村的进一步发展[1]。
1.2房权与地权分离结合我国现行相关法律规定，农村宅基地归属权通常属于集体用地，农村与农户仅有使用权，并没有所用权，意味着农户在对宅基地进行再分配时，例如出租等，都需要在我国现行法律规定下，进行相关操作，不得出现非法转让或者买卖。
除此之外，农村居民在自家宅基地上建造的房屋，其所有权归属于农民，并且可以继承，但是宅基地并没有继承权，完全归属于集体[2]。
正因如此，我国房权与地权分离模式，造成农村居民在进行农村宅基地确权登记时，出现宅基地与房屋所属权不一致，进而直接影响到农村宅基地确权登记工作的有序进行。
2.农村宅基地确权登记问题产生具体原因分析2.1缺乏行之有效的监督体系首先，基于政府各级主管部门角度而言，农村宅基地确权登记工作监督与管理缺乏一个深层次认识，故此在监管工作中缺乏重视度，从而造成农村居民宅基地审批过程中，出现了一系列不可预见的问题，正式这种问题的存在，造成农村宅基地分配出现严重不合理现象。
农村宅基使用状况的调查报告
03
农村宅基地管理现状
宅基地审批情况
01
审批流程
农村宅基地的审批流程应严格按照国 家法律法规进行，一般需要经过村民 申请、村委会初审、乡镇政府审核、 县级政府批准等环节。
02
审批周期
宅基地审批周期因地区和政策差异而 异，一般需要数天至数周时间。
03
申请条件
村民申请宅基地需要符合一定的条件 ，如家庭人口数量、已有宅基地情况 、房屋面积等。
详细描述
农村宅基地的使用类型包括住宅、仓库、圈舍、菜园等，其中住宅用地占据了较大比例。不同使用类型之间的占 比存在差异，这取决于当地农村的发展状况和农民的生活需求。
宅基地空置率及闲置时间
总结词
部分宅基地存在空置现象，闲置时间较长。
详细描述
在调查中，发现部分宅基地存在空置现象，这些空置的宅基地多数为无人居住的老旧房屋或因人口外 迁等原因而闲置的房屋。闲置的时间较长，给农村的宅基地管理带来了一定的挑战。
严格执法，打击违法行为
加强对宅基地使用情况的监管，对违法行为进行严厉打击，确保宅 基地使用规范有序。
建立宅基地使用权登记制度
通过建立宅基地使用权登记制度，明确宅基地的权属关系，保障农 民的合法权益。
推进宅基地制度改革，提高使用效率
1 2 3
改革宅基地分配制度
逐步改变目前宅基地分配方式，探索以有偿使用 、先申请后审批等方式取代传统的无偿分配方式 ，提高宅基地使用效率。
本次调查旨在全面了解当前农村宅基的使用状况，发现存在 的问题，分析原因，为制定科学合理的政策和措施提供参考 依据。
调查范围和方法
本次调查范围涵盖了我国不同地区、不同经济发展水平的 农村，以问卷调查、访谈、实地观察等方式收集数据和信 息。
【管理制度）我国现行农村宅基地使用权制度的梳理
【管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理（管理制度）我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理宅基地和耕地是⼴⼤农民得以安⾝⽴命、实现“居者有其屋，耕者有其⽥”这壹基本⽣存保障的俩⼤⽀点，宅基地和耕地的所有权或⽤益权制度，也因之成为保障⼴⼤农民的⽣存利益的根本性制度。
于我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地和耕地制度，对于国家政权的稳定和变迭，社会发展的进程和⾛向均有着⼗分巨⼤的影响。
事实上，我国新近三⼗年的改⾰开放进程便是由上世纪七⼗年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改⾰开始的，且由此衍⽣和推进了整体的经济社会发展和政治制度⽂明建设，其成功有⽬共睹。
能够说，建⽴和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业⽤地制度，事关我国⼋亿多农民的⽣存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展⼤局，也事关⽬前正紧锣密⿎地进⾏的社会主义新农村建设的成败。
于农业⽤地⽅⾯，我国于2002年通过了《农村⼟地承包运营法》，⽤法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期⽽有保障的⼟地使⽤权，且就农村⼟地承包运营权的取得、保护和流转等作了全⾯系统的规定；但于农村宅基地⽅⾯，虽然新分布的《物权法》于第三编“⽤益物权”专章规定了“宅基地使⽤权”制度，且于第壹百五⼗⼆条对宅基地使⽤权作了法定定义，即“宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
”但根据第壹百五⼗三条“宅基地使⽤权的取得、⾏使和转让，适⽤⼟地管理法等法律和国家有关规定。
”的规定，宅基地使⽤权制度⽬前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性和周全性。
本⽂拟通过对现⾏宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进⽽论证其完善路径。
壹、对我国现⾏农村宅基地使⽤权制度的梳理经过对新中国建⽴以来我国现有全部涉及农村宅基地使⽤权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6⽉28⽇《⼟地改⾰法》、1954年《宪法》、1962年9⽉27⽇中共中央《农村⼈民公社⼯作条例修正草案》、1963年3⽉20⽇中共中央《关于对社员宅基地问题作壹些补充规定的通知》、1963年8⽉28⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策⼏个问题的意见（修正稿）》、1979年2⽉2⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律的意见（节录）》、1981年4⽉17⽇国务院《关于制⽌农村建房侵占耕地的紧急通知》、1982年5⽉14⽇国务院《国家建设征⽤⼟地条例》、1982年2⽉13⽇国务院《关于发布村镇建房⽤地管理条例的通知》、1984年8⽉30⽇最⾼⼈民法院《关于贯彻执⾏民事政策法律若⼲问题的意见》、1986年《中华⼈民共和国⼟地管理法》及其后各次修正案、1990年1⽉3⽇国务院批转国家⼟地管理局《关于加强农村宅基地管理⼯作请⽰的通知》、1995年3⽉11⽇国家⼟地管理局《关于印发确定⼟地所有权和使⽤权的若⼲规定的通知》、1995年《中华⼈民共和国担保法》、1998年11⽉4⽇《中华⼈民共和国村民委员会组织法》、1999年5⽉6⽇国务院办公厅《关于加强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》、2000年6⽉13⽇中共中央国务院《关于⼩城镇建设有关政策》、2001年3⽉30⽇国发6号《国务院批转公安部关于推进⼩城镇户籍管理制度改⾰意见的通知》、2004年《中华⼈民共和国宪法》、2004年《中华⼈民共和国⼟地管理法》、2004年国发28号《国务院关于深化改⾰严格⼟地管理的决定》、2004年11⽉2⽇国⼟资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知、2005年12⽉31⽇中共中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若⼲意见》等。
立足“三权分置”改革_探索农村宅基地使用权流转机制
山区的特殊性，集中专门人才
农 2000 人。要在项目资金、基
木子系统。同时，要树立全省
和资金，针对产业的具体需求
础设施、人才政策、产销服
一盘棋的观念，切忌重复建
开展集中攻关，充分利用土专
务、科技帮扶等方面加大对乡
设，实现“一地创新，全省共
家研制实用新产品。林业产业
土专家的支持力度，使乡土专
享”。 现 行 的 “ 一 亩 山 万 元
应加强对宅基地的管理、利用
基地跨集体经济组织流转、宅
蓄、流转、交易平台，保障宅
方式、经营产业、租赁期限、
基地使用权转让等内容有与现
基地和其他资源资产流转方使
流转对象等规范，防止侵占耕
行法律相冲突的情况。
用方的合法权益，提高农房流
地、大拆大建、违规开发，确
转市场的透明度。
保盘活利用的闲置宅基地和闲
3．对策建议
的优先支持范围。落实“两进
村农户之间的转让由于缺乏市
权）流转市场运行机制，重点
两回”行动，鼓励创新金融产
场化的对价机制，成交有限。
是农房交易的中介机制、宅基
品和服务方式，吸引社会资本
四是政策冲突，流转保障难。
地使用权收益分配机制及监督
投入，多渠道筹集盘活利用资
象山在开展试点过程中为保障
管理机制。二是建立健全农房
件。对利用闲置住宅发展民宿
律法规。有关部门和立法机构
意、养生养老、农村电商、来
等项目，要尽快出台消防、特
要尽快扫清现有农房及宅基地
料加工等产业，或用于农产品
种行业经营等领域便利市场准
使用权流转、抵押等相关法律
仓储、分拣、初加工等，不断
入、加强事中事后监管。
浅析农村宅基地的确权登记问题
39浅析农村宅基地的确权登记问题【摘要】国内农村宅基地登记制度发展和实践时间较晚，在构筑社会主义新农村，推进城乡一体化背景之下，如何完善农村宅基地登记制度也成为了关键之举。
本文在此背景之下，厘清农村宅基地所有权现状，探究农村宅基地登记存在的问题，为推进宅基地有效登记和确权提出一些建议。
希望可以为农村宅基地登记体系的完善奠定坚实的基础。
【关键词】农村宅基地；登记；完善建议 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.012文/梁禄元 巴马瑶族自治县土地储备中心 广西河池 547500我国农村宅基地确权登记工作在党和政府高度重视之下，对比之前取得了显著的成果。
但在某些工作实践中，出现了一系列问题，如一户多宅、建房占用耕地、宅基地过剩等，加上历史遗产、法律漏洞等问题的不断出现，对农村宅基地的确权和登记提出了巨大的挑战，本文收集资料和数据，深度探究农村宅基地确权登记存在的问题，采取一系列对策来解决。
1、关于农村宅基地权属农村宅基地，必须符合规定并按法规所规定的标准使用，并用于在农村地区建造自己的住宅，包括乡村住宅、建筑物和房屋前后的绿色空间。
《中华人民共和国物权法》第152至155条规定，村民有权使用和占用共有土地，这确保了村民在土地上盖房和建房合法性。
使用农村宅基地的权利权限，确权和登记是保护村民权益的重要手段，这项工作的发展使农村宅基地的使用受到规范，从而加快了新农村社会主义现代化的步伐。
不动产特指按照不动产具有的物理性质，不移动或移动损害其经济价值的有体物。
现有规章制度曾对不动产做以下界定，如《担保法》特别强调：不动产特指房屋，林木等地上的附着物，宅基地是农村最主要的不动产。
在不动产登记中，农村宅基地确权也最为困难。
因此，有必要认真研究厘清农村宅基地使用权的归属，在确定了农村宅基地使用权后，不动产登记的效率将大大提高，并促进政府建立更多公平、公正、合理和有效的管理制度。
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨
农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨一、本文概述随着中国农村经济的快速发展和城乡结构的不断调整，农村宅基地和集体建设用地的使用权确权登记问题日益凸显，成为当前土地管理法律领域的热点问题。
本文旨在深入探讨农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记过程中存在的法律问题，分析其成因，并提出相应的解决策略。
文章首先梳理了农村宅基地和集体建设用地的相关法律法规及其演变历程，明确了确权登记的法律依据和政策背景。
通过实证分析，本文揭示了确权登记实践中的主要问题，包括但不限于权属界定不清、登记程序复杂、法律法规滞后等。
在此基础上，本文进一步探讨了如何完善相关法律法规，优化确权登记流程，以及如何加强农民土地权益保护等关键问题。
文章提出了一系列具体的法律改革建议，以期为促进农村土地使用权确权登记工作的顺利进行和农村经济的健康发展提供理论支持和政策参考。
二、宅基地和集体建设用地使用权确权登记概述在农村土地管理中，宅基地和集体建设用地使用权的确权登记是确保土地资源合理利用和农民合法权益得到保护的重要环节。
宅基地使用权指的是农村集体经济组织成员依法享有的，在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
而集体建设用地使用权则涉及更广泛的用途，包括但不限于农村公共设施、工商业设施以及其他非农业用途的土地。
确权登记工作的核心在于明确土地使用权的归属，界定土地使用范围，以及确认土地使用权的性质和期限。
这一过程不仅需要依据《土地管理法》、《物权法》等相关法律法规，还需结合地方政策和实际情况，通过土地测绘、权属调查、登记申请、审核发证等一系列程序来完成。
在实际操作中，宅基地和集体建设用地使用权确权登记临着诸多挑战。
由于历史遗留问题，一些地区的宅基地和集体建设用地权属不清、界限不明，导致确权工作难以开展。
土地登记信息系统的不完善，使得信息共享和数据更新存在困难，影响了确权登记的准确性和时效性。
农民对土地确权的认识不足，以及部分地区在推进确权登记过程中的行政效率问题，也是制约确权登记工作顺利进行的因素。
新中国70年宅基地使用权流转制度变迁、现实困境、改革方向
三、产权制度与市场交易成本
宅基地使用权的流转受到现行产权制度的影响。在现行制度下，农村宅基地 的所有权归属于农村集体，而农户仅拥有使用权。这种产权结构可能导致交易成 本增加。
首先，由于产权不完全，农户可能缺乏流转宅基地的动力。此外，由于缺乏 有效的市场机制和法律保障，农户在流转过程中可能面临诸多风险，如合同纠纷、 土地用途改变等。这些因素可能导致交易成本增加，阻碍了宅基地使用权的流转。
2、现行产权制度可能导致交易成本增加，阻碍了宅基地使用权的流转。因 此，有必要明确农村宅基地的产权关系，并完善相关的法律保障体系，降低交易 风险，提高流转效率。
3、政策变迁是推动宅基地使用权流转的关键因素。未来应继续政策引导的 作用，通过试点推广和政策创新等方式，逐步完善宅基地使用权流转的相关政策 和法规。
20世纪60年代初，国家实行“三级所有、队为基础”的农村土地制度，宅基 地使用权流转受到严格限制。在此期间，国家开始对宅基地进行登记确权，以保 障农民的宅基地权益。
3、改革阶段（1982-2007年）
自20世纪80年代起，国家开始逐步放开宅基地使用权流转。1987年，国务院 颁布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，提出“允许农民在国家 统一规划下，利用空闲宅基地迁村并地搞建设和出租”。此后，一些地方开始探 索宅基地有偿、有期限、可流通的使用方式。
正文一：新中国70年宅基地使用 权流转制度变迁
1、起步阶段（1949-1961年）
新中国成立后，为保障农民基本居住权利，国家实行“一户一宅”制度，允 许农民在一定范围内流转宅基地。这一时期，宅基地使用权流转主要局限于农村 集体内部，流转方式以继承和置换为主。
2、调整阶段（1962-1981年）
正文二：宅基地使用权流转制度 的现实困境
关于开展农村房地一体调查登记工作的探讨
关于开展农村房地一体调查登记工作的探讨摘要：本文结合农村房地一体化调查登记工作的要求，围绕如何在实际工作中推进工作的开展、控制工程质量，本文主要从前期准备与实施阶段两个方面进行探讨。
关键词：地籍和房屋调查、协同推进、沟通协作、质量控制农村宅基地和集体建设用地地籍和房屋调查登记发证，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的基础和前提；是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。
为此，中共中央、国务院及国土资源部等相关部委先后出台了一系列政策文件。
2010年中共中央、国务院发布了《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号），2011年国土资源部、财政部、农业部发布《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），2013年国土资源部发布《国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2013〕97号），2014年中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农村现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）都将农村宅基地和集体建设用地地籍、房屋调查列为工作目标。
一、农村房地一体调查登记发证的意义（1）本项工作的开展是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施。
宅基地使用权和房屋所有权是农民重要的财产权利，直接关系到每个农户的切身利益，通过房地一体调查确权登记发证，依法确认农民的相关权益，可以有效解决土地、房屋权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障，从而进一步夯实农村发展基础，促进农村社会秩序的稳定和谐。
（2）是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础，是促进农民增收、农村发展的重要手段，使农民享有的宅基地使用权和房屋所有权得到法律的确认和保护，是改革完善宅基地制度，实行集体经营性建设用地与国有土地同等入市，建立城乡统一的建设用地市场等农村改革的基础和前提，也为下一步赋予农民更多财产权利，促进城乡统筹发展提供了产权基础和法律依据。
深入探索宅基地“三权分置”_激活乡村振兴新动能
28农村经营管理 2024.2农村宅基地及地上房屋既是农民的居住场所，又是农户重要的家庭财产之一，承载着农民生产、生活、生态等各方面职能，具有“安身立命”之本的特殊地位。
农村宅基地制度改革，旨在进一步保障农民的居住权益，实现户有所居，同时赋予农民更加充分的财产权益，扩大农民的财产性收入。
笔者结合实际工作和多次实地调研，对浙江省农村宅基地改革情况作一梳理，并根据浙江省实际情况提出思考与建议，与同行探讨。
一、浙江省农村宅基地改革情况（一）多措并举，完善制度2015年以来，浙江省以农村宅基地制度改革试点为契机，以规范宅基地管理破解农民建房难专项行动为抓手，创新举措，完善制度，不断优化宅基地管理模式。
一是完善政策体系。
先后印发一系列文件，涵盖了规范农村宅基地管理、推进农村宅基地确权登记发证、农民建房“一件事”办事指南等，从规划引导、计划安排、审批简化、民主管理等方面，建立了一整套全流程、全覆盖的政策保障体系，确保工作有章可循。
二是加强用地保障。
强化规划引导管控，推动镇村层面的“多规合一”，全省每年专项下达农民建房计划指标。
三是简化审批程序。
省、市、县三级政府均以委托方式下放了相应审批权限，“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”审批模式全面建立。
四是加快宅基地及农房确权登记。
省、市、县、乡四级联动，集中时间和力量，对符合登记条件的农村宅基地及房屋，及时办理登记，为维护农民宅基地和农房合法权益打下坚实基础。
五是推行农村土地民主管理。
坚持“集体所有集体管、群众事项群众议、村务公开村民督、使用管理制度定”思路，全面推行农村土地民主管理，发挥农村集体经济组织和村民在宅基地规划选址、计划排序、流转退出、违法监管等方面的主体作用。
（二）因地制宜，加强保障浙江省各地在实践中进一步加大创新力度，因地制宜，不断探索符合当地实际情况的宅基地和农房保障新模式。
一是规划区内，公寓安置。
对于规划区内城中村和城郊村的宅基地建房需求，各地结合城中村改造、棚户区改造、保障性安居工程建设、城镇低效用地再开发等工作，引导农民建房“立改套”和“社区化”，促进农业人口市民化和新型城镇化建设。
浅析农村宅基地确权登记问题
浅析农村宅基地确权登记问题目前农村宅基地的登记问题引起了社会的广泛关注，大家更关注农村的建设情况以及居民住宅情况。
虽然农村宅基地登记制度在我国实施的较晚，但是自实施农村宅基地登记制度以来，它推动了农村经济的整体发展，也加快了新农村的建设。
对此，本文针对农村宅基地确权登记问题进行深入的探索与研究，并从实际出发提出了相关的几点建议，希望农村宅基地登记制度会越来越完善。
标签：农村宅基地，确权登记，问题我国农村宅基地登记制度，由于历史原因存在很多遗留问题。
比如“一户多宅”，宅基地滥用等问题显著，这给农村宅基地登记工作带来了很大的困难。
经过党和国家的不懈努力，我国农村宅基地问题虽然取得了很大的进展，但是上述问题仍未得到解决。
所以，本文针对现今社会存在的宅基地登记问题进行了详细的分析，并提出解决办法。
一、农村宅基地确权登记中存在问题（一）法律法规比较滞后我国针对农村宅基地确权制度的工作并没有合理的计划，国家的法律条文规定与实际发展情况不相符，这样在工作开展时会带来很大的阻碍，从而影响确权登记问题的有效性。
另外，我国并没有颁布较为完善的农村宅基地确权登记的法律法规，只是在个别法律条文中会出现一些行为规范以及政府的调控方法。
（二）缺乏完善的规划随着我国经济制度的不断完善，人们的社会需求日益增加，开始对住房提出了更高的标准和要求，这种情况的出现使得一些农民自建超规模和标准规定的住房，特别是在选择建房地址的时候会比较随意。
由此产生一些新的问题，农村很多居民只建新的住房，而不拆原来的住房。
有的村民还会不归还原来的宅基地，这样给政府管理和农村规划带来了很多障碍，尤其给不动产的统一登记带来很大阻碍。
另外，在新农村建设中应该有明确的目标以及规划，将这种想法贯彻落实到农村宅基地建设中，但是由于农村规划和土地利用这二者难以达到统一，最终导致新农村建设出现阻碍。
在法律法规中，农村宅基地的使用是需要依法经过审批，符合集体组织成员的这一项规定，农民可以拥有宅基地的权利，这些住宅中包括庭院和其他用地。
总结报告-国土资源局农村宅基地管理调研报告 精品
国土资源局农村宅基地管理调研报告农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。
一、存在的主要问题有：（一）农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。
长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。
农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。
（二）农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。
自治区对农民宅基地虽然有具体规定。
但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。
（三）宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。
农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。
但从现在请款情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。
由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。
（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。
一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。
二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。
宅基地使用权之规范有序流转
阴周建国渊湖南文理学院文法学院袁湖南常德源员缘园园园冤摘要院农村宅基地野三权分置冶改革的重点是推进宅基地使用权规范有序流转遥目前袁在农村土地市场中致使宅基地使用权流转失范无序的隐性交易和违法建房现象依然存在遥应从明晰农村宅基地权利归属尧明确农村宅基地使用权流转主体尧拓展农村宅基地使用权流转客体范围尧科学设定农村宅基地使用权流转合同格式条款尧丰富农村宅基地使用权流转方式尧建立农村宅基地使用权流转监管长效机制尧健全宅基地使用权价值评估体系等方面着手完善相关法律法规及政策袁以助力于乡村振兴袁促进城镇化发展袁实现城乡一体化遥关键词院农村宅基地曰野三权分置冶曰农村土地市场曰规范有序流转中图分类号院阅怨圆圆援猿圆文献标识码院粤文章编号院员园园苑原愿圆园苑渊圆园圆员冤员员原园园苑员原园苑收稿日期院圆园圆员原园苑原员园作者简介院周建国袁湖南文理学院文法学院副教授袁研究方向为物权法尧土地法遥基金项目院本文系湖南省哲学社会科学基金一般项目野新中国农村土地权利制度沿革与变迁趋势研究冶的阶段性成果袁项目编号院员远再月粤圆怨苑遥一尧问题的提出改革开放以来袁我国农业科技水平取得了巨大进步袁但农业规模化和现代化程度仍略显不足袁农业投入与农业效益产出尚不够协调遥尤其是在农业发展转型时期袁依靠传统农业生产方式已不能满足广大农民对美好生活的向往袁必须加快农业产业的升级和产业结构的调整袁发展规模效益农业和高科技农业遥宅基地使用权作为农民家庭财产的主要组成部分袁如果不能通过转让尧抵押等方式流转袁就很难获取大额资金来改造提升传统农业生产方式遥只有让农村宅基地使用权作为生产要素按照市场规律流动起来袁才能充分发挥出其巨大的市场价值遥随着我国城镇化的建设速度不断加快袁城镇建设用土地越来越少遥与之相对应的是袁大量农业人口苑员转向城镇落户袁农村产生了越来越多的闲置宅基地遥解决这一矛盾的关键在于促进包括宅基地在内的农村集体用地向城镇建设用地规范有序流转遥这就需要对现行农村土地制度改革进行深入探讨袁建立更加科学合理的农村土地制度袁为推动中国城镇化发展提供基础保障遥咱员暂有观点认为院野通过产权制度的调整而非全面重置来实现袁其中的关键是建立保障土地流转的较为完善的农地市场遥冶咱圆暂如浙江嘉兴试验区通过实施有利于农民的土地政策袁让农民自愿主动放弃宅基地袁通过优化土地资源配置提高了土地使用效率袁降低了城镇化发展成本遥野城乡一体化冶要求加强城乡各个产业相互之间的协作和联系袁鼓励和支持城市资金尧人才等生产要素进入农村袁使得第一二三产业中的各种生产要素在城乡之间自然流动袁实现优化配置袁最终建立符合客观规律的城乡一体化生产要素市场袁发挥市场在配置各种资源过程中的决定作用遥农村土地资源既是第一产业中的重要生产要素袁也是其它产业不可缺少的生产要素遥然而袁目前实施的宅基地使用权制度依然建立在城乡二元结构基础之上袁农村宅基地使用权流转起来困难重重遥当然袁中央一直坚持野城市居民不得购买宅基地冶的底线袁与我国城市化进程不彻底尧不稳定有关遥我国特有的农民工现象使得常住人口城镇化率高于户籍人口城镇化率袁但这些农民工并未享受到与城市人口相同水平的福利保障袁比如职工养老保险和保障性住房等遥在这种情况下袁宅基地实际上承担了农民工的住房保障作用袁成为进城农民工野最后的退路冶遥咱猿暂长期以来袁农村宅基地使用权隐性交易屡禁不止遥这种不受法律及政策保护的隐性交易不仅影响了农村土地市场的正常运行袁也损害了本集体经济组织及其他农民的土地权益袁还由此产生了许多权益纠纷袁增加了社会的不稳定因素遥加之袁在野需求原供应冶的市场机制作用下袁宅基地价值会越来越凸显袁部分农民开始违法建房以牟取不当利益袁这也给农村土地市场带来了不小的冲击遥圆园员愿年员月圆日发布的叶中共中央尧国务院关于实施乡村振兴战略的意见曳渊中发咱圆园员愿暂员号袁以下简称叶意见曳冤提出要野完善农民闲置宅基地和闲置农房政策袁探索宅基地所有权尧资格权尧使用权耶三权分置爷袁落实宅基地集体所有权袁保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权袁适度放活宅基地和农民房屋使用权袁不得违规违法买卖宅基地袁严格实行土地用途管制袁严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆遥冶新时代袁如何使农村宅基地使用权在土地市场中规范有序流转袁值得研究遥二尧农村宅基地使用权流转中存在的问题及成因在我国农村土地市场中袁宅基地使用权流转隐性交易始终存在遥主要表现为院一是城市居民非法买卖农村宅基地遥随着城镇建设不断推进袁城镇郊区的农村宅基地价格不断上升袁许多农民为获得房屋及宅基地的财产性收入将多余或闲置的房屋及宅基地出卖袁一些城市居民出于获取国家征地的高价补偿的目的非法低价购买遥二是农户非法向本村集体经济组织之外的农户出卖宅基地遥按照现行相关法律法规及政策规定袁农村宅基地使用权转让仅限于本村集体经济组织成员之间进行袁未经本村集体组织多数成员同意不得向外转让遥但现实中袁大量农民流向城镇并逐渐适应了城镇生活遥这部分农民工群体苑圆作为农村宅基地使用权人或是非法流转自己的宅基地使用权袁或是通过非法买卖房屋变相转让宅基地使用权来获取财产性收益袁以此作为落户城镇发展的资金遥三是农户合法出租和赠与住房使宅基地使用权产生流转遥尽管相关法律法规限制出租或赠与农村宅地使用权袁但依照目前我国农村土地市场中的野地随房走冶或野房随地走冶原则袁农民可以通过赠与房屋所有权或出租房屋使用权来流转宅基地使用权遥此外袁农村违法建房现象屡见不鲜遥主要表现为院一是野小产权房冶遥近年来袁一些房产投资者选择在农村宅基地甚至耕地上建设不受国家法律及政策保护的野小产权房冶袁违法进入房产市场吸引中低收入人群购买遥二是违法自建房屋或超面积建房遥随着农村经济和农民生活水平的整体提升袁一些农民为改善生活居住环境和条件放弃原有的农村宅基地袁或是选择在交通便利的公路两旁违法违规占用耕地建房袁或是擅自扩大房屋面积袁违反了叶中华人民共和国土地管理法曳渊以下简称叶土地管理法曳冤六十二条第三款野农村村民建住宅袁应当符合乡渊镇冤土地利用总体规划尧村庄规划袁不得占用永久基本农田袁并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地冶的规定遥在农村土地市场中袁无论野小产权房冶还是违法自建房屋尧超面积房屋都会间接造成宅基地使用权流转失范无序遥究其原因院农村宅基地使用权登记制度不完善在少数农村袁宅基地使用权法律权属的规范程序欠缺袁增加了确定权属的难度曰部分农村的宅基地面积测量资料不够完整袁往往因时间尧主体的变化而难以准确测定宅基地面积曰有的农村主要侧重于宅基地使用权的登记管理袁忽视了对地上房屋及附着物的登记管理袁有的农村则只对房屋进行了简单登记袁未对宅基地面积进行详细测量袁这也导致物权变动纠纷时有发生遥此外袁个别基层政府对土地法律及政策的认识不够袁宅基地审批往往流于形式袁不动产面积测绘登记工作也滞后于预期遥农村宅基地使用权流转主体不明确依照叶中华人民共和国村民委员会组织法曳第八条野村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权冶的规定袁农村集体经济组织应为宅基地所有权主体遥但现实中袁农村集体经济组织往往只是一种形态袁基本上由村民委员会代行其权力袁而宅基地使用权主体一般为农户袁由此导致了农村土地市场中宅基地使用权流转主体较为混乱遥如相关法律规定宅基地使用权流转的范围必须限于本集体组织内部成员且一般为自然人袁但本村集体经济组织本集体组织内部成员往往因违法受让他人宅基地使用权而拥有一个以上的宅基地袁这种野一户多宅冶的情形还会衍生其它违法流转行为遥农村宅基地使用权流转客体范围狭窄农村宅基地使用权流转客体即为宅基地使用权本身袁其流转并不影响集体所有制的性质遥叶意见曳提出要适度放活宅基地使用权且明确了野放活冶的方向袁但是否允许宅基地使用权单独流转袁目前还没有相应的政策和法律支持遥如尽管叶中华人民共和国民法典曳渊以下简称叶民法典曳冤第三百九十五条规定建筑物和其他土地附着物可以抵押尧第三百九十九条规定宅基地使用权不得抵押袁但因宅基地使用权和其上的房屋所有权包含着不同的价值利益袁可满足不同主体的不同需求袁故实践中也存在着宅基地使用权和房屋所有权一体流转或分别流转的不同情形遥农村宅基地使用权流转合同要件不足目前在农村土地市场中袁宅基地使用权流转多采用口头合苑猿同形式袁少有备案可查的书面合同遥即便少数宅基地使用权流转签订了书面合同袁但合同内容简单袁仅标注了流转双方尧价格尧时间袁并未注明宅基地权属状况尧宅基地位置和面积尧流转期限尧用途等条款袁流转后难免会产生纠纷遥农村宅基地使用权流转形式不明晰尽管叶中华人民共和国宪法曳第十条第四款及叶土地管理法曳第二条第三款均规定土地使用权可以依法转让袁但对如何流转缺乏具体规定遥叶民法典曳第三百六十三条规定野宅基地使用权的取得尧行使和转让袁适用土地管理的法律和国家有关规定冶袁但到底适用哪部土地管理的法律和国家有关规定也未作说明遥由于宅基地使用权主体不知该如何流转袁只能私下交易袁这也导致隐性交易屡禁不止遥农村宅基地使用权流转缺乏有效监管叶土地管理法曳第六十七条明确规定院野县级以上人民政府自然资源主管部门对违反土地管理法律尧法规的行为进行监督检查遥冶圆园员怨年怨月员员日袁中央农村工作领导小组办公室尧农业农村部联合印发叶关于进一步加强农村宅基地管理的通知曳曰圆园员怨年员圆月员圆日袁农业农村部尧自然资源部联合印发叶关于规范农村宅基地审批管理的通知曳遥这两份文件从国家层面明确了农业农村尧自然资源两部门在宅基地规划尧供地尧审批尧监管等方面的职责分工袁建立了野部省指导尧市县主导尧乡镇负责尧村级主体冶的农村宅基地管理机制遥咱源暂但在现实中袁大多农村地区的宅基地使用权仍由村民委员会来进行监管袁因其并无行政执法权故无法处置违法建房行为和隐性交易袁土地资源部门也因野民不告冶而野官不究冶遥农村宅基地使用权价值评估制度不健全目前袁大多数农村还未形成完善的农村宅基地价值评估体系遥如在部分农村袁农民是依申请无偿获得的宅基地袁并未支付合理对价袁因此难以确定价值评价标准曰在一些农村袁基于对宅基地使用权流转的限制袁宅基地上房屋及附着物难以实现等价流转袁也就难以评价其担保价值遥三尧推进农村宅基地使用权规范有序流转的路径明晰农村宅基地权利归属我国的不动产采用登记主义原则遥就宅基地而言袁应依据叶不动产登记暂行条例曳渊圆园员怨冤的规定对所有权和使用权进行登记袁其中使用权的登记内容主要包括宅基地面积尧地上房屋尧构筑物等附属物袁且细化到宅基地计量及确权登记袁以便于宅基地使用权流转遥农村宅基地使用权制度登记程序主要为院农民第一次取得宅基地使用权时必须办理取得登记曰农民对宅基地使用权进行流转时必须办理流转登记曰农民放弃或退出宅基地使用权必须办理注销登记遥目前各国对于农村宅基地使用权制度登记程序的审查主要分为形式审查和实质审查两类遥笔者认为袁结合我国农村宅基地的实际情况应采取实质审查为宜袁这样既可最大限度地保护宅基地使用权主体的合法权益袁强化不动产登记的公示公信力袁也能最大限度地预防登记错误的发生遥明确农村宅基地使用权流转主体就转让主体而言袁现阶段因农村宅基地使用权仍具有一定的福利和保障性质袁故应在贯彻叶中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定曳渊以下简称叶决定曳冤野保苑源障农户宅基地用益物权袁改革完善农村宅基地制度袁选择若干试点袁慎重稳妥推进农民住房财产权抵押尧担保尧转让袁探索农民增加财产性收入渠道遥建立农村产权流转交易市场袁推动农村产权流转交易公开尧公正尧规范运行冶精神的同时袁要求农村宅基地使用权转让人提供具有社会保障条件的证件证明袁如有稳定的生活收入来源袁转让宅基地后仍可以保持不低于当地平均生活水平的收入状态袁能解决自己居住条件等遥就受让主体而言袁根据目前实行的法律政策袁转让主体只能将农村宅基地使用权转让给本集体经济组织内部成员袁其目的是防止本集体经济组织以外的社会主体受让宅基地使用权袁从而损害本集体组织及其他村民土地权益遥随着我国市场经济和城镇化的不断发展以及户籍制度改革的深入推进袁宅基地使用权受让主体范围亦应与时俱进袁在符合土地利用规划和宅基地用途管制条件下允许包括城镇居民在内的本集体经济组织以外的社会主体有权受让宅基地使用权袁以充分体现宅基地使用权应有的财产性价值袁保障农民利用宅基地及其上房屋使用收益的权利遥受让主体既可以是本集体经济组织之外的公民袁也可以是法人等其他社会组织遥在相同的条件下袁本集体组织的农民享有优先购买宅基地的权利遥拓展农村宅基地使用权流转客体范围目前袁农村土地市场中袁已经建有房屋的宅基地袁房屋所有权与宅基地使用权一同流转袁即野地随房走冶遥但未建有房屋的宅基地袁依据现行法律法规及政策不能单独流转遥实际上袁若宅基地使用权流转必须以其上建有房屋为前提袁必然会使流转双方为达成目的而建造所谓的房屋或其它构筑物袁从而导致社会资源的巨大浪费遥对此袁有观点认为袁土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的物权袁在交易中发生两种权利的分离现象是不可避免的袁可以根据登记制度消除两种权利的冲突遥咱缘暂笔者认为袁既然叶宅基地管理办法曳第十五条规定野自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的渊特殊情况除外冤由村集体收回宅基地使用权冶袁那么作为一项法定的独立的用益物权的宅基地使用权可以不依附于房屋而单独存在袁在宅基地自批准之日起二年之内其使用权自然可以单独流转遥况且袁叶土地管理法曳第六十二条第五款规定野农村村民出卖尧出租尧赠与住宅后袁再申请宅基地的袁不予批准冶袁这说明农户流转其住宅后只是不可再申请宅基地而非基地使用权不可单独流转袁出让方完全可以按照农村宅基地野三权分置冶改革的要求袁通过保留宅基地资格权在受让方取得宅基地使用权期限届满后依据约定条件仍收回宅基地使用权遥当然袁为了防止大量囤积农村宅基地情形的出现袁对流转数量应进行必要的限制遥科学设定农村宅基地使用权流转合同格式条款叶民法典曳第四百七十条规定院野合同的内容由当事人约定袁一般包括下列条款院渊一冤当事人的姓名或者名称和住所曰渊二冤标的曰渊三冤数量曰渊四冤质量曰渊五冤价款或者报酬曰渊六冤履行期限尧地点和方式曰渊七冤违约责任曰渊八冤解决争议的方法遥当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同遥冶鉴于农村宅基地使用权流转的特殊性袁流转合同中应注明所有条款都是在转让方和受让方真实意思表示的前提下设定的袁且没有违反相关法律法规及政策袁同时应注明土地界址尧面积尧流转期限尧用途和双方其他权利义务等遥丰富农村宅基地使用权流转方式一直以来袁宅基地相关改革被认为是在野三块地冶改革中相对最苑缘为滞后一部分遥对此有专家呼吁野允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权袁他的收入可以用于在城市购房的初始资金袁同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权遥冶咱远暂近年来袁中央及各级主管部门对宅基地的政策放松力度不断加大袁各地也在宅基地有偿使用制度尧探索宅基地自愿有偿退出机制尧完善宅基地权益保障和取得方式尧完善宅基地管理制度等方面作出了具体探索遥咱苑暂如浙江丽水已确权登记农村宅基地源圆援猿圆万宗袁约有员远援圆万宗农村宅基地处于闲置或半闲置状态袁约占宅基地总数的员辕猿袁闲置宅基地面积约源援缘万亩袁宅基地闲置情况严重遥在开展了宅基地野三权分置冶试点后袁全市已办理野宅基地及房屋使用权冶证书圆苑本袁办理抵押登记怨宗袁贷款金额圆圆园万元遥相关农户可从使用权流转中获得租金尧股息尧红利等多项收入曰咱愿暂上海在全国率先推出了宅基地野股权化冶的尝试遥在上海奉贤区南桥镇试点宅基地流转试点中袁对于退出宅基地尧选择相对集中居住的居民袁既可选择直接领取补偿资金袁也可以选择以此资金参股投资项目袁保底收益率不低于缘豫遥当地由镇一级政府成立了一家专门用来运作宅基地股权化的公司袁对项目收益进行兜底遥咱怨暂笔者认为袁可借鉴各地宅基地使用权流转改革的成熟经验袁进一步丰富宅基地使用权流转流转方式袁如野共建冶野拍卖冶野家庭农场冶野转让冶野赠与冶野继承冶等遥同时袁应建立健全宅基地使用权回购和征收等配套制度袁确保土地公有制性质不改变尧耕地红线不突破尧农民利益不受损遥建立农村宅基地使用权流转监管长效机制一是强化审批环节遥应探索建立农村宅基地初次取得与流转联审联办机制袁如宅基地使用权的流转先在所在村集体经济组织登记备案后袁由出让方和受让方向土地管理部门提出书面流转协议袁相关部门联合审查该项流转是否符合土地规划袁是否涉嫌违法占地尧侵占耕地袁手续材料是否齐全袁权属是否清楚等遥二是强化监督环节遥全面落实野三到场冶渊即宅基地申请实地审查尧批准后实地丈量批放尧住宅建成后实地核查冤要求袁对宅基地使用权流转进行全程监管袁避免因流转的宅基地面积超标而损害村集体经济组织的权益遥三是强化执法环节遥各乡镇人民政府应依法开展对农村宅基地使用权流转的动态监察袁及时发现并处理各类违法违规行为遥对于买卖或者以其他形式非法转让土地的袁应依据叶土地管理法曳第七十四条的规定由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得遥健全农村宅基地使用权价值评估体系一是基于各地农村宅基地使用权流转改革的方式不尽相同袁农村宅基地使用权价值评估也应因地制宜遥如对于有明确拆迁补偿标准的地区袁可以考虑采用成本逼近评估法袁即集体建设用地使用权价值越土地取得费渊耕地开垦费垣耕地占用税垣水利建设基金垣新菜田开发建设基金冤垣土地开发费渊集体农地开发为宅基地需要的开发费冤垣利息渊集体农地开发为宅基地投资产生的利息袁计算基数为土地取得费与开发费冤垣利润渊集体农地开发为宅基地投资产生的利润冤垣增值收益渊集体农地开发为宅基地之后产生的增值冤曰对于发达的沿海地区及北京尧上海等地袁可以直接采用基准地价系数修正法袁即土地价格越某一用途土地在某一土地级上的基准地价伊渊员垣宗地地价修正系数冤伊估价期日尧容积率尧土地使用年期等其它修正系数遥二是引入第三方专业价值评估机构袁将宅基地使用权的抵押尧担保价值化与透明化袁避免农民因不熟悉市场行情而导致宅基地流转价格过低遥三是苑远。
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措
浅析农村房地一体宅基地不动产确权登记的难题及举措1. 引言1.1 农村宅基地问题的重要性农村宅基地问题是中国农村改革发展中的重要组成部分，宅基地是农民生产生活的基础，也是农村土地制度改革的重点。
随着城市化进程的加快和人口流动的增加，农村宅基地问题不断凸显，尤其是在农村土地承包制度改革和土地流转过程中，宅基地的确权登记问题日益突出。
宅基地不动产确权登记不仅关系到农民的合法权益，也关系到农村土地资源的保护利用和农村社会稳定。
在农村宅基地问题日益突出的背景下，开展宅基地不动产确权登记，是保障农民权益、促进乡村振兴的重要保障措施。
需要加强政府引导和监管，建立统一的标准和规范，提高农民法律意识和社会认知，共同解决农村宅基地确权登记中存在的难题，推动农村土地制度改革向纵深发展。
【2000字】2. 正文2.1 宅基地不动产确权登记的难题宅基地不动产确权登记是农村房地一体化进程中的重要环节，然而在实践中却存在着诸多难题。
由于历史原因和地区差异，农村宅基地的界定和登记标准不统一，导致了登记过程中的混乱和纠纷。
土地流转与宅基地确权之间存在矛盾，一方面土地流转需要确权登记作为依据，另一方面确权登记又受到土地流转的影响，形成了一个相互制约的局面。
政府监管力度不足也是导致宅基地确权难题的重要原因之一，缺乏有效监管导致了登记工作的效率低下和不完善。
农民在宅基地确权问题上的法律意识和社会认知不足也是影响登记工作顺利进行的重要因素，部分农民缺乏意识到确权登记的重要性，导致了一些问题的发生。
宅基地不动产确权登记所面临的难题是多方面的，需要政府相关部门和社会各界的共同努力来解决。
只有加强政府引导和监管，建立统一的标准和规范，提高农民法律意识和社会认知，才能推动农村宅基地不动产确权登记工作顺利进行，为农村房地一体化进程提供有力支持。
2.2 缺乏统一标准和规范农村宅基地不动产确权登记的难题之一就是缺乏统一标准和规范。
由于各地政策和管理方式的不统一，导致了宅基地确权登记的混乱和难度增加。
农村宅基地不动产登记遇到的问题与策略探析
农村宅基地不动产登记遇到的问题与策略探析【摘要】农村宅基地不动产登记是农村土地制度改革的重要一环，对于规范土地权属关系、保障农民土地权益具有重要意义。
目前农村宅基地登记存在诸多问题，包括政策不清晰、流程繁琐复杂、权属纠纷难以解决、登记周期长等。
为解决这些问题，应加强政策宣传和指导，让农民了解登记政策和流程；简化登记流程，减少冗余环节；建立完善的登记机制，加强信息共享和协调。
只有通过持续努力，才能实现农村宅基地不动产登记的规范化和高效化，为农村土地制度改革营造良好的环境。
【关键词】农村宅基地、不动产登记、问题、政策、流程、权属纠纷、周期、策略、政策宣传、流程简化、登记机制1. 引言1.1 农村宅基地不动产登记的重要性农村宅基地不动产登记是一项重要的制度安排，对于农村土地资源的合理利用和农民权益的保护具有重要意义。
农村宅基地不动产登记是国家推行的基本国土制度之一，其目的是规范农村土地使用行为，保障土地权属的明晰，维护农民合法权益，促进农村经济和社会发展。
农村宅基地不动产登记有利于确立土地权属关系。
通过登记，可以明确土地的归属者，避免土地纠纷和乱占乱用现象的发生，保障土地使用者的合法权益，提高土地的使用效率和保值增值能力。
农村宅基地不动产登记有利于加强农村土地资源管理。
通过登记，可以掌握土地利用情况，为土地资源的统筹管理提供科学依据，推动土地资源的合理配置和优化利用，促进农村经济的可持续发展。
农村宅基地不动产登记有利于完善农村土地市场。
通过登记，可以建立健全的土地交易市场，提高土地流转的透明度和效率，促进土地资源的有效流动和配置，激发农民的生产积极性，推动农村产业结构的优化升级。
农村宅基地不动产登记的重要性不言而喻。
只有加强登记工作，规范土地使用行为，确保土地权属的明晰和农民权益的保护，才能实现农村土地资源的有效管理和可持续利用。
2. 正文2.1 农村宅基地登记存在的问题农村宅基地登记存在的问题主要包括登记政策不清晰、流程繁琐复杂、权属纠纷难以解决以及登记周期长四个方面。
浅谈农村宅基地确权登记
浅谈农村宅基地确权登记摘要：农村宅基地确权登记作为不动产统一登记的一部分，对于依法调处土地权属纠纷，有效化解农村社会矛盾，切实维护农村社会和谐稳定有重要作用，对于推进全国不动产统一登记信息管理基础平台的实现及全面运行有着积极促进作用。
文章首先通过明确宅基地确权登记的工作内容及目标，然后阐述了宅基地调查及确权登记流程要点，最后对宅基地确权存在的相关问题及可供参考的解决方式进行了归纳。
关键词：农村宅基地确权登记宅基地调查0引言加快推进农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础；是建立和实施不动产统一登记制度的基本内容。
将农房等地上建筑物、构筑物纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，不仅避免增加农民负担，登记资金的浪费，减少重复调查，而且有利于农民群众盘活资产，加快资产流转，这是推进不动产统一登记，建设房地一体的不动产登记体系的必然趋势，也是提高不动产产权保护和管理水平，建立现代不动产管理制度的客观要求。
1宅基地确权登记工作内容及目标1.1工作内容依据《地籍调查规程》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等要求，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，完成农村范围内的宅基地和农房的不动产权籍调查和权籍测绘，不动产权籍调查包括地籍调查及房产调查，权籍测绘包括地籍测量及房产测量，通过调查测量，全面查清农村宅基地的权属界线、权属性质、面积、用途以及地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况；完成权籍调查表的资料收集及内容填写，并签字盖章；完成不动产权籍图、宗地图和房产分户图的测绘；最终建立农村宅基地和农房统一的权籍调查数据库，纳入不动产登记信息基础平台管理，有效、稳妥地解决历史遗留问题，依法颁发不动产权证书，为推进不动产统一登记工作创造条件。
1.2工作目标（1）通过开展农村宅基地和农房统一调查登记发证工作，全面摸清农村范围内每一宗宅基地的权属界线、权属性质、面积、用途等基本情况，明晰产权归属。