房地产博弈
浅析房地产利益博弈中女府非理性策略行为及成因
化 。 因 此 ， 我 们 把 政 府 按 照 上 述 目 的 要 求 选 择 的 策 略 行 为 称 之 为 理 性 的 策 略 行 为 ，反之称之 为 非理性 的策略 行为 。 既 然 政 府 作 为 地 产 利 益 博 弈 中 的 主 产 生 的原 因 复杂 ，直接 影 响 着 房 地 产 导 者 ，政 府 是 否 能 够 保 证 其 策 略 行 为 的 博 弈 公 平 公 正持 续 的 进 行 ，增 加 了博 理 性化就 是房 地产 博弈能否 公平 公正进 弈 的 风 险 胜， 止和 矫 正 的 难度 较 大 ， 防 行 的关键 问题 所在 。无论 是从理 论分析 必 须 引起 人 们足 够 的重 视 。 还 是从 实际情 况来 看 ，在 现行 的土地 制 度 、行政 体制 、市 场机制 和博弈 环境等 【 关键 词 】 条件下 ，政府 并不 能实现 其策略 行 为的 房地 产 ； 弈 ； 博 非理 性 策略 行 为 理 性化 。本文 仅对政 府在 房地产 利益博 弈 中的非 理性 的策 略行为 其成 因作一 简 在 我 国房 地 产 利 益 博 弈 中 ， 政 府 既 要 分 析 如 下 ： 因 作 为 局 中 人 （ 弈 营 ） 参 与 博 弈 ，又 是 博 博弈规 则 的制定者 和执行 人 ，即博弈过 政 府 双重 身 份的 矛盾 性 导致 博 二 、政 府 的双 重职 能 的差 异性导 致 程 的公证 人或裁判 ，在博 弈 中具 有超越 弈 公 证 人 缺 位 其 策 略 行 为 的不 确 定 性 其 他 局 中 人 （ 括 出 让 土 地 的 农 民 、 房 包 方 面 ， 政 府 作 为 房 地 产 博 弈 活 动 发 展 经 济 是 社 会 的 一 重 要 的 社 会 个 地 产 开 发 商 及 商 品房 的 购 买 者 ） 的 强 势 的组 织 者 、博 弈 规 则 的制 定 者 和 执 行 职 能 ， 而 发 展 经 济 ，必 须 讲 求 效 率 。 作 地 位 ， 是 房 地 产 利 益 博 弈 过 程 的 主 导 人 ，其职 责是 制定公 平公 正的博 弈规 则 为 国民经济 的基础 产业房地 产也 应是政 者。 并 保 证 严 格 执 行 ， 使 博 弈 公 平 有 序 地 进 府 支持 发 展 的 重 点 产 业 。 政 府 一 般 采 取 如果 我们 把局 中人在博 奔 中的各种 行 ，实现政 府社 会福 利的最 大化 ；另一 的 策略行 为包括两 个方面 ：一 是大 力支 行 动 方 案 及 其实 施 活 动 称 之 为策 略 行 方 面 ，政 府 作 为 一 级 市 场 的 土 地 供 给 持 房 地 产 商 ，包 括 各 种 税 费 减 免 ，提 供 为 ， 那 幺 ，政 府 在 房 地 产 利 益 博 弈 中 制 者 ，又是 房地 产博弈 的局 中人 ，政 府通 融 资 贷 款 ，运 用 行 政 资 源 为 房 地 产 开 发 定和实施 各种政 策 、法规 、措施 、进行 过对 土地供 给 的控 制 ，实现 土地增 值收 商 创 造 良 好 地 发展 环 境 ，甚 至 容 忍 房 地 的 各种 行 政 行 为 和 商 业 交 易 活 动 及 其 集 益 的最 大 化 。 产 商在博弈 中犯规 怍弊等 ；二 是刺激 和 台 就 是 政 府 的 策 略 行 为 。 无 论 是 从 博 弈 政 府 的 这 种 双 重 身 份 ， 必 然 会 产 生 扩 大商 品住 宅 的消 费，包括 限制城镇 曙 的局 中人还是从 公汪 人 （ 判 ）的立场 的 问题 是 ：政 府 的 这 种 公 证 人 与 局 中人 民 自建 私 宅 ， 限 制 单 位 （ 业 ）为 职 工 裁 企 上 看 ， 政 府 的 策 略 行 为 应 达 到 的 目 的 身份 发生矛 盾 时 ，政府 会更 多地 履行作 自 建 住 房 ，引 进 外 地 炒 房 团 以 弥 补 本 地 足 ：组 织 足 够 数 量 的 局 中 人 参 与 博 弈 并 为 公证 人 的 职 责 ，还 是 维 护 作 为 局 中人 有 效 需 求 不 足 ，运 用 行 政 资 源 给 外 来 购 使 博 舜 过 程 公 平 、公 正 、 续 地 进 行 ；各 的 利 益 呢 ？ 即 在 公 平 博 弈 与 自身 利 益 的 房 者各 种 优 惠 （ 户 口迂 移 、子 女上 学 、 持 如 局 中 人 通 过 博 弈 获 得 自 己 满 意 的 支 付 天秤上 政府 会偏 向那边 呢？ 保 险就 业 等方 面 ） ，减少 或控 制 经济适 （ 收益 ） ，实现 自身利 益的最大 化 ，包括 理想 的答 案或理性 的策略 行为应该 用房 、廉 租房 的供 应 ，发布有 利于房地 消 费 者 以 自 已有 限 的 支 出 （ 价 ） 获 得 是前者 。 因为从 长期看 ，政府１ 制定 产 商 的 公 共 信 息 ， 承 诺 或 威 肋、 缩 土 地 出 紧 只有 自 己居 住 偏 好 满 足 的 最 大 化 ， 房 地 产 开 和执行 公平 的博弈 规则 ，合理 、规 范地 供 给 以 形 成 价 格 上 涨 预 期 等 。 发 商 以 自 己 的 投 入 获 取 利 润 实 现 的 最 大 供 给 土地 ，维 护房 地产 业健康 持续 的发 政 府 还 有 另 个 重 要 的 社 会 耳 能 ： ［ 】 化 ，土地所 有者或 占有 者 （ 政府 和农 民） 展 ，才能实 现社 会福利 的最 大化 ，并在 即兼顾社会 公平 、保持社 会稳定。所 以， 以有 限的 土地 出让 获取 土地 增值 的最大 这 一 过 程 中 ， 实 现 土 地 增 值 的 最 大 化 ， 政府 在 支持 房地 产开 发商 的 同时，还 应 化。 从 而 达 到 公 平 博 弈 和 自身 利 益 最 大 化 的 关 注 低 收 入 者 和 社 会 弱 势 群 体 ，政 府 住 现 代 博 弈 、 个 基 本 的 理 论 假 设 统 一协调 ，公证人 和局 中人 身份和 谐兼 兼 颐 公 平 方 面 采 取 的 策 略 行 为 也 包 括 两 八一 是 ：参 加 博 弈 人 是 完 全 理 性 的 ， 因 而 他 顾 。 个 方 面 ： 一 是 对 房 地 产 的 发 展 进 行 调 们 采 取 的 策 略 行 为 也 是 完 全 理 性 的 ， 即 而 现 实 的 答 案 或 非 理 性 的 策 略 行 为 控 ，包 括 运 用 行 政 手 段 ，经 济杠 杆 防止 其 策 略 行 为 有 利 于 实 现 自身 利 益 的 最 大 则 是 后 者 ， 因为 政 府 通 过 对 市 场 的 垄 房 地 产 发 展 过 热 ，抑 制 过 高 地 产 价 格 ，
基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.
（ 一） 此 博弈 中假 定中央政府不只是关注房地产业所 带来 的
财政收入 ， 更关注房地产业所带来 的社会 效用 ， 而地方政 府的政 绩与财政收入直接挂 钩 ， 因此地方政策 主要由财政收入主导 ， 所
谓“ 上有政策 ， 下有对 策” ， 如 没 有 强 力 制 约 必 然 导 致 地 方 政 府 抬
ａＵ 十Ａ —Ａ Ｍ —Ｃ ａＵ ＋ ８ Ｍ
化简得 ： Ａ （ ＋ ｐ ） Ｍ＋ ｃ
三、 重 复博 弈
（ 二） 中央政府 和地 方政府 的政策不 可能 同时出台 ， 在时 间 上具有一定滞后性 ， 而就一般而言 中央政策先 于地 方政策 ， 因此 此处假定地方政策就 中央政策 进行 调整。此处地方政府 的对策 简化 为地方政府积极 配合 中央政 策或是 消极配合 中央政策 ， 中 央政府对其消极配合有惩 罚和不惩罚两种对策 。
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本文拟通过对房地产业相关者 的行为进行博弈 分析 ，包括 完全信 息静态博弈（ 完全且 完美 信息动态博弈 ， 中央政府与单个
赵 天 营 王 秋 阳
（ １ ． 河海 大 学商 学院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ０ ０ ； ２ ． 江 苏经 贸职 业技 术学 院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ２ ４ ）
摘 要： 房地 产业 作为 国 家经济发展 的 支柱 产业 ， 一 方 面 直 接 影 响 国 家 ＧＤＰ的 增 长 ， 一 方 面 又 关 系 国 内社 会 的 稳 定 ， 而 作 为 房 地
ｌ
、 Ｊ Ｉ口
中国房地产市场的多方博弈分析
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
博弈论中的房地产开发例子
博弈论中的房地产开发例子
博弈论在房地产开发中有很多应用，其中经典的例子是房地产开发博弈。
在这个例子中，有两个房地产开发商，A和B，他们都面临着是否投资开发一栋新写字楼的决策。
如果两个开发商都选择开发，那么市场上将有两栋新的写字楼出售，需求大的情况下，每栋写字楼的售价可达单位资金；而需求小的情况下，每栋写字楼的售价仅为单位资金。
如果一个开发商选择开发而另一个开发商选择不开发，那么市场上将只有一栋新的写字楼出售，需求大的情况下，售价高达单位资金；而需求小的情况下，售价也可达单位资金。
在这个博弈中，每个开发商都希望自己的决策能够带来最大的效益。
他们需要考虑竞争对手的选择以及市场的需求情况两方面。
这个博弈论模型可以帮助开发商更好地理解市场动态，制定出更优的决策。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅博弈论相关书籍或咨询数学专家。
结合教材的房地产开发博弈例子,完成以下
结合教材的房地产开发博弈例子,完成以下摘要：1.房地产开发博弈的背景和概述2.房地产开发博弈的参与者和策略3.房地产开发博弈的收益和风险4.结合教材的房地产开发博弈例子进行分析5.对房地产开发博弈的思考和建议正文：一、房地产开发博弈的背景和概述房地产开发博弈是博弈论中的一个经典案例，它描述的是房地产开发商在决定开发何种类型的房地产项目时所面临的决策问题。
在这个博弈中，开发商需要考虑市场需求、政策法规、竞争对手等多种因素，以期获得最大的收益。
二、房地产开发博弈的参与者和策略房地产开发博弈的主要参与者包括开发商、消费者、政府和竞争对手。
开发商的策略是决定开发何种类型的房地产项目，消费者则是根据自身需求选择购买何种类型的房产，政府则通过政策法规来调控房地产市场，竞争对手则会影响开发商的决策。
三、房地产开发博弈的收益和风险房地产开发博弈的收益主要来自于房地产的销售收入，而风险则主要来自于市场不确定性和政策法规的变化。
开发商需要根据市场需求和政策法规来决定项目的类型和大小，以期获得最大的收益。
四、结合教材的房地产开发博弈例子进行分析教材中的房地产开发博弈例子是基于一个具体的房地产市场环境，通过对开发商、消费者、政府和竞争对手的策略分析，来探讨房地产开发博弈的决策过程。
通过这个例子，我们可以看到房地产开发博弈的复杂性和不确定性，以及决策者如何在不确定的环境中做出最佳决策。
五、对房地产开发博弈的思考和建议房地产开发博弈是一个复杂的决策过程，涉及到多方的利益和策略。
对于开发商来说，应该根据市场需求和政策法规，灵活调整项目策略，以期获得最大的收益。
对于政府来说，应该通过合理的政策调控，保持房地产市场的稳定和健康发展。
对于消费者来说，应该根据自身需求，理性选择购房。
房地产经济泡沫背后的多方博弈分析
分析博弈双 方的角色 ．我们不难发现 ．由于政府的权利和财
实 施 策 略 。可 以推测 ．如 果 政府 采取 鼓 励 的政 策 ．房地 产 业 的成
涨速度逐步减缓 ，２０ ０ ７年 ８ 月出现 了次贷危机 ．房地产市场的泡 政后盾 ．在与投资者 的博弈中相对处于主动 ，所 以一般政府会先 就中国而言 ．全国商品房价格 普遍偏高 ．房地产泡沫持续膨 本将减少 ．利润空间也会加大 ．投资者会加大投资力度 ，同时会 有很多新的投资者进入该市场 如果 ．政府不作为 ，出于投 资者 政府已经采取了一 系列措施来限制房地产业 的过热状况 而房地 对于该行业乐观态度 ．房地产的高收益现状会 吸引新 的投资者 ， 产商则不会顾及过热的现状 ，只要在 目前能得到 巨大 利润 ．就将 原有的投资者也会加大投 资。只是这 种情况下 ，房地产业的膨胀
几 方 在 面对 一定 的环 境 条 件 时 ．同时 或 先后 ．一 次 或 多次 ．从 各 市 场 是 一个 正 在 膨 胀 的 市 场 ．短 期 内还 不会 饱 和 ，所 以 ，仍 然会
自允许选择的行为或策略 中进行选择并加 以实施 ．便构成 了博弈。 有部分新进投资者 ，原有 的大部分的投资者也会监守阵地 ，并利
［ 词】房地 产 博 弈 关键
一
利 益 过热现 象 ．政府可能采取的策略有三种 ：鼓
２０ 以来 ． 球 房 地产 价 值 大 幅 度膨 胀 。 ０ ０ ～２０ 年 励 ．不作 为 ， ００年 全 ２０ 年 ０５ 控制。投资者也有三种策略 ：进入市场 ． 静观其变 ，
抑制房地产过 热的政策 以及房地产市场的饱和 ， 允许的总资金量 国 ７ 大 中城 市 房 价 涨 幅 比 较平 稳 。 １ ５ 涨 幅 在 ６ 左 右 波 Ｏ个 至 月 ％ （ｍａ ） Ｑ ｘ 是有限的 ， 且市场总利润空 间也是相对固定 的．因此 ， 动 进 入 ６ 当 月 涨 幅跃 上 了 ７ ． 且 不 断 加 速 ；７ １ 月 涨 幅分 ％ 而 至 ２ 某个投资者扩大投资时 ，短期内收益率会很高 但随着其他投 资 别达 到 ７ ５ 、８ ２ ．８ ９ 、９ ５ 、１ ％ 和 １ ．％ 。以 ２０ ％ ％ ％ ％ ０５ ０５ ０７ 者也 加大投资 ，总利润分散给了 多个投资者 ．利润相应的缩小 ． 最终所有投资者均达到 Ｄ ｑ ） （ｉ ：Ｏ的条件 ，但房地产投 资的回
中国房地产价格形成机制博弈分析论文
中国房地产价格形成机制博弈分析摘要：本文通过对房地产市场的四个参与者即政府、开发商、银行和消费者的行为做了深入分析，在对四个主体的行为分析的基础上，进一步阐述了房地产价格形成的内在机理，论证了房地产价格形成的客观条件，最后提出调节房地产价格的根本性措施。
关键词：房地产价格；政府行为；竞争与博弈中图分类号：f740 文献标识码：a 文章编号：1006-3315（2013）06-166-001一、房地产价格变动的一般性规律土地是稀缺资源，供给量维持在较为稳定的水平上，如果没有新开发的土地或者耕地保持一定量不变，那么可用于工业生产和商住的土地的供给曲线就是一条垂直与需求轴的直线。
从经济史的角度来看，土地的价格是伴随着经济发展而不断上涨的，土地的价格一直是经济利益体争论的焦点。
从农村流入城市的富余劳动力和城市原有居民对城市土地形成庞大的需求，最终促使土地价格上涨。
所以土地价格随着城市化发展而上涨是个普遍规律。
同时，房地产作为耐用商品，它同时具有消费属性和投资属性，作为消费属性的部分构成房地产市场的刚性需求，作为投资属性的部分构成房地产市场的投资需求，这两大需求往往同时存在，拥有刚需的消费者同时也可能作为投资者，这样一来房地产价格的形成不仅仅与城市化有关，还跟金融体系的运行机制有密切关系。
二、土地供给者与开发商之间的均衡土地的所有者的行为在房地产价格形成中至关重要。
在土地私有制条件下，土地拥有者与开发商之间的交易形成土地价格，随着经济发展，土地所有者意识到土地的增值空间，就会采取“惜售”行为来抬高价格。
在土地公有制条件下，土地属于国家，国家通过拍卖的方式出售土地。
对于耕地来说，国家补偿给土地承包者一定的损失，这一部分损失仅限于承包年限内按一定价格折算的经营收入，因此补偿成本是很低的。
地方政府的土地拍卖收入作为地方财政的来源之一，由于市场需求随经济发展不断旺盛，即使土地属于国家，土地拍卖价格也会居高不下。
两种所有制都无法避免市场的变化，但是，在私有制前提下土地增值的收益属于个人，公有制前提下，土地收益属于全体国民，至少，属于全民的财产有可能通过转移支付再流到全体消费者手里。
房地产发展的多方博弈分析
房 产博 弈 就能 达到 多赢 的均衡 结 果 ；否则 ，可 能造 成 多输 的局 面 。
关 键 词 ：动态 博 弈 ；静 态博 弈 ；合作 博 弈 ；不合 作博 弈 ；纳什 均衡
中 图分 类 号 ：Ｆ ９ ． ２９２ ３
文 献 标 识 码 ：Ａ 源自文 章 编 号 ： １０ —０ ３ ０７０ —０ ４０ ０ ９２ １（ ０ ）１ ６—３ ２ ０
四是 中央政 府选择降低 收益分 配比例 ，地方政府 也采取 降低 收益分配 比例 。此时博 弈 的结果 为（ ， 一１
一
地方政府也扩大收益分配 比例 ，双 方得到 的最终 收益
收稿 日期 ：２ ０ —９２ ０ ６０ —６ 作 者 简介 ：田晓青（ ９ ２）， ， 南岳 阳人 ， 士研 究 生 ， １８一 女 湖 硕
ｖ１ ０ ．８ＮＯ．１
Ｆｅ ｂ． ２ ７ ０ｏ
房 地 产 发 展 的 多 方 博 弈 分 析
田晓青 ，邓 忠
４０７） ３ ０ ９ （ 中 师范 大学 政 治学研 究 院 ，湖 北 武汉 华
摘
要 ：针 对 房地 产交 易过 程 中不 同决策 主体 行 为 ，依 次分析 了中央 政府 与地 方政 府 的博 弈 ，开 发商 之 间的博 弈 ，消 费
近几年 ，中 国房地产市场 出现连 续数年的快速发 展 ， 品房价格迅速攀升 ， 商 尤其是近一段时期 ， 在宏观
是（ ， 一２。 由于 土地 总收益不变 ，该博弈 的结 果 一２ ）
势必造 成中央政 府和地方政府 的强烈对立竞争 。 二是中央政府采取扩大收益分配 比例的策略， 而地 方政 府相机降低收益 分配 比例 ，中央政府与地方政府 最后的收益为（，２。在这种博弈过程 中地方政府 是被 ６ ） 迫采取 了降低收益分配 的策略 ， 但它为 了追求其 自身利 益最 大化 ， 势必会采取其他相关政策来 弥补 因降低 收益 分配比例造成的收益的减少 ， 其结果必定会影响中央政 府的权益 ，同时也会加大 中央政府与地方政府 的矛盾 ，
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
影 响房地 产商 的开 发 出行 为 。②房 段 ，在 住 宅供 给市 场 上 ，消 费 者 与 房
１ ． 博 弈 的主体 及 其特征 分析 。 地 产 开 发 商 。房 地 产 开 发 商 是 以 通 地产商就住宅供给价格 的博弈 ，房地 房地产市场博弈 中最重要参与者包括 过 生 产 房 地 产 实 物 产 品 ，在 博 弈 规 产商之 间争夺更多的消费者购房的博
消费者在与开发商的谈判中Байду номын сангаас于信息 发 商 所 得 的利 润 ；Ｈ为 所销 售 房 屋 的
６ ４
数 量 ；Ｐ为 销 售 房 屋 的单 位 价 格 ，Ｃ 我们可以假设在整个房地产市场中如
１ ． 政府。政府在房地产市场博弈
为房屋 的单位成本 ，Ｅ 为对公共物品 果只有单独 的两家 ，他们分别 为开发 中的角色定位——信息传递者 。要处
围房地 产市 审各主体之河曲博弈 薪
口 合肥
房地产作为一种稀缺性的资源 ，
鲁 惠 林
弱势地位 ，讨价还价力度不 大 ，往往 是被动的接受开发商 的价格 。消费者
者还有地产 中介 、银行 、民间群体 、
在 社 会 与经 济 发 展 、城 市 建设 和社 会 物业管理公 司等等。由于篇幅有 限，
环境 的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方 ，政府 、开 的最大消费承受能力是参加房地产市
重 的 地 位 。它 与 人 民 的生 活变 得 越 来 发商与消费者 的博弈 ，具体分析在房 场博弈的上 限，博弈 的结果 如果高于 越 密 切 ，因而 房 地产 质 量 的高 与 低 ， 地 产 市 场 上 ，三 方 的博 弈 力 量 及 关 承受能力 ，他将退 出博弈。 ２ ． 房 地 产 市 场博 弈 的基 本 模 式 。
房地产市场中的博弈思考
中 图 分 类 号 ： ２ Ｆ９ 文献标识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ６ ２３ ９ （ ０ ０ ２ — ２ ４０ １ ７ — １ ８ ２ １ ） ３０ ３ － ２
用 ２ ， ０表 倘 最 近 有 一 款 名 叫“ 子 户 大 战 拆 迁 队 ” 游 戏 在 网 上 被 这 是 个 零 和 博 弈 ， 收 益 点 （ ０ 一 ２ ） 示 ； 若 开 发 商 采 钉 的 热 捧 ， 中可 见 开 发 商 与 拆 迁 户 之 间 的 矛 盾 已 经 成 为 了 社 取强 硬的暴力行为 ， 从 而拆 迁户 限于势 单力 薄 只是委 曲求 全 ， 不 会 普 遍 而 敏 感 的 现 象 ， 年 来 时 有 不 惜 以 牺 牲 生 命 争 取 权 则 假 设 开 发 商 能 获 得 超 过 温 和 拆 迁 的 超 额 收 益 ， 妨 假 设 近 力 的 “ 子 户 ” 各 地 频 现 ， 力 拆 迁 的 开 发 商 与 勇 于 抗 争 是 ４ （ 元 ）则 拆 迁 户 损 失 也 为 ４ （ 元 ） 最 后 ， 如 开 发 钉 在 暴 ０万 ， ０万 ； 假 的 拆 迁 户 之 间 的 斗 争 成 为 了 经 济 发 展 进 程 中 无 视 人 权 与 财 商 采 取 暴 力 拆 迁 ， 拆 迁 户 誓 要 捍 卫 自 己 的 利 益 ， 不 妥 而 决 在 “ 也 甚 产 权 的 社 会 阵 痛 ， 们 想 知 道 的 是 ： 何 制 约 开 发 商 的 野 蛮 协 ， 这 种 情 形 之 下 ，钉 子 户 ” 许 会 采 取 偏 激 的 行 为 ， 我 如
开发 ， 有效利 用 存量 土 地 。第 三 ， 强对 开 发 商 的监 督 、 加 管 ２ ０ ０ ８年土地投放 量和交易 量偏小 ， 、 一 二线城 市地价 仍将 较
房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析
《房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析》摘要：所以，本文先从供需入手分析房地产市场一般现状，接着主要从房地产开发商之间、开发商和消费者之间的利益关系展开博弈分析，探索国内房价维持高位的原因，目前，我国房地产市场现状以及房价维持高位稳定是房地产市场多方博弈的结果，其中主要的矛盾方是开发商和消费者，两者之间的均衡变化推动价格的波动，（4）逆向选择分析消费者决策因素，消费者预期开发商会进一步提价，未来效用进一步降低，选择购买摘要：国内一些城市相继推出限购令，但房价并没有如预期般得到有效遏制。
文章以国内房地产市场为研究对象，从供需角度对房地产开发商和消费者的市场行为进行博弈分析，探索开发商将房价维持在高位的原因，并在此基础上对房地产市场的发展做出大胆预测，为政府规范房地产市场体系降低房价提供一定的决策参考。
关键词：房价；限购令；供需平衡；博弈分析一、引言2010年4月“新国十条”出台后，部分房价过高城市相继出台限购令，然而房价上涨并没有得到有效遏制，相反国内房价在多次“已经到顶”的预言中屡创新高，坚挺上涨。
2016年房地产市场大热，2017年上半年部分城市房价虽有回落，但是一、二线城市房价仍然维持高位稳定，二、三线城市房价异军突起，结构化分化愈加明显，房地产市场降温仍然处于隔靴搔痒状态，政府对房地产市场的调控情况劣于预期。
“限购令”指政府出台的房屋限购政策，希望从需求端入手，在保证基本住房需求的同时，彻底遏制投机和过度投资。
但是“限购令”只是一种政策，不属于法律，所以相关部门有关人士可以寻求对策，从而降低了政策的实施效果。
再者“限购令”限制部分需求的同时也抑制了供给，且有人就有刚需，即使房价短期下跌，长期来看并没有呈现下跌趋势。
博弈论关注参与主体的策略以及策略的均衡问题，侧重于多主体分析，认为每个主体都会选择最佳的行动以获取最大的好处，而且每个主体总会认为其他主体也在设法争取自身利益最大化。
在房地产市场中，开发商和消费者是利益关系最紧密的两大利益主体。
以博弈论看房价
博弈论——房价听完老师对博弈论的初步讲解，联想到生活中很多方面都与博弈论息息相关，一个理性人为获取自己的最大利益会采取一系列手段，很多人自己并不知道，在生活中他已经利用了很多经济学方面的知识。
经济学与哲学一样，充斥于生活的方方面面，哲学研究的是意识与存在的关系,而经济作为一种人类社会的客观存在的现象,与人类的主观意识活动是紧密相连的,所以需要哲学的指导,而且又反过来证明哲学的观点.。
博弈论又被称为对策论（Game Theory)，它是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要组成内容。
按照2005年因对博弈论的贡献而获得诺贝尔经济学奖的Robert Aumann教授的说法，博弈论就是研究互动决策的理论。
所谓互动决策，即各行动方（即局中人[player]）的决策是相互影响的，每个人在决策的时候必须将他人的决策纳入自己的决策考虑之中，当然也需要把别人对于自己的考虑也要纳入考虑之中……在如此迭代考虑情形进行决策，选择最有利于自己的战略(strategy)。
博弈论并非高深知识，它可以说与我们的生活息息相关，现实中好多事情都可以用它解释。
博弈论是指：某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程。
”博弈论的三个要素：局中人(Player)，策略(Strategy)，赢利(payoffs)。
当我们分析一件事情时，这三个要素是最基础也是最需要注意的。
好了，关于博弈论的知识先介绍这些，我们现在说说房价。
假定只有房地产市场是我们要研究的“局”，那么房地产商和消费者是两个“局中人”（参与者）。
房地产商和消费者围绕房子这一商品展开了一场博弈，博弈的核心是房价，当然，还有其他参与要素，比如，房子质量、附加信息、期望等。
从信息学的角度来讲，这是一场不完全信息的博弈。
一般来讲，房地产商是掌握信息多的一方，消费者是掌握信息少的一方。
浅析政府与房地产开发商的博弈现象
浅析政府与房地产开发商的博弈现象摘要：经济运行中的各行各业，在发展过程中，都需要资源和市场的整合，房地产市场作为高速发展中的产业，由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性，更是成为研究的热点问题。
一方面，中央努力调控过热的房地产市场，另一方面，房价逐年高涨，房屋空置率上升，房地产泡沫的味道越来越浓。
政府与开发商的市场博弈加剧。
关键词：市场博弈；政府政策；房产泡沫；理性行为博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。
所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。
马克思早就认识到了房价的特殊性。
他说，这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”，马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：一是房地产开发商。
房价上升会给房地产开发商带来额外利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。
由于房地产开发商的资产负债率大约为75%。
也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。
只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。
如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售，则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。
由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响不大。
当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。
提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段。
房地产市场往往被一些大房地产公司垄断。
在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。
某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力。
除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。
房地产现象中中央与地方的博弈
济利益主体地位。中央用政绩来考核 地方政府 ， 又必然促使地 方政府 不断追求本地 利益最大化 。 １９ ９４年实行的分税 制财政体制 的实际执行效果只是增加 了中央 政府的财政收入， 减少了中央政府的事权 ， 地方政府 的收入减 少， 缺 乏稳定 的财源， 造成财权与事权 的不统 一， 在这 一轮博弈 中， 似乎是 中央政府 占了上风， 是地方财权与事权 的失衡是不利 于地方 经济 但 和社会发 展的， 最终将影响整个 国家 的社会经 济发展 ， 这并不是 中央 政府所愿意地方政府追 求经 济增长 速度的压力首先来 自于地方的利
一
方 经济增长 的“ 内部性 ” 问题 ， 而把保持 宏观平衡 、 可持续发 展 、 环境 保护等这些 “ 外部性 ” 问题甩给 了中央政府 。但是 中央政府的政策方
针 必须 依 靠各 级 地 方 政 府 来实 施 ，如 果 地 方 政 府 由于 独 立 的 经 济 利
益也变成了 “ 企业 ”就必然会与 中央政府 的经济政策发生矛盾冲突 ， ， 在实施过程 中或是阳奉阴违 ， 或是公然抗命 ， 这样 中央政府出 台的政 策就会被阻断 、 被架空 。所以 ， 说到底 中央与地方的矛盾冲突还是政 府体制改革不彻底 ， 目前 的政府体制还不能适 应市场经济的需要。 二、 中央调控政策的建议与分税铷 度的完善 （ 中央调控政策的建议 一） １ 立有效 的、 ． 建 自下而上的制衡机 制。造成博弈的原因在 于房产 市场机 制不健全， 缺乏对地方和 中央政府有效的平衡和制约机制。 建 立有效的地方 利益表达机制， 扩大地方政府参与中央决策的机率， 加 强 利益 整合 ， 调 利 益 关 系 。 协 ２ ． 健全法律法规， 完善激励约束机制完备的博弈规则。 目前中央
益。在我 国目前 的经济体制下 ， 财政 是采取 “ 分灶吃饭” 的制度 ． 自己 的人得 自己养 。地方政府所属 的干 部生活条件好坏 ，工资水平的高 低． 直接取决于地方政府的财政状况 。 由于地方政府 的财政收入直接 与经济增长速度挂钩 ， 只有创造 出高速度 ， 才能改 善地方政 府的财政
房地产市场中消费者间的博弈分析
为了理解 目前的房价虚高 的以及 “ 追涨”的现 象 ， 本文对消费者 的群体行为进行分析。为了 便于分析我们假设市场上的消费者分为投 机群体 （ 购房的 目的是从交易 的过程 中获得利润 ，而不是使用 ）与消 费群体 （ 以居住为 目的的购房者 ）。如果用 Ｘ 表示投机群体 中购房群 体的比重 ， 表示消 费者群体中选择购房 的比重 ，则 ０ ≤ ，≤ ｌ Ｙ １ Ｙ 。 ０ 当市场房价初始的上涨导致了人们对未来进一步上 涨的预期 ，吸 引的买 家通常 是投机者 。随 着投机者 比重的增加 ，进一步使 房价上 升。这使消费群体购房比重增加 。从群体行为博弈的角度 ， 上述追涨 策略可看作对成功策略的模仿 。根据进化博奔复制动态的思想 ， 个体 对成功策略的模仿将 导致采用不 同策略子群体在总群体 中的的比重的 变化 ，变化速 度与各子群 体的原有 比重和各 自策略 的成功 程度成正 比。根 据上述假设 ， 机购房 群体与消费购房群体的比重的变化可 以 投 用下列动态微分方程组描述 ：
作者简介
周 中举 ，四川 省社会 科 学院法 学研 究所 助理研 究 员。
（ 收稿 日期 ：２ １ — ８ ２ ０ ０ ０ — ６）
５ 肛 煞 年第ｌ ＿ ２ 产 市 中消 场 费者 间 的博 弈分 析
率 Ｊ
—
一
（ 苏 省 徐 州 医药 高 等 职 业 学 校 ） 江 摘 要 近年来 ，关于房地产市场的讨论和研 究 已经引起 了学界和社会 的广泛 关注 本文研 究了房地产市场中消费者之 间的博弈
问题 ：
关键词
房地产市场
博弈
消费者
房地产业作为国民经济的支柱产业 ，因其产业相关度高 ，带动性 强 ，与金融业和人民生 活联 系密切 ，从而其发展态势关 系到整个 国民 经济的稳定发展和金 融安全 。然而我 国的房地产业终究是个新 兴的行 业 ，房地产市场中还存在很 多的问题需要解决 。近年来 ，随着房 价的 节节攀升 ，关于房地产市场 的讨论和研究 己经引起了学 界和社会 的广
基于博弈论的房地产寻租行为分析
基于博弈论的房地产寻租行为分析提要本文首先指出寻租现象在我国的表现。
然后，基于博弈论模型，运用数学工具分析寻租人和设租人选择寻租的条件和临界值。
最后，结合模型，提出了解决寻租问题的若干对策。
并首次提出了“鼓励基金”的概念，以鼓励政府“监管人”。
所有这些，目的是减少因寻租引起的社会福利损失，使房价和房地产业健康发展。
一、寻租理论寻租理论是20世纪七十年代西方经济学界公共选择学派创立的理论，是以研究非生产性竞争的寻利活动为主的经济理论。
在现代经济学中，寻租被定义为通过获得或维持某个领域的垄断地位来寻求、保持和增加经济租金的非生产行为。
这里的经济租金是指支付给资源所有者的款项中超过那些资源在任何可替代的用途中所能得到的款项的那一部分。
二、寻租在我国房地产行业的表现（一）土地供应领域的寻租。
土地领域寻租方式主要有：①供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作，以明显低于市场的价格出让土地；②在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租，即作为寻租者的开发商在政府部门默许下，与其他竞争者达成私下协议，以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争，从而以较低的招标价获得土地使用权；③征用农村集体所有土地过程中，地方政府非法、低价征用农村土地，将其变为房地产开发用地，从而获取巨额经济租金。
通过这些方式，土地出让方和房地产商勾结，牟取非法租金，损害社会公众利益。
（二）住房建设领域的寻租。
我国实行多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。
对于经济适用房和廉租房，国家给予了免收土地出让金、开发贷款优先发放等诸多优惠政策。
一方面诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”、“廉租房”之名行“商品房”之实。
对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手中权力的市场价值，“寻租”也就滋生开来。
（三）资金领域的寻租。
房地产业是资金密集性行业，房地产开发离不开金融的支持。
纳什均衡及应用举例-博弈论
n 信息集：参与人在特定时刻有关变量的值的 信息
n Common Knowledge 即共同知识（所有参与 人知道，所有参与人知道所有参与人知道，）
Complete and Perfect ——完全信息与完美信息
0 n 需求大， A不开发, B开发， B为8000万元，A
为0 n 需求大， A不开发, B不开发,都为0 n 需求小， A开发, B开发，AB各为-3000万元 n 需求小， A开发, B不开发。A为1000万元B为0 n 需求小， A不开发, B开发A为0，B为1000万元 n 需求小， A不开发, B不开发，都为0
用水平 n 自然人或团体，如企业、国家、OPEC、EU n 重要的是每个决策主体必须有可供选择的行动或策略
和一个很好定义的偏好 n 而不做决策的被动主体只当作环境参数 n 虚拟参与人：“自然”（nature）作为“虚拟参与人”
（pseudo-player）来处理。这里的自然指决定外生 随机变量的概率分布的机制
n 它是指在一个特定的策略组合下player得到 的确定的效用水平，或者指参与人得到的期 望效用水平。
n 这是player真正关心的东西，是player博弈 后所得利益。
n 他的目标就是在自己可以选择的战略集合里， 选择某个战略以最大化自己的期望效用函数 （v-N-M预期效用函数）。
支付
n 如果有n人博弈，令ui为Player i 的支付(效用 水平），u=(u1,…ui…un)为支付组合payoff profile,
n 两者主要区别是在对博弈结果与博弈进程知识的掌 握情况有差别：
房地产市场中的三方博弈分析
８ ）
图 ３ 动 态 博 弈
如图 ３ ，在政 府实 行鼓 励政 策 下 ，根据 静 态 分析 的结
果 可 以知 道 ，买 房者 多买 房 ，房地 产商选 择 多投资 是稳 定 的策 略 ， 时政 府 选 择 鼓 励政 策 的概 率 是 Ｐ ，选 择 限 制 此 。 政策 的概率 是 Ｐ ，则有 Ｐ ＋ ： １ ， Ｐ ＝ 。在初期 ，政 府需 要 实 行鼓励 政策 以促 进房地 产 市场 ，通过 房地 产 市场来 刺激 国
系 与现实相 符即可 ，不必 要求精确 的数字 。因为在博弈 当
房 者
ｐＢ
少买房
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
墨，２ ，６
，４ － ，墨
中，只有相对 的大小 关系才会 影 响到博弈 的均衡 结果 。政 府对 于房地产 市场 的不 同政策会影 响到买 房者 与房地产 商 的决 策 ，而买 房者与 房地产 商 的决 策也会 反作用 于政府 的 政策 ，通过影 响政府 的政策 执行结 果来影 响政府 下一步 的 政策制 定 。我 们可 以构造 静 态博 弈 分 析矩 阵 如 图 １ 、图 ２
［ 中图分 类号 ］Ｆ ０ ２２ ［ 文献标 识码 ］Ａ ［ 文章 编号 ］１０ ６ ３ （ ０ ０ ２— ０ ６—０ ０ ５— ４ ２ ２ １ ）５ ０ ５ ２ 政策下 ，买 房者 选 择 多 买 房 ，房 地 产 商 选 择 多投 资 的 Ｕ
１ 基本 假设
（ ）在 房地 产市 场 上 只有 买 房 者 、房 地 产商 、政 府 １ 三方进行 博 弈 ，没有 其 他 博 弈方 影 响房 地 产 市 场 的 均 衡
双 方 最 终 选 择 Ｕ （ 房 者 ，房 地 产 商 ，政 府 政 策 ） ＝ 买 （ ５，４，８ 的均 衡 策 略 。 ）
房地产销售市场主体的博弈分析
房地产销售市场主体的博弈分析在房地产市场中，受到关注最多的就是房地产商与消费者之间关于价格的博弈。
就目前我国房地产市场情况来看，房地产商在这场博弈中，占有很大的优势。
房地产商是价格的制定者，同时也是大量信息的占有者和发布者；消费者势单力薄，是信息占有不对称的一方，同时往往又不能形成有效的联盟来对抗房地产商，因此只能作为价格的跟随者进入到这个市场中来。
标签房地产；销售；市场主体；博弈1 房地产商与消费者之间的博弈在住房市场上，房地产商与消费者之间处在一种信息非对称的状态下。
房地产企业掌握着房地产商品的大量实质性信息，既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息，也有包括产品成本、质量、利润、增值潜力等在内的隐蔽信息，还有包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。
这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方—房地产商处于信息优势的地位，而交易的买方—消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对商品房本身的影响较小，因而消费者处于信息劣势的地位上。
1.1 房地产商与消费者之间博弈模型1.1.1 交易博弈模型的假设条件博弈的参与者：该博弈模型中仅有两个参与者，分别为开发商A和消费者B，且交易双方完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。
博弈的策略集：房地产商的策略集={物有所值、物非所值}；消费者的策略集＝{购买、放弃}。
该房地产的价格为P，物有所值的情况下开发商付出的成本为,物非所值的情况下开发商付出的成本为，显然＞。
若消费者在物有所值的情况下选择放弃，则将有－S的损失，而此时房地产商的损失为,若消费者在物非所值的情况下选择购买，则将损失,此时房地产商的损失为。
博弈类型：博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。
房地产商占有更多的信息优势。
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《生产管理》课程考查论文我国房地产博弈分析姓名吴采蔚专业会计学学号2011443264得分2012年11月25日我国房地产的博弈分析摘要：我国房地产市场价格在近年来呈现连续上涨趋势, 影响了人民生活质量的提高。
分析家们认为房地产行业现在呈现的是一种病态发展。
价格之高似乎已经超过了消费者的承受能力。
更有专家高呼应当防止房地产泡沫破裂后对人们生活的影响。
因此，为了能够促使房地产市场价格趋于合理, 在分析我国房地产市场目前所处的困境及其成回的基础上, 依据动态博弈理论, 本文将在分析我国房地产市场目前所处困境的基础上, 探寻我国房地产市场走出困境、健康发展的可行之路, 指出北京房地产市场价格未来可能走势情况。
关键字：房地产价格，信息不对称，矛盾，博弈措施前言：近年来, 我国的房地产市场价格呈现出了连续上涨的趋势, 而且上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度。
从而引发了人民买不起住房或者按揭贷款买房后, 生活拮据、生活质量下降的现象。
到目前为止已经有大量关于房地产市场价格未来发展趋势的争论。
一部分人认为房价会继续上涨, 这将使人民在购房之后, 生活更加拮据; 另一部分人则认为房价应该下调, 而且呼吁政府部门采取措施强制降低房价。
但在目前的社会状况下, 要求政府部门采取强制措施降低房价是违背社会发展规律的, 也是不现实的。
因此, 为了提出一种减小人民生活压力、提高人民生活质量的可行方案，就需要借用博弈理论来思考。
1 房地产的定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地?、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
房地产市场的含义从两方面来说。
广义的市场指商品交换关系的总和；狭义的市场指一定时间内商品交换双方进行交易的其具体场所。
【2】房地产的特征：○1不完全竞争性、○2强投机性、○3强法律性、○4广泛参与性【2】2 中国房地产的发展历程严格说来，中国房地产市场的发展时间并不长，是改革开放以后才逐步形成的。
新中国成立初期，中国政府对官僚资本家所拥有的房地产进行了没收，将其改造成够有资产，并分配给有关国家机关、企事业单位使用。
全国设立了地政局、房地产管理局等有关机关，对房地产市场进行了严格的管理和控制，实行全国房地产分配和划拨制度。
至1964年，全国基本上消灭了房屋租凭中的资本主义经营，否定了房地产私有制度，土地不允许买卖转让，主要实行行政划拨和无偿使用。
也就是说在新中国成立后的相当长的时期内，房地产在中国并不具有商品属性，住宅由国家统一计划，统一投资建设，统一分配给有关单位使用。
尽管有少量严格控制下的房地产租凭，当并没有形成竞争性的住宅市场，房地产市场也就基本不存在了。
随着改革开放政策的实施，在全国范围被惊醒了房地产市场改革。
整个改革首先从土地市场开始，然后是艰难的住房制度的改革。
【3】第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978~1991）第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992~1995）第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1996~2002）第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003至今以来）3 当代房地产的背景目前世界城市化水平已经达到56%，当代中国正处于“中国城市化社会的发展”之夜！城市化的发展成为社会整体进化的一个标志，中国城市人口从1949年的10%到2008年的46%。
城市化是中国房地产的“催化剂”城市化所表现出来的人口扩张，必然带来住房直接的与刚性的需求，而其表现为三种制度形式：1、城市政府管理城市的制度表现（如“拆迁”、“老城改造”等）。
2、外来人口对住房产生直接需求。
3、社会经济发展使城乡居民收入增加带来的城乡居民住房改善的需求。
【1】4 当前房地产市场运行特征及存在的主要问题特征：1、投资总量稳定增长投资结构基本合理。
2、资产负债率高，对银行业的依靠程度高。
3、开发商土地储备多，存在土地闲置。
4、销售面积及总额平稳增长。
5、各类用途的商品房交个平稳增长。
【2】主要问题：1、部分地区房地产投资增幅过高。
2、土地稀缺导致地价投机普遍。
3、房地产供求结构失衡。
4、房屋销售价格持续走高。
5、部分城市房价上涨过快，房价收入比明显偏高。
6、全国购房投机沉淀陈威严重隐患。
【2】5 房地产在经济发展中的地位与作用1、房地产投资和消费双向拉动经济发展中的地位。
2、增加财政收入与扩大就业。
3、改善人们的居住环境。
6 房地产市场的博弈分析6-1 货币政策分析【2】1 利率途径：利率降低→房地产需求上升→房地产投资（房地产价格）上升2 信贷途径：货币供应上升→住房贷款上升→房地产需求上升→房地产投资（房地产价格）上升3 汇率：人民币升值预期→外资流入房地产投资→房地产投资（房地产价格）上升4 流动性效应：利率（划地供应）降低→股票价格上升→财务困难的可能性下降→新住房的房地产投资（新住房的房地产价格）上升6-2 低收入与高房价之间形成的矛盾：所有拿工资收入的合法居民都买不起房根据世界银行测算结果表明, 一户家庭拿3～6年的收入来购买住房是最合适的。
住房价格与家庭年收入比保持在3: 1至6: 1之间, 居民才有足够的购房支付能力, 这在发达国家也是最普遍的。
由以上数据的可以看出, 北京这种大城市的商品住宅价格相对于人民的家庭收入来说, 显得太高了, 人民的低收入与高房价之间已经形成了很大矛盾。
造成这种情况的原因是多方面的。
其一在于,房地产市场是一个寡头垄断行业, 每一地区房地产行业的垄断寡头往往影响着本地区房地产市场的价格。
作为垄断寡头的开发商, 在定价时, 会尽量增大生产者剩余, 而使消费者剩余几乎为零。
在实现企业利润最大化目标的驱动下, 其定价往往偏高。
其二, 目前从全国来看，我国房地产市场很不规范。
我国房地产市场开发商都是利益最大化为主, 缺少真正的社会责任感。
相关法律、法规还不健全, 大量资金进入房地产市场牟取高额利润就有了可乘之机。
房地产市场的过度投机行为, 也造成房地产市场价格偏高。
以上两方面的原因, 造成了我国房地产市场价格不断上涨, 与人民的低收入之间形成矛盾。
6-3 房地产开发商之间的博弈房地产企业的市场行为是指房地产开发商在市场上为实现利润最大化和更高的市场份额而采取的适应市场要求不断调整其策略的行为。
在房地产开发市场中, 如果不存在法律或行政上的市场进入、退出壁垒时, 企业要实现垄断地位的途径有②: 一是企业的成本优势, 即凭借其生产成本低于市场均衡价格, 就能垄断市场; 二是先动优势, 即企业通过在市场竞争中先发制人、在保持市场占有率的前提下, 设置各种策略壁垒, 使产品的市场交易价格维持在其他企业的成本之下, 以达到阻止其他企业进入市场的目的。
诸如区位、户型、品牌、质量等异质性以及消费者对不同的产品具有不同的偏好;另一方面, 考虑到住宅产品的可替代性和消费者对产品价格的敏感性。
用伯特兰德(Bertrand) 模型来分析开发商在房地产市场中的定价策略博弈。
n个开发商对房地产定价博弈的一般形式分析模型的假设条件:1. n个房地产开发商在同一地段同时进行价格的竞争决策,市场需求量函数线性形式Q = Σiqi , qi= ai - bi pi + Σdj pj 。
21di > 0,即提供的房地产产品有限替代性。
且每个开发商不计固定成本, 开发边际成本: C ( qi ) =ci qi ciE 0,且ai > ci i = 1, 2?n。
31开发商的收益函数为: Ri = R ( p) = pi qi -ci qi。
其中Pi 为第i个开发商的定价。
(二) 开发商策略及博弈的均衡分析【2】第i个开发商的收益函数为: Ri = pi qi - ci qi =( pi - ci ) ( ai - bi pi + Σdj pj ) ,则收益最大化的一阶条件为5 R5 qi= 0, 即p3i = ai + ci ( bi - Σdj ) ) /2 ( bi -Σdj ) ,当产品的替代系数相等,即dj = di ,则p3i =ci2+ai2 ( bi - ( n - 1) di )。
当只有两个开发商的寡头市场竞争情况为简化模型, 设开发商的需求函数分别为q1 = a1 + p2 - p1 ,q2 = a2 + p1 - p2 , a1、a2 为开发产品的相对异质性;开发的边际成本分别为c1、c2。
则开发商的收益函数为:R1 = ( p1 - c1 ) q1 = ( p1 - c1 ) ( a1 + p2 - p1 )R2 = ( p2 - c2 ) q2 = ( p2 - c2 ) ( a2 + p1 - p2 )由收益最大化的一阶条件:p1 = ( a1 + c1 + p2 ) /2p2 = ( a2 + c2 + p1 ) /2均衡解为:p31 = (2 ( a1 + c1 ) + ( a2 + c2 ) ) /3p32 = (2 ( a2 + c2 ) + ( a1 + c1 ) ) /3由此可见,在房地产寡头竞争市场中,当房地产产品的差异性较小和开发商的边际成本相同时,将价格合谋与古诺和斯塔克博格开发规模竞争模式相比较,开发商实现价格的均衡条件下,市场的总开发量减少了, 但市场均衡价格确上升了,且开发商的总收益也增加了。
理智的开发商在追求利润最大化时认识到：在引入时间维度的重复博弈过程中,自己的行为对其竞争者有相当大的影响,而且可假定他们会接受他强加于他们的损失而不予报复。
由于任何一方的削价的结果都不可避免地减少他自己的利润,没有人会降价销售, 尽管开发商完全独立,均衡结果就象他们签定了垄断协议一样。
因此,开发商之间进行价格合谋将是一种更为理性的战略选择。
但是, 如果后进入者在决策之前不知道在位开发商的开发量信息,即使在位开发商先动, 那么又回到古诺的静态均衡,在位开发商也就失去了“先动优势”。
那么, 在位开发商要想获得斯塔克博格竞争利润,那就必须有先动的承诺价值,即产品生产出来就变成了一种沉淀成本,使得后进入开发商认为它的威胁是可置信的。
6-4 开发商与购房者之间的博弈行为分析房地产市场中最重要和具有决定意义的是开发商和购房者之间的博弈行为。
假定房地产市场上只有一家开发商甲和一家购房者乙, 开发商和购房者都是机智和理性的, 则在开发商和购房者之间存在着合作弃。
该博弈过程可用轮流出价的讨价还价模型来解释。
根据轮流出价的讨价还价模型, 在无限期轮流出价博弈中, 唯一的子博弈精炼纳什均衡结果是: x=1 -δ2/1 -δ1δ2。