2-2物业管理师-物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策方案
物业管理基本制度与政策方案一、物业管理的概念及重要性物业管理是指对住宅、商业、办公等房屋及其附属设施进行全面管理和维护的工作。
物业管理的范围包括但不限于房屋的日常维护和修缮、小区环境的美化和保洁、安全设施的维护和更新、业主之间的纠纷调解等。
物业管理直接关系到业主的生活质量和物业的保值增值，具有重要的社会意义和经济价值。
物业管理的重要性主要表现在以下几个方面：1. 提高物业的保值增值能力。
通过有效的管理和维护，可以延长房屋的使用寿命，提升物业的价值，为业主带来更好的资产回报。
2. 提升居住环境质量。
物业管理可以保持小区环境的整洁美观，提高居民的生活舒适度，增进社区的和谐共建。
3. 保障业主的权益和利益。
物业管理可以规范业主之间的关系，维护业主的合法权益，促进社区内部的和谐稳定。
4. 促进社区经济的发展。
良好的物业管理可以带动周边商业的发展，促进社区内部的经济活动，推动社区经济的繁荣发展。
综上所述，物业管理在现代社会中具有重要的意义和作用，其重要性不言而喻。
二、物业管理的基本制度1. 物业管理委员会制度物业管理委员会是由小区内业主自行选举组成的机构，负责监督和管理物业管理工作。
物业管理委员会的职责包括但不限于：监督物业管理公司履行合同、管理物业费用、维护小区环境和安全等方面的工作。
物业管理委员会制度是物业管理的基本制度之一，有助于提升业主参与物业管理的积极性和主动性。
2. 物业管理服务标准制度物业管理服务标准是物业管理公司为了提高服务质量和规范服务流程而制定的一套全面的管理标准。
物业管理服务标准包括但不限于：物业管理公司的服务宗旨和管理理念、服务项目和内容、服务流程和标准、服务时限和质量要求等。
物业管理服务标准制度是物业管理的重要组成部分，有助于明确物业管理工作的方向和标准。
3. 物业管理奖惩制度物业管理奖惩制度是为了激励和惩罚物业管理工作人员而制定的一套奖励和处罚机制。
物业管理奖惩制度包括但不限于：根据工作业绩和质量情况设立奖金和奖励方案、对工作不力和违规行为进行严厉处罚和纠正等。
全国物业管理师执业资格物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策
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第一节 物业管理的概念
一、物业管理的概念
（一）对《条例》所称物业管理定义的理解(定位)掌握
1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来 实现的活动。 2、物业管理活动的基础 依 据 是物业服务合同。 3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理， 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
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（四）实施物业管理有利于维护社区稳定。 协助公安等部门防范刑事犯罪、防火、防事故。 开展社区文化活动，丰富居民业余生活。 促进邻里和谐关系，促进精神文明建设。 （五）实施物业管理有利于推动房地产业良性发展 对房地产保值、增值有重大影响。
对项目的品牌效应、房地产开发的良性循环有重
要意义
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第三节 我国物业管理制度的历史沿革
转型期：房屋管理转为市场化 的物业管理。
政府作用
基于三个原因
物管是城市管理的重要部分。 城市管理是政府的主要职能。 普商房、经适房、廉租房的物 管是民生问题。直接关系民众生 活保障和社会和谐。
物业管理制度的历史沿革以《条例》为分水岭： 《条例》颁布前后两个阶段，有承继及各自鲜明特点
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内
容
（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范） （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代） （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 （五）《物业管理企业财务管理规定》 （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项 维修资金管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1 日起施行 （七）《物业管理企业资质管理试行办法》 按2007年11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管 理办法>的决定》(建设部令第164号) （八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策一、引言物业管理是指对房地产项目的维护、运营和提供相关服务的一种管理形式。
物业管理的主要目标是确保房地产项目的正常运行，提高物业价值，并为居民提供良好的居住环境与生活条件。
为了实现这些目标，物业管理需要建立一套完善的基本制度与政策。
本文将重点介绍物业管理的基本制度与政策，分为以下几个方面进行详细阐述。
二、物业管理组织架构一个良好的物业管理组织架构对于物业管理的有效运作至关重要。
物业管理组织架构应包括物业管理委员会、物业主管部门、物业服务公司等，各个层级之间需要明确的职责划分和协作机制。
三、物业管理服务内容物业管理的服务内容包括但不限于维修、保洁、绿化、安保、设施设备管理、投诉处理等。
为了保证服务质量，物业管理应建立严格的监督和评估机制，确保各项服务得到有效执行和改进。
四、物业费用收取与使用物业管理需要收取费用以覆盖管理和服务成本。
物业费用的收取应遵循公开透明、合理合法的原则，同时需要建立相应的会计制度和财务管理体系，确保资金使用合规和财务透明。
五、居民参与与互动机制物业管理应积极鼓励居民的参与和意见反馈，建立有效的居民代表机制和居民投诉处理机制。
居民的参与可以促进管理决策的公正性和规范性，增加居民的满意度和凝聚力。
六、安全管理与应急预案物业管理应建立完善的安全管理制度与政策，包括但不限于消防安全、交通安全、治安管理等。
同时，应制定应急预案，应对各种突发事件和灾害，确保居民的安全。
七、环境保护与节能减排物业管理应积极参与环境保护和节能减排工作，制定相应的政策与制度，加强对垃圾分类、能源使用、绿化等方面的管理与监督，提高社区的环保意识和环境质量。
八、法律法规遵守与行业标准物业管理应遵守国家法律法规和相关行业标准，建立健全的管理制度与政策，确保管理工作的合法性和规范性。
物业管理应加强对员工的培训和教育，提高管理水平和服务质量。
九、技术与信息化支持物业管理应积极采用现代化技术和信息化手段，提高管理效率和服务质量。
物业管理基本制度与政策 物业管理的基本制度
第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度1、《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权力。
2、《条例》的第六条规定：房屋的所有权人为业主。
3、在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
4、具有业主身份的有三种，房屋所有权证书持有者；房屋共有权证书持有者；待领房屋所有权和房屋所有权证书的购房者。
5、业主在物业管理中应享受的权力：参加会议提建议，接受服务四权利：选举权、被选举权、监督权、知情权。
6、业主的义务（遵法，交钱）：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位、设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家规定缴纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。
7、物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。
8、一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。
9、业主大会的筹备：成立业主大会筹备组；业主大会筹备组的工作内容（确认首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；参考政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议以上的投票权数；确认业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会的其他准备工作；）筹备业主大会的工作要求（开会公布15日前，确认身份，确认投票权）10、业主大会筹备组的工作内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
11、业主大会筹备组应当自组成之日30日内在行政主管部门的指导下，召开首次业主大会。
12、业主大会的职责（业主共同决定的事项，一定，二选，三动）：《条例》规定中，制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则的其他有关物业管理的职责。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。
作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。
因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。
一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。
它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。
1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。
该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。
2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。
物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。
3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。
包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。
物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。
4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。
物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。
5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。
物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。
二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。
它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。
1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。
政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。
物业管理基本制度与政策(整理版)
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1.物业管理:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式:1)业主自己进行管理2)业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3)业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3.物业管理活动的基础是物业服务合同,实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。
物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围1)《条例》既调整住宅,也调整非住宅;2)《条例》的适用范围哦,既包括城市,也包括农村;6.物业市场产生与发展的前提条件:1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变(设备设施齐全的组团1建筑、住宅小区,已经成为现代房地产的主流形态);2)多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应;3)物业管理活动应当遵循市场原则:业主管理房产的方式,由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理,其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去,全体业主仍然享有物业管理的决策权,但管理职能交由物业管理企业实施,由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护,并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件,主要目的是1)强调业主在市场活动中的自主权,业主作为物业的主人,具有充分的自主选择权,而这种选择权必须得到保护2)强调物业管理活动必须纳入市场秩序8.非市场性的房屋管理不属于物业管理9.物业管理的特征:1)社会化:一是,物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业;二是,物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
技能培训专题物业管理基本制度与政策讲义第讲物业管理基本制度与政策
技能培训专题：物业管理基本制度与政策讲义第一讲：物业管理基本制度与政策一、物业管理的法律法规物业管理是一个涉及多个利益主体的复杂系统，需要遵守相关的法律法规，以保证物业管理公正、合法、规范。
目前，与物业管理相关的主要法律法规包括：1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国物业管理条例4.城市物业服务行业标准5.小区物业服务规范6.物业企业资质管理规定等物权法规定了物权的性质、范围和保护等，对于物业管理的权利、义务有重要的规定。
城市房地产管理法规定了房地产的管理制度和政策，物业管理条例则规定了物业服务的内容、标准和义务等。
城市物业服务行业标准、小区物业服务规范等是对物业管理服务行业的具体规范，而物业企业资质管理规定则是对物业企业的管理和监管。
二、物业服务合同物业服务合同是物业管理服务的关键合同，也是保障业主权益和物业公司权益的重要手段。
物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、维修保养等内容。
合同签订之前应当进行企业资质、价格、服务标准等方面的考察和比较，确保合同条款的公平合理。
物业服务合同应当注重以下几个方面的约定：1.服务内容：应当明确维修保养、安保、卫生清洁、绿化景观、收费管理等具体内容，而且应当充分考虑到业主的需求和实际情况。
例如，一些老旧小区在卫生清洁、安保等方面可能需要更为细致、周到的服务。
2.服务标准：服务标准应当明确、具体，并且具有可量化性。
例如，卫生清洁服务的标准可以是每天垃圾清运一次（工作日）、每周打扫公共走廊一次、每月进行一次内部管道清洗等。
3.服务期限：服务期限一般应当是一年，但是可以根据实际情况进行适当的调整。
例如，一些临时性维修保养服务可以根据实际需要灵活安排。
4.收费标准：收费标准应当合理、公正，并且符合市场价格水平。
另外，应当注重电费、水费等个别费用的明确和管理。
5.维修保养：合同应当明确对于维修保养的内容、标准、时间限制等方面的约定。
物业管理基本制度和政策(整理笔记)
物业管理基本制度和政策第一章物业管理概述第二章需掌握内容一、对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。
2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。
3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。
《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。
《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。
二、《条例》确定的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业服务企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。
业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。
开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。
三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项需熟悉内容一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策作为一个城市中不可或缺的一环，物业管理在城市发展和社区生活中扮演着至关重要的角色。
物业管理基本制度与政策的建立和实施对于维护社区安全、改善居民生活环境以及保障公共设施的正常运行发挥着重要作用。
本文将深入探讨物业管理的基本制度与政策，旨在帮助读者更好地了解和理解物业管理领域的重要性和相关政策。
一、物业管理基本制度的要求物业管理基本制度是物业管理工作的规范性文件，是根据现行法律法规和相关政策要求而制定的。
其目的是确保物业管理公司和居民之间的权利和义务得到平衡和双方的合理满足。
基本制度通常包括以下方面的内容：1.1 符合法律法规的要求物业管理基本制度应该严格按照国家有关法律法规的要求来制定和执行。
比如，制度应遵循《物权法》、《城市房地产管理法》等有关物业管理的法律法规，确保物业管理的合法性和合规性。
1.2 居民权益的保护物业管理基本制度应明确规定居民的权益和义务，保护居民的合法权益。
比如，物业管理公司应提供及时有效的维修服务，解决业主投诉和维权问题等。
1.3 规范物业管理行为物业管理基本制度应规范物业管理人员的行为，明确其职责和权力范围。
物业管理人员应遵守管理制度，不得滥用职权、徇私舞弊等。
1.4 合理的收费标准和管理费用细则物业管理基本制度应规定合理的收费标准和管理费用细则，确保居民缴纳的费用与提供的服务相符合。
制度应明确收费项目、计算方式和缴费期限等。
二、物业管理政策的实施除了物业管理基本制度，政府制定和实施的物业管理政策也在一定程度上影响着物业管理的运行和发展。
以下是一些常见的物业管理政策：2.1社区管理体系建设政府通过建立完善的社区管理体系，加强对物业管理工作的指导和监督。
政府职能部门与物业管理公司之间加强沟通和协作，共同促进社区的良好运行。
2.2物业投资优惠政策政府为鼓励物业管理公司投资兴业，提供一系列的物业投资优惠政策。
例如，减免企业所得税、提供贷款贴息等。
2.3人才培养政策政府出台人才培养政策，鼓励培养和引进优秀的物业管理人才。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策随着城市的快速发展和人民生活水平的提高，物业管理已经成为一个越来越重要的问题。
好的物业管理可以有效地提高居民的生活质量，促进社区的稳定发展。
为此，制定一套完善的物业管理基本制度与政策是必不可少的。
首先，物业管理应该建立一个高效的管理机制。
这包括明确的组织结构、职责分工和工作流程，确保各项管理工作的顺利运行。
物业公司应设立专门的管理部门，并配备专业的管理人员，从而能够更好地处理日常管理事务和解决居民反映的问题。
此外，物业公司可以成立业主委员会，由业主自愿参与，通过共同协商和决策，提出改进建议和意见，让居民能够参与到物业管理中来。
其次，物业管理应制定一套科学的收费制度。
物业费是居民使用公共设施和享受服务的费用，收取合理的物业费是维护物业质量和提高服务水平的重要保障。
物业公司应制定一套合理公正的收费标准，并明确收费用途和周期。
同时，应完善物业费用的征收和管理制度，建立健全的财务管理体系，确保物业费用的经济合理性和透明度，杜绝收费的随意性和不合理性。
再次，物业管理应建立规范的服务制度。
物业公司应提供全面、高质量的服务，满足居民的不同需求。
针对不同类型的社区和业主，可以制定不同的服务方案。
同时，物业公司应设立服务热线和物业维修专线，及时处理业主的投诉和维修请求。
此外，可以开展常规的社区活动，促进居民的交流和互动，提高社区的凝聚力。
最后，物业管理应加强监督与评估工作。
物业公司应设立监督机构，对物业管理的各项工作进行全面监督，及时发现问题，并采取相应的纠正措施。
另外，还可以聘请第三方机构对物业管理进行评估，对物业公司的服务质量和管理水平进行科学客观的评估。
通过监督和评估工作，可以有效地推动物业管理的持续改进和提高。
总之，物业管理基本制度与政策的制定对于提高社区的管理水平和服务水平具有重要意义。
通过建立高效的管理机制、科学的收费制度、规范的服务制度以及强化监督与评估工作，能够有效地提高物业管理的效率和质量，为居民创造一个舒适便利的生活环境。
物业管理基本制度与政策(二)
物业管理基本制度与政策(二)物业管理基本制度与政策(二)自改革开放以来，中国的城市化进程加快了，现代化的物业管理也不断升级，逐渐向规范化、专业化、集约化、智能化的方向发展。
物业管理基本制度与政策是物业管理的核心，它们的完善和贯彻实施，对于物业管理的发展至关重要。
一、房地产管理条例自1994年《房地产管理条例》颁布以来，对于规范和促进房地产行业的发展起到了重要的作用。
该条例规定了房地产交易、房地产经纪人、物业服务企业、房地产评估等行业的基本规则，明确了购房人、业主的权利和义务。
此外，条例还通过明确建设单位和物业服务企业的服务职责，规范了物业服务企业和业主之间的法律关系和经济关系。
二、物业服务管理办法《物业服务管理办法》是国家发展改革委等六部门于2003年联合颁布的。
该办法制定了物业服务企业的资质条件、组织结构、服务内容和服务质量标准等，进一步规范了物业服务企业的经营行为。
此外，办法还提出了物业服务企业必须要依法纳税、保证居民和业主知情权等具体要求。
三、物业管理规定物业管理规定是广州市、上海市、北京市等多个城市制定的。
这类规定是在《物业服务管理办法》的基础上，结合本地实际情况制定的，对于促进物业管理行业的发展和规范起到了积极的作用。
各个城市出台的规定，不仅规定了物业服务企业的经营方式和服务内容，还进一步强调了物业服务企业必须要保障住户的知情权、参与权、监督权等。
四、物管专业化物管行业经过多年的发展，已经逐渐走向专业化。
由原来的以管为王转变为以服务为本，集约化、专业化的物业管理公司已逐步崛起。
这些公司综合运用信息技术、管理技术、市场营销等各种手段，实现精细化管理，不断优化服务质量和提高居民满意度。
此外，物管专业化还带动了物业服务行业内的供应链管理、租售管理、智能技术应用等多元化发展。
五、智能化物业管理随着科技的不断进步，智能化物业管理成为物业管理的新潮流。
传统物业管理通过人工巡查和报修的方式消耗人力，运营成本高。
物业管理基本制度与政策(整理版)
物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述第一节物业管理的概念1.物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动三种方式：1）业主自己进行管理2）业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司3）业主选聘物业管理企业进行管理《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理3.物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。
物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。
物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
5.《条例》调整的范围1）《条例》既调整住宅，也调整非住宅；2）《条例》的适用范围哦，既包括城市，也包括农村；6.物业市场产生与发展的前提条件:1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变（设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态）；2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应；3）物业管理活动应当遵循市场原则：业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。
7.市场原则是物业管理活动的前提条件，主要目的是1）强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须得到保护2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序8.非市场性的房屋管理不属于物业管理9.物业管理的特征：1）社会化:一是，物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业管理师复习提纲-基本制度与政策
物业管理师复习提纲:基本制度与政策(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策物业管理是指对房地产项目进行管理和维护的一系列活动。
为了保障业主权益、维护良好的社区环境，各地都制定了物业管理的基本制度与政策。
本文将依次从物业管理的定义、基本制度以及政策等方面进行论述。
一、物业管理的定义物业管理是指对房地产项目进行维护与管理的活动，包括保洁、安保、设备维护、绿化养护等方面。
其目的是提供良好的居住、办公等环境，保障业主及租户的权益，提升物业价值。
二、物业管理的基本制度1. 物业管理责任划分物业管理应明确责任的划分，明确业主、物业管理公司及相关部门的职责，确保各方能够履行自己的职责。
同时，对物业管理公司的绩效进行评估和监督，以确保物业管理工作的有效性。
2. 物业管理费管理物业管理费是业主按照一定比例缴纳的费用，用于支付物业管理所需的人力、资源等成本。
物业管理应明确费用的计算方式和使用范围，并定期向业主报告费用的使用情况。
3. 小区安全管理小区安全是物业管理的重要内容之一。
物业管理应加强对小区的安全监控，安装安防设备，制定安全防范措施，并加强对小区门禁、巡逻等工作的管理，确保小区安全稳定。
4. 小区环境管理物业管理应注重小区的环境管理，包括绿化养护、垃圾分类处理、道路清洁等方面。
通过定期维护和管理，保持小区环境的整洁与美观，提升居住品质。
5. 业主权益保障物业管理应积极维护业主的权益，协助解决小区内的纠纷和问题。
同时，建立业主代表会议或业主大会等机制，促进业主与物业管理公司之间的沟通和共识。
三、物业管理的政策支持1. 政府支持政府应出台相关的政策，支持和规范物业管理工作。
例如，加强对物业管理公司的监管，推动物业管理行业规范化发展；提供物业管理方面的培训和指导，提高物业管理人员的专业水平。
2. 法律法规支持相关的法律法规应对物业管理提供保障和支持。
例如，《物业管理条例》明确了物业管理的各项规定；《业主权益保护法》保障了业主的权益等等。
3. 社区自治支持社区应加强自治，组建业主委员会等组织，参与物业管理的决策和监督。
2023年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试备考题库附答案(附后)
2023年物业管理师-物业管理基本制度与政策考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业服务合同区别于一般委托合同的一个显著特点是（）A. 物业管理服务的公共性和综合性B. 物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性C. 物业管理服务的即时性和无形性D. 物业管理服务的持续性的长期性正确答案：B,2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会（），业主大会决策、业主委员会执行的制度。
A. 协商B. 分离C. 并存D. 互相排斥正确答案：C,3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督，包括（ )A. 有权监督物业服务企业的收费情况B. 有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议C. 有权査询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料D. 有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由E. 有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于物业服务收费原则的说法.错误的是（）。
A. 物业服务收费应遵循合理原则B. 物业服务收费应遵循公开原则C. 物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则D. 物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则正确答案：C,5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有（）。
A. 住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备B. 住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿C. 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护D. 已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式,按照相关规定执行E. 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督正确答案：A,B,C,D,6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业（）制度。
物业管理师：物业管理基本制度与政策考试试题
物业管理师：物业管理基本制度与政策考试试题1、多选业主在物业管理活动中，享有下列权利：()A.选举业委会委员，并享有被选举权;B.提议召开业主大会会议，并提出建议;C.提出制定和修改主业主公约、大会议（江南博哥）事规则的建议;D.参加业主大会会议，行使投票权正确答案：A, B, C, D2、单选物业管理活动中的物业承接查验制度是依据()设立的。
A.《物权法》B.《合同法》C.《物业管理条例》D.《物业承接查验办法》正确答案：C3、单选业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的()告知业主。
A.禁止行为B.注意事项C.规章制度D.禁止行为和注意事项正确答案：D4、单选在建筑物区分所有权中，占主导地位的是()。
A.专有部分的管理权B.专用部分的所有权C.共有部分的共有权D.共有部分的共同管理权正确答案：B5、多选在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：()A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;C.物业质量保修文件和物业使用说明文件;D.物业管理所必需的产权资料正确答案：A, B, C, D6、单选县级以上地方人民政府()负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A.房地产行政主管部门B.工商行政管理部门C.小区管理办公室D.物业管理协会正确答案：A7、多选对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为()。
A.予以制止B.依法处理C.行政处罚D.行事处分正确答案：A, B8、单选管理规约规定的事项不包括()。
A.业主使用、维护、管理的约定B.业主共同利益的维护C.违反管理规约应当承担的责任D.物业服务企业的权利与义务正确答案：D9、单选下列业主的行为中，属于未履行对共有部分承担义务的是()。
物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述1 《条例》对物业管理的定位物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2 物业管理的特征（3个）社会化、专业化、市场化3 物业管理的市场化特征市场化是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
4 市场原则作为物业管理活动的前提条件其主要目的在于：（1）强调业主在市场活动中的自主权；（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
5 我国物业管理的产生和发展1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。
1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》1994年，原建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》1995年，原建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议1997年、1999年原建设部分别在大连、深圳召开了全国第二次、第三次物业管理工作会议2000年，中国物业管理协会成立2002年原建设部建立全国物业服务企业信用档案系统6 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（3个）（1）住房投资由国家和国有企业统包（2）住房分配采取实务分配（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度7 物业管理在社会经济中的地位和作用（5个）（1）有利于促进经济增长（2）有利于提高人民群众的居住质量（3）有利于增加就业（4）有利于维护社区稳定（5）有利于推动房地产业的良性发展8 我国物业管理制度建设的历史沿革9 政府在我国物业管理发展中的特殊地位10 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点（1）借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；（2）过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂罟，采取渐进式的方法进行改革；（3）针对性，针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
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第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（四）业主对与专有部分相对应的共有部分的利用（新） 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功 能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的
外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法
规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 限于合理范围：一是不得以营利为目的；二是不得违 反法律法规、管理规约、或损害他人的合法权益；三是不 得违反业主大会或业主委员会的决定。
【正确答案】A
D．业主委员会决议
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【历年真题-单选题】《物权法》关于业主的权利 与义务关系的说法，正确的是（ A．可以放弃权利不履行义务 ）。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
B．不得以放弃权利不履行义务
C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务 D．可以不放弃权利也可以不履行义务 【正确答案】B
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（五）侵害共有权的法律责任（新） 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主
共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，
权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无 效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
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【历年真题-单选题】建筑区划内的下列设施，应当通过 出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（ A．公建配套设施 ）。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
《物权法》规定，业主可以设立业主大会。如果 建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建 筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会是本
建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行
机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。
用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公
共道路、绿地占地除外。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（二）业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务(有 权利就有义务），不得以放弃权利不履行义务（掌握） （1）业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主
在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的共
（3）处分共有部分
（4）业主大会依法决定或者管理规约依法确定 应由业主共同决定的事项
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（二）共同管理权行使的表决规则（掌握） 《物权法》第七十六条第一款规定：
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（1）应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的 业主且占总人数三分之二以上的业主同意的： ① 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ② 改建、重建建筑物及其附属设施。
【正确答案ABC
【例题-多选题】《物权法》对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
及其他公共场所、公用设施的所有权归属规定及理解正确的是（
A．建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
）
B．建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
B．共用设备使用的房屋
C．小区公共道路和绿地 D．规划用于停放汽车的车位、车库 【正确答案】D
【例题-单选题】根据《物权法》相关条款的规定，下列叙述不 正确的是（ ） A．业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有
权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
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专有部分面积和建筑物总面积的认定方法：（新）
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（1）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积 计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面 积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的 面积计算； （2）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。 4.物业管理用房：
5.其他：
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部 分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等 附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或 者其他权利人所有的场所及设施等。 （3）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
车位，属于业主共有。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附 赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合 物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需
要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划 用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。 但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要 依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（2）业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包
括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何 承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑 区划管理规约的规定。 （3）《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权 利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为 由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不
的不同意见和提供成立前的活动场地）。
地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以 指导，①提供想选的法律、法规及规章，②提供已成立业主大会 的成立经验，帮助成立筹备组织，③提供政府部门制定的业主大 会议事规则、业主管理公约等示范文本，④协调业主之间的不同
意见，⑤为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，⑥
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业主人数和总人数的认定方法：（新）
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（1）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专 有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售 但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专 有部分的，按一人计算； （2）总人数，按照前项的统计总和计算。
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （6）改建、重建建筑物及其附属设施； （7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业
主且占总人数过半数的业主同意的
（1）改变共有部分的用途 （2）利用共有部分从事经营性活动
个人的除外
C．建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 D．法律规定的绿地、道路归业主所有，就是说绿地、道路的土地所有权也 归业主所有 【正确答案】ABC
四、共同管理权
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（一）业主共同管理权的内容 建筑区划内的下列事项需由业主共同决定： （熟悉） （1）制定和修改业主大会议事规则； ≥1/2 （2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （3）选举业主委员会和更换业主委员会成员； （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
3.业主大会和业主委员会的处置权（掌握）（处置权---《物权法》83条）
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
（2）应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意的： ①制定和修改业主大会议事规则；
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
③选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； ⑤有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物权法》规定(业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物
区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其
附属设施的管理机构，业主委员会是执行机构）
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第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
②地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会， 给予指导和协助（地方性人民政府有关部门---指导（指提供法 律法规，议事规则和管理规约示范文本，协助是指协调业主之间
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
2.业主大会和业主委员会的决定效力（78条）
《物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业 主委员会的决定，对业主具有约束力。 对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定， 必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是 业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合 法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共
得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。
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【历年真题-单选题】业主对共有部分行使权利、 承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规 外，还应当依据（建筑区划）（ A．管理规约 ）。 B．业主大会议事规则
第五节 《物权法》关于“业主的建筑物 区分所有权的规定”
C．专项委托合同
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（三）关于业主大会和业主委员会 1.业主大会和业主委员会的设立 ①业主可以设立业主大会，选举业主委员会 业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织， 是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组 成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。 只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专 有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区 内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑 区划内全体业主的合法权益。