温州市永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案2015年

永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案

第一章总论

1.1 项目概况

本报告所陈述的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资

项目。

项目所处的永嘉县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里楠溪江，融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为楠溪江民宿的建设奠定基础。

项目所在地屿北村，位于永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下

高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居

建筑85%以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色标语还依稀可见。是难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，

如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统村落”等。

该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记载，屿北始建于唐代，由徐

氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲花瓣，村落聚冲"莲花心"。于是，村落按照道学"易经"中的阴阳五行学说风水格局的方法，把北向金字山定为"金"，把南方屿北森林定为"木"，把东侧交叉路形定为"火"，把西向（莲花心）肥沃黄土作为"土"，把城河围绕"莲花心"一周定为"水"，构成了一个封闭的社会单元和自然村落。

村内商业环境：

1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地下，最大程度的还原古村落生态环境。

2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。

3、村内小卖部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。这可能由于该村的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。

4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌可以

进一步展现。

5、宽带、自来水网管齐备。

6、地理位置优越，位于诸永高速岩坦出口2公里，温州市区出发40分钟即可到达。

1.2 主要技术经济指标

项目总数量：前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。

建筑装修成本：根据设计公司方案进行确定。

第二章市场调研及前景预测

一．市场形势分析

（一）客观区域市场分析

本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好条件，以屿北古村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村落形态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对屿北古村的古村落保护和文化传承做出贡献。

台湾民宿大致经历了三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐”，粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃

饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他

们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一个梦想。

和第一阶段的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。第三阶段

称之为“创意田园”，民宿的主人则是一些年轻的社会精英，在许多

人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，

以新农民的身份过起了田园牧歌的生活。现在永嘉民宿经营现状类

似于第二阶段中期。

项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支持发展楠溪江民宿事业，并于去年颁布了《永嘉县民宿管理办法》，大致规范了民宿的经营范围和奖励办法。现在很多村落都在寻求更适合自身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是现阶段永嘉现在所缺少的。

（二）市场供求分析

目前永嘉县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一

是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。随着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发以及城市居民周边短途游

习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于

低端(150元/间以下)的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来

游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。

此外部分高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。所以，一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。

本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是温

州市以及周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创

立民宿以及屿北古村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项

目的人气。

第三章项目定位

3、1 主题定位

屿北古村民宿项目

——特色民宿酒店

客房------独栋民宿，有院落可以提供各项周边服务餐饮、娱乐、康体等活动以及信息。

3、2 功能定位

满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。

3．3 开发该项目目的：

1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村的旅游品牌。

2．保证民宿项目本身的收益

3．建立楠溪江中端民宿的标杆

4．积累更多经验，为以后的项目做准备

5．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源

6. 与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源

优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。

7、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。

3．4 规模与标准

客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10-

15平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修